Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10655376 VV EXPL 23-400
datum uitspraak: 19 september 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Vivada Properties VII Rotterdam B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. Doornbos,
tegen
[gedaagde01],
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.F.M. den Hollander.
De partijen worden hierna ‘Vivada’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 augustus 2023, met bijlagen;
- de e-mail van [gedaagde01] van 4 september 2023, met bijlagen;
- de e-mail van Vivada van 4 september 2023, met bijlagen;
- de e-mail van [gedaagde01] van 5 september 2023, met bijlagen.
1.2.
Op 5 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Vivada de heer [naam01] (Praktisch Debiteurenbeheer) aanwezig, bijgestaan door mr. E. Doornbos. Namens [gedaagde01] was alleen zijn gemachtigde, mr. A.F.M. den Hollander, aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van Vivada de woning aan het adres [adres01] in Rotterdam. De huurprijs bedraagt momenteel € 818,49 per maand, inclusief servicekosten. In 2018 heeft [gedaagde01] toestemming gekregen om de woning samen met zijn echtgenote en zwager te bewonen.
2.2.
Vivada eist in dit kort geding dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. Vivada legt hieraan onder meer ten grondslag dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft laten ontstaan, die - berekend tot en met de maand augustus 2023 - € 1.636,89 bedraagt. Daarnaast stelt Vivada dat [gedaagde01] heeft nagelaten de woning zorgvuldig te gebruiken en schade aan de woning te voorkomen en/of te beperken, omdat er sprake is van een lekkage in de badkamer van de woning van [gedaagde01] en dat [gedaagde01] onvoldoende meewerkt aan het verhelpen van de lekkage en de enorme waterschade, die ten gevolge van die lekkage is ontstaan aan een andere woning. Daarnaast bestaat bij Vivada het vermoeden dat [gedaagde01] de woning zelf niet (meer) bewoont, maar dat deze momenteel door derden wordt bewoond. Bij een recente politie-inval in de woning zijn diverse spullen aangetroffen die dat standpunt ondersteunen. Omdat [gedaagde01] volgens Vivada op de hiervoor genoemde punten de huurovereenkomst niet nakomt, is er voldoende rechtvaardiging voor de gevorderde ontruiming van de woning. Vivada eist verder dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de huurachterstand van € 1.636,98, berekend tot en met de maand augustus 2023, de huur van € 818,49 per maand tot aan de datum van dit vonnis, een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 297,11 en de btw daarover aan Vivada te betalen. Daarnaast vordert Vivada een bedrag van € 8,34 aan tot en met 1 augustus 2023 verschuldigde wettelijke rente over de huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2023 tot aan de dag van volledige betaling. Tot slot eist Vivada dat [gedaagde01] in de proceskosten wordt veroordeeld.
2.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eisen van Vivada en heeft aangevoerd dat er geen sprake meer is van een huurachterstand, omdat hij kort voor de zitting diverse betalingen heeft verricht. Verder heeft [gedaagde01] betwist dat hij niet meewerkt aan het verhelpen van de lekkage. Volgens [gedaagde01] zijn er diverse loodgieters langs geweest maar hebben zij geen werkzaamheden uitgevoerd. [gedaagde01] geeft aan dat hij ook zelf contact met de loodgieters heeft opgenomen. Volgens [gedaagde01] zijn de spullen die bij de politie-inval in zijn woning zijn aangetroffen onvoldoende om aan te kunnen nemen dat sprake is van illegale activiteiten. Door [gedaagde01] is aangevoerd dat hij momenteel niet in de woning woont, omdat hij geen gebruik kan maken van de douche. Hij heeft wel geprobeerd zich weer in te laten schrijven op het adres, maar dat is niet gelukt.
Het juridisch kader
2.4.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten (artikel 254 lid 1 Rv Pro). Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Vivada heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Niet meewerken aan herstel lekkage
2.5.
De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagde01] niet meewerkt aan het herstellen van de lekkage in zijn woning. Uit de overgelegde stukken kan worden afgeleid dat [gedaagde01] in elk geval zowel op 12 juni 2023 als op 20 juni 2023 via WhatsApp contact heeft gehad met de loodgieter(s) en dat in juni 2023 ook daadwerkelijk een loodgieter in zijn woning is geweest. Kennelijk heeft het bezoek van de loodgieter niet tot het beoogde resultaat geleid, aangezien de onderbuurvrouw vervolgens op 18 juni 2023 bij Vivada een melding heeft gemaakt van de schade, die zij door de lekkage in de woning van [gedaagde01] ondervond. Ook [gedaagde01] zelf meldt op 18 juli 2023 aan Vivada dat er al meerdere loodgieters in wijn woning zijn geweest, maar dat hij nog steeds last heeft van de lekkage.
2.6.
Vivada heeft gesteld dat zij meerdere pogingen heeft ondernomen om met [gedaagde01] in contact te komen met betrekking tot het verhelpen van de lekkage. Zij heeft in dat verband aan [gedaagde01] gerichte brieven van 10 juli 2023, 21 juli 2023, 29 juli 2023 en 1 augustus 2023 in het geding gebracht. In de brieven van 10 juli 2023 en 21 juli 2023 wordt echter met geen woord gesproken over de bestaande lekkage, maar slechts over het vermoeden dat de woning wordt onderverhuurd en de op dat moment bestaande huurachterstand. In de brieven van 29 juli 2023 en 1 augustus 2023 wordt vervolgens slechts aangegeven dat geprobeerd is [gedaagde01] te bezoeken in verband met de huurachterstand, de lekkage en het vermoeden van onderhuur, maar wordt op geen enkele wijze inhoudelijk ingegaan op wat er concreet van [gedaagde01] wordt verwacht met betrekking tot de lekkage en waarin [gedaagde01] - in de ogen van Vivada - zou tekortschieten.
2.7.
Omdat uit de overgelegde stukken onvoldoende is gebleken dat [gedaagde01] , ook nadat hij in zijn e-mail van 18 juli 2023 aan Vivada heeft gemeld dat hij (nog steeds) last heeft van de lekkage, er door Vivada op gewezen is dat - en op welke wijze - hij zijn medewerking moet verlenen aan het verhelpen van de lekkage én dat hij in gebreke is gebleven met het verlenen van die medewerking, kan onder de gegeven omstandigheden niet zonder meer geconcludeerd worden dat [gedaagde01] op dit punt tekort is geschoten. Op deze grond kan de gevorderde ontruiming dan ook niet worden toegewezen.
Niet bewonen woning en onderverhuur
2.8.
De kantonrechter is van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [gedaagde01] de woning zelf niet (meer) bewoont en dat hij de woning aan derden heeft onderverhuurd, althans aan derden in gebruik heeft gegeven. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
2.9.
Vast staat dat [gedaagde01] in de Basisregistratie Personen (BRP) niet meer op het adres [adres01] in Rotterdam staat ingeschreven. Dat [gedaagde01] niet langer op het adres staat ingeschreven is het gevolg van het feit dat de gemeente het adres in onderzoek heeft genomen. Dat betekent dat (ook) bij de gemeente gegronde twijfel bestond of [gedaagde01] wel daadwerkelijk op het betreffende adres woonachtig was. Het onderzoek heeft er toe geleid dat de gemeente heeft geconstateerd dat [gedaagde01] niet meer op het adres woonde. Ter zitting is door de gemachtigde van [gedaagde01] ook bevestigd dat [gedaagde01] inmiddels inderdaad niet meer in de woning woont. Daarbij is aangevoerd dat [gedaagde01] niet meer in de woning woont, omdat hij geen gebruik (meer) kan maken van de douche.
2.10.
Dat de lekkage in de badkamer de werkelijke reden voor het vertrek van [gedaagde01] uit de woning is, komt de kantonrechter gelet op de omstandigheden van het geval minst genomen niet erg aannemelijk voor. Uit de overgelegde stukken kan worden afgeleid dat [gedaagde01] op 18 juli 2023 pas voor de eerste maal concreet per e-mail bij Vivada meldt dat hij last heeft van de lekkage in de badkamer. In die e-mail meldt [gedaagde01] niet dat de lekkage voor hem een belemmering vormt om in de woning te kunnen blijven wonen. Door [gedaagde01] zijn geen stukken overgelegd of feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden opgemaakt dat [gedaagde01] ná 18 juli 2023 nog bij Vivada heeft aangedrongen op herstel van de lekkage dan wel Vivada er op heeft gewezen dat de lekkage dermate ernstig is dat hij daardoor niet in de woning kan blijven.
2.11.
Als [gedaagde01] inderdaad geen gebruik kon maken van zijn douche maar wél in de woning had willen blijven wonen, had van hem ten minste verwacht mogen worden dat hij Vivada herhaaldelijk en dringend zou verzoeken tot herstel van de lekkage over te gaan. Dat heeft hij echter nagelaten. Sterker nog, in plaats van bij Vivada aan te dringen op herstel van de lekkage heeft [gedaagde01] de woning verlaten zonder enige mededeling aan Vivada omtrent de reden van zijn vertrek. Door de brief van Vivada van 10 juli 2023 was bij [gedaagde01] bekend dat Vivada op dat moment al een vermoeden had dat [gedaagde01] de woning onderverhuurde. Met die wetenschap had des te meer van [gedaagde01] verwacht mogen worden dat hij in elk geval Vivada van de reden van zijn vertrek in kennis zou stellen.
2.12.
Naast het feit dat [gedaagde01] momenteel niet meer in de woning woont, heeft Vivada diverse feiten en omstandigheden aangedragen die er op wijzen dat [gedaagde01] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel de woning aan derden onderverhuurt.
2.13.
Door Vivada is onbetwist gesteld dat er meerdere brieven op de trap bij de woning zijn aangetroffen, die geadresseerd zijn aan het adres van [gedaagde01] , maar die gericht zijn aan bij Vivada onbekende derden. Desgevraagd heeft de gemachtigde van [gedaagde01] ter zitting geen verklaring kunnen geven voor de aangetroffen brieven. Daarnaast staat vast dat er in het verleden ook daadwerkelijk een bij Vivada onbekende persoon ( [naam02] ) in de BRP ingeschreven heeft gestaan op het adres [adres01] in Rotterdam. Dat die persoon ook daadwerkelijk in de woning woont of heeft gewoond is aannemelijk, aangezien bij een recente politie-inval in de woning van [gedaagde01] onder meer een mediationovereenkomst is aangetroffen op naam van [naam02] , wederom geadresseerd aan het adres [adres01] . Ook daarvoor heeft de gemachtigde van [gedaagde01] ter zitting geen enkele verklaring kunnen geven.
2.14.
[gedaagde01] heeft voorts onvoldoende gemotiveerd betwist dat bij de recente politie-inval diverse zaken in zijn woning zijn aangetroffen die de nodig vragen oproepen. Het gaat onder andere om lachgastanks, buisjes en envelopjes voor harddrugs, inbreekgereedschap en seksattributen. Gelet op het feit dat [gedaagde01] zelf al uit de woning is vertrokken levert het aantreffen van die spullen in de woning een sterke aanwijzing op dat de woning door andere personen dan [gedaagde01] wordt gebruikt, die daar - omdat er van uit gegaan moet worden dat [gedaagde01] de enige is die over de sleutels van de woning beschikte - kennelijk met toestemming van [gedaagde01] verbleven. De aard van de aangetroffen spullen wijst er bovendien op dat het gehuurde werd gebruikt op een wijze die niet in overeenstemming is met de bestemming van het gehuurde als woonruimte. Net als bij de hiervoor genoemde punten is ook in dat verband ter zitting namens [gedaagde01] geen enkele, laat staan een plausibele verklaring gegeven voor de aangetroffen spullen.
2.15.
Ten slotte volgt uit de meldingen van één van de buurtbewoners, mevrouw [naam03] , dat al in april 2023 onbekende personen in de woning van [gedaagde01] verbleven en dat die personen de nodige overlast veroorzaakten. Hiervoor is ter zitting namens [gedaagde01] wederom geen verklaring gegeven anders dan het standpunt ‘dat het best kan zijn dat er andere mensen in de woning van [gedaagde01] hebben gelogeerd’.
2.16.
De hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, in combinatie met het feit dat [gedaagde01] voor geen enkele van de aangegeven punten een steekhoudende verklaring heeft gegeven, leiden er toe dat de kantonrechter het voldoende aannemelijk vindt dat [gedaagde01] de woning niet meer zelf bewoont en aan derden in gebruik heeft gegeven. Tussen partijen is niet in geschil dat het [gedaagde01] op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen niet is toegestaan de woning aan derden in gebruik te geven of te verhuren, zodat [gedaagde01] hiermee in strijd handelt met de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst om deze reden zal worden ontbonden.
[gedaagde01] moet de woning ontruimen
2.17.
Van Vivada kan niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht en zo de onrechtmatige toestand laat voortduren, zodat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [gedaagde01] heeft zijn belang bij behoud van de woning onvoldoende uiteengezet. Zeker nu hij al geruime tijd elders verblijft valt zonder deugdelijke toelichting - die ontbreekt - niet in te zien welk zwaarwegend belang [gedaagde01] nog heeft om zijn woning te behouden.
2.18.
Gelet op het voorgaande is het gerechtvaardigd om in deze procedure vooruit te lopen op de ontbinding en [gedaagde01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen. Dat betekent dat de ontruimingsvordering in deze procedure wordt toegewezen.
2.19.
Gebleken is dat Vivada na de politie-inval een nieuw slot op de deur van de woning heeft geplaatst. Dat betekent dat [gedaagde01] momenteel geen toegang meer heeft tot het gehuurde. Die toegang heeft [gedaagde01] wel nodig om zijn spullen uit de woning te kunnen halen. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat Vivada [gedaagde01] in de woning zal toelaten zodat hij de woning kan ontruimen. Om [gedaagde01] voldoende gelegenheid te geven daartoe over te gaan zal de ontruimingstermijn in redelijkheid worden bepaald op zeven dagen na de betekening van dit vonnis.
2.20.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met behulp van de sterke arm van justitie, uit te voeren, wordt afgewezen, omdat dit overbodig is. De wet geeft aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren, waarbij hij de hulp van politie en justitie kan inroepen (artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 juncto Pro artikel 444 Rv Pro).
huurachterstand
2.21.
Door Vivada is tijdens de mondelinge behandeling een specificatie van de actuele huurachterstand in het geding gebracht. Die specificatie laat zien dat er momenteel sprake is van een huurachterstand van € 1.660,24, berekend tot en met de maand september 2023. Namens [gedaagde01] is gesteld dat er kort voor de zitting nog diverse betalingen zijn gedaan. Daarbij zijn bewijzen overgelegd van een viertal betalingen op 5 september 2023 van respectievelijk € 69,74, € 900,-, € 23,26 en € 795,23. Vivada heeft ter zitting bevestigd dat in elk geval de betalingen van € 69,74 en € 900,- door haar zijn ontvangen. Dat betekent dat er, berekend tot en met september 2023, nog een bedrag resteert van € 690,50 (€ 1.660,24 -/- € 69,74 -/- € 900,-). [gedaagde01] wordt veroordeeld om dat bedrag aan Vivada te betalen, met dien verstande dat als Vivada ook de overige betalingen van 5 september 2023 heeft ontvangen, deze betalingen in mindering strekken op het nog te betalen bedrag aan huurachterstand.
rente en buitengerechtelijke incassokosten
2.22.
De wettelijke rente tot en met 1 augustus 2023 van € 8,34 wordt toegewezen, omdat Vivada genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist. Ook de gevorderde wettelijke rente vanaf 2 augustus 2023 tot aan de dag van volledige betaling wordt toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld. De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro).
proceskosten
2.23.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste dele ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Vivada tot vandaag vast op € 106,73 aan dagvaardingskosten, € 365,- aan griffierecht en € 529,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is in totaal € 1.000,73. Voor verhoging van deze kosten met de kosten van de advertentie in de Staatscourant ziet de kantonrechter geen aanleiding. Vivada heeft de betreffende advertentie niet in het geding gebracht en heeft ook de hoogte van deze kosten niet nader toegelicht. Voor kosten die Vivada maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.24.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Vivada te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Vivada te betalen € 690,50 aan huurachterstand tot en met september 2023 en € 8,34 aan wettelijke rente tot en met 1 augustus 2023, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het saldo vanaf 2 augustus 2023 dat aan hoofdsom, exclusief rente en kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot aan de dag van volledige betaling;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Vivada tot vandaag worden vastgesteld op € 1.000,73;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
44487