Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4939
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
Inleiding
Met de beschikking van 26 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Lekkerkerk (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 255.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van verweerder. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. E. Blom en [naam taxateur 1] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 232.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 112 m², gelegen op een perceel van 164 m². De onroerende zaak heeft een berging en een dakkapel. Het bouwjaar is 1973.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Het gelijkheidsbeginsel
4.1.
Eiser stelt dat het voor hem niet duidelijk is waarom sommige naastgelegen woningen een hogere of lagere WOZ-waarde hebben dan de onroerende zaak. Hierop heeft verweerder een overzicht aan eiser gestuurd met daarin verschillende woningen aan de [straatnaam] , de vastgestelde WOZ-waarde, gegevens over de inhoud, oppervlakte, bijgebouwen, kwaliteit, onderhoud en ligging. Eiser voert aan dat hij het door verweerder overgelegde overzicht niet consistent vindt. De rechtbank begrijpt dat eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel.
4.2.
In het kader van de Wet WOZ geldt bij de toepassing van het gelijkheidsbeginsel volgens vaste jurisprudentie de zogenoemde meerderheidsregel. Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel is het noodzakelijk dat binnen een groep gelijke gevallen, dat wil zeggen een groep woningen waarbij de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (identieke woningen), in de meerderheid van de gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld dan voor de betreffende woningen (vergelijk Hoge Raad 8 juli 2005, ELCI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945). In beginsel rust de bewijslast dat het gelijkheidsbeginsel geschonden is op eiser.
4.3.
Verweerder maakt met het overgelegde overzicht inzichtelijk hoe de onroerende zaak zich voor wat betreft de WOZ-waarde verhoudt met de naastgelegen woningen van hetzelfde type. De rechtbank constateert dat er geen meerderheid van identieke woningen aanwezig is in het overzicht, omdat er verschillen bestaan in onder meer gebruiksoppervlakte en kwaliteits- en onderhoudsniveau. Eiser heeft zelf ook geen woningen naar voren gebracht die nagenoeg identiek zijn aan de onroerende zaak. Eiser heeft voornamelijk gewezen op de inconsistentie van de manier van waarderen van verweerder. Omdat onvoldoende is onderbouwd dat er sprake is van gelijke gevallen, is de rechtbank van oordeel dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
De vergelijkingsmethode
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 13 oktober 2021 opgemaakt door [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 270.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [straatnaam] [huisnummer X] , [huisnummer Y] en [huisnummer Z] .
Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 614,- bedraagt tegen eenzelfde gemiddelde m³-prijs van € 614,- voor de vergelijkingsobjecten.
6. Eiser stelt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn bij de waardering, omdat ze niet van hetzelfde type woning zijn als de onroerende zaak, een grotere oppervlakte en meer inhoud hebben. Rondom de waardepeildatum zijn er volgens verweerder echter geen woningen van hetzelfde type als de onroerende zaak verkocht, waardoor deze vergelijkingsobjecten zijn gekozen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar, inhoud en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. In de matrix heeft verweerder uiteengezet hoe rekening is gehouden met de verschillen in oppervlakte en inhoud. Ten aanzien van de grondwaarde heeft verweerder een grondstaffel gebruikt, waardoor de verschillen in waardering inzichtelijk zijn geworden. Hoewel de woningen niet identiek zijn aan elkaar, vindt de rechtbank dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
7. Ten aanzien van het onderhoudsniveau van de onroerende zaak stelt eiser dat deze van ‘3’ (voldoende) naar ‘2’ (matig) is gegaan gedurende het beroep, maar dat dit verschil in de waardering van de onroerende zaak geen effect met zich mee heeft gebracht. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat dit komt doordat in beroep andere, beter vergelijkbare, vergelijkingsobjecten bij de waardering zijn betrokken. In de matrix is rekening gehouden met het onderhoudsniveau ‘2’ van de onroerende zaak. Verweerder komt vervolgens uit op een waarde van € 270.000,- (tegenover de beschikte WOZ-waarde van € 255.000,-). De rechtbank begrijpt dat het uitblijven van een verlaging van de WOZ-waarde terwijl het onderhoudsniveau is veranderd vragen oproept. De rechtbank kan verweerder echter volgen in zijn standpunt dat vanwege de vastgestelde waarde in het taxatierapport en in de matrix, de verlaging van het onderhoudsniveau geen consequenties heeft gehad voor de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Dat naastgelegen woningen wel een lagere WOZ-waarde hebben vanwege een matig onderhoudsniveau maakt dit niet anders, omdat verweerder de waarde in beroep opnieuw met succes heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
8.1.
Eiser heeft aangevoerd dat het door hem ingebrachte taxatierapport van 12 februari 2021 opgemaakt door [naam taxateur 3] in de bezwaarprocedure tegen de WOZ-waarde van belastingjaar 2022 wel tot een lagere waarde heeft geleid, terwijl dat voor deze procedure niet geldt. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat het verlagen van de waarde op basis van het taxatierapport in de procedure over het belastingjaar 2022 berust op een fout. Verweerder is erbij gebleven dat het taxatierapport niet bruikbaar is bij de waardering omdat de vergelijkingsobjecten meer dan een jaar voor de waardepeildatum 1 januari 2020 verkocht zijn. In het algemeen wordt bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ gebruik gemaakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, als een jaar ná de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat het gegeven dat het taxatierapport in een latere procedure foutief tot een lagere waarde heeft geleid, niet maakt dat verweerder om deze reden gehouden was ook in deze procedure op basis van het taxatierapport de waarde te verlagen.
8.2.
Het door eiser ingebrachte taxatierapport maakt om dezelfde reden het voorgaande in deze beroepsprocedure niet anders. Omdat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht zijn, is de rechtbank van oordeel dat een lagere waarde voor de onroerende zaak niet voldoende wordt onderbouwd.
9. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet toe aan een verdere bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Conclusie
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Ketelaars-Mast, rechter, in aanwezigheid van
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2023.
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2023.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.