Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10404478 CV EXPL 23-7918
datum uitspraak: 6 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen, voorheen
Stichting Vestia,
Stichting Vestia,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
1.[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gemachtigde: mr. N. Roos,
2.
zij die verblijven op het adres [adres01] in Rotterdam,
zij die verblijven op het adres [adres01] in Rotterdam,
die niet zijn verschenen,
gedaagden.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘ [gedaagde01] ’ en ‘de overige bewoners’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 december 2022, met bijlagen;
- de brief van Hef Wonen van 23 maart 2023, met een bijlage;
- het antwoord, met bijlagen;
- de mail van Hef Wonen, met een bijlage;
- de mail van [gedaagde01] , met bijlagen.
1.2.
Op 8 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen en de gemachtigden besproken.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[gedaagde01] huurt een woning van Hef Wonen. Hef Wonen eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Volgens haar heeft [gedaagde01] de woning illegaal in gebruik gegeven aan anderen en heeft hij er zelf zijn hoofdverblijf niet. Zij eist dat [gedaagde01] en de overige bewoners daarom worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Daarnaast eist zij dat [gedaagde01] aan haar € 456,78 per maand betaalt tot de ontruiming, en verder € 750,-, omdat hij winst heeft gemaakt met illegale onderverhuur, en € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten.
2.2.
[gedaagde01] is het niet eens met de geëiste ontbinding en ontruiming. Hij ontkent dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Hij erkent wel dat hij de woning in gebruik heeft gegeven aan anderen, maar volgens hem is dit geen reden voor ontbinding. Verder vraagt [gedaagde01] de geëiste winstafdracht van € 750,- af te wijzen, of te matigen, omdat hij geen geld vroeg aan de andere bewoners. Ook de vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet volgens hem worden afgewezen, omdat er geen buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.
2.3.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, omdat [gedaagde01] de woning illegaal in gebruik heeft gegeven aan anderen. [gedaagde01] en de overige bewoners worden daarom veroordeeld om de woning te ontruimen. [gedaagde01] moet € 456,78 per maand betalen tot de dag van de ontruiming, en € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten. In dit vonnis wordt dit oordeel toegelicht.
Tegen de overige bewoners wordt verstek verleend
2.4.
De overige bewoners zijn correct opgeroepen voor deze procedure (artikel 61 Rv Pro). Zij zijn niet verschenen. Tegen hen wordt daarom verstek verleend.
[gedaagde01] heeft de woning illegaal in gebruik gegeven
2.5.
Op 31 augustus 2022 heeft Hef Wonen een melding gekregen van een buurtbewoner van [gedaagde01] . Die verklaarde dat er meerdere mensen in de woning van [gedaagde01] woonden. Hef Wonen heeft de woning toen bezocht. Ze heeft daar een man aangetroffen (niet [gedaagde01] ). Hij gaf aan dat hij € 250,- per maand betaalde om in de woning te verblijven. Deze man verbleef zelf in de oorspronkelijke slaapkamer, waar twee matrassen lagen. De woonkamer was omgebouwd naar twee afzonderlijke, met een slot afgesloten kamers. De aanwezige bewoner vertelde dat de huurders van die kamers net naar hun werk waren vertrokken.
2.6.
In de algemene voorwaarden staat duidelijk dat dit niet de bedoeling is, zonder toestemming van Hef Wonen (artikel 15). Hef Wonen heeft onbetwist toegelicht dat een grote woningschaarste in Nederland heerst, zeker voor minder draagkrachtigen. Hef Wonen hanteert daarom een strikt toewijzingsbeleid. Wanneer woningen illegaal in gebruik worden gegeven, wordt dit toelatingssysteem omzeild. Bovendien heeft Hef Wonen zo geen controle meer over wie er in haar woningen verblijven. Hierdoor komt ook de leefbaarheid in gevaar. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat hij dit verbod niet kende en dat hij deze mensen vanuit de Congolese kerk heeft willen helpen. Zelfs als dit zo zou zijn, dan oordeelt de kantonrechter dat van [gedaagde01] verwacht mag worden dat hij begreep dat het niet de bedoeling is om (zonder toestemming van de eigenaar) een gehuurde woning op te delen in drie afzonderlijke, afsluitbare kamers en die aan anderen ter beschikking te stellen.
[gedaagde01] is doorgegaan met de overtreding
2.7.
Wat de kantonrechter verder erg zwaar vindt wegen is dat [gedaagde01] na het eerste huisbezoek gewoon door is gegaan met de illegale ingebruikgave. Hef Wonen heeft [gedaagde01] na het eerste huisbezoek een aantal brieven geschreven. Zij heeft daarin gemeld dat [gedaagde01] de huurvoorwaarden heeft geschonden en dat zij dit reden vindt voor beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde01] was er dus in ieder geval op dat moment van op de hoogte dat het niet de bedoeling was om de woning illegaal in gebruik te geven. Hij heeft ook twee keer telefonisch gemeld dat de situatie inmiddels geëindigd was. Deze mededeling bleek echter niet waar te zijn. Op 13 december 2022 heeft Hef Wonen de woning namelijk nog een keer bezocht. De indeling van de woning was op dat moment nog ongewijzigd. Hef Wonen heeft er bovendien vijf andere personen aangetroffen. Daarvan verklaarden er vier hier voor één of meerdere weken te verblijven.
2.8.
[gedaagde01] wist dus dat het illegaal was wat hij deed en dat Hef Wonen dit hoog opnam. Toch heeft hij besloten om hiermee door te gaan. Het gaat er daarbij bovendien niet om dat de huidige bewoners zijn ‘blijven zitten’, maar om nieuwe mensen die hij in huis heeft toegelaten. Zelfs na de dagvaarding, waarin Hef Wonen om ontbinding heeft gevraagd vanwege onder andere de illegale ingebruikgave is [gedaagde01] doorgegaan. Op 28 april 2023 heeft Hef Wonen namelijk opnieuw de woning bezocht. Zij heeft daar toen weer iemand aangetroffen. De vrouw gaf aan daar sinds een week te zijn en 5 mei 2023 weer te vertrekken. Ook tijdens de zitting heeft [gedaagde01] desgevraagd aangegeven dat zijn vriendin nu in de woning verblijft.
De voortgaande illegale ingebruikgave is ernstig genoeg voor ontbinding van de huurovereenkomst
2.9.
[gedaagde01] heeft aangevoerd dat hij personen in nood steeds korte periodes gratis in de woning liet verblijven vanuit naastenliefde. Dat mag zo zijn, maar hij wist in ieder geval na het eerste huisbezoek dat dit niet de bedoeling was zonder toestemming van Hef Wonen. Hij had vanaf dat moment wellicht ook mensen kunnen laten verblijven, als hij voorafgaand toestemming had gevraagd aan Hef Wonen. De eventuele goede bedoelingen van [gedaagde01] vindt de kantonrechter daarom geen verzachtende omstandigheid.
2.10.
[gedaagde01] heeft verder aangegeven dat hij inmiddels is gestopt met de illegale ingebruikgave. De kantonrechter stelt voorop dat hiermee de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan wordt gemaakt. Bovendien heeft [gedaagde01] al twee keer eerder gesteld dat hij hiermee was gestopt, maar dit bleek toen ook niet te kloppen. De kantonrechter vindt deze toezegging daarom van zeer beperkt belang.
2.11.
Ten slotte heeft [gedaagde01] gewezen op zijn persoonlijke omstandigheden. Hij heeft aangevoerd dat hij waarschijnlijk niet op korte termijn andere woonruimte kan vinden. De kantonrechter vindt dat deze belangen niet zwaar genoeg wegen. [gedaagde01] heeft er namelijk zelf voor gekozen om door te gaan met de illegale ingebruikgave, terwijl hij wist dat hij daarmee zijn huurovereenkomst op het spel zette. Hef Wonen heeft er belang bij om de woning te verhuren aan iemand die zich wel houdt aan de overeengekomen voorwaarden.
2.12.
De kantonrechter concludeert op basis van het voorgaande dat [gedaagde01] een gerechtvaardigd verbod van Hef Wonen heeft overtreden en hiermee willens en wetens is doorgegaan. Dit is ernstig genoeg voor ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW Pro). Deze eis wordt daarom toegewezen. Of [gedaagde01] zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden kan dus in het midden blijven.
[gedaagde01] en de overige bewoners moet de woning binnen veertien dagen ontruimen
2.13.
Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden moet [gedaagde01] de woning ontruimen. Ook de overige bewoners worden veroordeeld om de woning te ontruimen, omdat deze eis ten opzichte van hen niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt (artikel 139 Rv Pro). De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
[gedaagde01] moet € 456,78 betalen tot aan de ontruiming
2.14.
[gedaagde01] moet tot aan de ontruiming een gebruiksvergoeding van € 456,78 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). Hef Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat er een huurachterstand is, maar dat daarvoor een betalingsregeling loopt. De eis wordt daarom toegewezen vanaf 1 oktober 2023, tot de dag van de ontruiming. De wettelijke rente wordt steeds toegewezen vanaf de dag waar de vergoeding op ziet. omdat [gedaagde01] vanaf dat moment direct in verzuim verkeert (artikel 6:83 sub b en Pro 6:119 BW).
[gedaagde01] hoeft geen winstafdracht te betalen
2.15.
Tijdens het eerste huisbezoek heeft de aangetroffen bewoner verklaard dat hij € 250,- per maand betaalde en dat er nog twee huurders in de woning verbleven. Hef Wonen stelt op basis hiervan dat [gedaagde01] minstens € 750,- winst heeft gemaakt, namelijk drie maal € 250,-. Zij vindt dat [gedaagde01] dit bedrag aan haar moet betalen, omdat hij dat bedrag heeft verdiend door het schenden van de huurovereenkomst (artikel 6:104 BW Pro). [gedaagde01] betwist dit. Hij voert aan dat hij aan niemand geld vroeg om in de woning te verblijven. Dat heeft hij onderbouwd met drie verklaringen van personen die daar zijn verbleven. Vervolgens heeft Hef Wonen haar stelling niet verder onderbouwd en ook geen bewijs aangeboden van deze stelling. Dat [gedaagde01] winst heeft gemaakt staat daarom niet vast, zodat deze eis wordt afgewezen.
[gedaagde01] moet € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten vergoeden
2.16.
Hef Wonen heeft diverse brieven gestuurd aan [gedaagde01] , waarmee zij heeft geprobeerd tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen buiten de kantonrechter om. Dit zijn geen werkzaamheden waar de proceskostenveroordeling op ziet (artikel 241 Rv Pro). Hef Wonen heeft daarom recht op vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt (artikel 6:96 BW Pro). Het geëiste bedrag van € 462,50 is in overeenstemming met het beleid van de rechtbank (paragraaf 3.3 Rapport BGK-integraal) en wordt daarom toegewezen, inclusief de geëiste rente (artikel 6:83 sub b en Pro 6:119 BW).
De gedaagden moeten de proceskosten betalen
2.17.
Gedaagden krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Hef Wonen tot vandaag vast op € 142,92 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,-). De hoogte van het toegewezen griffierecht en het salaris passen bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat Hef Wonen meer aan griffierecht heeft betaald hoeven gedaagden niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig.
2.18.
Gedaagden zijn hoofdelijk aansprakelijk voor een bedrag van € 469,92 (ECLI:NL:HR:2022:1942). Dat betekent dat Hef Wonen mag kiezen bij wie zij deze proceskosten in rekening brengt (artikel 6:7 BW Pro). Voor € 199,- aan salaris voor de gemachtigde is alleen [gedaagde01] aansprakelijk, omdat Hef Wonen deze kosten heeft gemaakt doordat hij verweer heeft gevoerd.
2.19.
Voor kosten die Hef Wonen maakt na deze uitspraak moeten gedaagden ook een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.20.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde01] met betrekking tot de woning, met een schuur, op het adres [adres01] , [postcode01] in Rotterdam;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] en de overige bewoners om de woning op het adres [adres01] ( [postcode01] ) in Rotterdam binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met alle personen en zaken die zich daarin bevinden, en de woning aan Hef Wonen beschikbaar te stellen door de sleutels daarvan te overhandigen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef Wonen € 456,78 per maand te betalen, vanaf 1 oktober 2023 tot de dag waarop de woning is ontruimd, met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro daarover steeds vanaf de dag waarop de vergoeding ziet tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef Wonen € 462,50 te betalen, met de wettelijke rente vanaf 20 oktober 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
veroordeelt [gedaagde01] en de overige bewoners hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden vastgesteld op € 469,92;
3.6.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef Wonen € 199,- aan proceskosten te betalen;
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
33394