Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/1237
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 september 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], te [plaatsnaam], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. J.K. Lanser.
Procesverloop
Met het besluit van 29 oktober 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 403.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Met de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een collega van zijn gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de taxateur.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het is een benedenwoning uit 1922 met een gebruiksoppervlakte van 143 m2 en een tuinoppervlakte van 110 m2.
Toezenden stukken
2. Eiser heeft ter zitting het betoog dat verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ zou hebben geschonden, niet langer gehandhaafd. De rechtbank beoordeelt deze beroepsgrond daarom niet.
WOZ-waarde
3. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 380.000,- bedraagt. Ter zitting heeft eiser zijn betoog over de omvang van de kelder van de woning, de bruikbaarheid van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en de onderhoudstoestand van de woning niet langer gehandhaafd. Voor het eerst ter zitting heeft eiser aangevoerd dat bij het referentieobject [adres 5] geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
4. De rechtbank overweegt als volgt. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting naar aanleiding van het debat met verweerder uiteindelijk alle argumenten uit het beroepschrift ingetrokken. Op de vraag van de rechtbank wat er dan van het beroep resteert, heeft de gemachtigde geantwoord dat hij “
nog wel wat kan verzinnen”, namelijk dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met het afnemend grensnut bij het referentieobject [adres 5]. De gemachtigde van eiser heeft dit argument verder niet onderbouwd. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij onvoldoende gelegenheid heeft gehad op het nieuwe argument van eiser te reageren, terwijl eiser al vanaf april van dit jaar beschikte over het verweerschrift, waarin het betreffende referentieobject is opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is deze gang van zaken in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat het betoog van eiser over het afnemend grensnut bij het referentieobject [adres 5] daarom buiten beschouwing.
nog wel wat kan verzinnen”, namelijk dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met het afnemend grensnut bij het referentieobject [adres 5]. De gemachtigde van eiser heeft dit argument verder niet onderbouwd. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij onvoldoende gelegenheid heeft gehad op het nieuwe argument van eiser te reageren, terwijl eiser al vanaf april van dit jaar beschikte over het verweerschrift, waarin het betreffende referentieobject is opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is deze gang van zaken in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat het betoog van eiser over het afnemend grensnut bij het referentieobject [adres 5] daarom buiten beschouwing.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding (Kamerstukken
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten voldoende zijn toegelicht. De referentieobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. N.E. Moerkerken, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 september 2023.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).