ECLI:NL:RBROT:2023:9974

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10494094 CV EXPL 23-12806

datum uitspraak: 27 oktober 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres] (in liquidatie),

vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. G.F. van den Ende,

tegen

STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.G. Princen.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Woonstad’ genoemd.

1.De (verdere) procedure

1.1.

Bij vonnis van 12 april 2023, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, heeft de handelskamer van de rechtbank Rotterdam de onderhavige zaak op grond van artikel 71 lid 2 Rv. verwezen naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank.

1.2.

Door [eiseres] is nadien een akte overlegging aanvullende bijlagen (21 t/m 23) tevens wijziging/aanvulling van eis ingediend. Ook Woonstad heeft nog een akte overlegging aanvullende bijlagen (13 t/m 23) ingediend.

1.3.

Op 16 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens [eiseres] waren aanwezig de heer [naam01] en de heer [naam02] , bijgestaan door de heer mr. G.F. van den Ende als gemachtigde. Daarnaast zijn namens Woonstad verschenen de heer [naam03] (juridisch adviseur), mevrouw [naam04] (manager bedrijfshuisvesting) en mevrouw [naam05] (juridisch adviseur), bijgestaan door de heer

mr. J.G. Princen als gemachtigde. Partijen hebben, mede aan de hand van de door hen overgelegde spreekaantekeningen, hun stellingen nader toegelicht. [eiseres] heeft daarnaast een exemplaar van de in het dossier van de kantonrechter missende bijlage 20 overgelegd.

2.De feiten

2.1.

Op 14 februari 2005 is tussen enerzijds de V.O.F. Vastgoed Woonhotel Rotterdam

(hierna: V.O.F. Vastgoed), met als vennoten de woningcorporaties (nu genaamd) Stichting Woonbron en (nu genaamd) Woonstad, en anderzijds Woonhotel Rotterdam B.V.

(hierna: Woonhotel Rotterdam) een overeenkomst getiteld “concessieovereenkomst’ (hierna: de concessieovereenkomst) tot stand gekomen. Op grond van de concessieovereenkomst heeft V.O.F. Vastgoed aan Woonhotel Rotterdam 210 volledig ingerichte hotelappartementen op etage 3 t/m 12 in het verzamelgebouw Queen of The South te Rotterdam Zuid ter beschikking gesteld voor exploitatie. Woonhotel Rotterdam was daarvoor aan V.O.F. Vastgoed een concessievergoeding verschuldigd.

2.2.

Woonhotel Rotterdam heeft zich verplicht de hotelappartementen te exploiteren met een dubbele doelstelling: te weten enerzijds een sociale doelstelling (het bieden van tijdelijke huisvesting aan personen en gezinnen met minimale inkomsten die urgent moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting) en anderzijds een commerciële doelstelling (het exploiteren van een commercieel viersterren hotel, aan te duiden als ‘het Art Hotel Rotterdam’).

2.3.

In de concessieovereenkomst is, voor zover hierna van belang, bepaald:

“
Artikel 30 Toerekenbare tekortkoming

30.1

Elk der Partijen is gerechtigd om indien haar wederpartij deze Overeenkomst niet of gedeeltelijk niet nakomt, de wederpartij in gebreke te stellen en een van de omstandigheden afhankelijke termijn van maximaal 14 dagen te stellen om alsnog haar verplichtingen na te komen.

30.2

Indien de wederpartij als in het vorige lid bedoeld na ommekomst van de in lid 1 van dit artikel gestelde termijn nalatig blijft haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst na te komen, is de andere Partij ter zake in verzuim en is die andere Partij gerechtigd deze Overeenkomst onmiddellijk buiten rechte te ontbinden. Indien het Concessiegever is die buitengerechtelijk ontbindt kan zij de exploitatie van het Woonhotel zelf ter hand nemen, al dan niet door inschakeling van derde, zonder dat Concessienemer enig recht op (schade)vergoeding zal hebben en onverminderd het recht van Concessiegever op schadevergoeding.

(…)

Artikel 31. Cross Default

31.1

Partijen onderkennen dat tegelijk met deze Overeenkomst, door aan Partijen gerelateerde vennootschappen een overeenkomst wordt gesloten waaruit een exploitatie voortvloeit die verband houdt met de exploitatie voortvloeiende uit de onderhavige Overeenkomst (de Restaurantovereenkomst, welke wordt gesloten tussen De Nieuwe Unie als verhuurster en [eiseres] als huurster). Partijen komen overeen op de in dit artikel bepaalde wijze een verband aan te brengen tussen de beide in dit artikel bedoelde overeenkomsten, nu de exploitaties voortvloeiende uit beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Nu de Restaurantovereenkomst mogelijk op een later tijdstip dan deze Overeenkomst wordt ondertekend, verstaan Partijen dat zij op de in dit artikel overeengekomen cross default eerst dan een beroep kunnen doen indien zowel deze Overeenkomst als de Restaurantovereenkomst zullen zijn ondertekend.

31.2

Indien een partij een toerekenbare tekortkoming pleegt, of anderszins haar verplichtingen niet nakomt uit één van de in lid 1 bedoelde overeenkomsten, zal deze toerekenbare tekortkoming, dan wel niet nakoming van de verplichtingen uit die overeenkomst anderszins tevens gelden als een toerekenbare tekortkoming dan wel niet nakoming anderszins in de andere overeenkomst en zal de andere partij alle mogelijkheden uit de ene overeenkomst in gelijke zin kunnen aanwenden ten aanzien van de andere overeenkomst. Aldus beogen Partijen te bewerkstelligen dat het lot van deze twee overeenkomsten als bedoeld in lid 1 van dit artikel is gelijkgeschakeld en willen Partijen in ieder geval voorkomen dat na het eindigen van de ene overeenkomst, de andere overeenkomst voortduurt, tenzij partijen hieromtrent in overleg anderszins besluiten.”

2.4.

Cheankirorol B.V. was de enig aandeelhouder en bestuurder van Woonhotel Rotterdam. De heer [naam01] (hierna: [naam01] ) was enig aandeelhouder en bestuurder van Cheankirorol B.V. [naam01] is daarnaast enig aandeelhouder en bestuurder van [eiseres] .

2.5.

Op 18 april 2005 is tussen de rechtsvoorganger van Woonstad als verhuurder en de rechtsvoorganger van [eiseres] als huurder een huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot het restaurant gelegen op de begane grond van het verzamelgebouw Queen of The South te Rotterdam. Het restaurant kreeg de naam ‘ [naam restaurant] ’.

2.6.

In de huurovereenkomst is, voor zover hierna van belang, bepaald:

“
14. Extra bepalingen

Partijen onderkennen dat tegelijk met deze overeenkomst, door aan partijen gerelateerde vennootschappen een overeenkomst wordt gesloten waaruit een exploitatie voortvloeit die verband houdt met de exploitatie voortvloeiende uit de onderhavige overeenkomst (verder de Concessieovereenkomst). Partijen komen overeen op de in dit artikel bepaalde wijze een verband aan te brengen tussen de beide in dit artikel bedoelde overeenkomsten, nu de exploitatie voortvloeiende uit beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

Indien een partij een toerekenbare tekortkoming pleegt, of anderszins haar verplichtingen niet nakomt uit de Restaurantovereenkomst/Concessieovereenkomst, zal deze toerekenbare tekortkoming, dan wel niet nakoming van de verplichtingen uit die overeenkomst anderszins tevens gelden als een toerekenbare tekortkoming dan wel niet nakoming anderszins als bedoeld in de andere overeenkomst en zal de andere partij alle mogelijkheden uit de ene overeenkomst in gelijke zin kunnen aanwenden ten aanzien van de andere overeenkomst. Aldus beogen partijen te bewerkstelligen dat het lot van de twee overeenkomsten als bedoeld in lid 1 van dit artikel is gelijkgeschakeld en willen partijen in ieder geval voorkomen dat na het eindigen van de ene overeenkomst, de andere overeenkomst voortduurt, tenzij Partijen hieromtrent in overleg anderszins besluiten.”

2.7.

Per 2008 is een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting opgericht met als moedermaatschappij Cheankirorol B.V. en dochters [eiseres] en Woonhotel Rotterdam. De administraties van [eiseres] en Woonhotel Rotterdam werden vanaf dat moment gevoerd binnen Woonhotel Rotterdam. Daarnaast werd de door [eiseres] voor het restaurant aan Woonstad verschuldigde huur gedurende meerdere jaren door Woonhotel Rotterdam aan Woonstad betaald.

2.8.

Vanaf medio 2009 heeft Woonhotel Rotterdam de concessievergoedingen aan V.O.F. Vastgoed niet meer volledig betaald en is er een betalingsachterstand ontstaan.

2.9.

Bij dagvaarding van 20 november 2013 hebben V.O.F. Vastgoed en Woonstad in kort geding gevorderd dat Woonhotel Rotterdam en [eiseres] het hotel en restaurant dienden te ontruimen. Daartoe hebben V.O.F. Vastgoed en Woonstad onder meer gesteld dat op grond van het bepaalde in artikel 31.2 van de concessieovereenkomst een toerekenbare tekortkoming onder de concessieovereenkomst van Woonhotel Rotterdam jegens V.O.F. Vastgoed, aan Woonstad het recht geeft om de huurovereenkomst met [eiseres] ter zake de huur van het restaurant eveneens op te zeggen. Daarnaast heeft Woonstad gevorderd dat [eiseres] alle activa van het restaurant in eigendom diende over te dragen aan Woonstad.

2.10.

Bij dagvaarding van 3 december 2013 heeft Woonhotel Rotterdam in kort geding gevorderd om V.O.F. Vastgoed te veroordelen uitvoering te geven aan hoofdstuk 9 van de concessieovereenkomst door de tussen partijen ontstane geschillen voor te leggen aan een daartoe te benoemen vertrouwenscommissie.

2.11.

Bij vonnis van de voorzieningenrechter van 6 januari 2014 is Woonhotel Rotterdam veroordeeld om aan V.O.F. Vastgoed te betalen een bedrag van € 700.000,- aan achterstallige concessievergoedingen. De gevorderde ontruiming van zowel het hotel als het restaurantgedeelte is afgewezen. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van diezelfde datum is V.O.F. Vastgoed daarnaast veroordeeld om de bestaande geschillen tussen V.O.F. Vastgoed en Woonhotel Rotterdam inzake de uitvoering van de concessieovereenkomst voor te leggen aan een daartoe te benoemen vertrouwenscommissie.

2.12.

V.O.F. Vastgoed heeft op 3 januari 2014 het faillissement van Woonhotel Rotterdam aangevraagd, waarna Woonhotel Rotterdam op 17 januari 2014 in staat van faillissement is verklaard.

2.13.

Bij brief van 10 januari 2014 heeft V.O.F. Vastgoed de concessieovereenkomst met Woonhotel Rotterdam buitengerechtelijk ontbonden.

2.14.

Bij brief van 24 januari 2014 heeft Woonstad de huurovereenkomst met [eiseres] op basis van de ‘cross default’ bepaling in artikel 31 van de concessieovereenkomst en artikel 14 van de huurovereenkomst beëindigd.

2.15.

Per e-mail van 1 maart 2014 heeft [eiseres] aan Woonstad onder meer bericht:

“
Cliënt stemt nadrukkelijk niet in met de in uw brief vervatte ontbinding dan wel opzegging van haar huurovereenkomst met uw cliënte Stichting Woonstad Rotterdam. Uw cliënte is wellicht ontgaan, dat cliënte de cross default bepaling waarop uw cliënte zich meent te kunnen beroepen ter gelegenheid van het kort geding van 16 december 2013 nadrukkelijk heeft vernietigd. De betreffende bepaling was immers strijdig met de dwingendrechtelijke bepaling van de wettelijke regeling inzake artikel 290-bedrijfsruimten, en voor de bepaling werd nimmer de daarvoor vereiste toestemming van de kantonrechter gevraagd en verkregen.

(…)

Om het verder oplopen van schade te voorkomen, ontvang ik ten behoeve van cliënte gaarne binnen twee weken na heden de onvoorwaardelijke bevestiging van of namens uw cliënte dat cliënte wederom in het overeengekomen huurgenot zal worden gesteld.”

2.16.

Per 1 augustus 2014 is het hotel en het restaurant inclusief de inventaris aan derden verkocht.

2.17.

Op 5 maart 2015 is [eiseres] door middel van een turbo liquidatie opgeheven.

2.18.

Op 10 maart 2015 is [eiseres] uitgeschreven uit het Handelsregister.

3.De (verdere) stellingen van [eiseres]

3.1.

heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om Woonstad te veroordelen tot betaling van de door [eiseres] geleden schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat, en om voorwaardelijk, te weten voor zover artikel 14 van de huurovereenkomst tussen partijen niet reeds is vernietigd, het beroep op de vernietigbaarheid van deze bepaling te aanvaarden, met veroordeling van Woonstad in de kosten van de procedure.

3.2.

Woonstad heeft op 24 januari 2014 in strijd met de wet (artikel 7:290 BW) de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden/opgezegd. De ingeroepen ontbinding was gebaseerd op een nietige bepaling in de huurovereenkomst (artikel 14 van de huurovereenkomst). De bepaling is evident in het nadeel van [eiseres] en de goedkeuring van de kantonrechter voor de bepaling ontbeerde. [eiseres] heeft bij wege van verweer in het kort geding tot ontruiming in rechte ex artikel 3:51 lid 3 BW een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de cross-default bepaling van de huurovereenkomst, waardoor de bepaling nietig is geworden. Bij e-mail van 1 maart 2014 heeft [eiseres] daarnaast uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen de beëindiging van de huurovereenkomst. Doordat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden/opgezegd, is deze blijven bestaan en is Woonstad in de nakoming hiervan tekort geschoten door aan [eiseres] niet het huurgenot te verschaffen. Dit terwijl van een achterstand in de betaling van de huurpenningen nimmer sprake is geweest. Naast een toerekenbare tekortkoming levert dit, tezamen met nog andere omstandigheden, een onrechtmatige daad op van Woonstad. Als gevolg hiervan heeft [eiseres] schade geleden waarvoor Woonstad aansprakelijk is. De schade bestaat uit het gederfde bedrijfsresultaat over de resterende huurperiode tot en met 15 februari 2037, de waarde van de door Woonstad ontvreemde activa en de waarde van de opgebouwde goodwill.

3.3.

Voor het geval dat wordt geoordeeld dat artikel 14 van de huurovereenkomst niet reeds eerder is vernietigd, doet [eiseres] in de onderhavige procedure een beroep op de vernietigbaarheid van deze bepaling.

4.De (verdere) stellingen van Woonstad

4.1.

[eiseres] dient in haar vordering niet ontvankelijk te worden verklaard omdat er sprake is geweest van een turbo-liquidatie en er geen vereffenaar is benoemd. Op grond van artikel 2:19 lid 4 BW is [eiseres] ten gevolge van het ontbindingsbesluit van 5 maart 2015 en de uitschrijving uit het Handelsregister per 10 maart 2015 onmiddellijk opgehouden te bestaan. [eiseres] kan dan ook niet meer in rechte optreden.

4.2.

Het door [eiseres] overgelegde stuitingsexploot d.d. 4 januari 2019 heeft geen rechtsgevolg, zodat een eventuele vordering tot schadevergoeding sinds februari 2014 is verjaard. [naam01] is op 5 maart 2015 op eigen verzoek uitgeschreven als bestuurder van [eiseres] . [naam01] was op 4 januari 2019 dan ook geen bestuurder meer van [eiseres] en kan, nu hij ook niet als vereffenaar is benoemd, niet in en buiten rechte optreden voor [eiseres] .

4.3.

Woonhotel Rotterdam heeft jarenlang niet aan haar betalingsverplichtingen jegens V.O.F. Vastgoed voldaan en heeft een forse betalingsachterstand laten ontstaan. V.O.F. Vastgoed was op grond van de tekortkoming van Woonhotel Rotterdam gerechtigd de concessieovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Op basis van artikel 14 huurovereenkomst mocht Woonstad vervolgens ook de huurovereenkomst met [eiseres] beëindigen.

4.4.

De exploitatie voortvloeiende uit de concessieovereenkomst en de huurovereenkomst waren onlosmakelijk met elkaar verbonden. De cross default bepaling is bewust tussen partijen overeengekomen en komt in de praktijk vaker voor. De door Woonstad aangehaalde jurisprudentie inzake de rechtsgeldigheid van de cross default bepaling in afwijking van artikel 7:209 BW is ook in het onderhavige geval van toepassing.

4.5.

Aan het door [eiseres] voor het eerst in de kort geding procedures gedane beroep op de vernietigbaarheid komt geen rechtsgevolg toe. De kort geding rechter kan geen declaratoir vonnis wijzen en het beroep op de vernietigbaarheid was op grond van artikel 3:53 BW op 14 februari 2008 dan wel op 14 april 2008 bovendien al verjaard. Subsidiair geldt dat de verjaringstermijn is aangevangen bij het beroep op de cross default bepaling door Woonstad (20 november 2013/16 december 2013/24 januari 2014). [eiseres] heeft in ieder geval niet binnen drie jaar na kennisname van de brief van mr. Princen d.d. 24 januari 2014 in rechte bij de kantonrechter de vernietiging van de cross default bepaling ingeroepen, zodat die bevoegdheid op 24 januari 2017 is verjaard op de voet van artikel 3:52 lid 1 sub d BW. Gelet ook op de omstandigheid dat [eiseres] op 5 maart 2015 is ontbonden, mocht Woonstad er vanuit gaan dat [eiseres] in het beroep door Woonstad op de cross default bepaling heeft berust en dat [eiseres] haar beroep op de vernietigbaarheid van deze bepaling heeft laten varen. Woonstad betwist dat [eiseres] op basis van artikel 3:51 lid 3 BW nog steeds een beroep op de vernietigbaarheid kan doen.

4.6.

Voor het geval dat wordt geoordeeld dat [eiseres] wel een beroep op de vernietigbaarheid van artikel 14 van de huurovereenkomst kan doen ex artikel 3:51 lid 3 BW, verzoekt Woonstad primair deze dagvaardingsprocedure te schorsen opdat Woonstad in de gelegenheid wordt gesteld om bij verzoekschrift [eiseres] op te roepen voor een andere kantonrechter van de rechtbank Rotterdam met als inzet de beoordeling van de rechtsgeldigheid van artikel 14 van de huurovereenkomst. Subsidiair stelt Woonstad zich op het standpunt dat zij de huurovereenkomst primair per 14 februari 2014, subsidiair per 27 november 2015 en meer subsidiair per 17 juni 2016 en uiterst subsidiair per 14 december 2018 heeft mogen beëindigen vanwege onvoldoende integriteit van [eiseres] als huurder.

4.7.

Woonstad betwist onrechtmatig te hebben gehandeld jegens [eiseres] . Het is niet Woonstad maar de curator geweest die aan [eiseres] niet het huurgenot heeft verstrekt. Woonstad had geen recht of positie om al dan niet aan [eiseres] dan wel [naam01] toegang te verlenen tot het pand waarbinnen ook het niet afgebakende restaurant zich bevindt.

4.8.

Woonstad betwist daarnaast dat [eiseres] schade heeft geleden. Anders dan door [eiseres] gesteld zou de huurovereenkomst contractueel al eindigen op 14 februari 2017. Niet aangetoond is voorts dat sprake is van gederfde winst vanaf januari 2014. Woonstad betwist uitdrukkelijk activa te hebben ontvreemd en een bewijs van enig opgebouwde goodwill ontbreekt. Woonstad doet daarnaast een beroep op verrekening.

5.De beoordeling

5.1.

In geschil is tussen partijen of Woonstad aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] stelt ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming dan wel het onrechtmatig handelen van Woonstad te hebben geleden.

Ontvankelijkheid [eiseres]

5.2.

Beoordeeld dient allereerst te worden of [eiseres] al dan niet ontvankelijk is in haar vordering nu partijen daarover twisten. Tegenover de door Woonstad ingenomen stelling, inhoudende dat [eiseres] niet ontvankelijk is in haar vordering, heeft [eiseres] naar voren gebracht dat de bate/vordering waarover thans geprocedeerd wordt van meet af aan heeft bestaan en ingevolge artikel 2:19 lid 5 BW aldus ook [eiseres] met [naam01] als vereffenaar.

5.3.

[eiseres] is op 5 maart 2015 door middel van een turboliquidatie opgeheven en op 10 maart 2015 uitgeschreven uit het Handelsregister. Turboliquidatie van een rechtspersoon is mogelijk als er op het moment van ontbinding geen baten bestaan. Op grond van artikel 2:19 lid 4 BW houdt de rechtspersoon dan meteen op te bestaan, zonder dat vereffening plaatsvindt. Indien na het tijdstip waarop de rechtspersoon is opgehouden te bestaan nog een schuldeiser of gerechtigde tot het saldo opkomt of van het bestaan van een bate blijkt, kan de rechtbank op grond van artikel 2:23c lid 1 BW op verzoek van een belanghebbende de vereffening heropenen en zo nodig een vereffenaar benoemen. In dat geval herleeft de rechtspersoon, doch uitsluitend ter afwikkeling van de heropende vereffening.

5.4.

Heropening van de vereffening is echter niet aan de orde indien er ten tijde van de ontbinding en de uitschrijving uit het Handelsregister nog een reeds bekende bate aanwezig was die op grond van artikel 2:19 lid 5 BW nog vereffend had moeten worden. In dat geval is de rechtspersoon blijven bestaan voor zover dit voor de vereffening van haar vermogen nodig is. Onder baten mogen ook worden verstaan potentiële baten (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2480). Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de rechtspersoon nog een vorderingsrecht heeft. Aan het hebben van een bate mogen volgens de Hoge Raad geen hoge eisen worden gesteld: de rechter dient met terughoudendheid te toetsen of de gestelde bate voldoende aannemelijk is.

5.5.

In het onderhavige geval stelt de kantonrechter vast dat [eiseres] haar vorderingsrecht bij brief van 1 maart 2014, en derhalve voordat de ontbinding middels turbo-liquidatie had plaatsgevonden, heeft aangekondigd. Deze (potentiële) bate was ten tijde van de ontbinding dus reeds bekend. Dit heeft tot gevolg dat [eiseres] ook na de datum van ontbinding als rechtspersoon is blijven bestaan. Op basis van de uitschrijving uit het Handelsregister heeft Woonstad niet mogen aannemen dat er geen baten meer aanwezig waren. Degene die beter weet, namelijk dat er nog een (potentiële) bate is, mag hier namelijk niet op afgaan. [eiseres] kan gelet op het voorgaande optreden als procespartij en is ontvankelijk in haar vordering. Op grond van het bepaalde in artikel 29 lid 1 van de statuten van [eiseres] is [naam01] als bestuurder van [eiseres] voorts gerechtigd om als vereffenaar op te treden.

Verjaring vordering tot schadevergoeding

5.6.

Woonstad heeft zich op het standpunt gesteld dat de vordering van [eiseres] tot schadevergoeding per februari 2014 is verjaard. Het voorgaande is door [eiseres] betwist. Daartoe heeft [eiseres] , onder verwijzing naar productie 16 bij dagvaarding, gesteld dat haar vordering bij deurwaardersexploot van 4 januari 2019 rechtsgeldig is gestuit. Volgens Woonstad komt aan dit stuitingsexploot echter geen rechtsgevolg toe omdat [naam01] op 4 januari 2019 geen bestuurder meer was van [eiseres] en derhalve ook niet namens haar kon optreden.

5.7.

Uit artikel 3:310 lid 1 BW volgt dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op die waarop de benadeelde zowel met de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden, en in ieder geval door verloop van twintig jaren na de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt. Daarnaast volgt uit artikel 3:317 lid 1 BW dat de lopende verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. Ook wordt de verjaring van een rechtsvordering gestuit door het instellen van een eis (artikel 3:316 lid 1 BW).

5.8.

Uit productie 16 bij dagvaarding volgt dat [naam01] op 4 januari 2019 namens zich zelf in persoon en tevens in hoedanigheid van bestuurder van [eiseres] aan onder meer Woonstad kenbaar maakt haar aansprakelijk te houden voor de door [eiseres] geleden schade en dat hij zich het recht voorbehoud om deze schade op Woonstad te verhalen. Zoals hiervoor onder rechtsoverweging 5.5 is geoordeeld heeft de turboliquidatie geen effect gehad en is [eiseres] ook na het ontbindingsbesluit van 5 maart 2015 blijven bestaan (voor zover dit voor de vereffening van haar vermogen nodig is). [naam01] is als bestuurder gerechtigd om als vereffenaar op te treden en mocht de verjaring ook stuiten. De lopende verjaring van de rechtsvordering is bij deurwaardersexploot van 4 januari 2019 dan ook rechtsgeldig gestuit. Nadien is een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaren gaan lopen. Met de dagvaarding van 19 oktober 2022 heeft [eiseres] deze nieuwe termijn van vijf jaar tijdig gestuit, zodat de vordering tot schadevergoeding niet is verjaard.

Is artikel 14 van de huurovereenkomst in strijd met de wet?

5.9.

Volgens [eiseres] is Woonstad toerekenbaar tekort geschoten in de huurovereenkomst, dan wel heeft zij onrechtmatig gehandeld, door de huurovereenkomst op 24 januari 2014 in strijd met de wet te ontbinden dan wel op te zeggen. Daartoe heeft [eiseres] gesteld dat de ontbinding is gebaseerd op artikel 14 van de huurovereenkomst, welke bepaling nietig/vernietigbaar is. Woonstad heeft op haar beurt gesteld dat sprake is van een rechtsgeldig beding en dat het beroep van [eiseres] op de vernietiging bovendien is verjaard.

5.10.

De kantonrechter stelt voorop dat hoewel de inzet van deze procedure de huurovereenkomst tussen Woonstad en [eiseres] betreft, deze huurovereenkomst niet (geheel) los kan worden gezien van de concessieovereenkomst die is gesloten tussen V.O.F. Vastgoed en Woonhotel Rotterdam. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een grote samenhang tussen de beide overeenkomsten.

5.11.

Deze samenhang volgt in de eerste plaats uit de omstandigheid dat dit door de betrokken contractspartijen zelf expliciet tot uitdrukking is gebracht in artikel 31 van de concessieovereenkomst en artikel 14 van de huurovereenkomst. Uit de artikelen 1.3 en 12 van de huurovereenkomst volgt daarnaast dat het restaurant was bestemd om te worden gebruikt ‘conform’ en ‘ten behoeve van’ het woonhotelconcept. Weliswaar zijn de bij de beide overeenkomsten betrokken contractspartijen niet een en dezelfde, doch de als de contractspartijen aan te merken ondernemingen zijn (zo volgt uit de huurovereenkomst) wel aan elkaar gerelateerd en vast staat dat [naam01] zowel de concessieovereenkomst namens Woonhotel Rotterdam als de huurovereenkomst namens (de rechtsvoorganger van) [eiseres] heeft ondertekend. Uit onder meer de omstandigheid dat per de jaarrekening voor het jaar 2008 Woonhotel Rotterdam en [eiseres] een fiscale eenheid vormden, alsook het gegeven dat de huurpenningen voor het restaurant door Woonhotel Rotterdam over langere periode werden betaald, volgt daarnaast dat ook van een nauwe economische samenhang sprake was. Ten aanzien van de feitelijke situatie geldt bovendien dat het restaurant en het hotel zich in hetzelfde gebouw bevonden. Het hotel had geen eigen ingang. Om toegang te krijgen tot het hotel moesten de hotelgasten door het restaurant. In het restaurant bevond zich een gezamenlijke incheckbalie voor zowel het hotel als het restaurant en ook het ontbijt voor de hotelgasten werd geserveerd in het restaurant.

5.12.

Gelet op de nauwe samenhang tussen de concessieovereenkomst en de huurovereenkomst kan naar het oordeel van de kantonrechter worden gesproken van een ‘gemengde overeenkomst’. Niet doorslaggevend is daarbij dat er in het onderhavige geval verschillende contractspartijen bij de beide overeenkomsten waren. De concessieovereenkomst is een onbenoemde overeenkomst in de wet, zodat daarvoor een grote mate van contractsvrijheid geldt. De door [eiseres] gehuurde restaurantruimte kan worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruimte, zodat (onder meer) de (semi-) dwingendrechtelijke bepalingen van titel 4 afdeling 6 van boek 7 BW van toepassing zijn. De bepalingen van regelend en dwingend recht zijn naast elkaar van toepassing, tenzij zij niet verenigbaar zijn (artikel 6:215 BW).

5.13.

In artikel 14 van de huurovereenkomst is – kort gezegd – bepaald dat een toerekenbare tekortkoming in de huurovereenkomst dan wel concessieovereenkomst eveneens geldt als een toerekenbare tekortkoming in de andere overeenkomst en dat de andere partij in dat geval alle mogelijkheden uit de ene overeenkomst ook kan aanwenden in de andere overeenkomst. Artikel 14 van de huurovereenkomst kan worden aangemerkt als een zogenoemd ‘koppelbeding’.

5.14.

Het eindigen van de huurovereenkomst vanwege de ontbinding van de concessieovereenkomst op grond van een tekortkoming van een partij bij de concessieovereenkomst staat naar het oordeel van de kantonrechter niet gelijk aan een ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder in de zin van artikel 7:231 BW, aangezien het een tekortkoming van een ander dan de huurder betreft. Met het koppelbeding is naar het oordeel van de kantonrechter getracht extra beëindigingsmogelijkheden (in afwijking van artikel 7:296 lid 1 BW), alsook een kortere opzegtermijn (in afwijking van artikel 7:292 lid 1 BW en) te creëren. Op grond van artikel 7:291 lid 1 BW kan van de bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 echter niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Omdat daarnaast niet is gebleken dat artikel 14 van de huurovereenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:291 lid 2 en 3 BW door de rechter is goedgekeurd, is deze bepaling dan ook vernietigbaar.

Is er door [eiseres] tijdig een beroep op de vernietiging gedaan?

5.15.

Een vernietigbare rechtshandeling wordt vernietigd door een buitengerechtelijke verklaring dan wel door een rechterlijke uitspraak (artikel 3:49 BW).

5.16.

Uit artikel 3:52 lid 1 sub d BW volgt dat een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling verjaart drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. De verjaringstermijn begint in elk geval te lopen zodra de verhuurder zich op het beding beroept, maar kan al op een eerder tijdstip beginnen te lopen als de huurder de vernietigingsbevoegdheid al in een eerder stadium daadwerkelijk kan uitoefenen. Uit lid 2 volgt daarnaast dat als de rechtsvordering tot vernietiging is verjaard, de rechtshandeling ook niet meer op dezelfde vernietigingsgrond door een buitengerechtelijke verklaring kan worden vernietigd. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:51 lid 3 BW geldt daarnaast dat een beroep in rechte op een vernietigingsgrond te allen tijde kan worden gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel. De verjaringsregeling van artikel 3:52 BW is daarop niet van toepassing. Ratio is dat zolang de wederpartij stilzit en geen beroep doet op de (gebrekkige) rechtshandeling, de andere partij niet het initiatief tot de vernietiging behoeft te nemen.

5.17.

Niet gebleken is dat één van partijen in de periode vanaf het sluiten van de huurovereenkomst tot aan de bij dagvaarding van 20 november 2013 aanhangig gemaakte kort geding procedure in dan wel buiten rechte een beroep op (de vernietigbaarheid van) artikel 14 van de huurovereenkomst heeft gedaan. Aangezien Woonstad zich pas voor het eerst bij dagvaarding van 20 november 2013 op deze bepaling heeft beroepen, is de verjaringstermijn naar het oordeel van de kantonrechter ook niet op een eerder moment gaan lopen. Niet gebleken is namelijk dat [eiseres] zich er eerder van bewust was, en dat voor haar duidelijk was, dat in de huurovereenkomst werd afgeweken van dwingend recht, zodat ook niet gesteld kan worden dat [eiseres] de vernietigingsbevoegdheid in een eerder stadium daadwerkelijk heeft kunnen uitoefenen.

5.18.

[eiseres] heeft ter gelegenheid van de kort geding procedure voor het eerst op 16 december 2013 in rechte (en bij wege van verweer) een beroep op de vernietigbaarheid van artikel 14 van de huurovereenkomst gedaan. Vernietiging van de rechtshandeling door middel van een rechtelijke uitspraak heeft vervolgens echter niet plaatsgevonden. Daarvoor is immers noodzakelijk dat het beroep in rechte op de vernietigingsgrond wordt aanvaard (constitutief vonnis). Door de voorzieningenrechter is bij kort geding vonnis van 6 januari 2014 geen inhoudelijk oordeel over de vernietigbaarheid van artikel 14 van de huurovereenkomst gegeven, hetgeen ook niet mogelijk is in kort geding.

5.19.

Woonstad heeft nadien bij brief van 24 januari 2014 de huurovereenkomst met [eiseres] beëindigd. [eiseres] heeft daartegen bij e-mail van 1 maart 2014 geprotesteerd, waarbij zij zich opnieuw op de vernietiging van artikel 14 van de huurovereenkomst heeft beroepen. Voor zover de door [eiseres] op 16 december 2013 en 1 maart 2014 gedane beroepen op de vernietigbaarheid als buitengerechtelijke verklaringen tot vernietiging kunnen worden aangemerkt, geldt dat deze geen effect hebben gesorteerd. Een buitengerechtelijke verklaring heeft immers slechts effect in geval alle partijen in de vernietiging berusten. Legt evenwel één partij zich niet bij de vernietiging neer, dan blijft de buitengerechtelijke verklaring zonder effect: in dit geval zal alleen vernietiging door rechtelijke vonnis kunnen plaatsvinden. Uit de gedragingen van Woonstad, te weten dat zij de huurovereenkomst bij brief van 24 januari 2014 heeft beëindigd alsook dat de beëindiging van de huurovereenkomst nadien is geëffectueerd, kan niet worden afgeleid (en heeft [eiseres] ook niet mogen afleiden) dat Woonstad in de vernietiging heeft berust. Het had dan ook op de weg van [eiseres] gelegen om binnen 3 jaar na 1 maart 2014 actie te ondernemen en een rechtsvordering tot vernietiging van artikel 14 van de huurovereenkomst bij de rechter in te stellen, dan wel de verjaring op andere wijze te stuiten. Aangezien van een stuitingshandeling binnen de hiervoor genoemde termijn niet is gebleken, is de rechtsvordering tot vernietiging van artikel 14 van de huurovereenkomst verjaard. Aan de beoordeling van de door [eiseres] in de onderhavige procedure voorwaardelijk ingestelde vordering tot vernietiging van artikel 14 van de huurovereenkomst, wordt dan ook evenmin toegekomen.

5.20.

[eiseres] heeft zich er nog op beroepen dat zij te allen tijde in rechte een beroep kan doen op de vernietigbaarheid van een beding ter afwering van een op dat beding steunende vordering of andere rechtsmaatregel (artikel 3:51 lid 3 BW). Ten aanzien daarvan wordt overwogen, dat voor zover de in de onderhavige procedure ingestelde vordering tot schadevergoeding al kan worden gekwalificeerd als een ‘verwerend beroep’ op de vernietigingsgrond, toepassing van artikel 3:51 lid 3 BW de kantonrechter gelet op de ratio van deze bepaling, in de gegeven omstandigheden niet redelijk voorkomt. De ratio van artikel 3:51 lid 3 BW is dat zolang de wederpartij stilzit, de ander ook geen procedure hoeft te starten ter vernietiging van de rechtshandeling. Niet gesteld kan worden dat deze situatie zich in het onderhavige geval heeft voorgedaan. Woonstad heeft zich immers al in december 2013 op artikel 14 van de huurovereenkomst beroepen en heeft begin 2014 de huurovereenkomst beëindigd. Vervolgens is de beëindiging van de huurovereenkomst ook geëffectueerd. [eiseres] wist derhalve toen al waar zij aan toe was en van een ‘stilzitten’ van Woonstad kan niet gesproken worden.

5.21.

Gelet op het voorgaande wordt aan de beoordeling van de door Woonstad voorwaardelijk ingestelde vorderingen niet toegekomen.

Wanprestatie Woonstad

5.22.

Een vernietigbare rechtshandeling is geldig totdat zij wordt vernietigd. Geoordeeld is dat er in het onderhavige geval geen (tijdige) vernietiging van artikel 14 van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. Woonstad heeft de huurovereenkomst met [eiseres] op grond van deze bepaling (buitengerechtelijk) mogen beëindigen en hoefde aan [eiseres] nadien niet meer het huurgenot te verschaffen. De door [eiseres] gestelde wanprestatie is dan ook niet komen vast te staan. Voor toewijzing van de door [eiseres] op basis van deze grondslag gevorderde schadevergoeding, bestaande uit het gederfde bedrijfsresultaat, is derhalve evenmin plaats.

Onrechtmatig handelen Woonstad

5.23.

[eiseres] heeft gesteld dat het handelen van Woonstad eveneens kan worden aangemerkt als onrechtmatig handelen. Daartoe heeft [eiseres] onder meer naar voren gebracht dat Woonstad na ontvangst van de brief van 1 maart 2014 van [eiseres] , aan [eiseres] niet weer het huurgenot heeft verschaft en dat zij de gerechtvaardigde belangen van [eiseres] bij de voortzetting van de exploitatie van het restaurant volledig heeft genegeerd. Dit terwijl er voor beëindiging van de huurovereenkomst geen deugdelijke juridische grondslag bestond. Woonstad heeft het [eiseres] verboden de exploitatie van het restaurant voort te zetten en heeft de aan [eiseres] in eigendom toebehorende inboedel, inventaris, voorraden en goodwill van het restaurant aan een derde verkocht.

5.24.

Gelet op hetgeen hiervoor door de kantonrechter is geoordeeld, bestond er voor Woonstad, anders dan door [eiseres] is gesteld, wel een (juridische) grondslag voor beëindiging van de huurovereenkomst. Woonstad heeft dan ook niet onrechtmatig gehandeld door [eiseres] na de beëindiging van de huurovereenkomst niet meer in de gelegenheid te stellen het restaurant te exploiteren en door aan haar geen huurgenot meer te verschaffen. Bovendien is het de curator geweest die aan [eiseres] de toegang tot het restaurant heeft ontzegd. Daartoe was de curator als vertegenwoordiger van Woonhotel, Rotterdam, en nu het hotel geen eigen ingang had, ook gerechtigd. Voor toewijzing van de door [eiseres] gestelde schade bestaande uit het gederfde bedrijfsresultaat bestaat dan ook geen grondslag.

5.25.

Woonstad heeft betwist dat zij inboedel, inventaris en voorraden van het restaurant zich onrechtmatig heeft toegeëigend. Door haar is onder meer gesteld dat na het faillissement van Woonhotel Rotterdam door de curator is geconstateerd dat de inventaris/inboedel in eigendom toebehoorde aan Woonhotel Rotterdam. Daarnaast heeft Woonstad gesteld dat van enig opgebouwde goodwill bewijs ontbreekt, alsook dat een rechtsgrond op basis waarvan een verhuurder gehouden zou zijn de gestelde opgebouwde goodwill aan een huurder te voldoen niet aanwezig is.

5.26.

Door [eiseres] is weliswaar gesteld dat de in het restaurant aanwezige inventaris aan haar in eigendom toebehoorde. Vast staat evenwel, zo volgt ook uit de door [eiseres] op 1 maart 2014 verzonden e-mail, dat de inventaris van het restaurant op de inventarisatielijst van Woonhotel Rotterdam stond. [eiseres] heeft gesteld dat eerder slechts vanwege doelmatigheidsredenen is besloten tot een gecombineerde inventarisatielijst met Woonhotel Rotterdam met een economische eigendomsoverdracht, doch dat van een juridische eigendomsoverdracht nimmer sprake is geweest. [eiseres] heeft echter in het geheel niet onderbouwd dat de door haar gestelde inventaris (juridisch) aan haar in eigendom toebehoorde. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet ook op het door Woonstad gevoerde verweer, niet komen vast te staan. Evenmin is door [eiseres] (deugdelijk) onderbouwd welke waarde de inventaris, voorraden en goodwill van het restaurant volgens haar vertegenwoordigden. Voorgaande had, te meer ook nu zij zoveel jaren na het einde van de huurovereenkomst heeft laten verstrijken en niet gebleken is van enige door haar getroffen rechtsmaatregelen na 1 maart 2014, wel van haar verlangd mogen worden. Dat Woonstad onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld en dat [eiseres] ten gevolge daarvan schade heeft geleden, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet komen vast te staan.

Proceskosten

5.27.

[eiseres] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). Voor een hoofdelijke veroordeling van [eiseres] en [naam01] , zoals door Woonstad verzocht, bestaat geen grond. De kantonrechter stelt de kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 1.280,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 508,- + 1 punt x

€ 264,-). Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [eiseres] een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 264,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.28.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 1.280,-;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.

495