Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10494577 CV EXPL 23-12845
datum uitspraak: 19 januari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01] .,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseres,
gemachtigden: mr. F. van Westrhenen en mr. J.R. Joosten,
tegen
[gedaagde01], die handelt onder de naam “ [handelsnaam01] ”,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.I. Niesert.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 mei 2023, met bijlagen;
- het antwoord en eis in reconventie, met bijlagen;
- de akte van [gedaagde01] , met een bijlage;
- het antwoord in reconventie en eiswijziging in conventie, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [eiseres01] ;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde01] .
1.2.
Op 9 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig de heer [naam01] namens [eiseres01] met de gemachtigden en [gedaagde01] met haar gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt sinds 1 juni 2003 de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte), waarvan [eiseres01] sinds 1 februari 2012 de eigenaar is. In de huurovereenkomst staat dat de bedrijfsruimte uitsluitend mag worden gebruikt als
winkelruimte ten behoeve van het verkopen van keuken- en kookbenodigdheden alsmede demonstraties en workshops, het voorbereiden van etenswaren bestemd voor doorverkoop op andere locaties.
winkelruimte ten behoeve van het verkopen van keuken- en kookbenodigdheden alsmede demonstraties en workshops, het voorbereiden van etenswaren bestemd voor doorverkoop op andere locaties.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres01] eist, na wijziging, ontbinding dan wel nakoming van de huurovereenkomst en [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een huurachterstand van € 3.230,04, buitengerechtelijke kosten van € 750,- en schadevergoeding nader op te maken bij staat, een en ander met rente en proceskosten.
3.2.
[eiseres01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Zij gebruikt de bedrijfsruimte in strijd met de bestemming en houdt zich niet aan de afgesproken openingstijden. Verder schenkt zij alcohol zonder de vereiste vergunning en is er sprake van een huurachterstand. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst. Ook wordt aanspraak gemaakt op betaling van de achterstallige huur.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert gemotiveerd verweer. In reconventie eist zij huurkorting over de periode april 2020 tot en met december 2021 en veroordeling van [eiseres01] tot betaling van € 4.692,- aan schadevergoeding. Die huurkorting baseert zij op de toen geldende coronamaatregelen. Daarnaast stelt zij in 2019 waterschade te hebben geleden, omdat een door [eiseres01] ingeschakelde loodgieter een afvoerputje had dichtgemaakt.
3.4.
Als dat voor de beoordeling van het belang is, zal dat wat partijen hebben aangevoerd hieronder worden besproken.
4.De beoordeling
In conventie
Bestemming en openingstijden
4.1.
Voor zover is betoogd dat [gedaagde01] de bedrijfsruimte exploiteert op een wijze die in strijd is met de huurovereenkomst wordt [eiseres01] daarin niet gevolgd. Niet in geschil is dat [gedaagde01] drie dagen van de week open is als winkel en voor het overige workshops en demonstraties geeft. Nog daargelaten dat niet zonder meer valt in te zien waarom deze wijze van exploiteren zich niet verhoudt tot de bestemming en de openingstijden zoals in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen opgenomen, is onweersproken gesteld dat toen [eiseres01] eigenaar werd van de bedrijfsruimte de exploitatie niet anders was. [eiseres01] heeft niet voldoende duidelijk kunnen maken waarom dat nu niet meer zou voldoen, laat staan waarom het nu een tekortkoming oplevert die een ontbinding rechtvaardigt.
Alcohol
4.2.
Dat [gedaagde01] aan gezelschappen die bij haar workshops volgden alcohol heeft geschonken, terwijl zij daarvoor niet de vereiste vergunning had, kan zo zijn. Als dat al een tekortkoming oplevert dan valt niet in te zien dat en waarom die zodanig is dat het een ontbinding kan rechtvaardigen. Niet gesteld of gebleken is dat het schenken van een alcohol op enige manier tot problemen heeft geleid. Hierbij komt dat [gedaagde01] inmiddels over een alcoholvergunning beschikt.
Huurachterstand
4.3.
Voor de gestelde huurachterstand is verwezen naar een mail van een deurwaarderskantoor van 22 november 2021 (bijlage 13 bij de dagvaarding). In die mail wordt onder voorwaarden een huurkortingsvoorstel gedaan voor de volledige huur over de maanden februari en maart 2021. Volgens [eiseres01] is [gedaagde01] dit voorstel niet (tijdig) nagekomen, zodat het is vervallen en de genoemde maanden dus onbetaald zijn gelaten. [gedaagde01] ziet dat anders. Zij beroept zich op verrekening met de huurkorting die zij in reconventie vordert. Subsidair wordt gesteld dat het voorstel wel is nagekomen en meer subsidiair dat het deurwaarderskantoor heeft laten weten dat het dossier is gesloten.
4.4.
Geoordeeld wordt dat geen van de verweren van [gedaagde01] slaagt. Zo volgt uit het beroep op verrekening met haar aanspraak op huurkorting dat het bestaan van de gevorderde achterstand wordt erkend, omdat anders gelet op artikel 6:127 BW Pro geen mogelijkheid voor verrekening zou bestaan. Het (subsidiaire) verweer dat wel is voldaan aan het voorstel heeft [gedaagde01] op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl dat wel van haar had mogen worden verwacht. Dat [gedaagde01] , ten slotte, uit de mededeling van het deurwaarderskantoor heeft kunnen en mogen afleiden dat zij heeft betaald, gaat niet op. Die mededeling houdt namelijk niet meer in dan dat het dossier is gesloten en zegt dus niets over een gedane betaling. De conclusie is dan ook dat ervan wordt uitgegaan dat de huur van februari en maart 2021 niet is betaald. Dit is echter niet voldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Alleen een huurachterstand van twee maanden wordt namelijk over het algemeen niet aangemerkt als een zodanige tekortkoming die een ontbinding rechtvaardigt. Dat dat in dit geval anders zou moeten zijn, is niet aangevoerd of gebleken. Wel maakt [eiseres01] terecht aanspraak op betaling van de achterstand, zodat die vordering zal worden toegewezen.
Ontbinding?
4.5.
Gelet op dat wat hierover is overwogen, is het oordeel dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen. Geen van de redenen die [eiseres01] aan die vordering ten grondslag heeft gelegd, is daarvoor namelijk voldoende, ook niet in samenhang bezien. Als namelijk al sprake is van tekortkomingen dan zijn deze niet van zodanig gewicht en ernst dat het een rechtvaardiging oplevert voor beëindiging van de huurovereenkomst; een voor [gedaagde01] als gebruiker en exploitant van de bedrijfsruimte zeer ingrijpende en verstrekkende maatregel.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.6.
[eiseres01] vordert incassokosten van € 750,-. Enige grondslag of onderbouwing is daarvoor echter niet gegeven. Niet kan daarom gezegd dat [eiseres01] heeft voldaan aan haar stelplicht, zodat deze vordering wordt afgewezen. Hetzelfde geldt voor de aanspraak op wettelijke handelsrente. Waarop deze is gebaseerd, is niet geconcretiseerd. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.
In reconventie
Huurkorting
4.7.
[gedaagde01] vordert een huurkorting van € 10.467,05 over de periode april 2020 tot en met december 2021 in verband met de toen geldende coronamaatregelen. Zij baseert haar vordering op de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) en de daarin geformuleerde vaste lasten (berekenings)methode. De berekening en de financiële gegevens die daarvoor zijn gebruikt, heeft [gedaagde01] overgelegd. Als verweer heeft [eiseres01] aangevoerd dat de bedrijfsruimte formeel valt onder artikel 7:290 BW Pro, dat het feitelijk gebruik daarbij echter niet aansluit en dat genoemde uitspraak niet zonder meer van toepassing is op bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. Dit verweer wordt verworpen. Om te beginnen is niet in geschil dat [gedaagde01] drie dagen per week als winkel open is en in zoverre dus voor het publiek toegankelijk. Dit sluit wel degelijk aan bij het contractueel toepasselijke regime van artikel 7:290 BW Pro. Hierbij komt dat uit het arrest van de Hoge Raad niet kan worden opgemaakt dat wat daarin is beslist in geen geval van toepassing is en kan zijn op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
4.8.
[eiseres01] heeft verder aangevoerd dat [gedaagde01] geen Tegemoetkoming Vastelasten (TVL) heeft aangevraagd over het derde kwartaal 2020 en dat in de berekening de Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers (Tozo) waarop [gedaagde01] recht zou hebben gehad niet is meegenomen. Over dit laatste heeft [gedaagde01] terecht naar voren gebracht dat uit de berekeningsmethode die de Hoge Raad heeft vastgesteld niet volgt dat daarin de Tozo-uitkeringen betrokken moeten worden. Dat geen TLV is aangevraagd over het eerste kwartaal dat de coronamaatregelen van toepassing waren, had er volgens [gedaagde01] mee te maken dat zij geconfronteerd met die maatregelen als ondernemer een afweging heeft moeten maken vanaf welk moment zij TVL wilde aanvragen, omdat zij niet wist wat haar te wachten stond. Gelet hierop wordt geoordeeld dat van haar niet verwacht had mogen worden dat zij meteen TLV had moeten aanvragen. Ook dit verweer van [eiseres01] treft dus geen doel. Omdat de hoogte en onderbouwing van de gevorderde huurkorting voor het overige niet is weersproken, wordt uitgegaan van de juistheid daarvan. Deze vordering zal daarom worden toegewezen
Schadevergoeding
4.9.
De schadevergoeding die [gedaagde01] vordert, zou te maken hebben met een lekkage. Dat en waarom [eiseres01] daarvoor aansprakelijk is, is echter onvoldoende geconcretiseerd. Dat geldt ook voor de vereiste causaliteit tussen de oorzaak en de schade die daaruit zou zijn ontstaan. [gedaagde01] heeft dus niet voldaan aan haar stelplicht. De vordering wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.10.
Omdat partijen over en weer deels ongelijk hebben gekregen, wordt aanleiding gezien om de proceskosten te compenseren in die zin dat zij de eigen kosten dragen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 3.230,04;
in reconventie
5.2.
wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen voor de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam in die zin dat [gedaagde01] over de periode april 2020 tot en met december 2021 een huurkorting van € 10.467,06 wordt toegewezen;
in conventie en reconventie
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
568