Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5905
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam,
(gemachtigde: mr. J.K. Lanser).
Procesverloop
Met het besluit van 31 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 per de waardepeildatum van 1 januari 2021 vastgesteld op € 161.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben toestemming gegeven, als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht, om een onderzoek ter zitting achterwege te laten, zodat uitspraak zal worden gedaan op grond van de gedingstukken. De rechtbank heeft het onderzoek op 10 januari 2024 gesloten.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het is een portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 63 m². Het bouwjaar is 1922. De woning is gerenoveerd in 1992.
2. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 144.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten zijn verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen, de matige onderhoudstoestand en de matige isolatie van de woning. De referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn niet bruikbaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat deze objecten een verkoopwaarde hebben die meer dan 35% van de waarde van de woning afwijken. De KOUDV-factoren van het referentieobject [adres 3] zijn onjuist beoordeeld. Het referentieobject [adres 4] is niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde, omdat dit object niet op de vrije markt is aangeboden.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [2]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [2]
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten voldoende zijn toegelicht. De referentieobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, gebruiksoppervlakte, voorzieningen, onderhoud en kwaliteit voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de referentieobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning.
5. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten worden verdisconteerd. Uit de door eiser overgelegde foto’s van de woning volgt niet dat de heffingsambtenaar het niveau van de voorzieningen of de staat van het onderhoud van de woning anders had moeten beoordelen dan hij heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de mate van isolatie van de woning door deze te vergelijken met objecten met energielabel E of lager. In beroep heeft de heffingsambtenaar de referentieobjecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] niet meer gebruikt om de waarde te onderbouwen, zodat het betoog van eiser daarover niet hoeft te worden besproken.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.