Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5906
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
[naam eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres,
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam,
(gemachtigde: mr. A. Atwaroe).
Procesverloop
Met het besluit van 31 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 per de waardepeildatum van 1 januari 2021 vastgesteld op € 380.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben toestemming gegeven, als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht, om een onderzoek ter zitting achterwege te laten, zodat uitspraak zal worden gedaan op grond van de gedingstukken. De rechtbank heeft het onderzoek op 10 januari 2024 gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is de eigenaar van de woning. Het is een benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 120 m². De woning heeft een tuin van 30 m². Het bouwjaar is 1905.
2. Eiseres betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 355.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft geen inzicht gegeven in de manier waarop de onderlinge verschillen tussen de onderhavige woning en de referentieobjecten zijn verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de matige isolatie en de onderhoudstoestand van de woning. De referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] onderbouwen een lagere waarde, omdat deze objecten een lagere prijs per vierkante meter hebben. Het referentieobject [adres 4] onderbouwt ook een lagere waarde, omdat dit object in een betere staat is verkocht. Het goed vergelijkbare buurpand [adres 5] is ten onrechte niet in de waardebepaling meegenomen.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [2]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [2]
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten voldoende zijn toegelicht. De referentieobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, gebruiksoppervlakte, voorzieningen en uitstraling goed vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de referentieobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning.
5. Wat eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten zijn verdisconteerd. Uit de taxatiematrix volgt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de matige isolatie en de onderhoudstoestand van de woning door de correctiefactoren onderhoud en kwaliteit van de woning op ‘slecht’ vast te stellen. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de betere staat van het referentieobject [adres 4] door de correctiefactoren onderhoud en kwaliteit van dat object op ‘goed’ respectievelijk ‘voldoende’ vast te stellen. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom het object [adres 5] niet bij de waardebepaling is betrokken: het betreft een ander type woning, met een kleinere gebruiksoppervlakte en er is sprake van een funderingsprobleem. De heffingsambtenaar heeft in beroep de objecten [adres 2] en [adres 3] niet meer gebruikt om de waarde te onderbouwen, zodat het betoog van eiser daarover niet hoeft te worden besproken.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr.S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024.
mr.S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.