Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Locatie: Rotterdam
zaaknummer: 10934226 VV EXPL 24-81
datum uitspraak: 4 maart 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.A. Bhagwandin.
Partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 februari 2024, met bijlagen;
- de pleitnotities van mr. Bhagwandin;
1.2.
Op 22 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser01] , bijgestaan door mr. Rhijnsburger, en [gedaagde01] , bijgestaan door mr. Bhagwandin.
2.De zaak
2.1.
[gedaagde01] is eigenaar van de woning aan de [adres01] in Rotterdam. Vanaf 15 maart 2016 verhuurde [gedaagde01] de woning aan Stichting [stichting01] (hierna: [stichting01] ), die de woning op haar beurt heeft verhuurd aan [eiser01] , tegen betaling van € 590,- per maand. [stichting01] heeft ook zorg verleend aan [eiser01] . [stichting01] is per 21 juni 2023 gestopt met de zorgverlening aan [eiser01] en heeft de huurovereenkomst met [gedaagde01] per 1 september 2023 opgezegd. Bij kort gedingvonnis van 23 januari 2024 van deze rechtbank is [stichting01] veroordeeld om de woning te ontruimen. [eiser01] vordert in deze procedure een verbod voor [gedaagde01] om over te gaan tot ontruiming. Dit verbod wordt toegewezen.
3.De beoordeling
[eiser01] heeft een spoedeisend belang bij zijn eis
3.1.
[gedaagde01] wil op grond van het kort gedingvonnis van 23 januari 2024 overgaan tot ontruiming van de woning waarin [eiser01] woont, terwijl [eiser01] (nog) geen andere woonruimte heeft. Dit maakt dat [eiser01] zoveel spoed heeft bij zijn vordering dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten.
De kantonrechter is bevoegd
3.2.
De kantonrechter is bevoegd om kennis te nemen van de vordering van [eiser01] . Voor het antwoord op de vraag welke rechter bevoegd is om kennis te nemen van een vordering met betrekking tot een bepaalde overeenkomst, is namelijk bepalend de grondslag van de vordering in de dagvaarding. [eiser01] baseert zijn vordering op (nakoming van) de huurovereenkomst met [gedaagde01] , zodat de kantonrechter de bevoegde rechter is. [1]
Aannemelijk dat sprake is van een huurovereenkomst tussen [eiser01] en [gedaagde01]
3.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen [eiser01] en [gedaagde01] en dat [eiser01] aanspraak heeft op huurbescherming. Dit wordt hierna uitgelegd.
3.4.
[eiser01] heeft een huurovereenkomst van 17 maart 2016 tussen hem en [stichting01] in het geding gebracht. [gedaagde01] plaatst vraagtekens bij de authenticiteit van dit stuk, maar met de omstandigheden die hij daarvoor aanvoert (er is sprake van knip- en plakwerk, verschillende lettergroottes en lettertypen en de toevoeging van artikel 10.8) onderbouwt hij onvoldoende dat de overeenkomst is vervalst. De advocaat van [stichting01] bevestigt in haar brief van 26 januari 2024 bovendien dat [stichting01] en [eiser01] op 17 maart 2026 een huurovereenkomst voor de woning hebben getekend.
3.5.
[stichting01] leverde ook zorg aan [eiser01] . [gedaagde01] stelt dat de zorg- en gebruiksovereenkomst tussen [stichting01] en [eiser01] dermate nauw met elkaar verbonden zijn dat het einde van de zorg tot gevolg heeft dat het gebruik evenmin in stand kan blijven. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. [gedaagde01] maakt namelijk niet aannemelijk dat het zorgelement in de relatie tussen [stichting01] en [eiser01] duidelijk overheerst. Dit is een voorwaarde om de wettelijke huurbepalingen, en dus ook de huurbescherming, buiten toepassing te laten [2] . In de overgelegde huurovereenkomst staat niets over de zorgverlening. [gedaagde01] stelt weliswaar dat [eiser01] en [stichting01] op 5 februari 2019 een aanvullende overeenkomst zijn aangegaan waarin de verhuur van de woning onlosmakelijk wordt gekoppeld aan het afnemen van zorg bij [stichting01] , maar legt dit stuk niet over. Zij verwijst naar de brief van 26 januari 2024 (bijlage 5 bij de dagvaarding) waarin de advocaat van [stichting01] aan [eiser01] schrijft dat partijen op 5 februari 2019 een aanvullende overeenkomst hebben getekend waarin zou staan dat de verhuur van woonruimte wordt verbonden aan het afnemen van zorg bij [stichting01] en dat [stichting01] de huurovereenkomst mag beëindigen als er geen zorg meer wordt afgenomen. De beweerdelijke nadere overeenkomst is niet bij deze brief gevoegd en [eiser01] heeft niet bevestigd dat een dergelijke overeenkomst is gesloten. Deze stellingname is ook tegenstrijdig aan hetgeen [stichting01] bij brief van 31 juli 2023 aan [eiser01] berichtte (produktie 3 bij dagvaarding). In deze brief met als titel
“Bevestiging overdracht huurovereenkomst [adres01] cq einde rol Stichting [stichting01] bij huur voormeld adres”, schrijft [stichting01] nog dat zij de huurovereenkomst aan [eiser01] overdraagt omdat zij geen zorg meer mag leveren. Bovendien geldt nog steeds dat de huurbescherming alleen dan buiten beschouwing blijft als het element verzorging in de relatie tussen [stichting01] en [eiser01] feitelijk duidelijk overheerste. Dit heeft [gedaagde01] niet aannemelijk gemaakt.
“Bevestiging overdracht huurovereenkomst [adres01] cq einde rol Stichting [stichting01] bij huur voormeld adres”, schrijft [stichting01] nog dat zij de huurovereenkomst aan [eiser01] overdraagt omdat zij geen zorg meer mag leveren. Bovendien geldt nog steeds dat de huurbescherming alleen dan buiten beschouwing blijft als het element verzorging in de relatie tussen [stichting01] en [eiser01] feitelijk duidelijk overheerste. Dit heeft [gedaagde01] niet aannemelijk gemaakt.
3.6.
Gelet op het voorgaande is de (onder)huurovereenkomst tussen [stichting01] en [eiser01] niet geëindigd door het eindigen van de zorg. De huurovereenkomst tussen [stichting01] en [gedaagde01] is wel geëindigd per 1 september 2023 doordat [stichting01] deze heeft opgezegd. Op grond van artikel 7:269 lid 1 BW Pro wordt de onderhuurovereenkomst in dat geval voortgezet door de verhuurder. Hiermee is dus aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er een directe huurovereenkomst tussen [gedaagde01] en [eiser01] is ontstaan en dat [eiser01] aanspraak heeft op huurbescherming.
[gedaagde01] mag de woning niet ontruimen
3.7.
[gedaagde01] heeft weliswaar een ontruimingstitel, maar hij heeft deze verkregen in een procedure jegens [stichting01] , zonder dat [gedaagde01] daarbij heeft gemeld dat er nog een bewoner van het pand was. [eiser01] was dus geen partij in die procedure en [gedaagde01] mag deze titel niet ten uitvoer leggen jegens [eiser01] zolang de huurovereenkomst tussen hen niet is geëindigd. Het geëiste verbod wordt daarom toegewezen.
Dwangsom
3.8.
Er is aanleiding om een dwangsom aan het verbod te verbinden. De geëiste dwangsom wordt gematigd tot een bedrag van € 50.000,-.
Proceskosten
3.9.
[gedaagde01] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser01] op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 87,- aan griffierecht, € 398,- aan salaris voor de gemachtigde en € 99,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 721,22. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verbiedt [gedaagde01] over te gaan tot ontruiming van de woning aan de [adres01] in Rotterdam op basis van het vonnis van de kantonrechter van 23 januari 2024, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,-;
4.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser01] worden begroot op € 721,22;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.P.M. Jurgens en in het openbaar uitgesproken.
424