Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10334701 CV EXPL 23-4607
datum uitspraak: 12 januari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: [naam01] ,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats02],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. L. Tastan.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 30 januari 2023, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de akte uitlating aanvullende producties van [gedaagde01] , met bijlagen;
- de akte voor comparitie van [eiser01] , met bijlagen;
- de akte uitlating van [eiser01] , met bijlagen;
- de akte uitlating van [gedaagde01] , met bijlagen.
1.2.
Op 21 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren partijen en hun gemachtigden aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van [eiser01] een bedrijfsruimte aan [adres01] in [plaats01] . [gedaagde01] huurt de bedrijfsruimte sinds 1 oktober 2017, op basis van een huurovereenkomst uit 2007. Er hebben indeplaatsstellingen plaatsgevonden, op grond waarvan nieuwe huurders de oorspronkelijke huurovereenkomst hebben overgenomen; voor het laatst door [gedaagde01] in 2017. [eiser01] is in 2019 eigenaar geworden van de bedrijfsruimte en sindsdien verhuurder van [gedaagde01] .
2.2.
[eiser01] heeft [gedaagde01] gedagvaard omdat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Hij wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden vanwege de hoogte van de huurachterstand en dat [gedaagde01] de achterstand alsnog betaalt.
2.3.
[gedaagde01] erkent dat zij niet steeds alle facturen heeft betaald, maar zij beroept zich erop dat 1) de indexering van de huurprijs niet goed is gegaan (waardoor de factuurbedragen te hoog zijn) en 2) zij bedragen wil verrekenen met de huurprijs. Zij wil te veel betaalde huurbedragen terug, een maand huurkorting vanwege de coronapandemie en zij wil kosten die zij heeft gemaakt voor de cv-ketel en renovatiekosten vergoed zien. Tot slot wil ze gemiste inkomsten wegens een stroomstoring op 26 januari 2023 vergoed hebben. [eiser01] vindt dat de tegenvorderingen van [gedaagde01] moeten worden afgewezen.
De hoogte van de huurprijs in de jaren 2019 – 2023
2.4.
Partijen verschillen van mening over de hoogte van de huurprijs. De indexering moet worden berekend op de manier zoals opgenomen in artikel 4.1 en 4.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Deze algemene bepalingen zijn van toepassing. In de huurovereenkomst staat dat de huurder deze heeft ontvangen en de huurovereenkomst is door de huurder ondertekend, waardoor ervan moet worden uitgegaan dat wat in de huurovereenkomst staat ook klopt. Door de indeplaatsstellingen zijn alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen overgegaan op de nieuwe huurders. [eiser01] of zijn voorganger hoefde deze documenten niet (opnieuw) aan [gedaagde01] te overhandigen om ze geldig te laten zijn. [gedaagde01] is dus gebonden aan de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen. Dat [eiser01] een schone print van de algemene bepalingen heeft overgelegd en niet een kopie van de destijds aan de huurovereenkomst gehechte bepalingen, is (ook) niet relevant.
2.5.
De volgende vraag is of de indexering goed is berekend. [gedaagde01] heeft bij haar akte van 14 december 2023 berekeningen van de juiste indexering overgelegd. Deze berekeningen kloppen echter niet. Zij heeft namelijk steeds, ieder jaar opnieuw, gerekend met een basishuur van € 1.144,94. Niet alleen blijkt nergens uit waarom van deze huurprijs zou moeten worden uitgegaan, ook gaat zij er hiermee aan voorbij dat in de volgende jaren de geïndexeerde huurprijs als basishuur moet worden ingevuld. De kantonrechter kan niet uitgaan van de juistheid van het overzicht van [gedaagde01] en gaat er daarom voor deze procedure vanuit dat [eiser01] de indexeringsclausule wel goed heeft toegepast.
2.6.
Omdat [eiser01] mocht indexeren (en dat ook heeft gedaan), is wat [gedaagde01] heeft gezegd over de nadere huurprijsprocedure die (ook) mogelijk is bij een bedrijfsruimte als deze niet relevant voor deze procedure. Dat is een andere mogelijkheid om de huurprijs te verhogen, die hier niet aan de orde is. De kantonrechter gaat daarom aan die stellingen voorbij.
2.7.
Berekend over de periode van januari 2019 tot en met december 2023 had [gedaagde01] de volgende huurprijzen aan [eiser01] moeten betalen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat indexering volgens de huurovereenkomst steeds per 1 januari van elk jaar mocht plaatsvinden en niet per 1 december, zoals [eiser01] kennelijk soms heeft gedaan. Waar [eiser01] kennelijk pas later in het jaar heeft geïndexeerd (2021) is de kantonrechter van een latere indexering uitgegaan. De maand januari 2019 is [gedaagde01] verschuldigd, omdat uit niets blijkt waarom dat niet zo zou zijn.
2019: 12 × € 1.471,03= € 17.652,36
2020: 12 × € 1.504,88 = € 18.058,56
2021: 10 × € 1.504,88 en 2 × € 1.578,61 = € 18.206,02
2022: 12 × € 1.616,50 = € 19.398,00
2023: 12 × € 1.850,89 = € 22.210,68
In totaal is dit € 95.525,62.
De door [gedaagde01] betaalde bedragen
2.8.
Partijen hebben elk een betalingsoverzicht overgelegd. Volgens [gedaagde01] heeft zij in de jaren 2019-2023 € 93.436,07 betaald. Het totaal aan betalingen op het overzicht van [eiser01] is € 89.536,07. De kantonrechter constateert dat het overzicht van [eiser01] op punten (iets) afwijkt van dat van [gedaagde01] . Zo ontbreekt bij [eiser01] een betaling van 1 april 2021. [gedaagde01] heeft bij haar betalingsoverzicht bankafschriften gevoegd waaruit blijkt dat haar overzicht juist is tot en met november 2023. In december 2023 is volgens [gedaagde01] nog € 11.958,89 betaald; het overzicht van [eiser01] is daar niet duidelijk over maar bevat in elk geval een betaling van € 5.520,89 op 1 december 2023. Betaling van 4 december 2023 staan niet op dit overzicht, althans zijn daaruit niet af te leiden.
2.9.
Uit het voorgaande volgt dat op 30 november 2023 in ieder geval (nog) sprake was van een forse huurachterstand van [gedaagde01] . Zij heeft in de periode 1 januari 2019 tot en met 30 november 2023 € 81.477,18 betaald, terwijl dat € 93.674,73 had moeten zijn (het hiervoor berekende totaalbedrag min de huur over december 2023). Dat is een achterstand van € 12.197,55. In december 2023 is die achterstand in ieder geval weer voor een deel ingelopen.
2.10.
[gedaagde01] vordert in reconventie de nodige bedragen van [eiser01] . Als die (deels) toewijsbaar zijn, is dat van invloed op de hoogte van de huurachterstand. De kantonrechter oordeelt hieronder echter dat de vorderingen van [gedaagde01] niet toewijsbaar zijn.
Geen coronakorting
2.11.
De tegenvordering van [gedaagde01] om de huur wegens de coronapandemie te verlagen zodat zij de huur over de maand maart 2022 niet meer hoeft te betalen, wordt afgewezen. Om aanspraak te kunnen maken op een huurverlaging vanwege de coronapandemie, moet een huurder aantonen dat door deze maatregelen de omzet tijdens de periode van de coronamaatregelen lager is geweest dan in het jaar 2019. Dit betekent dat [gedaagde01] omzetcijfers had moeten laten zien waaruit dit blijkt. Dat heeft zij niet gedaan. Daarom is haar vordering onvoldoende onderbouwd. Alleen al om die reden wordt deze tegenvordering afgewezen.
Geen kostenvergoeding
2.12.
[gedaagde01] kan ook geen aanspraak maken op een vergoeding voor de kosten van de cv-ketel en de renovatie van het gehuurde. Los van de vraag of deze kosten noodzakelijk waren, geldt dat een huurder die kosten wil verrekenen eerst aan de verhuurder moet vragen om de desbetreffende werkzaamheden binnen een redelijke termijn uit te voeren. In dit geval is niet gebleken dat dat is gebeurd. [eiser01] heeft betwist dat hij zulke verzoeken heeft ontvangen en [gedaagde01] heeft geen bewijs overgelegd waaruit blijkt dat zij om herstel heeft gevraagd.
2.13.
Voor zover [gedaagde01] heeft bedoeld dat zij de renovatiekosten vergoed wil zien op grond van ongerechtvaardigde verrijking, geldt dat zij te weinig heeft gesteld om de vordering op die grond toe te wijzen. [gedaagde01] heeft niet gesteld – laat staan uitgelegd – waarom [eiser01] door de uitgevoerde werkzaamheden verrijkt is. [eiser01] heeft op zijn beurt genoeg gezegd om een eventuele verrijking tegen te spreken.
Geen vergoeding wegens stroomstoring
2.14.
De kantonrechter zal ook de gevorderde vergoeding wegens de stroomstoring op 26 januari 2023 afwijzen. Een huurder kan alleen aanspraak maken op vergoeding van gevolgschade door een gebrek (wat een stroomstoring in beginsel is), als het gebrek aan de verhuurder toerekenbaar is. [gedaagde01] moet dat dan wel stellen en onderbouwen en dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter kan geen vordering toewijzen op de kale stelling dat er sprake is geweest van een stroomstoring en dat klanten weggestuurd moesten worden.
Conclusie huurachterstand: wel betalen, geen ontbinding huurovereenkomst
2.15.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] de huurachterstand volledig moet betalen. Hoewel er op enig moment sprake is geweest van een forse achterstand, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst nu niet. Dit omdat hij heeft geconstateerd dat het betalingsoverzicht van [eiser01] niet steeds klopt en/of duidelijk is en omdat [gedaagde01] stelt dat zij in december 2023 een forse betaling heeft gedaan.
2.16.
Het is voor de kantonrechter onmogelijk om een concreet bedrag aan huurachterstand berekend tot en met december 2023 toe te wijzen, omdat de betalingen van december 2023 niet vast staan. Daarom wijst hij een bedrag van € 12.197,55 toe (de achterstand op 30 november 2023), te verminderen met de door [gedaagde01] in december 2023 gedane betalingen.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.17.
De incassokosten worden afgewezen, omdat uit het door [eiser01] overgelegde incomplete en onduidelijke overzicht niet blijkt dat op het moment van het versturen van de incassobrief sprake was van een huurachterstand van de grootte als in die brief vermeld.
Rente
2.18.
De rente wordt toegewezen op de manier zoals hierna vermeld.
Proceskosten
2.19.
De kantonrechter merkt [gedaagde01] aan als de partij die voor het grootste deel ongelijk krijgt. Zij moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 130,66 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht en € 825,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 330,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vastgesteld op € 247,50 aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 1,5 punt × € 330,-). Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In totaal bedragen de proceskosten dus € 1.579,16.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.20.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 12.197,55, te verminderen met de door [gedaagde01] vanaf 1 december 2023 aan [eiser01] gedane (huur)betalingen, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 1 januari 2019 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
in reconventie:
3.2.
wijst de vorderingen af;
in conventie en in reconventie:
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.579,16;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken door mr. M.C. van der Kolk.
51909