ECLI:NL:RBROT:2024:1878

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zittingsplaats Dordrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 22/4543

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen

[naam eiser] , uit [plaats 1] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: [gemachtigde 2] ).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 augustus 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning [adres 1] in [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 429.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

Op 10 oktober 2023 heeft eiser aanvullende stukken ingediend.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 26 oktober 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A] en [persoon B] , kantoorgenoten van zijn gemachtigde [gemachtigde 1] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

1.6.

Bij brief van 15 november 2023 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en vragen gesteld aan de heffingsambtenaar. Daar heeft de heffingsambtenaar op 30 november 2023 op gereageerd.

1.7.

Nu geen van partijen desgevraagd heeft verklaard te willen worden gehoord op een nadere zitting, heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.

Feiten

2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit het jaar 1920. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 153 m² (inclusief een aanbouw van 5 m² en een dakkapel van 3 m²). Verder heeft de woning een berging van 28 m² en een vrijstaande berging van 49 m². Het perceel van de woning is 665 m². Op het perceel is een waterverdedigingswerkvrijstelling van toepassing.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

4. Het beroep is gegrond, maar de rechtbank laat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?

5. Niet in geschil is dat eiser in bezwaar om toezending van de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten heeft gevraagd en dat de heffingsambtenaar deze niet heeft toegezonden. De heffingsambtenaar heeft dit op de zitting bevestigd. De heffingsambtenaar heeft verder verklaard dat hij afspraken met de gemachtigde van eiser heeft gemaakt over het aanleveren van de op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar. De gemachtigde van eiser heeft het bestaan van deze afspraken echter betwist.

6. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.^[1]De door eiser in bezwaar gevraagde KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten zijn niet verstrekt, terwijl deze gegevens wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. Dat de heffingsambtenaar hierover afspraken met de gemachtigde van eiser zou hebben gemaakt, is niet vast komen te staan. De heffingsambtenaar heeft daarom in strijd gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

7. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 345.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de KOUDV- en liggingsfactoren zijn gecorrigeerd. Ook is de indexering niet inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft daarnaast geen rekening gehouden met de slechte isolatie van de woning. Vergelijkingsobject [adres 2] is niet geschikt als vergelijkingsobject, omdat deze spouwmuren heeft in tegenstelling tot de woning, die over eensteensmuren beschikt. Dit vereist een andere manier van isoleren.^[2][adres 2] is ook niet geschikt, omdat de objectonderdelen, zoals weergegeven in de uitspraak op bezwaar, tot een lagere waarde zouden moeten leiden. Verder verkeert de woning in een slechte onderhoudstoestand vanwege lekkages, scheuren in de gevel en achterstallig schilderwerk. De factor onderhoud moet daarom op ‘slecht’ worden gesteld. Ook is geen rekening gehouden met de ligging van de woning naast een drukke dijkweg. Voor vergelijkingsobject [adres 3] is de liggingsfactor op ‘matig’ gesteld, terwijl de woning een vergelijkbare ligging heeft. Op de woning zou dus dezelfde liggingsfactor moeten worden toegepast. Ten slotte is de oppervlakte die de heffingsambtenaar voor de waterverdedigingswerkvrijstelling hanteert onjuist. Eiser heeft niet kunnen controleren of de legger van het Waterschap Rivierenland, en daarmee de omvang van het waterverdedigingswerk, pas in mei 2022 zou zijn gewijzigd. Het is niet waarschijnlijk dat het waterverdedigingswerk vóór de wijziging zoveel kleiner was.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[3]

9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Toepassing van de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten leidt tot een hogere waarde van de woning in het economische verkeer dan de vastgestelde WOZ-waarde.

10. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. In beroep heeft de heffingsambtenaar met behulp van de matrix voldoende duidelijk gemaakt hoe de KOUDV- en liggingsfactoren zijn gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft de indexering eveneens voldoende inzichtelijk gemaakt met de bijlage over de verkooptansacties van vrijstaande woningen in de gemeente [gemeente] in 2020 en 2021, de matrix met daarin de indexeringspercentages en de bijlagen over de waardeontwikkeling. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met het isolatieniveau van de woning door de kwaliteit en het onderhoud op ‘matig’ te stellen. Bij vergelijkingsobject [adres 2] zijn de kwaliteit en het onderhoud daarentegen op ‘gemiddeld’ gesteld, waarmee de isolatieverschillen tussen deze objecten voldoende zijn verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft op de zitting voldoende toegelicht dat de waarden van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten, zoals opgenomen in de uitspraak op bezwaar, niet relevant zijn voor de waardevaststelling, omdat deze gebaseerd zijn op de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Deze horen dus eigenlijk niet thuis in de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft ook voldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning door de kwaliteit en het onderhoud op ‘matig’ te stellen. Niet is gebleken dat deze factoren nog lager zouden moeten worden vastgesteld. Het enkele feit dat de woning is gelegen aan een smalle 60-kilometerweg, is onvoldoende voor de conclusie dat de heffingsambtenaar de ligging lager dan ‘gemiddeld’ had moeten beoordelen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat vergelijkingsobject [adres 3] op korte afstand van een hoogspanningsmast en een afvalterrein is gelegen en de ligging van dat object daarom op ‘matig’ is gesteld. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de omvang van de waterverdedigingswerkvrijstelling op de waardepeildatum van 1 januari 2021 155 m2 bedroeg. De ingangsdatum van het Besluit wijziging legger waterkeringen 2022, waarmee de omvang van de waterverdedigingswerkvrijstelling op het perceel van eiser is gewijzigd, is 20 juli 2022. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft.

13. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.750,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 1). Omdat de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking.

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt van € 50,-.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750,- aan proceskosten aan eiser;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 februari 2024.

griffier

rechter

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Bestuursrechtelijke toetsing WOZ-waarde woning met waterverdedigingswerkvrijstelling