Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1935
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2024 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [naam 1] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 794.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 februari 2024 op zitting behandeld. Aan de zitting hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook E[naam 2] verschenen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij uit het jaar 1927. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 180 m². Het perceel van de woning is 4.660 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In bezwaar heeft eiser onder andere verzocht om het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffel.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe.
5.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag aan de gemachtigde van eiser verstuurd. In dat taxatieverslag is de grondstaffel opgenomen. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat bij de initiële waardebepaling en in de bezwaarfase geen gebruik wordt gemaakt van een matrix. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voor zover hij daartoe verplicht was een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning.
5.2.
Artikel 6:17 van Pro de Awb bepaalt dat als iemand zich laat vertegenwoordigen, het orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld. [2] De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde ter beschikking gesteld, zodat van schending van artikel 6:17 van Pro de Awb geen sprake is.
5.3.
Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat afschriften van op de zaak
betrekking hebbende stukken tegen een vergoeding kunnen worden verkregen door belanghebbenden. De heffingsambtenaar heeft de afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser verstrekt, zodat ook geen sprake is van schending van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 591.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft de inhoud onjuist vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte het bedrijfsgebouw bij de woning opgeteld. Het bedrijfsgebouw is niet meer dan een schuur. De woning heeft scheurvorming en het zomerhuis is ernstig verzakt doordat deze objecten dichtbij een gascompressorstation zijn gelegen. De woning ligt ook nabij de Betuweroute. Het karakteristiek van het gebied is ingrijpend veranderd door het gascompressorstation. Er is geen rekening gehouden met een kans op een ramp door het gascompressorstation. Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar zelf contact heeft opgenomen voor een inpandige opname. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met [adres 2].
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [4]
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar en gebruiksoppervlakte van het onderdeel woning voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom [adres 2] niet is gebruikt bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat [adres 2] niet op de vrije markt is aangeboden, nu het aanbieden van het object en het ondertekenen van de akte op dezelfde datum hebben plaatsgevonden. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij geen gebruik maakt van de inhoud, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. Uit de beroepenmatrix volgt dat het bedrijfsgebouw een lagere m²-prijs (€ 122,-) heeft dan de m²-prijs van de schuur (€ 147,-). De heffingsambtenaar heeft met de beroepenmatrix inzichtelijk gemaakt dat het bedrijfsgebouw niet bij de woning is opgeteld. De KOUDV-factoren heeft de heffingsambtenaar per objectonderdeel gewaardeerd, omdat er per objectonderdeel andere maatstaven gelden voor de KOUDV-factoren. Door de factor ligging op ‘matig’ te stellen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het karakteristiek van het gebied en het eventuele waardedrukkende effect van de kans op een ramp door het gascompressorstation. In de beroepenmatrix heeft de heffingsambtenaar de factoren kwaliteit en onderhoud van de woning en het zomerhuis op ‘matig’ gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende rekening gehouden met de scheurvorming in de woning en de verzakking van het zomerhuis. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het maken van inpandige opnames is uitbesteed aan [bedrijf 1], voormalig [bedrijf 2]. Er is meerdere malen geprobeerd om een afspraak te maken voor een inpandige opname. De heffingsambtenaar is echter niet verplicht om de woning in het kader van de WOZ-waardering inpandig te laten opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. [5] De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.