Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5115
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2024 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: R.M.S. Mahboeb).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 321.000,- (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een aanvullend beroepschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld van [naam], taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een galerijflat uit het jaar 2006. De woning, gelegen in de buurt Groot-IJsselmonde in Rotterdam, bestaat uit een hoofdbouw van 118 m² en heeft twee parkeerplaatsen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser stelt dat de waarde van de woning ten hoogste € 293.000,- bedraagt. Eiser bestrijdt de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de woning en [adres 2]. Op de zitting heeft eiser betoogd dat deze woningen even groot dienen te zijn. De WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 is € 252.000,-. Indexering van dit bedrag onderbouwt een lagere waarde van de woning. [adres 2] onderbouwt eveneens een lagere waarde. [adres 3], [adres 4] en [adres 5] zijn geen geschikte vergelijkingsobjecten. De waardering van de parkeerplaatsen van [adres 6] is onjuist. Ten slotte is [adres 7] te ver van de waardepeildatum verkocht en daarom geen geschikt vergelijkingsobject.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in dezelfde buurt, grotendeels in dezelfde straat, en gebouwd in het jaar 2006.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft de bouwtekeningen nagemeten en hieruit volgt dat de gebruiksoppervlakte van de woning 118 m² bedraagt, zoals in de matrix is weergegeven. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van [adres 2] eveneens 118 m² bedraagt en dat bij correctie van de matrix de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten nog steeds hoger is dan de m²-prijs van de woning, zodat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de Wet WOZ met zich mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld. De waarde moet aannemelijk worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan WOZ-waarden zoals die zijn vastgesteld in besluiten over eerdere of latere kalenderjaren, kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een woning op de peildatum die in het geding is. [2] [adres 2] is na de aankoop voor € 20.000,- verbouwd. Eiser heeft onvoldoende beargumenteerd waarom [adres 2] een lagere waarde zou indiceren. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar zijn waardering niet op slechts één vergelijkingsobject baseert. De objecten [adres 3], [adres 4] en [adres 5] zijn door de heffingsambtenaar niet bij de waardering in beroep betrokken. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat als [adres 6] over een inpandige parkeerplaats (met een waarde van € 17.000,-) en een parkeerplaats buiten, op een afgesloten terrein (met een waarde van € 12.500,-) zou beschikken, dat de waarde van de woning dan nog steeds niet te hoog zou zijn vastgesteld. De gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten zou in dat geval – ook rekening houdend met de gewijzigde oppervlakte van de [adres 2] – nog steeds hoger zijn (€ 2.441,-) dan de m²-prijs van de woning (€ 2.432,-). Ten slotte is [adres 7] volgens de heffingsambtenaar op 8 januari 2020 verkocht, zoals is weergegeven in de matrix. Deze datum is gelegen binnen de referentieperiode van maximaal één jaar van de waardepeildatum. Eiser heeft niet onderbouwd dat [adres 7] in oktober 2019 zou zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 januari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.