Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1169
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 april 2024 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit Rotterdam , eiser
(gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam gemachtigde 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 januari 2023.
1.1.
Bij beschikking van 31 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 582.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 11 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld van [naam taxateur] (taxateur). Namens eiser is [persoon A] verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde [naam gemachtigde 1] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een portiekflat uit 1966 in de wijk Struisenburg. De gebruiksoppervlakte bedraagt 155 m². De woning bevat een garage/parkeerplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden en of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden?
5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door niet alle opgevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde te overleggen. In bezwaar heeft eiser verzocht om inzicht in de gehanteerde correcties in geval van een afwijking van de gemiddelde VLOK-factoren. Dit heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt.
5.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1]
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet heeft geschonden. De heffingsambtenaar heeft de correctiefactoren gebruikt die hij al jarenlang gebruikt ter correctie van afwijkende VLOK factoren (10-5-5-10). Aangezien de gemachtigde van eiser veelvuldig en al jarenlang bezwaarprocedures voert bij deze heffingsambtenaar en aansluitend procedeert tegen deze heffingsambtenaar, zijn deze correcties bij haar bekend en heeft de heffingsambtenaar deze niet hoeven verstrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 542.000,-. De vergelijkingsobjecten [straatnaam] 239 en [straatnaam] 261 zijn niet bruikbaar bij de waardering. Deze objecten hebben luxe voorzieningen, zijn beter onderhouden en beter geïsoleerd. Daarnaast beschikt nummer 239 over minder oppervlakte dan de woning en wordt niet duidelijk of beide objecten inclusief parkeerplaats zijn verkocht. De voorzieningen van de woning zijn gekwalificeerd op een ‘4’ (bovengemiddeld), terwijl dit een ‘3’ (gemiddeld) had moeten zijn. Er is verder ten onrechte geen rekening gehouden met het goed vergelijkbare object [straatnaam] 158, welke onderbouwt dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft tot slot geen rekening gehouden met de hoge maandelijkse bijdrage en de hoge jaarlijkse extra kosten van de VvE.
6.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de objecten [straatnaam] 239 en ‘ [straatnaam] 261 in een betere staat verkeren dan de woning, overweegt de rechtbank dat eiser dit niet met bewijsmiddelen onderbouwt. Uit de matrix blijkt dat deze woningen niet inclusief parkeerplaats zijn verkocht. Eiser maakt derhalve onvoldoende duidelijk dat deze objecten niet bruikbaar zijn. Het door eiser voorgestelde object, [straatnaam] 158, ligt niet in hetzelfde complex als de woning en dit betrof een verkoop onder bijzondere omstandigheden (waaronder een niet-bewoners- en ouderdomsclausule). Dit object is daarom niet bruikbaar als vergelijkingsobject.
6.3.
Wat eiser verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat de woning in 2016 voor € 50.000,- gerenoveerd is, waarbij onder meer de keuken en de badkamer zijn vernieuwd. Eiser heeft dit niet betwist. Gelet hierop kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen in zijn kwalificatie van de voorzieningen op een ‘4’ (bovengemiddeld). Nu alle vergelijkingsobjecten in hetzelfde complex gelegen zijn acht de rechtbank het daarnaast aannemelijk dat de VvE-lasten nagenoeg gelijk zijn. Een eventueel waardedrukkend effect hiervan zit daarom reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen.
6.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Redelijke termijn
7. Eiser heeft ter zitting verzocht om de vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. [3] Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
7.2.
Het bezwaarschrift is op 11 maart 2022 door de heffingsambtenaar ontvangen. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaren en afgerond twee maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden. Het bestreden besluit dateert van 12 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft tien maanden na ontvangst van het bezwaarschrift een besluit genomen, terwijl een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar een half jaar bedraagt. Omdat de redelijke termijn met twee maanden overschreden is, valt de volledige overschrijding van de redelijke termijn daardoor toe te rekenen aan de bezwaarfase. Dit maakt dat de gehele overschrijding voor rekening komt van de heffingsambtenaar.
7.3.
In navolging van de uitspraak van de rechtbank van 12 juli 2023 hanteert de rechtbank voor de immateriële schade een vergoeding van € 50,- per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [4] Hiervan uitgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot een bedrag van € 50,-, te betalen aan eiser als vergoeding voor de door hem geleden immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
8.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt eiser in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Hiervoor kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en een wegingsfactor 0,25. [5] Deze vergoeding bedraagt dus € 218,75. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De uitbetaling dient plaats te vinden op het rekeningnummer van eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 april 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.