Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5742
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen
[naam eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres,
(gemachtigde: mr. [naam 2]),
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep,
(gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 oktober 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum van 1 januari 2021 vastgesteld op € 323.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vlaardingen voor het jaar 2022 opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. De woning is een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 99 m² met een berging/schuur en een dakkapel, gelegen op een perceel van 154 m². Het bouwjaar is 1936.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is het beroep ontvankelijk?
5. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het beroep niet-ontvankelijk is, omdat het beroepschrift niet is ondertekend door een daartoe bevoegd persoon. Eiseres heeft [naam 1] van [naam bedrijf] gemachtigd. [naam 1] heeft op zijn beurt [naam 2] gemachtigd. Het beroepschrift is ondertekend door [naam 2]. Omdat niet duidelijk is of de eerste volmacht toelaat dat deze wordt doorgegeven aan een ander, is de tweede volmacht niet geldig. De heffingsambtenaar verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. [1]
5.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep ontvankelijk. In de volmacht van eiseres aan [naam 1] staat: “Dit alles met het recht van substitutie.” Het recht van substitutie is het recht de volmacht door te geven aan een ander. In de zaak waarover het gerechtshof Amsterdam oordeelde, was het recht van substitutie beperkt tot medewerkers van de eerste gevolmachtigde. Die beperking is in deze zaak niet opgenomen. Op grond van de tekst van de eerste volmacht bestaat geen twijfel dat [naam 1] de volmacht mocht doorgeven aan [naam 2]. Het beroepschrift voldoet dus aan alle vereisten van artikel 6:5 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiseres betoogt dat de waarde van de woning niet meer bedraagt dan € 276.000,-. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met waardedrukkende omstandigheden: de voorzieningen zijn ruim 25 jaar oud, het dak van de berging/schuur is aan vervanging toe, de muren en het dak van de woning zijn niet geïsoleerd en het energielabel is F. Er is geen erfpachtcorrectie toegepast. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is onvoldoende rekening gehouden. De volgende woningen in Vlaardingen zijn ten onrechte buiten beschouwing gelaten bij de waardebepaling: [adres 2] en [adres 3], [adres 4] en [adres 5], [adres 6], [adres 7] en [adres 8], [adres 9] en [adres 10].
6.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [3]
6.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
6.3.
Wat eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen en staat van onderhoud van de woning als gemiddeld beoordeeld. Eiseres heeft geen foto’s van de woning overgelegd, zodat geen aanleiding bestaat te twijfelen aan de beoordeling van de heffingsambtenaar. De vijf vergelijkingsobjecten hebben respectievelijk energielabel G/F, F, D, E en C. Daarmee is bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de mate van isolatie van de woning. Op de vergelijkingsobjecten rust geen recht van erfpacht. Omdat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voorschrijft dat de waarde wordt bepaald alsof de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen, heeft de heffingsambtenaar terecht geen erfpachtcorrectie toegepast. De foto’s van de vergelijkingsobjecten geven geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar deze niet of anders had moeten betrekken bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft [adres 7] en [adres 8] en [adres 9] betrokken bij de waardebepaling. Ten aanzien van de overige door eiseres genoemde woningen heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht waarom deze niet zijn gebruikt bij de waardebepaling: [adres 2] is niet op de vrije markt aangeboden, [adres 11] en [adres 6] zijn onderhands verkocht, [adres 4] betreft een woning met afgekochte erfpacht en [adres 5] en [adres 10] zijn verder weg gelegen van de woning, terwijl voldoende nabijer gelegen vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiseres krijgt het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. H.K. Yang, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 januari 2024.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.