Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11038859 CV EXPL 24-9633
datum uitspraak: 12 juli 2024 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Bright Home Rentals B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens,
tegen
VA Flexprojecten B.V.,
vestigingsplaats: Oss,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. R.T.A. Slof.
De partijen worden hierna ‘BHR’ en ‘VA’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 maart 2024, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de akte overlegging producties in conventie, tevens antwoord in reconventie, met bijlagen.
1.2.
Op 1 juli 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens BHR [naam 1] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Namens VA waren [naam 2] (met een machtiging van [naam 3]) en [naam 4] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
VA heeft van BHR woonruimte gehuurd voor het huisvesten van haar werknemers. De tijdelijke huurovereenkomst is op 31 mei 2023 geëindigd. BHR heeft de woonruimte direct opnieuw verhuurd, maar ontving begin juni 2023 klachten van de nieuwe huurder over een bedwantsenplaag, in verband waarmee de nieuwe huurder is vertrokken. BHR heeft vervolgens zelf geprobeerd de plaag te bestrijden. Omdat bestrijding beter gaat als een woning bewoond is, heeft zij VA gevraagd of VA opnieuw tijdelijk werknemers in de woning wilde plaatsen, wat VA heeft gedaan in de periode juni / juli 2023.
2.2.
Na de (tweede) tijdelijke bewoning door werknemers van VA heeft BHR de woning weer opnieuw verhuurd. Kort na 9 augustus 2023 kreeg zij van de nieuwe huurder ook een melding over bedwantsen. Ook deze huurovereenkomst is direct geëindigd. BHR heeft hierop [naam bedrijf] ingeschakeld om de wantsen te bestrijden.
2.3.
BHR eist in deze procedure betaling van een aantal bedragen door VA. Het gaat om de volgende bedragen:
- de niet-betaalde huur over de maand mei 2023. Dit is een bedrag van € 4.812,35;
- huur of een gebruiksvergoeding voor de maanden juni en juli 2023, toen VA tijdelijk werknemers heeft geplaatst in verband met bestrijding van de bedwantsenplaag. Dit gaat om een bedrag van (2 × € 4.812,35 =) € 9.624,70;
- een schadevergoeding in verband met huurderving over de maanden augustus en september 2023, toen [naam bedrijf] werkzaamheden heeft verricht in de woning en BHR de woning niet opnieuw kon verhuren. Dit gaat om een bedrag van (wederom) € 9.624,70;
- vergoeding van de kosten van [naam bedrijf] van € 5.177,59;
- vergoeding van voorbereidingskosten die BHR zelf heeft moeten maken voordat [naam bedrijf] aan het werk kon. Dit is een bedrag van € 3.049,20;
- een schadevergoeding voor het vervangen van laminaat van € 2.178,- en voor het vervangen van meubilair van € 2.000,-;
- buitengerechtelijke kosten van € 1.091,54.
2.4.
VA vordert in reconventie terugbetaling van de waarborgsom van € 4.115,- die zij aan BHR heeft betaald.
De beslissing in het kort
2.5.
VA moet in totaal een bedrag van € 18.989,64 betalen, omdat zij aansprakelijk is voor de bedwantsenplaag. Zij had deze vóór de eindoplevering op 31 mei 2023 zelf moeten bestrijden. Het bedrag bestaat uit een schadevergoeding in verband met huurderving over de maanden juni en juli 2023, de kosten van [naam bedrijf] en de voorbereiding op die bestrijdingswerkzaamheden door BHR, plus de huur over de maand mei 2023 die VA niet heeft betaald. Op het totaalbedrag wordt in mindering gebracht het restant van de waarborgsom die VA heeft betaald. Op de waarborgsom is de eindafrekening van gas, water en elektra in mindering gebracht. Omdat het restant van de waarborgsom wordt verrekend, kan de vordering in reconventie niet worden toegewezen. De kantonrechter licht zijn beslissing hieronder toe.
VA moet het restant van de huur over mei 2023 betalen; restant borg wordt verrekend
2.6.
VA moet de huur over de maand mei 2023 aan BHR betalen. Partijen zijn het daar ook over eens. Deze vordering is daarom toewijsbaar. Dit gaat om een bedrag van € 4.812,35.
VA is als (voormalig) huurder aansprakelijk voor de bedwantsenplaag
2.7.
De overige hoofdvorderingen van BHR hebben allemaal te maken met de bedwantsenplaag. Voordat (de hoogte van) die vorderingen kan worden beoordeeld, moet de vraag worden beantwoord of VA als (voormalig) huurder aansprakelijk is voor die plaag en daarmee of zij die plaag had moeten verhelpen. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is.
2.8.
Een verhuurder is verplicht om een bedwantsenplaag te verhelpen als sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een plaag als deze levert geen gebrek op als de bedwantsen door toedoen van de huurder zelf in de woning terechtgekomen zijn (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1922). Er is dan immers sprake van een omstandigheid die aan de huurder is toe te rekenen. BHR heeft voldoende gesteld en onderbouwd waaruit volgt dat er bij aanvang van de huur geen bedwantsenplaag aanwezig was. Er mag vanuit worden gegaan dat een vorige huurder daar dan over geklaagd zou hebben en/of dat VA in dat geval al direct na het aangaan van de huurovereenkomst signalen zou hebben (moeten) ontvangen over deze beestjes. Vervolgens staat vast dat de plaag aanwezig was op het moment dat de huurovereenkomst eindigde. De opvolgend huurder heeft vrijwel direct bij BHR geklaagd en [naam bedrijf] heeft verklaard dat na enkele weken of maanden een plaag merkbaar wordt. De suggestie dat de wantsen door de nieuwe huurder zijn meegebracht, is daarmee voldoende ontkracht. Daarbij komt dat BHR heeft gesteld dat [naam 5] (die de contactpersoon voor BHR was namens de toenmalige bewoners) op de hoogte was van de plaag. VA heeft onvoldoende tegen die stelling ingebracht, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat er door de toenmalige bewoners inderdaad bij [naam 5] is geklaagd. Dat [naam 5] dit niet heeft doorgegeven aan VA en ook geen melding heeft gemaakt bij BHR, komt voor risico van VA.
2.9.
VA heeft ook gesuggereerd dat het wel aan BHR was om de plaag te herstellen (en dat dus sprake was van een gebrek aan het gehuurde), omdat algemeen bekend zou zijn dat oudere woningen vatbaarder zijn voor bedwantsen. De kantonrechter vindt dit geen feit van algemene bekendheid; het zegt hem niets. VA heeft verder niets aangevoerd op basis waarvan kan worden vastgesteld dat er een bouwkundige oorzaak is voor de plaag. Bovendien heeft [naam bedrijf] verklaard dat bedwantsen altijd door mensen worden meegenomen. Dit heeft VA niet weersproken. Aan de suggestie van VA wordt daarom voorbij gegaan.
2.10.
Omdat geen sprake is van een gebrek vanwege de toerekenbaarheid aan VA, was het aan VA om de plaag te bestrijden. De vraag of al dan niet sprake is van een kleine herstelling, is niet relevant. Daarmee kan ook in het midden blijven of de door BHR gemaakte herstelkosten al dan niet noemenswaardig zijn.
2.11.
Omdat VA de woning heeft opgeleverd met een bedwantsenplaag, is zij met haar opleververplichting in verzuim. Zij moest het gehuurde immers zonder schade opleveren. Dat er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW is opgemaakt, betekent niet dat VA de woning met bedwantsenplaag mocht opleveren. Dit artikel bevat slechts een bewijsvermoeden; als geen beschrijving is opgemaakt, wordt – behoudens tegenbewijs – verondersteld dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huurovereenkomst bevindt. Uit de hiervoor onder 2.8 opgenomen overweging blijkt dat BHR naar het oordeel van de kantonrechter het tegenbewijs tegen de veronderstelling heeft geleverd.
VA moet € 9.624,70 aan huurderving betalen (juni / juli 2023)
2.12.
BHR mag een bedrag aan huurderving bij VA in rekening brengen. Omdat VA al op 31 mei 2023 in verzuim was met haar opleververplichting, mocht BHR de niet uitgevoerde werkzaamheden alsnog (op kosten van VA) uitvoeren. De gemiste huur over de periode die met die werkzaamheden gemoeid is geweest, vormt een schadepost voor BHR. Vast staat dat BHR in juni en juli 2023 bestrijdingswerkzaamheden heeft uitgevoerd. Over die periode moet VA een vergoeding betalen die gelijk is aan de huuropbrengst die BHR anders had gehad. VA heeft niet weersproken dat van eenzelfde huurbedrag mag worden uitgegaan als dat zij aan BHR moest betalen. Daarom is een bedrag van € 9.627,70 toewijsbaar; 2 maanden huur à € 4.812,35 per maand. Omdat dit bedrag als schadevergoeding wordt toegewezen, hoeft niet meer te worden beoordeeld of partijen al dan niet nadere afspraken hebben gemaakt over het gebruik van de woning in deze maanden door personeel van VA en of daar een huurbedrag voor zou moeten worden betaald.
2.13.
De kantonrechter wijst de gevorderde huurderving over de maanden augustus en september 2023 af. De verhuurder moet werkzaamheden waarmee de huurder bij de eindoplevering in verzuim was, binnen een redelijke termijn uitvoeren. Die redelijke termijn is in dit geval twee maanden. Dat BHR twee keer bestrijdingswerkzaamheden heeft moeten uitvoeren omdat de eerste keer niet succesvol was, is een omstandigheid die voor haar rekening blijft. BHR heeft slechts recht op een vergoeding voor huurderving over één redelijke herstelperiode.
VA moet de kosten van [naam bedrijf] en de voorbereidingskosten van BHR betalen
2.14.
VA moet de kosten vergoeden die BHR gemaakt heeft om alsnog de bestrijdingswerkzaamheden uit te voeren. VA heeft de hoogte van de gevorderde kosten niet bestreden. Het gaat om een bedrag van € 5.177,96 (inclusief btw) voor de bestrijding door [naam bedrijf] en € 3.049,20 (inclusief btw) aan eigen voorbereidingskosten. Deze bedragen worden toegewezen.
VA hoeft geen vergoeding te betalen voor laminaat en meubels
2.15.
Hoewel BHR heeft gesteld dat zij kosten heeft moeten maken voor het vervangen van laminaat en meubels, heeft zij haar vordering onvoldoende onderbouwd. Het had, zeker gelet op de door VA opgeworpen vragen (welk laminaat is vervangen, welke meubels zijn vervangen) op haar weg gelegen om niet alleen haar eigen factuur aan VA te overleggen, maar ook stukken van derden/haar leveranciers waaruit blijkt wanneer welk materiaal door haar is gekocht, dat dit bestemd was voor het voormalig gehuurde en welk bedrag BHR daarvoor heeft betaald. Vanwege het ontbreken van een onderbouwing wordt deze vordering afgewezen.
Restant borg wordt verrekend
2.16.
Partijen zijn het er ook over eens dat VA een waarborgsom van € 4.115,- heeft betaald. Met deze waarborgsom heeft BHR de eindafrekening voor gas, water en elektra à € 440,43 verrekend. VA heeft daarover geen opmerkingen gemaakt, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat die afrekening niet wordt betwist. VA heeft daarmee nog recht op een restant waarborgsom van € 3.674,57. BHR wil dit bedrag verrekenen met haar vorderingen. De kantonrechter zal dit bedrag op het toe te wijzen bedrag in mindering brengen. Omdat er wordt verrekend, is er geen grondslag meer voor de reconventionele vordering. Die wordt daarom afgewezen.
VA hoeft geen incassokosten te betalen
2.17.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. BHR heeft niet gesteld dat er meer werkzaamheden zijn uitgevoerd dan die om deze procedure voor te bereiden (artikel 241 Rv). Dat had zij in de dagvaarding al moeten doen; haar bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. Het versturen van één of meer aanmaningen zonder bijzondere inhoud is niet genoeg (ECLI:NL:HR:2019:590). BHR heeft slechts één brief van haar gemachtigde overgelegd.
VA moet rente betalen
2.18.
VA moet de rente over de saneringskosten van in totaal € 8.226,79 betalen conform de vordering, dus vanaf de vijftiende dag na vandaag. De andere bedragen waarover BHR rente heeft gevorderd worden afgewezen, zodat de gevorderde rente ook niet toewijsbaar is.
VA moet de proceskosten betalen
2.19.
VA moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van BHR op € 115,22 aan dagvaardingskosten, € 1.409,- aan griffierecht en € 1.086,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 543,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van BHR begroot op € 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2 punten × € 271,-). Voor kosten die BHR maakt na deze uitspraak moet VA een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 3.016,22. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.20.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat BHR dat eist en VA daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
3.1.
veroordeelt VA om aan BHR te betalen € 18.989,64 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 8.226,79 vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
wijst al het andere af.
in reconventie:
3.3.
wijst de vordering af;
in conventie en in reconventie:
3.4.
veroordeelt VA in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van BHR worden begroot op € 3.016,22, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
51909