Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.148.885
(zaaknummer rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Enschede, 2687146)
arrest van de derde kamer van 17 maart 2015
in de zaak van
de stichting
Woningstichting De Woonplaats,
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd te Enschede,
appellante,
hierna: De Woonplaats,
advocaat: mr. R.J. Leijssen,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats geïntimeerde],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. F. Jakob.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 25 maart 2014 (tussenvonnis) en 22 april 2014 (tussenvonnis met openstelling van tussentijds hoger beroep) die de kantonrechter (rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Enschede) tussen De Woonplaats als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
De Woonplaats heeft bij exploot van 6 mei 2014 [geïntimeerde] aangezegd van voormeld vonnis van 25 maart 2014 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2
Bij memorie van grieven heeft De Woonplaats vier grieven tegen voormeld vonnis aangevoerd en een aantal producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd (naar het hof begrijpt:) dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, [geïntimeerde] zal veroordelen vanaf 1 maart 2014 de gehele huur thans € 541,63 per maand te betalen, zulks inclusief de achterstand van € 3.016,81 en de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd en aantal producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden, met veroordeling van De Woonplaats in de kosten van het hoger beroep.
2.4
Vervolgens heeft De Woonplaats de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 en 2.2 van het bestreden vonnis van 25 maart 2014.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
In deze zaak gaat het kort gezegd om het volgende. [geïntimeerde] huurt van De Woonplaats een woning aan de [adres geïntimeerde] (hierna: de woning). In de periode van 9 juli 2012 tot 5 januari 2013 zijn door de dienst [naam dienst] in de woning van [geïntimeerde] vijf keer bestrijdingsmiddelen aangewend in verband met overlast die volgens [geïntimeerde] werd veroorzaakt door bedwantsen. Vanaf februari 2013 is [geïntimeerde] haar maandelijkse huurverplichting voor 50 procent gaan opschorten.
4.2
In eerste aanleg heeft De Woonplaats gevorderd, verkort weergegeven, dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden, [geïntimeerde] de woning ontruimt én de achterstallige huur ten bedrage van € 2.475,55 te vermeerderen met wettelijke rente en de na 1 januari 2014 verschuldigde huur betaalt. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd, verkort weergegeven, dat De Woonplaats wordt veroordeeld tot herstel van het gebrek aan haar woning, bestaande uit overlast veroorzaakt door bedwantsen en dat de door haar te betalen huurprijs met ingang van 1 januari 2012 wordt verminderd met de helft totdat aan de overlast een einde is gekomen.
4.3
De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 25 maart 2014 overwogen dat bedwantsen aanwezig zijn en dat de aanwezigheid van moeilijk te verdrijven bedwantsen in de woonruimte een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Voorts heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast om een schikking te beproeven en ter verkrijging van nadere inlichtingen. Bij tussenvonnis van 22 april 2014 heeft de kantonrechter tussentijds hoger beroep van het tussenvonnis van 25 maart 2014 opengesteld.
4.4
Met haar tweede grief komt De Woonplaats op tegen het oordeel van de kantonrechter dat bedwantsen in de woning aanwezig zijn. Zowel [naam dienst] als de door [geïntimeerde] ingeschakelde [organisatie] hebben de aanwezigheid van bedwantsen niet kunnen vaststellen, aldus De Woonplaats.
4.5
Naar het oordeel van het hof staat voldoende vast dat in de woning bedwantsen aanwezig zijn. Het door [naam dienst] van [geïntimeerde] ontvangen en door [organisatie] onderzochte insect is gedetermineerd als een bedwants. Verder heeft de huisarts van [geïntimeerde] verklaard dat de door [geïntimeerde] naar het spreekuur meegenomen insecten leken op bedwantsen en dat [geïntimeerde] en haar kinderen diverse keren met huiduitslag op het spreekuur waren verschenen, welke uitslag duidde op bedwantsen. De Woonplaats heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat de onderhavige door [organisatie] onderzochte en aan de huisarts getoonde insecten afkomstig waren uit de door [geïntimeerde] gehuurde woning. De tweede grief faalt derhalve.
4.6
De volgende vraag die beantwoord dient te worden en met de eerste grief aan de orde wordt gesteld is of de aanwezigheid van bedwantsen in de gehuurde woning een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro oplevert. Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:204 BW Pro (MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14), een ruime betekenis:
“Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of een eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid dat enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak - bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt. (…) Anders dan in het voorontwerp, is uitdrukkelijk bepaald dat sprake is van een gebrek, als de zaak niet het genot aan de huurder kan verschaffen, dat hij bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, mocht verwachten.(…)”
4.7
Naar het oordeel van het hof levert in de onderhavige situatie de aanwezigheid van bedwantsen geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro op. Het hof overweegt hiertoe als volgt. De Woonplaats betwist dat sprake is van een gebrek en betoogt dat bedwantsen in een woning terecht komen doordat zij mee worden genomen door bewoners en hun huisraad. Dit betoog heeft zij onderbouwd met twee uitdraaien van publicaties op het internet. [geïntimeerde] heeft dit betoog onvoldoende weersproken. Zij heeft slechts aangevoerd dat zij de bedwantsen niet heeft binnengehaald en dat geen bewijs is geleverd dat de aanwezigheid daarvan op haar handelen is terug te voeren. Zij heeft echter nagelaten aan te voeren en te onderbouwen dat de aanwezigheid van bedwantsen niet door haar toedoen, maar door toedoen van de verhuurder of een vorige huurder is veroorzaakt. Evenmin heeft zij gesteld dat bedwantsen door een andere aan de woning inherente oorzaak in haar woning terecht zijn gekomen. Daarbij komt dat vorige huurders van de desbetreffende woning en huurders van soortgelijke woningen in de buurt niet hebben geklaagd over overlast van bedwantsen en [geïntimeerde], naar uit het overgelegde “Rapport onderzoek (7 oktober 2013)” van [organisatie] volgt, pas begin 2012 voor de eerste keer last kreeg van bedwantsen, terwijl zij de woning sinds 2007 huurt. Geen sprake is van een omstandigheid van de woning die het genot van de zaak beperkt. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] de woning gestoffeerd en/of gemeubileerd heeft gehuurd. Daarmee staat naar het oordeel van het hof voldoende vast dat de bedwantsen met [geïntimeerde] en/of haar interieur de huurwoning zijn binnengekomen. Het hof sluit overigens niet uit dat de aanwezigheid van bedwantsen wel een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro kan opleveren indien bijvoorbeeld door de constructie van een woning de woning extra vatbaar is voor inmiddels binnengekomen bedwantsen en de bestrijding daarvan extra moeilijk is. Dat daarvan sprake is, heeft [geïntimeerde] echter niet gesteld.
5.Slotsom
5.1
De tweede grief faalt. De eerste grief slaagt, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De overige twee grieven behoeven geen behandeling. Het hof zal de zaak in de stand waarin zij zich bevindt terugverwijzen naar de kantonrechter te Enschede.
5.2
Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Woonplaats zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 93,80
- griffierecht € 704,--
subtotaal verschotten
€ 797,80
€ 797,80
- salaris advocaat € 632,-- (één punt x tarief I)
Totaal
€ 1.429,80.
€ 1.429,80.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Enschede) van 25 maart 2014;
verwijst de zaak in de stand waarin zij zich bevindt terug naar de kantonrechter (rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Enschede);
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Woonplaats vastgesteld op € 797,80 voor verschotten en op € 632,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, S.B. Boorsma en P.E. de Kort en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2015.