Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/671538 / HA ZA 24-21
Vonnis van 24 juli 2024
in de zaak van
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. H.C. Uittenbogaart te Alphen aan den Rijn.
Partijen worden hierna Woonstad en [gedaagden] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 22 en 27 december 2023, met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3;
- de oproepingsbrief van 4 maart 2024;
- de zittingsagenda van 7 mei 2024;
- de aanvullende producties 11 tot en met 16 van Woonstad;
- de mondelinge behandeling van 19 juni 2024 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van mr. Lichtenveldt en mr. Uittenbogaart.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonstad is eigenaar van onder meer de woningen aan [adressenblok 1]. [gedaagden] zijn eigenaar van de woning aan [adres 1]. De woningen maken deel uit van hetzelfde appartementencomplex.
2.2.
Woonstad heeft in 2013 een onderzoek laten uitvoeren door [naam] naar de staat van de funderingen van de woningen van het appartementencomplex. Het onderzoek is in 2019 geactualiseerd. [naam] heeft haar geactualiseerde bevindingen gedeeld in het rapport van 14 juni 2020.
2.3.
Naar aanleiding van de uitkomsten van het onderzoek wenst Woonstad de funderingen van de woningen van het gehele appartementencomplex te herstellen.
2.4.
Woonstad heeft [gedaagden] meerdere malen verzocht om toestemming te verlenen voor het uitvoeren van herstel van de funderingen en om daarbij de helft van de herstelkosten te dragen voor wat betreft de mandelige muren. [gedaagden] hebben hier geen akkoord op gegeven.
2.5.
Op 20 december 2023 heeft de gemeente Rotterdam een omgevingsvergunning verleend voor het uitvoeren van het funderingsherstel.
2.6.
De herstelwerkzaamheden aan de funderingen van het appartementencomplex zijn inmiddels van start gegaan.
3.Het geschil
3.1.
Woonstad vordert – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagden] ieder voor zich te veroordelen om te gehengen en gedogen dat Woonstad funderingsherstel, waaronder begrepen funderingsherstel aan de mandelige muren [adres 2] en [adres 3], uitvoert althans laat uitvoeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 32.662,11;
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer en concluderen primair tot afwijzing van de vorderingen van Woonstad, met veroordeling van Woonstad in de volledige proceskosten. Subsidiair vragen [gedaagden] om matiging van hun bijdrageplicht tot nihil.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de woningscheidende muren tussen de woningen van Woonstad aan [adres 4] en [adres 5] en de woning van [gedaagden] aan [adres 1] mandelige muren zijn. Partijen twisten over de vraag of herstelwerkzaamheden aan de fundering van de mandelige muren nodig zijn en of [gedaagden] in dat kader kunnen worden gehouden tot medewerking en tot het leveren van een bijdrage aan de kosten van de herstelwerkzaamheden.
4.2.
Woonstad stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] op grond van artikel 5:65 BW Pro zijn gehouden om mee te werken aan noodzakelijk funderingsherstel aan
mandelige muren. De noodzaak van het herstel van de fundering van de mandelige muren blijkt genoegzaam uit het rapport van [naam]. [gedaagden] zijn daarnaast verplicht om de helft van de kosten die zijn verbonden aan de herstelwerkzaamheden te voldoen.
4.3.
[gedaagden] betwisten dat herstelwerkzaamheden aan de fundering van de mandelige muren noodzakelijk zijn. De noodzaak tot herstel blijkt niet uit het rapport van [naam], omdat [naam] de woning van [gedaagden] ([adres 1]) niet heeft betrokken in haar onderzoek. [gedaagden] kunnen dus niet worden gehouden tot medewerking aan de door Woonstad geplande herstelwerkzaamheden aan de fundering en ook niet tot het leveren van enige bijdrage in de kosten hiervan. Daarnaast heeft Woonstad op geen enkele wijze overleg gevoerd met [gedaagden] over de uitvoering van de herstelwerkzaamheden aan de fundering. De bijdrageplicht van [gedaagden] moet daarom worden afgewezen dan wel gematigd tot nihil.
4.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 5:65 BW Pro bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars moeten worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Als een mede-eigenaar verplicht is bij te dragen in de kosten van vernieuwing van een gemeenschappelijke fundering indien die vernieuwing nodig is, is hij logischerwijs ook verplicht mee te werken aan die vernieuwing. Hieruit volgt dat als een mede-eigenaar weigert mee te werken de andere mede-eigenaar zelfstandig, dus zonder de toestemming van zijn mede-eigenaar, tot vernieuwing van de gemeenschappelijke fundering kan overgaan zonder in strijd met de wet te handelen, indien de vernieuwing nodig is. In tegenstelling tot wat [gedaagden] stellen, veronderstelt het begrip “nodig” niet een situatie van acuut gevaar. Er mag niet te snel worden aangenomen dat herstel noodzakelijk is, maar dit betekent niet dat van een noodzaak tot herstel pas kan worden uitgegaan wanneer er een reëel en acuut gevaar voor ernstige schade is. Wat nodig is, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval (Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:94).
4.5.
Uit het onderzoek van [naam] blijkt dat de funderingen van het appartementencomplex als onvoldoende worden geclassificeerd. Indien de funderingen niet worden hersteld verwacht [naam] dat er onderlinge zakkingsverschillen zullen ontstaan die zullen leiden tot schade aan de panden. Funderingsherstel wordt daarom op korte termijn (binnen 5 jaar) noodzakelijk geacht. Alhoewel [naam] de woning van [gedaagden] niet heeft kunnen onderzoeken, zijn de funderingen van de naastgelegen woningen (waaronder [adres 4] en [adres 5]) wel door [naam] onderzocht. Dat herstel aan de funderingen van die panden nodig is, geldt dus ook voor de mandelige muren waar [gedaagden] mede-eigenaar van zijn. [naam] concludeert tevens dat vooral ter hoogte van de panden [adressenblok 2] de situatie als zeer kritiek moet worden beoordeeld. Op grond van het rapport van [naam] – waarvan de inhoud door [gedaagden] niet wordt betwist – staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat herstelwerkzaamheden aan de fundering van de mandelige muren noodzakelijk zijn. Dit betekent dat Woonstad zonder de toestemming van [gedaagden] mag overgaan tot vernieuwing van de fundering van de mandelige muren en dat [gedaagden] gehouden zijn om hun medewerking hieraan te verlenen. De vordering tot het gehengen en gedogen van de herstelwerkzaamheden aan de fundering van de mandelige muren zal dan ook worden toegewezen.
4.6.
Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] toegezegd dat hij Woonstad niet zal beletten bij de door haar geplande herstelwerkzaamheden aan de fundering van de mandelige muren. In dat kader voeren [gedaagden] aan dat Woonstad geen belang heeft bij haar vordering en dat deze om die reden moet worden afgewezen en dat Woonstad moet worden veroordeeld tot betaling van de werkelijke proceskosten van [gedaagden]
4.7.
De rechtbank volgt [gedaagden] niet in dat standpunt. Woonstad heeft er belang bij dat zij een oordeel van de rechtbank krijgt dat de vernieuwing van de fundering van de mandelige muren nodig is in de zin van artikel 5:65 BW Pro en dat Woonstad dus mag overgaan tot de vernieuwing daarvan zonder dat daarvoor toestemming nodig is van [gedaagden] Dat oordeel heeft Woonstad met deze uitspraak gekregen. Wel zal een veroordeling van [gedaagden] tot de door Woonstad gevorderde dwangsommen achterwege blijven, nu Woonstad ter onderbouwing van de dwangsommen niets heeft aangevoerd en [gedaagden] op de mondelinge behandeling hebben toegezegd dat zij de herstelwerkzaamheden aan de fundering van de mandelige muren niet zullen beletten.
4.8.
Woonstad vordert daarnaast om [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 32.662,11. Woonstad legt hieraan ten grondslag dat op grond van artikel 5:65 BW Pro [gedaagden] als mede-eigenaar van de fundering van de mandelige muren gehouden zijn om de helft van de kosten van de herstelwerkzaamheden te voldoen.
4.9.
De rechtbank oordeelt als volgt. Het is juist dat alle mede-eigenaars op grond van artikel 5:65 BW Pro moeten bijdragen in de kosten van het vernieuwen van funderingsherstel van mandelige muren indien dat nodig is. Reeds is vastgesteld dat het funderingsherstel in het onderhavige geval nodig is. In beginsel zijn [gedaagden] dan ook gehouden om de helft van de kosten van de herstelwerkzaamheden te voldoen. Het kan zo zijn dat in het geval dat Woonstad onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [gedaagden] deze omstandigheden rechtvaardigen dat de hoogte van de bijdrageplicht van [gedaagden] wordt aangepast in het nadeel van Woonstad of zelfs onder bijzondere omstandigheden op nihil wordt gesteld. De rechtbank kan in de onderhavige procedure echter geen uitspraak doen over de omvang van de bijdrageplicht. Dit is door Woonstad niet gevorderd. Woonstad vordert in plaats daarvan betaling van een bedrag van € 32.662,11. Dit bedrag zou de helft van de kosten van de herstelwerkzaamheden aan de mandelige funderingen zijn, volgens een kostenbegroting van de aannemer die de werkzaamheden gaat uitvoeren. Woonstad heeft deze kosten echter nog niet gemaakt. De herstelwerkzaamheden aan de fundering van de mandelige muren zijn nog niet aangevangen en niet gesteld of gebleken is dat Woonstad deze kosten reeds heeft moeten maken. De vordering tot betaling van dit bedrag is daarmee (nog) niet opeisbaar en kan op dit moment dus niet worden toegewezen.
4.10.
De overig door [gedaagden] gevoerde verweren zien op de bijdrageplicht en kunnen daarom onbesproken blijven.
4.11.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. Reeds om die reden is voor een toekenning van de werkelijke proceskosten aan de zijde van [gedaagden] geen aanleiding. Daarbij geldt ook dat [gedaagden] pas op de mondelinge behandeling hebben toegezegd om de herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke fundering niet te beletten. In de conclusie van antwoord en dus tot aan de mondelinge behandeling, voerden zij nog verweer tegen de vordering.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] tot het gehengen en gedogen van het herstel van de fundering van de mandelige muren tussen de panden aan [adres 4] en [adres 1] en tussen de panden aan [adres 1] en [adres 5],
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.
3304/2459