Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 10915942 CV EXPL 24-599
datum uitspraak: 4 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Dordrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger,
tegen
de stichting
STICHTING TRIVIRE,
STICHTING TRIVIRE,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.W. Kox.
Partijen worden hierna [eiseres] en Trivire genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 29 januari 2024, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen; en
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 mei 2024.
2.Samenvatting
[eiseres] huurt een woning van Trivire die door een explosie zo ernstig is beschadigd dat deze gesloopt moet worden. Trivire heeft de huurovereenkomst daarom ontbonden. Volgens [eiseres] is die ontbinding niet rechtsgeldig. Zij vordert dat Trivire de gebreken aan de woning verhelpt en weer aan [eiseres] ter beschikking stelt. Deze vordering wordt afgewezen, omdat het verhelpen van de gebreken onmogelijk is en daarmee voldaan is aan de vereisten voor ontbinding. Subsidiair vordert [eiseres] dat Trivire haar vervangende woonruimte biedt. Ook die vordering wordt afgewezen. Trivire heeft geen wettelijke verplichting [eiseres] vervangende woonruimte te bieden en handelt niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid als zij dat niet doet.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] huurt sinds juli 2005 van Trivire de woning aan de [adres] te Dordrecht.
3.2.
In de nacht van 11 op 12 november 2023 heeft zich een explosie voorgedaan aan de voorzijde van de woning.
3.3.
De woning is als gevolg van de explosie dermate ernstig beschadigd dat deze onbewoonbaar is verklaard. De gemeente Dordrecht heeft vanwege het instortingsgevaar een toegangsverbod uitgevaardigd.
3.4.
In januari 2024 heeft Trivire van de gemeente Dordrecht een sloopvergunning gekregen. In maart 2024 zijn de sloopwerkzaamheden gestart.
3.5.
Op 15 november 2023 heeft Trivire (de toenmalige gemachtigde van [eiseres] ) schriftelijk laten weten de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW Pro buitengerechtelijk te ontbinden.
4.De vorderingen
4.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter Trivire bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot:
primair: het ter beschikking stellen van de woning op basis van de bestaande huurovereenkomst binnen een week na afronding van de reparatiewerkzaamheden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat Trivire in gebreke blijft aan enig onderdeel van dit vonnis te voldoen;
subsidiair: het aanbieden van soortgelijke vervangende woonruimte met een gelijke huurprijs binnen een week na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat Trivire in gebreke blijft aan enig onderdeel van dit vonnis te voldoen,
met veroordeling van Trivire in de kosten van dit geding, nasalaris daaronder begrepen.
4.2.
Aan haar vorderingen legt [eiseres] het volgende ten grondslag. Trivire heeft de huurovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. Er is niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:210 BW Pro, omdat het gaat om gebreken aan de woning die Trivire kan en moet verhelpen. Als geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst wel rechtsgeldig is ontbonden, is Trivire gehouden [eiseres] vervangende woonruimte aan te bieden. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als een sociale woningstichting als Trivire dat zou nalaten.
4.3.
Trivire wil dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. Volgens haar is wel voldaan aan de vereisten van artikel 7:210 BW Pro, omdat herstel van de woning onmogelijk is. Verder voert zij aan dat Trivire geen wettelijke verplichting heeft om [eiseres] vervangende woonruimte te verschaffen.
5.De beoordeling
5.2.
Artikel 7:206 lid 1 BW Pro bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van der verhuurder zijn te vergen.
Verhelpen van gebreken is onmogelijk
5.3.
[eiseres] stelt dat de woning slechts tijdelijk onbewoonbaar is en dat deze bouwtechnisch hersteld kan worden tegen aanvaardbare kosten. Trivire betwist dit: de woning moet worden gesloopt, zodat geen sprake is van verhelpen of herstellen, maar van het geheel vernieuwen van de woning.
5.4.
Vast staat dat de gemeente Dordrecht een sloopvergunning heeft afgegeven en dat de sloopwerkzaamheden zijn gestart in maart 2024. De gevolgen van de explosie kunnen dus alleen worden verholpen door herbouw van de woning. Dat betekent dat de oude woning is vergaan en dat het
verhelpenvan de door de explosie ontstane gebreken onmogelijk is [1] .
verhelpenvan de door de explosie ontstane gebreken onmogelijk is [1] .
Trivire mocht ontbinden
5.5.
Dat de als gevolg van de explosie ontstane gebreken het genot van de woning geheel onmogelijk hebben gemaakt is tussen partijen niet in geschil. Geen enkele ruimte in de woning was nog bruikbaar. Dat betekent dat aan de vereisten voor ontbinding van artikel 7:210 BW Pro is voldaan.
5.6.
[eiseres] stelt dat Trivire de woning na herstel weer aan haar ter beschikking moet stellen, omdat Trivire als sociale woningstichting de maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft om huisvesting te bieden aan mensen met een laag inkomen. Voor zover [eiseres] zich er daarmee op beroept dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn [2] , kan dat beroep niet slagen. Ook al heeft Trivire de taak te zorgen voor de huisvesting van personen die veelal niet in staat zijn een woning in de particuliere sector te huren, voorop staat dat zij in gevallen waarin zij een wettelijke bevoegdheid heeft de huurovereenkomst te ontbinden, zelf mag bepalen welk beleid zij dienaangaande voert.
5.7.
Trivire mocht de huurovereenkomst met [eiseres] dus ontbinden. Dat [eiseres] , zoals zij stelt, van de explosie geen verwijt kan worden gemaakt omdat zij niet wist van een mogelijke dreiging, is bij een ontbinding op grond van artikel 7:210 BW Pro niet relevant.
Trivire hoeft niet voor vervangende woonruimte te zorgen
5.8.
Subsidiair stelt [eiseres] dat Trivire haar vervangende woonruimte moet bieden, en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn [3] als [eiseres] zich opnieuw zou moeten inschrijven als woningzoekende en met het oog op de woningnood pas na verloop van jaren in aanmerking zou komen voor zelfstandige woonruimte bij een woningstichting. Vergelijkbaar met wat hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 5.6, staat voorop dat Trivire in gevallen waarin zij geen wettelijke verplichting heeft om een huurder vervangende woonruimte te bieden, zelf mag bepalen welk beleid zij voert. Er bestaat geen verplichting om een huurovereenkomst te sluiten en als Trivire van haar contractsvrijheid gebruik maakt is dit niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
5.9.
Bovendien is niet in geschil dat het gaat om een bomexplosie, wat onder de andere huurders van Trivire in de buurpanden een gevoel van onrust en onveiligheid heeft veroorzaakt. Niet valt uit te sluiten dat [eiseres] of haar zoons mogelijk doelwit zijn geweest. Te begrijpen is dat Trivire de verantwoordelijkheid voelt haar andere huurders hiertegen te beschermen. Van haar mag niet worden verlangd dat zij sluitend bewijs levert van het bestaan van dit risico. Daar komt bij dat Trivire veel schade lijdt als gevolg van de explosie en dat goed te begrijpen is dat zij zulke schadeposten in de toekomst wil voorkomen. Niet valt in te zien waarom de belangen van [eiseres] bij het snel krijgen van vervangende woonruimte zwaarder moeten wegen dan de hiervoor geschetste belangen van Trivire. Het niet bieden van vervangende woonruimte aan [eiseres] is ook daarom niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
5.10.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
Proceskosten
5.11.
[eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. [4] Deze kosten worden aan de kant van Trivire tot vandaag vastgesteld op € 164,-- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 82,--).
5.12.
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad volgt dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over de nakosten. [5]
Uitvoerbaar bij voorraad
5.13.
Trivire heeft gevraagd de uitvoerbaarverklaring bij voorraad te motiveren. Trivire mag de veroordeling ten aanzien van de proceskosten ten uitvoer leggen, ook als [eiseres] in hoger beroep gaat van dit vonnis. Mocht zij in hoger beroep gelijk krijgen, dan zal Trivire dit bedrag weer moeten terugbetalen, eventueel verhoogd met wettelijke rente.
6.De beslissing
De kantonrechter:
- wijst af het gevorderde;
- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van Trivire tot dit vonnis vastgesteld op € 164,--;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken.