Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/649306 / HA ZA 22-1002
Vonnis van 12 november 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats] ,
eisers,
advocaat mr. C.G. Huijsmans te Goes,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats] ,
advocaat mr. R. Jelsma te Amsterdam,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
advocaat mr. R. Jelsma te Amsterdam,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [plaats] ,
advocaat mr. D.M. Bons te Alkmaar,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [plaats] ,
advocaat mr. D.M. Bons te Alkmaar,
gedaagden
Partijen zullen hierna [eisers] c.s., [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. worden genoemd.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 januari 2025
- de antwoordakte wijziging van eis, tevens akte na tussenvonnis, tevens verzoek aanhouding vonnis van de zijde van [gedaagde 1] c.s., met producties 12 en 13
- het op 17 september 2025 namens [gedaagde 1] c.s. als productie 14 overgelegde briefrapport
- de akte overleggen producties van de zijde van [eisers] c.s., met producties 14 tot en met 20
- de antwoordakte van de zijde van [gedaagde 3] c.s., met 1 productie
- de antwoordakte over wijziging eis van de zijde van [eisers] c.s. met producties 10 tot en met 13
- de pleitaantekeningen van mr. Jelsma
- de aantekeningen van de griffier van de op 1 oktober 2025 gehouden tweede mondelinge behandeling.
1.2
Ten slotte is het vonnis bepaald op vandaag.
De zaak in het kort
[eisers] c.s. woont in [plaats] in een rijtjeshuis. Naast haar wonen aan de ene kant [gedaagde 1] c.s., en aan de andere kant [gedaagde 3] c.s.
Bij het sluiten van de koop/aannemingsovereenkomst in 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. en
[gedaagde 3] c.s. gekozen voor een uitbouw aan de achterzijde. [eisers] c.s. heeft dat niet gedaan.
De buitenmuren van de uitbouwen van [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. staan op de grond van [eisers] c.s. In verband daarmee is in de leveringsakte van de woning van [eisers] c.s. een “erfdienstbaarheid van overbouw” gevestigd. Die houdt in dat [eisers] c.s. die aanwezigheid op haar grond moet dulden.
[eisers] c.s. wil nu zelf ook een uitbouw aan de achterzijde van haar woning. Daartoe moeten in haar bouwplan de buitenmuren van de uitbouwen van de woningen van [gedaagde 1] c.s. en
[gedaagde 3] c.s. worden afgebroken. Deze laatsten verzetten zich daartegen. Hun argument is dat zij een Woningborggarantie hebben voor de duur van zes jaar. Die houdt de garantie in dat de woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De garantie op hun uitbouw vervalt als [eisers] c.s. haar bouwplan uitvoert, omdat daarbij de buitenmuren van hun uitbouw worden afgebroken.
[eisers] c.s. beschouwt het verzet tegen haar plan als misbruik van recht. Zij vordert in deze procedure primair dat [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. worden veroordeeld de afbraak van hun buitenmuren te gedogen. Ook wil zij opheffing van de erfdienstbaarheid. Als die vordering niet toewijsbaar zou zijn eist zij veroordeling tot gedogen vanaf het moment dat de Woningborggarantie niet meer geldt.
In het tussenvonnis van 29 januari 2025 heeft de rechtbank beslist dat de primaire vorderingen van [eisers] c.s. niet toewijsbaar zijn.
In het onderhavige vonnis worden ook de subsidiaire vorderingen afgewezen.
Hierna wordt uitgelegd waarom.
2 De verdere beoordeling
2.1
In het tussenvonnis van 29 januari 2025 hebben [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s. desgevraagd de gelegenheid gekregen om bij akte te reageren op de gewijzigde eis van [eisers] c.s. Zij hebben dat gedaan en [eisers] c.s. heeft daarop gereageerd.
2.2
geen misbruik van eigendomsbevoegdheid
2.2.1
Het criterium voor misbruik van bevoegdheid is dat het gebruik van die bevoegdheid in hoge mate onredelijk en onbillijk is. Van misbruik is pas sprake, wanneer geen weldenkend mens in redelijkheid tot de uitoefening van die bevoegdheid had kunnen komen.
Daarbij onderscheidt misbruik van bevoegdheid zich van de redelijkheid en de billijkheid door de bijzondere nadruk op de hoedanigheid van rechthebbende. In dit geval: het zijn van eigenaar. [1]
2.2.2
Artikel 3:13 lid 2 BW Pro bepaalt dat een bevoegdheid onder meer kan worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.
In dit geval gaat het dus om de vraag of er sprake is van onevenredigheid tussen de belangen van de beide buren bij uitoefening van hun eigenaarsbevoegdheid en het belang van
[eisers] c.s. bij het bouwen van een uitbouw met de door haar gewenste breedte.
2.2.3
Deze belangenafweging is nadrukkelijk geen simpele belangenafweging; zwaarwegend is in ieder geval het feit dat de beide buren handelen binnen de kring van de hun door het recht toegekende eigenaarsbevoegdheid. Zij mogen die bevoegdheid naar eigen goeddunken uitoefenen en op hen rust zeker niet de plicht die uitsluitend in het belang van een derde te gebruiken. [2]
2.2.4
Het belang van [eisers] c.s. is het kunnen bouwen van een uitbouw over de door haar gewenste breedte. Zij heeft in de bouwfase niet gekozen voor een uitbouw, maar wil die alsnog. Maar daarvoor zouden links en rechts van haar huis buitenmuren van de uitbouw van haar buren moeten worden afgebroken. Zij heeft echter wel de mogelijkheid om een wat smallere uitbouw te realiseren.
2.2.5
De belangen van de beide buren laten zich vertalen in hun bezwaren.
Zij menen dat na afbraak van hun buitenmuur en de daaropvolgende bouw van een nieuwe muur op de fundering van die afgebroken muur, een mandelige muur ontstaat en willen dat niet. Dat dwingt namelijk tot gemeenschappelijk onderhoud.
Ook weegt voor hen zwaar dat door op handen zijnde bouwwerkzaamheden, waaronder met name de afbraak van de beide buitenmuren, de verhandelbaarheid en de waarde van hun huis vermindert, wanneer [eisers] c.s. na afloop van de Woonborggarantie haar bouwplan mag uitvoeren. Bovendien is onzeker wanneer dat zal gebeuren. Namens [eisers] c.s. is aangevoerd dat de beide buren dat laatste gewoon aan haar hadden kunnen vragen. Dat argument zou alleen kunnen opgaan als [eisers] c.s. op dat punt harde garanties zou (kunnen) geven, wat uit niets blijkt.
2.2.6
De afweging, waarbij dus de eigenaarsbelangen zwaarwegend zijn, valt uit in het voordeel van [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] c.s.
De feitelijke situatie zal naar verwachting nadelig uitpakken voor beide buren: achteruitgang van verkoopbaarheid en waardedaling van hun huizen voor een in elk geval niet geringe periode waarvan de duur bovendien op dit moment onbekend is. Daarin is hun belang gelegen, dat materieel van aard is.
Anders dan namens [eisers] c.s. is gesteld acht de rechtbank dat geen louter theoretische situatie. Wanneer [gedaagde 1] c.s. en/of [gedaagde 3] c.s. hun huis de komende jaren, en ook al nu, zouden willen verkopen dan behoren zij aspirant-kopers te laten weten dat er een verbouwing bij de buren op handen is, onbekend wanneer precies, en dat daarbij de buitenmuur van de uitbouw van het te verkopen huis wordt afgebroken. Het is aannemelijk dat aspirant-kopers dan ofwel afhaken ofwel slechts een lagere prijs willen betalen.
2.2.7
De teruggang in eigenaarsbevoegdheden van de beide buren beoordeelt de rechtbank tegenover de belangen van [eisers] c.s. als onevenredig. [eisers] c.s. heeft immers nog steeds de mogelijkheid een uitbouw te realiseren van een wat geringer breedte. Dat voor het belang van [eisers] c.s. de belangen van
tweeburen zouden moeten wijken maakt het te meer onevenredig. De weigering van de beide buren is dan ook niet “in hoge mate onredelijk en onbillijk”. Van misbruik van hun eigenaarsbevoegdheid zou pas sprake zijn, wanneer geen weldenkend mens in redelijkheid tot de uitoefening van die bevoegdheid had kunnen komen.
tweeburen zouden moeten wijken maakt het te meer onevenredig. De weigering van de beide buren is dan ook niet “in hoge mate onredelijk en onbillijk”. Van misbruik van hun eigenaarsbevoegdheid zou pas sprake zijn, wanneer geen weldenkend mens in redelijkheid tot de uitoefening van die bevoegdheid had kunnen komen.
2.2.8
Wat de kwestie van de mandeligheid betreft: of in de door [eisers] c.s. gewenste situatie een mandelige muur ontstaat kan, gelet op de uitkomst van de belangenafweging, in het midden blijven.
2.2.9
Het voorgaande leidt ook tot de conclusie dat voor opheffen van de erfdienstbaarheid geen reden bestaat.
proceskosten
2.3
[eisers] c.s. wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
De rechtbank begroot die kosten op tweemaal € 314,- aan griffierecht en op € 2.145,- aan salaris voor elk van beide advocaten. Hier kan nog een bedrag bijkomen in verband met nakosten; in dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
3.De beslissing
De rechtbank
3.1
wijst de vorderingen af;
3.2
veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. begroot op € 2.459,- en aan de zijde van [gedaagde 3] c.s. op € 2.459,- en bepaalt dat, als deze kosten niet binnen veertien dagen na de dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd;
3.3
verklaart de proceskostenveroordeling ten aanzien van [gedaagde 1] c.s. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en door de rolrechter in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
2632