Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11892588 VV EXPL 25-567
datum uitspraak: 3 december 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] (gemeente [gemeente] ),
eiseres,
gemachtigde: mr. N.A.E. Niels,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
2. [gedaagde 2],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. M. Kool.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 oktober 2025, met bijlagen;
- het exploot van 10 november 2025, met de akte vermeerdering eis, met bijlagen;
- de akte indienen producties van gedaagden, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [eiseres] ;
- de spreekaantekeningen van gedaagden.
1.2.
Op 19 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [eiseres] mevrouw [persoon A] aanwezig, bijgestaan door mr. N.A.E. Niels en mr. J.P. Brinkman. Namens gedaagden heeft de heer [persoon B] via een teamsverbinding deelgenomen aan de zitting en was mr. M. Kool aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres] heeft op 23 januari 2025 van [gedaagde 2] het recht van erfpacht geleverd gekregen van een perceel grond aan de [straatnaam] 1a, 1b en 1c in [plaats] . Tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] is op 4 mei 2024 een huurovereenkomst gesloten voor een deel van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] 1a in [plaats] . Door de verkrijging van het recht van erfpacht heeft [eiseres] de rechten en verplichtingen uit die huurovereenkomst overgenomen en is zij sinds 23 januari 2025 verhuurder van [gedaagde 1] .
2.2.
[eiseres] is deze procedure tegen [gedaagde 1] begonnen omdat een huurachterstand is ontstaan. Op het moment van dagvaarden was de huurachterstand € 43.257,48 (drie maanden huur, over de maanden april, mei en juni 2025). Ook de huur over de maanden oktober en november 2025 werd niet betaald, waarna [eiseres] haar eis heeft vermeerderd met een extra bedrag van € 28.838,32. Zij vordert op basis van de huurachterstand ontruiming van het gehuurde.
2.3.
[eiseres] heeft in dit kort geding ook aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete die verschuldigd is bij te late betaling. Volgens [eiseres] bedroeg de totale boete, na eisvermeerdering, € 9.900,-.
2.4.
[eiseres] heeft vervolgens ook buitengerechtelijke incassokosten gevorderd van € 12.299,37 op basis van artikel 28.1 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard.
2.5.
Van [gedaagde 2] eist [eiseres] betaling van € 10.666,14. Dit is een bedrag aan huur dat de overige huurders van de [straatnaam] in [plaats] over de periode van 23 tot en met 31 januari 2025 aan [gedaagde 2] hebben (vooruit)betaald, terwijl [eiseres] sinds 23 januari 2025 eigenaar is. Dat bedrag moet op basis van de koopovereenkomst door [gedaagde 2] aan [eiseres] worden doorbetaald. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van de wettelijke rente over dit bedrag en buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 986,81.
2.6.
[gedaagde 1] heeft in de aanloop naar de mondelinge behandeling de huurachterstand volledig betaald. [eiseres] heeft op de zitting bevestigd dat op haar vordering tot betaling van de achterstallige bedragen niet meer hoeft te worden beslist. Aan contractuele boetes heeft [gedaagde 1] – onder protest – € 9.000,- betaald en aan buitengerechtelijke kosten – eveneens onder protest – het volledige gevorderde bedrag van € 12.299,37.
2.7.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. De ontruimingsvordering moet worden afgewezen omdat geen sprake meer is van een tekortkoming en onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst ontbonden zal worden. Daarnaast wijst zij erop dat de gevolgen van toewijzing van de ontruimingsvordering in kort geding voor [gedaagde 1] enorm zullen zijn. Een ontruiming heeft definitieve gevolgen, ook voor de investeringen die [gedaagde 1] in het gehuurde heeft gedaan en het personeel dat er werkt. Voor wat betreft de geldvorderingen menen gedaagden dat die niet in kort geding kunnen worden toegewezen, alleen al omdat het spoedeisend belang daarvoor ontbreekt.
Het beoordelingskader
2.8.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de (resterende) eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[gedaagde 1] hoeft het gehuurde niet te ontruimen
2.9.
De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 1] in een bodemprocedure ontbonden zal worden vanwege de huurachterstand die bestaan heeft. Daarom kan niet vooruitlopend daarop in kort geding de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen.
2.10.
Hoewel vast staat dat sprake is geweest van een (aanzienlijke) huurachterstand en daarmee sprake is geweest van een tekortkoming van [gedaagde 1] , gaat de kantonrechter er niet zonder meer vanuit dat die tekortkoming in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter vindt hierbij van belang dat niet is gebleken dat sprake is geweest van pure betalingsonwil of van betalingsonmacht aan de kant van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] meende dat zij een tegenvordering op [eiseres] had en wilde de huurprijs daarmee verrekenen. Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat [gedaagde 1] transparanter had kunnen zijn over de betalingen die zij stelt aan energieleverancier Engie te hebben gedaan en haar standpunt dat zij ‘dubbel betaalde’, maar het was [eiseres] wel duidelijk dat [gedaagde 1] een reden meende te hebben om (nog) niet te hoeven betalen.
Daarnaast is de huurachterstand inmiddels volledig betaald. Het siert [gedaagde 1] niet dat daarvoor kennelijk de druk van een kort geding procedure nodig was. Met de betaling is weliswaar de eerdere tekortkoming niet ongedaan gemaakt, maar feit is dat [gedaagde 1] haar verplichtingen alsnog is nagekomen en uit de verklaring die de heer [persoon B] op zitting heeft gegeven mag [eiseres] afleiden dat vanaf dit moment stipt op tijd zal worden betaald. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde 1] dat inderdaad zal doen.
Daarnaast heeft de kantonrechter oog voor de grote belangen van [gedaagde 1] bij voortzetting van de huurovereenkomst en het aan het werk kunnen houden van haar personeel. Een ontruiming van het gehuurde heeft zulke grote gevolgen voor deze onderneming, dat de kans reëel is dat – gelet op de gedane betalingen en de reden voor het achterhouden daarvan – de ontbinding van de huurovereenkomst niet zal worden uitgesproken.
De geldvorderingen worden niet in kort geding toegewezen
2.11.
De kantonrechter volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in hun standpunt dat voor iedere vordering – en dus ook voor iedere geldvordering, nevenvordering of niet – afzonderlijk moet worden beoordeeld of [eiseres] daar een spoedeisend belang bij heeft. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de lat voor toewijzing van een geldvordering in kort geding hoog ligt.
2.12.
[eiseres] heeft niet toegelicht waarom zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van het (resterende) bedrag aan contractuele boetes wegens te late betaling. Bovendien lijkt het er voorlopig oordelend op dat [gedaagde 1] hiervoor al voldoende aan [eiseres] heeft betaald. [eiseres] gaat er namelijk ten onrechte vanuit dat de boete van € 300,- voor elke huurtermijn iedere maand opnieuw in rekening mag worden gebracht. Dat berust op een verkeerde uitleg van 23.2 van de algemene bepalingen. De boete bedraagt 1% van het openstaande bedrag per maand, met een minimum van € 300,- (voor het totaal).
2.13.
Over de incassokosten die [gedaagde 1] heeft betaald, kan de kantonrechter in dit kort geding niet oordelen, nu deze door [gedaagde 1] zijn betaald en zij geen reconventionele vordering heeft ingesteld waarin zij dit bedrag terugvordert.
2.14.
[eiseres] heeft haar standpunt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tegen [gedaagde 2] ook onvoldoende onderbouwd. Zij stelt wel dat er sprake zou zijn van andere betalingsachterstanden (bij Engie), maar [gedaagde 2] heeft dat betwist. Daarnaast staat tussen partijen vast dat [eiseres] aan [gedaagde 2] een bedrag van € 20.527,15 moet betalen, omdat [gedaagde 2] . een aanslag lokale belastingen heeft betaald, terwijl die belastingen vanaf 23 januari 2025 voor rekening van [eiseres] (als nieuwe eigenaar van het recht van erfpacht) komen. De kantonrechter ziet niet in waarom [eiseres] haar betalingsverplichting voor deze factuur zou mogen opschorten totdat [gedaagde 2] eerst de huurbedragen die zij heeft ontvangen voor de periode van 23 tot en met 31 januari 2025 aan [eiseres] doorbetaalt, terwijl deze bedragen met elkaar verrekend mogen worden. Met verrekening heeft [gedaagde 2] dan aan haar betalingsverplichting voldaan.
2.15.
De vorderingen betreffende de rente en incassokosten volgen het lot van de hoofdvordering en worden daarom afgewezen.
De proceskosten
2.16.
De proceskosten komen voor wat betreft de vorderingen tegen [gedaagde 1] voor rekening van [gedaagde 1] . Hoewel de vorderingen van [eiseres] tegen haar in dit vonnis worden afgewezen, is [eiseres] deze procedure tegen deze gedaagde niet zonder reden begonnen. Pas nadat de dagvaarding was uitgebracht en de akte eisvermeerdering was betekend, heeft [gedaagde 1] de huurachterstand voldaan. In die omstandigheden ziet de kantonrechter geen reden om [eiseres] in de proceskosten te veroordelen of de proceskosten te compenseren. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan [eiseres] moet betalen op € 125,10 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.535,10. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
2.17.
De proceskosten voor wat betreft de vorderingen tegen [gedaagde 2] . komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij in het ongelijk wordt gesteld. De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde 2] moet betalen op € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 949,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.18.
Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
De beslissing
De kantonrechter:
2.19.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
2.20.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten voor zover het de vorderingen tegen haar betreffen, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.535,10 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
2.21.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten voor zover het de vorderingen tegen [gedaagde 2] betreffen, die aan de kant van [gedaagde 2] worden begroot op € 949,-;
2.22.
verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
51909