Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11915495 VV EXPL 25-600
datum uitspraak: 12 december 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1..[eiseres 1] ,
vestigingsplaats: Utrecht ,
2. [eiseres 2],
vestigingsplaats: ‘s-Hertogenbosch ,
eiseressen,
gemachtigde: mr. A.J.M. de Bruijn,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
vestigingsplaats: Capelle aan den IJssel ,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: Rotterdam ,
gedaagden,
gemachtigde: W. [persoon A] .
Partijen worden hierna ‘ [eiseres 1] ’, ‘ [eiseres 2] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 15 oktober met bijlagen;
- de herstelexploten van 22 oktober 2025, met bijlage;
- de brief van 27 november 2025 van mr. De Bruijn, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van mr. De Bruijn met een wijziging van eis;
- de spreekaantekeningen van de heer [persoon A] .
1.2.
Op 28 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met:
- mevrouw [persoon B] (asset manager bij [eiseres 1] ) en mr. De Bruijn;
- [gedaagde 2] en de heer [persoon A] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] huurt de (bedrijfs)ruimte aan het [straatnaam] [huisnummer A] , [huisnummer B] , [huisnummer C] en [huisnummer D] in Capelle aan den IJssel voor in totaal € 11.286,88 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen (hierna: AB) van toepassing.
2.2.
[eiseres 1] en [eiseres 2] eisen (na wijziging van de eis) kort samengevat:
- dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen binnen twee weken na de datum van het vonnis;
- dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld aan [eiseres 1] en [eiseres 2] te betalen binnen één week na de datum van het vonnis:
o € 64.635,04 aan achterstand berekend tot 28 november 2025, met rente;
o de opeisbare betalingsverplichtingen aan huur, servicekosten en btw vanaf 28 november 2025 tot aan de datum van ontruiming, met rente;
o € 4.800 aan boetes als bedoeld in artikel 23.2 AB;
o € 324.880,16 aan boetes als bedoeld in 6.2 AB;
o € 9.695,26 aan buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 28 AB;
o de proceskosten met rente.
2.3.
Aan die eisen wordt – kort samengevat – het volgende ten grondslag gelegd.
[eiseres 1] is verhuurder van de gehuurde ruimte. [eiseres 2] is slechts als tweede eisende partij vermeld voor het geval er discussie zou ontstaan over wie juridisch gezien als verhuurder en dus als eisende partij kan optreden en voor het geval in dat geval geoordeeld zou worden dat [eiseres 2] en niet [eiseres 1] verhuurder en eisende partij is.
[gedaagde 1] moet de overeengekomen huur, servicekosten en btw maandelijks vooruit betalen, maar heeft een achterstand laten ontstaan van € 64.635,04 berekend tot 28 november 2025. Op het te laat betalen van de huur staat een contractuele boete (met een minimum) van € 300,00 per maand. De verschuldigde boete bedraagt € 4.800,00, berekend tot 25 november 2025.
Twee van de gehuurde ruimtes zijn onderverhuurd (geweest). Onderverhuur is op basis van de huurovereenkomst toegestaan na toezending en goedkeuring van de onderverhuurovereenkomsten door de verhuurder, maar dat is niet gebeurd. Er is dus sprake van onbevoegde onderverhuur. Daarop staat een contractuele boete van tweemaal de huur voor de periode dat onbevoegd wordt onderverhuurd. Eén van de gehuurde ruimtes wordt onderverhuurd vanaf 1 augustus 2024; de boete berekend tot 28 november 2025 is tweemaal zestien maanden keer de maandhuur, in totaal € 324.880,16.
De betalingsachterstand, onbevoegde onderverhuur en het niet zelf gebruiken van het gehuurde zijn op zichzelf en ook in samenhang gezien tekortkomingen in het nakomen van de contractuele verplichtingen die het ontbinden van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Een eis tot ontbinding van de huurovereenkomst in een gewone procedure heeft een zodanige kans van slagen dat het gerechtvaardigd is hierop vooruit te lopen en in kort geding ontruiming van de gehuurde ruimtes toe te wijzen.
De verhuurder heeft kosten gemaakt voor het verkrijgen van voldoening van de vordering buiten rechte. Op basis van de algemene bepalingen moet de huurder alle daarvoor gemaakte kosten voldoen, die bij voorbaat zijn vastgesteld op 15% van de hoofdsom met een maximum van € 25.000,00. Het gaat in dit geval om € 9.695,26.
Niet alleen [gedaagde 1] kan worden aangesproken voor het voldoen aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar ook [gedaagde 2] . Zij heeft als bestuurder van [gedaagde 1] in privé de verplichtingen uit de huurovereenkomst hoofdelijk gegarandeerd.
Er is spoedeisend belang bij het toewijzen van de ontruiming van het gehuurde en het voldoen van de betalingsachterstand, omdat de achterstand aanzienlijk is en er omstandigheden zijn waardoor gevreesd wordt dat de achterstand alleen maar zal oplopen. Er is geen sprake van een restitutierisico van de kant van de verhuurder.
2.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Op het verweer wordt hierna ingegaan voor zover dat relevant is voor de beoordeling van de eisen.
Het toetsingskader in kort geding
2.5.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Verhuurder
2.6.
Voldoende aannemelijk is dat [eiseres 1] verhuurder van de gehuurde ruimte is. In de huurovereenkomst staat dat deze is gesloten door [naam vennootschap] . als verhuurder. [eiseres 1] licht toe dat sprake is van hetzelfde KvK-nummer, maar dat later een naamswijziging heeft plaatsgevonden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat niet.
2.7.
[eiseres 2] wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar eisen. [eiseres 1] stelt zelf dat zij de verhuurder is van het gehuurde en dat [eiseres 2] alleen als tweede eiser is vermeld voor het geval er discussie zou ontstaan over wie juridisch gezien als verhuurder en dus als eiser kan optreden én indien dan geoordeeld zou worden dat [eiseres 2] en niet [eiseres 1] de verhuurder en eiser zou moeten zijn. Die situatie doet zich niet voor.
Betalingsachterstand
2.8.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld om € 64.635,04 te betalen aan [eiseres 1] . Het oordeel wordt hierna toegelicht.
2.9.
Partijen zijn het erover eens dat voornoemd bedrag de betalingsachterstand is berekend tot 28 november 2025 en dat hierbij rekening is gehouden met de door [eiseres 1] ontvangen betalingen berekend tot die datum, waaronder de betaling van in totaal € 15.000,00 die [gedaagde 1] heeft genoemd. De betalingsachterstand wordt niet beïnvloed door de stellingen van [gedaagde 1] over facturen, de marktconformiteit van de huurprijs en de servicekosten. Huur is immers een brengschuld. Dat betekent dat een huurder moet voldoen aan de maandelijkse betalingsverplichtingen ook zonder dat daarvoor een factuur wordt verzonden. De stelling van [gedaagde 1] dat zij een aantal maanden geen factuur heeft ontvangen, doet daarom geen afbreuk aan de afgesproken maandelijkse betalingsverplichtingen. De enkele omstandigheid dat [gedaagde 1] van mening is dat de huurprijs niet meer marktconform is, maakt niet dat de overeengekomen huurprijs niet meer geldt. En dat er volgens [gedaagde 1] een geschil is over de servicekosten vanwege gebreken in het gehuurde wordt betwist door [eiseres 1] . [gedaagde 1] onderbouwt de gestelde gebreken in het geheel niet en zij verbindt aan haar stelling ook geen rechtsgevolgen.
2.10.
Niet alleen [gedaagde 1] maar ook [gedaagde 2] kan worden aangesproken voor de betalingsachterstand. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde 2] zich naast [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk heeft verklaard voor alle verplichtingen van [gedaagde 1] die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Dat is bepaald in artikel 14.8 van de huurovereenkomst. [gedaagde 2] brengt naar voren dat dit onderwerp niet met haar is besproken tijdens het ondertekenen van de overeenkomst en dat dit ook niet in de overeenkomst stond. Echter, op elke bladzijde van de huurovereenkomst staat een paraaf en de laatste bladzijde is blijkens de tekst van de huurovereenkomst namens [gedaagde 1] en namens [gedaagde 2] als garant ondertekend. [gedaagde 2] betwist niet dat het haar parafen en handtekening zijn die daar staan. Daarom wordt ervan uitgegaan dat zij de huurovereenkomst heeft geparafeerd en ondertekend. De kantonrechter moet dan ook uitgaan van de juistheid van de inhoud van de huurovereenkomst, en moet er dus van uitgaan dat [gedaagde 2] zich hoofdelijk aansprakelijk heeft verklaard voor de verplichtingen van [gedaagde 1] die voortvloeien uit de huurovereenkomst (artikel 156 lid 1 en lid 3 jo. 157 lid 2 Rv). Dat het onderwerp hoofdelijke aansprakelijkheid volgens [gedaagde 2] destijds niet is besproken, maakt het voorgaande niet anders; zij heeft er immers wel voor getekend in de huurovereenkomst. De stelling over dwaling en/of bedrog bij het aangaan van de huurovereenkomst kan [gedaagde 2] ook niet baten, omdat zij die stelling niet heeft onderbouwd en er ook geen rechtsgevolgen aan heeft verbonden.
2.11.
Bij de beoordeling van de eis tot betaling van de achterstand is meegewogen de onbetwiste stelling van [eiseres 1] dat er van haar kant als professionele belegger geen sprake is van een restitutierisico mocht de uitspraak eventueel later moeten worden teruggedraaid. [eiseres 1] heeft voorts genoegzaam onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de betalingsachterstand.
Ontruimen van het gehuurde
2.12.
[gedaagde 1] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Zij is tekortgeschoten in het nakomen van haar contractuele verplichting om de huur inclusief servicekosten en btw maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen (artikel 4.7.2 en 4.8 van de huurovereenkomst en artikel 23.1 AB). De betalingsachterstand is ruim vijf maanden. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat in een gewone procedure geoordeeld zal worden dat deze betalingsachterstand in de concrete omstandigheden van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW). Het is gerechtvaardigd om daarop vooruit te lopen en nu de ontruiming toe te wijzen. Bij de beoordeling is het volgende in aanmerking genomen.
2.13.
De betalingsachterstand van ruim vijf maanden is aanzienlijk. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben wel aangeboden om op korte termijn € 25.000,00 tot € 30.000,00 te betalen om de achterstand in te lopen, maar ook als een dergelijk bedrag op korte termijn wordt betaald, heeft er een achterstand van ruim vijf maanden bestaan en die zal dan slechts worden ingelopen tot een achterstand van iets meer dan drie maanden (mits ondertussen de lopende huur ook wordt betaald), wat nog steeds een forse achterstand is en doorgaans van voldoende gewicht wordt geacht voor ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een voorwaarde voor het betalen van voornoemd bedragen; zij is/zijn slechts bereid een dergelijk bedrag te betalen als partijen uiterlijk vóór het einde van dit jaar tot een integrale consensus komen, waarmee kennelijk wordt gedoeld op de door [gedaagde 1] gestelde gebreken en niet-marktconforme huurprijs. Wat daar ook van zij, het moet ervoor worden gehouden dat [gedaagde 1] ernstig is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door deze achterstand te laten ontstaan.
Wat een afweging van de belangen van de partijen betreft het volgende. [gedaagde 1] heeft belang bij het behouden van het gehuurde om de onderneming in (een deel van) die ruimte – waarin zij naar eigen zeggen veel heeft geïnvesteerd – te exploiteren en [eiseres 1] heeft belang bij een huurder die de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst (namelijk: het betalen van de huur) nakomt. Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat [gedaagde 1] niet zelfstandig kan voldoen aan de maandelijkse betalingsverplichtingen en daarom een deel van de gehuurde ruimte heeft onderverhuurd. Echter, ook ondanks het onderverhuren van één van de gehuurde ruimtes sinds 1 augustus 2024 – waarvan overigens de vraag is of dit bevoegd of onbevoegd was – is er een aanzienlijke betalingsachterstand ontstaan. Gelet daarop is de gestelde vrees van [eiseres 1] voor verder oplopende financiële schade reëel. Bij deze stand van zaken kan niet van [eiseres 1] worden gevergd dat zij de uitkomst van een gewone procedure afwacht. De omstandigheid dat één van de gehuurde ruimtes is onderverhuurd en er momenteel een kapperszaak in zit, maakt op zichzelf niet dat de ernstige tekortkoming van [gedaagde 1] niet ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen rechtvaardigt. Het is bij de huidige stand van zaken voldoende aannemelijk dat een eis tot ontbinding van de huurovereenkomst in een gewone procedure zal worden toegewezen. Daarop vooruitlopend wordt de ontruiming toegewezen zoals gevorderd.
Toekomstige termijnen
2.14.
De maandelijkse betalingsverplichtingen (huur, servicekosten en btw) moeten ook na 28 november 2025 worden nagekomen tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde. [eiseres 1] heeft genoegzaam onderbouwd dat zij belang heeft bij het toewijzen van deze eis. De eis wordt dan ook toegewezen.
Boete op vertraging in de betaling en rente
2.15.
Toegewezen wordt de gevorderde contractuele boete van € 4.800,00 over de vervallen termijnen tot 28 november 2025 en afgewezen wordt de gevorderde wettelijke handelsrente over de vervallen en de toekomstige termijnen.
2.16.
De contractuele boete van artikel 23.2 AB en de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) zijn een vorm van schadevergoeding die is verschuldigd bij vertraging in de voldoening van een geldsom. De wet bepaalt dat een contractuele boete in de plaats komt van een schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:92 lid 2 BW) en in dit geval dus van de wettelijke handelsrente. Deze wettelijke regel is van regelend recht. Partijen kunnen van deze regel afwijken en bijvoorbeeld afspreken dat de verhuurder zowel de boete als de rente kan vorderen. [eiseres 1] heeft echter niet gesteld dat dit het geval is. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de contractuele boete in de plaats komt van de wettelijke handelsrente.
2.17.
Voldoende aannemelijk is dat Beautyland en [gedaagde 2] op basis van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen hoofdelijk een boete van (16 x € 300,00) € 4.800,00 verschuldigd zijn. [eiseres 1] stelt namelijk dat over vijftien maanden de huur niet of te laat is betaald en Beautyland en [gedaagde 2] betwisten dat niet. De door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestelde omstandigheid dat een aantal maanden geen factuur is ontvangen, doet geen afbreuk aan de verschuldigdheid van de boete wegens te late betaling. Zoals hiervoor al overwogen heeft de huurder geen factuur nodig om te voldoen aan de afgesproken maandelijkse betalingsverplichtingen.
2.18.
De rente wordt afgewezen over de toekomstige termijnen, omdat nu niet vaststaat dat die termijnen niet zullen worden voldaan en onduidelijk is of [eiseres 1] in het geval tijdige voldoening uitblijft een beroep zal doen op de overeengekomen boetebepaling.
Boete op onderverhuur
2.19.
De contractuele boete van € 324.880,16 wordt afgewezen. Voor het toewijzen van een dergelijke van de ontruiming losstaande nevenvordering in kort geding is een afzonderlijk spoedeisend belang vereist en [eiseres 1] heeft dat niet gesteld. Bovendien is voor toewijzing van een geldvordering in kort geding slechts plaats wanneer het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk is en in dit geval is onvoldoende aannemelijk dat de vordering in een gewone procedure wordt toegewezen. Er is namelijk discussie of deze contractuele boete op onbevoegde onderverhuur is verschuldigd. Het staat vast dat één van de gehuurde ruimtes onderverhuurd is geweest en dat een andere gehuurde ruimte sinds 1 augustus 2024 wordt onderverhuurd, maar de vraag is of dit onbevoegd is gebeurd. Op onbevoegde onderverhuur staat een boete van tweemaal de maandhuur (artikel 6.2 AB). [eiseres 1] stelt dat sprake is van onbevoegde onderverhuur omdat niet conform artikel 14.10 van de huurovereenkomst eerst om schriftelijke goedkeuring van de verhuurder is gevraagd. Vast staat dat er inderdaad niet conform de huurovereenkomst om goedkeuring is gevraagd voor de onderverhuur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] brengen echter naar voren dat destijds met [naam vennootschap] bij monde van de heer [persoon C] is afgesproken dat het [gedaagde 1] vrijstaat de gehuurde ruimte onder te verhuren aan onderhuurders die werkzaam zijn op het gebied van uiterlijke verzorging. Zij beroepen zich dus op een nieuwe en/of een van de huurovereenkomst afwijkende afspraak. Zij bieden in dit kader getuigenbewijs aan. Bij deze stand van zaken is bewijslevering aangewezen, maar daarvoor is in een kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een gewone procedure. Dat leidt ertoe dat de eis in kort geding moet worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
2.20.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat [eiseres 1] niet heeft gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op meer verrichtingen dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiseres 1] vergoeding vordert, moeten daarom en ook mede gelet op de omschrijving door [eiseres 1] van de verrichte werkzaamheden naar voorlopig oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als kosten die betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit. Omdat de partijen in artikel 28.1 AB de toepasselijkheid van artikel 6:96 lid 4 BW hebben uitgesloten, kan ook niet een bedrag van € 40,00 worden toegewezen.
Proceskosten
2.21.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiseres 1] moeten betalen op € 292,87 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.376,87. Hierbij geldt dat van de dagvaardingskosten [gedaagde 1] een bedrag van € 147,42 is verschuldigd en [gedaagde 2] een bedrag van € 145,45. Voor de overige proceskosten zijn zij hoofdelijk verbonden. De kosten van de herstelexploten blijven voor rekening van [eiseres 1] . Bij het hiervoor genoemde totaalbedrag aan proceskosten kan nog een bedrag komen als dit vonnis wordt betekend. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.22.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres 1] dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart [eiseres 2] niet-ontvankelijk in haar eisen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na de datum van het vonnis het gehele gehuurde met alle daarin en daarop aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiseres 1] , in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade en verder leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan [eiseres 1] op te leveren;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodanig dat als de één betaalt de ander is gekweten, binnen één week na de datum van het vonnis en tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres 1] te betalen € 64.635,04 aan betalingsachterstand berekend tot 28 november 2025;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodanig dat als de één betaalt de ander is gekweten, binnen één week na de datum van het vonnis en tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres 1] te betalen € 4.800,00 aan boete als bedoeld in 23.2 AB;
3.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodanig dat als de één betaalt de ander is gekweten, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres 1] te betalen de opeisbare betalingsverplichtingen aan huur, servicekosten en btw vanaf 28 november 2025 tot aan de datum van ontruiming zoals bedoeld in 3.2;
3.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten die aan de kant van [eiseres 1] worden begroot op € 1.376,87 met dien verstande:
- dat [gedaagde 1] is gehouden van deze proceskosten € 147,42 te voldoen, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
- dat [gedaagde 2] is gehouden van deze proceskosten € 145,45 te voldoen, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
- dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodanig dat als de één betaalt de ander is gekweten, zijn gehouden om het overige aan proceskosten te voldoen, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
34286