Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11907909 VV EXPL 25-588
datum uitspraak: 2 december 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J. Postma,
tegen
[gedaagde] met als handelsnaam [bedrijf C] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 10 oktober 2025, met bijlagen 1 t/m 11;
- de brief van 14 november 2025 van [eiseres] , met bijlagen 12 t/m 15, alsmede een eiswijziging;
- de mail van 17 november 2025 van [gedaagde] , met twee bijlagen;
- de mail van 17 november 2025 van [eiseres] , met bijlage 16;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] ;
- de spreekaantekeningen van [eiseres] .
1.2.
Op 18 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens [eiseres] de heer [persoon A] en de gemachtigde;
- namens [gedaagde] de heer [persoon B] en de gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
Tussen de vorige verhuurder [verhuurder M] . en [gedaagde] is op 2 juni 2020 een huurovereenkomst gesloten voor de kantoorruimte aan de [adres] te Vlaardingen (hierna: het gehuurde). Sinds 15 september 2021 is [eiseres] eigenaar van het verhuurde gebouw en dus verhuurder van het gehuurde. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Kantoorruimte (ROZ model 2015) van toepassing. Per 31 juli 2025 is de huurovereenkomst voor 5 jaar verlengd.
2.2.
Op grond van artikel 4.8 van de huurovereenkomst worden naast de huurprijs per maand maandelijkse voorschotten op de vergoeding voor door of namens [eiseres] verzorgde levering van zaken en diensten in rekening gebracht. Na afloop van een jaar wordt een afrekening servicekosten aan huurder verstrekt. Bij mail van 21 maart 2025 is de factuur en de specificatie servicekosten 2024 aan [gedaagde] verstrekt. [gedaagde] heeft deze factuur van
€ 8.592,37 onbetaald gelaten. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] ook de verschuldigde boete en kosten onbetaald gelaten.
2.3.
Op 26 juni 2025 heeft [eiseres] in een bodemprocedure (11779179 CV EXPL 25-14868) [gedaagde] gedagvaard en betaling van de factuur afrekening servicekosten 2024, alsmede boete en kosten gevorderd. [gedaagde] heeft in reconventie onder meer een vermindering van huurprijs/servicekosten gevorderd vanwege gebreken aan het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] eist – na eiswijziging – samengevat:
I. - Primair: [gedaagde] te veroordelen om de kantoorruimte aan de [adres] te Vlaardingen te ontruimen, op straffe van een dwangsom;
- Subsidiair: [gedaagde] voorwaardelijk te veroordelen om de kantoorruimte aan de [adres] te Vlaardingen te ontruimen en daarbij te bepalen dat de voorwaarde voor ontruiming intreedt op het moment dat [gedaagde] enige huurbetaling of enig ander verschuldigd bedrag niet voldoet;
II. [gedaagde] te veroordelen de huurachterstanden (augustus tot en met november 2025), boetes en kosten aan [eiseres] te voldoen;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de afrekening servicekosten 2024 van € 8.592,37, te verhogen met de maandelijkse boete van € 300,-;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de reële proceskosten ter hoogte van € 2.500,-.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende.
Partijen zijn verwikkeld in een bodemprocedure voor de kantonrechter in Rotterdam. [gedaagde] weigert niet alleen de factuur afrekening servicekosten 2024 te betalen, met daarbij de van rechtswege verschuldigde en direct opeisbare boete, maar zij heeft inmiddels ook een huurachterstand van in totaal € 28.970,10 berekend tot en met oktober 2025 laten ontstaan. [eiseres] heeft op 2 oktober 2025 twee betalingen van [gedaagde] ontvangen, maar deze betalingen zijn eerst verrekend met de verschuldigde redelijke kosten en boetes. [eiseres] wijst op het verbod tot opschorting, aftrek of verrekening (artikel 23.1 AB). [eiseres] betwist dat er sprake is van een gebrek in het gehuurde; ook is er geen sprake van schade in het gehuurde en de onderhoud riolering en afvoeren is voor rekening van [gedaagde] . De omvang van de opschorting van betalingen door [gedaagde] staat in geen enkele redelijke verhouding tot het vermeende gebrek, te weten het niet kunnen gebruiken van één ruimte van 29m2 in het gehuurde. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij de ingestelde vorderingen. In een bodemprocedure is het aannemelijk dat de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden zal worden, gezien de enorme achterstand in betalingen.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Primair betwist [gedaagde] dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft. Subsidiair betwist [gedaagde] dat er sprake is van een zodanige huurachterstand dan wel van enige (andere) tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding en in het verlengde daarvan ontruiming rechtvaardigt. [gedaagde] heeft de huur tot en met september 2025 onder protest betaald. De lopende en volgende huurtermijnen worden ook – onder protest – betaald. Als verhuurder is [eiseres] gehouden het nodige aan de gebrekkige riolering te doen. Daarnaast staan er veel zaken ter discussie: gebreken aan het gehuurde, de verschuldigdheid van het gevorderde bedrag aan servicekosten, de onredelijke boetes, de toerekening van de huurbetalingen, en het beroep op verrekening/opschorting. Ook wordt door [eiseres] op geen enkele manier rekening gehouden met de belangenafweging. Een ontruiming leidt tot acute grote problemen, aangezien er dagelijks 50 tot 60 patiënten naar de praktijk van [gedaagde] komen. De kwestie is ongeschikt voor een beoordeling in kort geding. Er is geen (spoedeisend) belang die de ontruiming – vooruitlopend op de uitkomst van de bodemprocedure – kan rechtvaardigen. Tenslotte betwist [gedaagde] de reële proceskostenveroordeling.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Spoedeisend belang
4.2.
Gelet op de aard van de vordering oordeelt de kantonrechter dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
Servicekosten
4.3.
Partijen verschillen van mening over de verschuldigdheid en de hoogte van de afrekening servicekosten 2024. De kantonrechter kan gelet op de stellingen van partijen en de inhoud van de overgelegde stukken niet met voldoende mate van zekerheid vaststellen dat er nog een bedrag van € 8.592,37 aan afrekening servicekosten 2024 openstaat. Daarvoor is meer informatie en onderzoek nodig. Een kort geding leent zich daarvoor niet. Dit onderdeel van de vordering zal in de door partijen reeds aanhangige bodemprocedure verder moeten worden beslecht. Dit onderdeel (III) wordt dus afgewezen.
Huurachterstand, kosten en boetes
4.4.
Partijen zijn het in deze procedure niet eens over het exacte bedrag aan huurachterstand. [eiseres] stelt zich in dat kader onder meer op het standpunt dat [gedaagde] geen beroep mag doen op verrekening/opschorting en zij heeft de huurbetalingen van [gedaagde] eerst afgeboekt op de volgens [eiseres] verschuldigde boetes en kosten. [gedaagde] meent dat [eiseres] de huurachterstand verkeerd berekent, en beroept zich op haar beurt onder meer op gebreken in het gehuurde en op opschorting dan wel verrekening van de huur. [eiseres] heeft betwist dat sprake is van een gebrek. Partijen hebben verder uiteenlopende opvattingen over de stankoverlast/rioollucht in het gehuurde, en de daarbij al dan niet verrichte werkzaamheden in het gehuurde alsmede buiten het gehuurde pand. Op al deze punten is een nader partijdebat nodig, wat thuis hoort in de bodemprocedure omdat dit kort geding zich daarvoor niet leent. De kantonrechter kan in kort geding dus niet vaststellen welk bedrag aan huurachterstand, boetes en kosten nog openstaat. Dit onderdeel is daarom niet toewijsbaar.
[gedaagde] moet de huurtermijnen vanaf oktober 2025 en de lopende huurtermijnen betalen
4.5.
[gedaagde] heeft ter zitting bevestigd dat zij de huur over de maanden oktober en november 2025 nog niet heeft betaald, waarbij zij zich beroept op opschorting vanwege de gestelde gebreken. De kantonrechter oordeelt voorlopig dat gelet op het bepaalde in artikel 23.1 van de Algemene Bepalingen behorend bij de huurovereenkomst voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] haar huurbetalingen niet mag opschorten. Bovendien moet voorshands worden geoordeeld dat de volledige opschorting van de maandelijkse huurtermijn niet in redelijke verhouding staat tot het door [gedaagde] gestelde gebrek. Uit de eigen stellingen van [gedaagde] volgt immers dat dit gebrek er hoogstens toe leidt dat een ruimte van ongeveer 29 m2, en daarmee een relatief beperkt deel (ongeveer 10% van het gehuurde), niet kan worden gebruikt. Het voorgaande geldt temeer nu [gedaagde] volgens [eiseres] ook een substantieel bedrag aan servicekosten en verbeurde boetes onbetaald heeft gelaten. Gelet op het feit dat [gedaagde] in de bodemprocedure een vordering in reconventie (onder meer strekkend tot huurprijsvermindering) heeft ingesteld, kan dat standpunt van [gedaagde] in de bodemprocedure verder worden beoordeeld.
Nu [gedaagde] de huur over de maanden juli tot en met september 2025 – onder protest – heeft betaald zal [gedaagde] in kort geding worden veroordeeld tot betaling van de volledige huurtermijn over de maanden oktober en november 2025, alsmede tot het betalen van de lopende huurtermijnen. Er wordt uitgegaan van een huurtermijn van € 7.982,28 (dit is het bedrag aan huur en servicekosten). [gedaagde] dient het verschuldigde totaalbedrag van
€ 15.964,56 voor de huur over de maanden oktober en november 2025 binnen 14 dagen na vonnisdatum te voldoen. De lopende huurtermijnen dienen vervolgens (vóór of op de 1e dag van de maand) te worden betaald. Het gevorderde onder II wordt dus toegewezen, zoals hierna vermeld.
Voorwaardelijke ontruiming
4.6.
Met betrekking tot de gevorderde ontruiming stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar betwiste feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. De kantonrechter oordeelt dat op dit moment niet met een redelijke mate van zekerheid aangenomen kan worden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden vanwege een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . De reden daarvoor is met name dat [gedaagde] een zeer zwaarwegend heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. Er zal daarom nu geen ontruiming worden uitgesproken. Het primaire gevorderde onder I wordt afgewezen.
4.7.
Van [eiseres] als verhuurder kan niet worden verwacht dat zij tolereert dat [gedaagde] als huurder in afwachting op het eindoordeel in de bodemprocedure niet aan haar lopende betalingsverplichtingen voldoet. Gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder de houding van [gedaagde] , is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde ontruiming voorwaardelijk moet worden toegewezen. Dit houdt in dat [gedaagde] in het gehuurde mag blijven zolang de lopende huur (op tijd) wordt betaald én er niet een nieuwe huurachterstand ontstaat. Door het treffen van deze voorziening wordt voldoende aan het spoedeisend belang van [eiseres] tegemoet gekomen voor de periode tot er een eindoordeel is in de bodemprocedure.
4.8.
De kantonrechter benadrukt dat de gevorderde ontruiming (voorwaardelijk) wordt toegewezen en dat [gedaagde] het gehuurde alsnog zal moeten verlaten indien de lopende huur niet, of niet tijdig worden betaald. Voor het opleggen van een dwangsom bestaat onvoldoende aanleiding. Voorts wijst de kantonrechter er ter voorkoming van nieuwe geschillen op dat [eiseres] de door [gedaagde] betaalde huurtermijnen van € 7.982,28 steeds dient af te boeken op de desbetreffende maand zoals [gedaagde] die in haar omschrijving bij de betaling vermeldt, en niet op andere volgens [eiseres] open staande schulden zoals de oude huurschuld, afrekening servicekosten, boetes, rente en/of overige kosten. Het subsidiaire gevorderde onder I wordt toegewezen, zoals hierna vermeld.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
4.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 144,47 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.228,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
4.10.
[gedaagde] hoeft dus niet alle kosten te vergoeden die [eiseres] heeft gemaakt, zoals [eiseres] heeft geëist. Dat hoeft namelijk alleen maar als sprake is van buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Dit kan niet snel worden aangenomen, omdat iedereen het recht heeft om een zaak te laten beoordelen door de rechter (artikel 6 EVRM Pro). [1] In dit geval zijn er niet zulke buitengewone omstandigheden.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen binnen 14 dagen na heden een bedrag van € 15.964,56 aan huur over de maanden oktober en november 2025;
en als [gedaagde] de lopende huur niet of te laat betaalt (zie rechtsoverweging 4.8):
5.2.
veroordeelt [gedaagde] de kantoorruimte aan de [adres] te Vlaardingen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.228,47;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
821