Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11925136 VV EXPL 25-617
datum uitspraak: 24 december 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F. Folkers.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 oktober 2025, met producties 1 t/m 25;
- de brief van de gemachtigde van Havensteder van 5 december 2025, met producties 26 t/m 28
- de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 8 december 2025, met producties 1 t/m 6;
- de e-mail van de gemachtigde van Havensteder van 9 december 2025, met productie 29;
- de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 9 december 2025, met productie 7.
1.2.
Op 10 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Havensteder [naam 1] (woonconsulente) aanwezig, bijgestaan door mr. Rijswijk. [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. Folkers.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 27 juli 2015 de woning aan de [adres 1] van Havensteder. Volgens Havensteder is er al lange tijd sprake van (ernstige) overlast die [gedaagde] in en vanuit het gehuurde veroorzaakt. Het gaat om stankoverlast vanwege de dieren die [gedaagde] houdt, geluidsoverlast en het bedreigen en intimideren van omwonenden. Daarnaast zou de woning overvol staan en vervuild zijn.
2.2.
In 2021 is Havensteder een procedure tegen [gedaagde] gestart in verband met de gestelde overlast. Die procedure is geëindigd met een minnelijke regeling. De afspraken die partijen toen hebben gemaakt, zijn vastgelegd in een proces-verbaal van 5 juli 2021. In dat proces-verbaal staat, voor zover voor dit kort geding relevant:
“(…)
5. [gedaagde] zal zich inspannen om overlast in en rondom het gehuurde door haar ex-vriend te voorkomen en heeft daartoe de afspraak met hem gemaakt dat hij telefonisch contact met haar opneemt alvorens langs te komen. In het geval sprake is van (dreigende) overlast door haar ex-vriend, zal [gedaagde] hem verzoeken het gehuurde of het trappenhuis voor het gehuurde onmiddellijk te verlaten, alsmede, in voorkomende gevallen, 112 te bellen.
(…)”
2.3.
In 2023 heeft de Dierenbescherming negen katten, een hond en een baardagaam uit het gehuurde gehaald. In datzelfde jaar is de moeder van [gedaagde] ([naam 2]) bij haar in het gehuurde komen wonen, nadat de huurovereenkomst van [naam 2] was ontbonden vanwege overlast en een huurachterstand. Op 27 februari 2025 heeft Havensteder [gedaagde] een brief gestuurd waarin staat dat zij per direct de overlast die zij en haar buren veroorzaken aan omwonenden moet stoppen. Op 7 maart 2025 heeft Havensteder [gedaagde] een brief gestuurd omdat is gebleken dat de ex-partner van [gedaagde], [naam 3], de kelderbox van [adres 2] heeft opengebroken om daar twee honden (die zijn eigendom zijn) te houden. Havensteder heeft de kelderbox laten reinigen en de kosten bij [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft die kosten niet betaald.
2.4.
De (woon)situatie van [gedaagde] en haar gezin zijn onderwerp van overleg binnen het MDO (Multidisciplinair Overleg). Op 17 maart 2025 hebben de wijkagente en een medewerker van de Landelijke Inspectiedienst Dierenwelzijn (LID) het gehuurde bezocht. Zij constateerden dat het gehuurde rommelig was en vol dozen, plastic tassen en koffers stond. De dieren van [gedaagde] (drie katten, een hond en twee vogels) waren goed verzorgd, zodat de LID geen actie heeft ondernomen.
2.5.
Op 2 april 2025 heeft Havensteder een (onaangekondigd) huisbezoek afgelegd, samen met een medewerker van het wijkteam. Volgens Havensteder blijkt uit de foto’s die zij toen heeft gemaakt en die zij heeft overgelegd (productie 11 bij de dagvaarding) dat het gehuurde overvol was, met nauwelijks bewegingsruimte. De medewerkers zouden een penetrante lucht van kattenurine hebben geroken. Havensteder is vervolgens op 30 april 2025 – volgens haar nadat daarvoor een afspraak was gemaakt – weer bij [gedaagde] langsgegaan, nu met een allonge met daarin een gedragsaanwijzing. Die allonge is toen door [gedaagde] en haar begeleider ondertekend. In de allonge staat, voor zover relevant in dit kort geding:
“(…)
Huurder dient er zorg voor te dragen dat [naam 2] binnen zes maanden een andere huisvesting vindt;
Het is huurder niet toegestaan andere mensen permanent op het adres te laten verblijven;
Huurder dient hiervoor te allen tijde een aanvraag inwoning in te dienen bij de verhuurder.
(…)”
In de allonge staat dat als [gedaagde] zich niet aan de afspraken houdt, Havensteder de rechter zal vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.
2.6.
Op 28 mei 2025 heeft Havensteder weer een bezoek aan het gehuurde gebracht. Ook toen zijn foto’s gemaakt van het gehuurde. Op die foto’s is te zien dat er veel spullen in het gehuurde stonden.
2.7.
Op 5 juni 2025 is het MDO door de WMO-adviseur van de gemeente Rotterdam geïnformeerd dat enkele weken eerder een aantal messen is aangetroffen onder het bed in de slaapkamer van [naam 4], de negenjarige zoon van [gedaagde].
2.8.
Op 1 september 2025 heeft Havensteder samen met de wijkagent weer een onaangekondigd huisbezoek afgelegd bij [gedaagde]. Volgens Havensteder stond het gehuurde toen weer vol spullen en was in de slaapkamer van [gedaagde] een penetrante kattenpislucht aanwezig. Kort daarna heeft Havensteder een melding ontvangen van de onderbuurman van [gedaagde]. Hij verklaart dat hij door haar in de avond van 1 september 2025 is bedreigd met een hakbijl. [gedaagde] is door de politie aangehouden. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat deze zaak voorwaardelijk is geseponeerd. Zij verklaart ook dat het juist de onderbuurman is die haar provoceert en die de deur van haar woning heeft ingetrapt.
2.9.
Op 2 oktober 2025 heeft Havensteder een politierapportage ontvangen, waarin alle meldingen en registraties over [gedaagde], [naam 2], haar zoon [naam 4] en [naam 3] in en rond het gehuurde zijn opgenomen. In de rapportage staat ook:
“Uit onderzoek blijkt dat er [naam 3] veel aanwezig is op het adres [adres 1]. Niet uit te sluiten valt dat hij hier met grote regelmaat overnacht. Er zijn meerdere Veilig Thuis-meldingen opgemaakt door de politie over de leefsituatie van de bewoners van de [adres 1].
In een poging de overlast te stoppen zijn er, in onderlinge afstemming, door meerdere actoren, reeds verscheidene interventies gepleegd. Meerdere gesprekken door de wijkagent met de bewoners, die het doel hadden de overlast te doen stoppen. Dit in ogenschouw houdend mag wel gesteld worden dat de partners de gezamenlijk overeengekomen ‘escalatieladder’ beklommen hebben. Spijtig genoeg moet geconcludeerd worden dat deze interventies niet het gewenste effect gesorteerd hebben.(…)”
2.10.
[gedaagde] woont op dit moment in het gehuurde met haar negenjarige zoon [naam 4] en [naam 2]. [naam 3] heeft sinds maart of april 2025 een Skaeve Huse huurwoning.
2.11.
Havensteder eist in dit kort geding de veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Zij vindt dat Havensteder geen spoedeisend belang heeft bij haar eis tot ontruiming van het gehuurde en stelt dat gelet op de belangen van partijen van Havensteder mag worden verwacht dat zij de beslissing in een bodemprocedure afwacht.
[gedaagde] betwist dat zij tekort schiet in het nakomen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft de allonge van 30 april 2025 buitengerechtelijk vernietigd, omdat zij die niet getekend zou hebben als zij zou hebben geweten wat dat voor haar betekende. Er zijn geen klachten over overlast, behalve van de onderbuurman van 18A. [gedaagde] ondervindt juist overlast van deze onderbuurman en hij provoceert haar. [gedaagde] heeft verder verteld dat zij dagelijks meermaals de kattenbakken schoonmaakt en dat zij (sinds kort) intensieve hulp heeft, waaronder van een persoonlijk begeleider, om het gehuurde op orde te krijgen en te houden. [naam 2] verblijft inderdaad permanent in het gehuurde, maar volgens [gedaagde] is dat in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden van Havensteder niet verboden. [naam 3] komt regelmatig op bezoek om de zoon die [gedaagde] en hij samen hebben te zien. [gedaagde] heeft tot slot gewezen op de belangen van de minderjarige [naam 4]: hij heeft een stabiele thuissituatie nodig.
Het beoordelingskader in kort geding
2.12.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Havensteder heeft bij toewijzing van de eis tot ontruiming van het gehuurde worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] (en [naam 4]) als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[gedaagde] moet het gehuurde ontruimen
2.13.
De kantonrechter oordeelt dat er met zodanige zekerheid vanuit kan worden gegaan dat de huurovereenkomst tussen Havensteder en [gedaagde] in een bodemprocedure zal worden ontbonden, dat vooruitlopend daarop in dit kort geding [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde] krijgt wel een langere termijn dan gevraagd om het gehuurde te ontruimen, namelijk tot en met 16 maart 2026. Deze beslissing wordt hieronder toegelicht.
De allonge is geldig
2.14.
De kantonrechter oordeelt voorshands dat de vernietiging van de allonge van 30 april 2025 geen doel treft. [gedaagde] stelt wel dat zij niet heeft begrepen waar zij voor tekende, maar zij onderbouwt dat niet goed (genoeg) en de kantonrechter vindt het ook niet geloofwaardig. Havensteder heeft toegelicht dat het bezoek van die dag was aangekondigd en dat de allonge stap voor stap met [gedaagde] is doorgenomen. [gedaagde] heeft zelf verteld dat zij de allonge nog heeft laten aanpassen, omdat in de oorspronkelijke versie stond dat zij twee vogels had terwijl dat er drie waren en zij niet wilde dat zij meteen al ‘een vogel te veel zou houden’. Die verklaring staat haaks op haar standpunt dat zij niet wist wat er in het document stond voordat ze het tekende. De begeleider van [gedaagde] was aanwezig en heeft de allonge ook getekend. In deze omstandigheden heeft een beroep op een wilsgebrek geen reeële kans van slagen.
2.15.
Omdat de allonge geldig is, moest [gedaagde] zich aan de afspraken houden die daarin zijn opgenomen. Een van die afspraken was dat [naam 2] binnen zes maanden andere huisvesting zou vinden. Vast staat dat dat niet is gebeurd; [naam 2] woont nog steeds in het gehuurde. [gedaagde] heeft ook duidelijk gemaakt dat zij niet anders wil; [gedaagde] wil dat zij, [naam 2] en [naam 4] bij elkaar blijven. Omdat is afgesproken dat [naam 2] moest verhuizen, is niet relevant of in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden wel of geen verbod op inwoning is opgenomen. Voor zover [gedaagde] zich erop zou willen beroepen dat in de allonge staat dat een verzoek tot inwoning mogelijk (en zelfs verplicht) is en daarmee inwoning dus niet verboden is, oordeelt de kantonrechter dat Havensteder in dit geval een verzoek tot inwoning van [naam 2] mag weigeren, omdat [naam 2] haar eigen woning heeft moeten ontruimen nadat haar huurovereenkomst was ontbonden wegens overlast en in het gehuurde ook (weer) sprake is van overlast. De omstandigheid dat [naam 2] geen andere woonplek heeft, is geen reden om de afspraak uit de allonge terzijde te schuiven; dit is een omstandigheid die voor rekening en risico van [naam 2] komt.
2.16.
Het niet nakomen van de afspraken uit de allonge levert een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde]. De kantonrechter oordeelt dat alleen al deze tekortkoming naar alle waarschijnlijkheid voldoende zal zijn om in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. De allonge is niet voor niets gesloten; daar is het nodige aan vooraf gegaan, waaronder de procedure uit 2021. In die procedure zijn ook al afspraken gemaakt tussen [gedaagde] en Havensteder, welke afspraken óók niet volledig zijn nagekomen. Gebleken is dat [naam 3] begin 2025 de kelderbox van [adres 2] heeft opengebroken om daar twee honden te houden. Niet gebleken is dat [gedaagde] hem heeft gevraagd dat niet te doen of 112 heeft gebeld (zie punt 5 van het proces-verbaal van 5 juli 2021). Ook dat levert op zichzelf weer een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen jegens Havensteder op. Ook de afspraken uit dat proces-verbaal moet zij immers (blijven) nakomen.
2.17.
Hierbij komt dat [gedaagde] zich ook niet als een goed huurder gedraagt (artikel 7:213 BW), omdat zij geluidsoverlast veroorzaakt en het gehuurde niet goed onderhoudt. De kantonrechter oordeelt dat uit de politierapportage (productie 24 bij de dagvaarding) volgt dat niet alleen sprake is van klachten over (geluids)overlast van de onderbuurman, maar dat ook andere omwonenden klagen. Er zijn meldingen gedaan van ruzies tussen [gedaagde] en de onderbuurman; die meldingen moeten door een andere omwonende zijn gedaan. Op 21 oktober 2022 is een melding gedaan door de overburen. Dat zij niet bij Havensteder willen klagen, maar alleen rechtstreeks bij de politie, betekent niet dat die klachten buiten beschouwing moeten worden gelaten. Van een enkele ‘burenruzie’ zoals [gedaagde] het wil doen voorkomen, waarbij zij wordt geprovoceerd door de onderbuurman, is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. Het is wel duidelijk dat de onderbuurman ook een aandeel heeft in het geheel, maar dat doet niet af aan de eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde] voor haar eigen gedragingen.
2.18.
Naast de geluidsoverlast staat voorshands oordelend ook vast dat [gedaagde] het gehuurde niet goed onderhoudt. Dit blijkt uit de eigen bevindingen van Havensteder en uit de bevindingen die zijn vastgelegd in de politierapportage. Op 21 oktober 2022 roken agenten een ‘penetrante lucht (stank) die afkomstig is uit de woning’. Door de agenten is toen een Veilig-Thuis melding gedaan vanwege de vervuilde woning en zorgen om ‘de heer [gedaagde]’. Op 3 november 2022 werd weer een sterk vervuilde woning aangetroffen. Ook op 14 november 2022, 16 december 2022 en 27 december 2022 werden stank en een (ernstig) vervuilde woning waargenomen. Op 27 december 2022 is weer een Veilig Thuis-melding gedaan. In 2023 kwamen er meldingen over de dieren van [gedaagde] en ruzies. Op 27 maart 2025 constateert de wijkagent dat de woning helemaal vol stond en maakt de politie weer een Veilig Thuis melding.
2.19.
Tot slot moet er naar het oordeel van de kantonrechter vanuit worden gegaan dat er begin september sprake is geweest van een ernstig incident tussen [gedaagde] en de onderbuurman. [gedaagde] is hiervoor gearresteerd, waarna de zaak voorwaardelijk is geseponeerd. Ongeacht de strafrechtelijke afdoening van dit incident tekent dit de problematische situatie waarin sprake lijkt van escalatie tussen [gedaagde] en haar onderbuurman. Havensteder mag in het kader van de leefbaarheid van de woonomgeving stappen ondernemen om de rust voor omwonenden te doen terugkeren.
2.20.
Dat [gedaagde] nu (intensieve) hulp heeft en probeert alles op orde te krijgen, is een mooie stap, maar niet genoeg om voorbij te gaan aan de tekortkomingen die er zijn geweest. De echt intensieve hulp is naar eigen zeggen van [gedaagde] pas een paar dagen vóór de zitting op gang gekomen en er is niet gebleken van een zodanige verandering in de omstandigheden van [gedaagde] dat ervan uit moet worden gegaan dat vanaf nu zich helemaal geen problemen meer zullen voordoen. Daarbij weegt de kantonrechter vooral mee dat het niet de bedoeling van [gedaagde] is dat [naam 2] uit het gehuurde verstrekt en dat ook [naam 3] regelmatig in het gehuurde is en dat ook dat zal blijven doen, omdat hij (zo zegt [gedaagde]) zijn zoon komt bezoeken. Zij zijn twee medeveroorzakers van de overlastproblemen. [gedaagde] toont in dit kader geen of onvoldoende probleembesef. Tot slot wijst zelfs de politie er in haar rapportage op dat de escalatieladder beklommen is, maar dat de interventies niet het gewenste effect gesorteerd hebben.
2.21.
Omdat de overlast zo ernstig is en er ook geen concreet zicht is op een aanzienlijke verbetering (mede vanwege de aanwezigheid van [naam 2] en [naam 3]) heeft Havensteder een spoedeisend belang bij haar vordering om vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure nu in kort geding al een veroordeling tot ontruiming te krijgen. Dit zou alleen anders zijn als de belangen van [gedaagde] bij het behoud van het gehuurde zo zwaar wegen dat ontbinding van de huurovereenkomst (toch) een te zwaar middel zou zijn. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is en licht dat hieronder toe.
Belang van ([gedaagde] en) [naam 4]
2.22.
Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 28 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1799) volgt dat de kantonrechter in een zaak als deze het belang van de minderjarige [naam 4] als eerste in overweging moet nemen bij haar beslissing om de ontruimingsvordering al dan niet toe te wijzen. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van dit belang een brief overgelegd van ASVZ (Algemene Stichting voor Zorg en Dienstverlening). Deze brief is geschreven als onderbouwing voor een aanvraag om urgentie. [gedaagde] wil deze aanvraag doen om een ‘plan B’ te hebben, voor het geval zij het gehuurde moet ontruimen. Uit deze verklaring blijkt dat [gedaagde] geen netwerk heeft waar zij met [naam 4] terecht kan na ontruiming van de woning. [naam 4] heeft niet aangeboren hersenletsel en heeft behoefte aan rust, structuur, voorspelbaarheid en nabijheid van vertrouwde volwassenen, aldus ASVZ.
2.23.
De kantonrechter heeft oog voor de belangen van [naam 4], maar dit betekent niet dat zij [gedaagde] (en [naam 4]) in het gehuurde zal laten wonen. De tekortkomingen van [gedaagde] zijn daarvoor te ernstig. Uit de hoeveelheid Veilig Thuis-meldingen moet worden afgeleid dat de huidige woonsituatie (ook) geen goede omgeving voor [naam 4] is. Van een absolute noodzaak om juist in deze woning te blijven, is niet gebleken. De kantonrechter zal [gedaagde] wel een ruime termijn geven om de woning te ontruimen, namelijk tot en met 16 maart 2026. De kantonrechter gaat ervan uit dat deze termijn van ruim twee maanden voldoende zal zijn voor de hulpverlening om op zoek te gaan naar een oplossing waarbij [naam 4] en [gedaagde] niet van elkaar gescheiden hoeven te worden – en waar nodig ook kan worden gekeken naar een oplossing voor [naam 2]. Havensteder heeft erop gewezen dat de hulpverlening (waaronder het Crisis Interventie Team) klaar staat om voor opvang te zorgen als [gedaagde] en [naam 4] (en [naam 2]) het gehuurde moeten ontruimen. Daarmee kan ervan uit worden gegaan dat [gedaagde] en [naam 4] niet letterlijk dakloos zullen worden.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.24.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.229,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.25.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 16 maart 2026 de woning aan de [adres 1] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.229,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
51909