Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/5157
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2025 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. S.W.A. van den Hoven),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 421.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 415.000,- en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 5 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook taxateur [naam taxateur] verschenen.
Feiten
2. Eiser is de eigenaar van de woning [adres 1] in Rotterdam. Het is een maisonnettewoning uit het bouwjaar 2003 met een gebruiksoppervlakte van 93 m². De woning beschikt over een eigen parkeerplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 321.000,- bedraagt. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser een taxatierapport van het buurpand [adres 2] overgelegd. De opvatting van de heffingsambtenaar dat [adres 2] onder de koopgarantregeling is verkocht en dat de verkoopprijs daardoor niet marktconform tot stand is gekomen, is onjuist, omdat de taxatie van dit object heeft plaatsgevonden naar de marktwaarde van april 2022. Net als [adres 2] heeft de heffingsambtenaar de objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ten onrechte niet in de waardebepaling meegenomen. In de uitspraak op bezwaar zijn de vierkantemeterprijzen van de verkooptransacties [adres 6] en [adres 7] onjuist berekend. De vierkantemeterprijs van de woning van eiser is hoger dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de verkooptransacties. Gelet op de WOZ-waarde van het belastingjaar 2022 en de waardeontwikkeling van woningen in West-Nederland in het jaar 2021, is een waarde van € 321.000,- aannemelijk.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten voldoende zijn toegelicht. De gebruikte referentieobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, voorzieningen, onderhoud en kwaliteit voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vierkantemeterprijs van de woning is lager dan de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de referentieobjecten.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
8.1.
Uit het doel en de strekking van de Wet WOZ volgt dat de waarde van een woning voor ieder belastingjaar opnieuw moet worden vastgesteld. Dit geschiedt onafhankelijk van waardevaststellingen in eerdere jaren. Gelet op de bewijslastverdeling ligt het daarbij eerst op de weg van de heffingsambtenaar om aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties te onderbouwen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is in iedere fase van de procedure vrij in zijn keuze om verkooptransacties te gebruiken die hij het meest geschikt acht. Als eiser alternatieve verkooptransacties aandraagt, moet de heffingsambtenaar ofwel voldoende overtuigend toelichten waarom hij die transacties niet heeft gebruikt, ofwel die transacties alsnog bij de waardebepaling betrekken. [2]
8.2.
De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht dat [adres 3] en [adres 5] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waardering, omdat [adres 3] een andere ligging heeft dan de woning en [adres 5] onder de koopgarantregeling valt en is belast met een zelfbewoningsplicht. Ten aanzien van [adres 4] heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het een geschikt referentieobject is, maar dat de woning verhuurd wordt en dat een correctie moet worden toegepast als de woning in de waardering wordt meegenomen. Anders dan bij het formuleren van een voorlopig oordeel op de zitting, begrijpt de rechtbank de heffingsambtenaar nu zo dat de gehanteerde verkooptransacties in beroep – in tegenstelling tot [adres 4] – niet verhuurd zijn, zodat hierop geen correctie hoeft plaats te vinden en dat dat gegeven maakt dat [adres 4] minder goed vergelijkbaar is met de woning. Dat betekent dat de heffingsambtenaar [adres 4] niet hoefde te betrekken bij de waardering.
8.3.
Hoewel de marktwaarde van het zeer vergelijkbare buurpand [adres 2] in beginsel een geschikt gegeven zou kunnen zijn om de waarde van de woning mede op te baseren, is het taxatierapport van het buurpand opgesteld met gebruikmaking van referentieobjecten waarover de heffingsambtenaar al voldoende heeft toegelicht dat die niet geschikt zijn voor de waardebepaling. Aan het door eiser ingebrachte taxatierapport van het buurpand komt daarom geen doorslaggevende betekenis toe.
8.4.
Eiser heeft daarnaast ook een eigen berekening van de waarde overgelegd. Hierin zijn verkooptransacties opgenomen waarbij de verkoopprijzen niet zijn gecorrigeerd naar de waardepeildatum en waarbij geen rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Om die redenen kan aan die berekening ook geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden?
10. Eiser heeft erop gewezen dat in de uitspraak op bezwaar de vierkantemeterprijzen van [adres 6] en [adres 7] onjuist zijn berekend. De heffingsambtenaar heeft de vierkantemeterprijs van [adres 6] in beroep gecorrigeerd. Het object [adres 7] wordt in beroep niet langer gehandhaafd. Hoewel in de uitspraak op bezwaar ogenschijnlijk onjuiste vierkantemeterprijzen zijn genoemd, mag de heffingsambtenaar in beroep andere verkooptransacties hanteren en de onderbouwing van verkooptransacties herstellen. Omdat dit toegestaan is, leidt dit niet tot de conclusie dat de uitspraak op bezwaar onjuist is gemotiveerd. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr.S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 januari 2025.
mr.S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 januari 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.