ECLI:NL:RBROT:2025:8377 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing ontruiming bedrijfsruimte wegens ontbreken spoe...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11732641 VV EXPL 25-322

datum uitspraak: 11 juli 2025

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE MAASSLUIS,

zetelend in Maassluis,

eiseres,

gemachtigde: mr. A. van den Heuvel,

tegen

[gedaagde], die handelt onder de naam
[handelsnaam],

gevestigd in Maassluis,

gedaagde,

gemachtigde: mr. G.F. van den Ende.

De partijen worden hierna ‘Gemeente Maassluis’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 19 juni 2025, met bijlagen;
de conclusie van antwoord, met bijlagen;
de pleitnota van mr. Van den Heuvel.

1.2.

Op 27 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

namens Gemeente Maassluis [naam 1] (programmamanager integrale duurzame stadsontwikkeling) met mr. Van den Heuvel;
[gedaagde] met mr. Van den Ende.

2.De beoordeling

Het geschil: ontruiming van de bedrijfsruimte?

2.1.

Gemeente Maassluis verhuurt aan [gedaagde] een bedrijfsruimte aan [adres]. Het betreft een fietsenstalling met een klein winkeltje in de buurt van het station. In deze zaak eist Gemeente Maassluis dat [gedaagde] wordt veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen. Zij stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in het nakomen van de huurovereenkomst en de in 2016 tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst. Volgens Gemeente Maassluis zijn die tekortkomingen zo ernstig, dat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden in een bodemprocedure. Het is daarom gerechtvaardigd om daarop vooruit te lopen en de geëiste ontruiming toe te wijzen, aldus Gemeente Maassluis. Zij stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij het toewijzen van de eis en een bodemprocedure niet kan afwachten vanwege de aard van de tekortkomingen en het risico op herhaling. Ook moet worden meegewogen dat Gemeente Maassluis [gedaagde] in 2016 een laatste kans heeft gegeven met de vaststellingsovereenkomst en dat zij belang heeft bij het snel vinden van een betrouwbare uitbater van de bedrijfsruimte, wat niet mogelijk is zolang [gedaagde] er nog in zit, aldus Gemeente Maassluis. Zij vindt ook dat de treinreizigers belang hebben bij een faciliteit om hun fietsen bewaakt te kunnen stallen.

2.2.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en wil dat die wordt afgewezen. Hij betwist een deel van de gestelde tekortkomingen en voor zover sprake is van tekortkomingen zijn die niet zo ernstig dat die in een gewone procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zullen leiden, mede gelet op zijn belang bij het behouden van de fietsenstalling als inkomstenbron als de kostwinnaar van zijn gezin, aldus [gedaagde]. Hij betwist bovendien dat Gemeente Maassluis spoedeisend belang heeft bij het toewijzen van de eis en dat zij niet de uitkomst van een gewone procedure kan afwachten. Hij kan zich niet aan de indruk onttrekken dat Gemeente Maassluis met de inzet van drogredenen zich van hem als huurder probeert te ontdoen in verband met plannen voor herstructurering, aldus [gedaagde].

De achtergrond van het geschil

2.3.

Gemeente Maassluis verhuurt de bedrijfsruimte sinds 2012 aan [gedaagde]. In 2016 heeft Gemeente Maassluis de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Aanleiding daarvoor waren constateringen bij een controle van de bedrijfsruimte in augustus 2016 en de daarop volgende tijdelijke sluiting van de bedrijfsruimte door de burgemeester. De politie heeft toen (in afwezigheid van [gedaagde]) softdrugs aangetroffen bij de persoon die op dat moment in de bedrijfsruimte aanwezig was en verder een mes en illegale waterpijptabak. De partijen zijn daarna met elkaar in gesprek gegaan en hebben hun afspraken vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst van 8 december 2016. De afspraken houden kort gezegd in dat zij de huurovereenkomst voortzetten onder een aantal voorwaarden die gelden in aanvulling op de huurovereenkomst en dat het niet nakomen van die voorwaarden zal worden aangemerkt als een tekortkoming in het nakomen van de huurovereenkomst.

Op 12 december 2024 is er een controle geweest in de bedrijfsruimte door buitengewone opsporingsambtenaren samen met de NVWA, Douane, Stedin, Regionaal Informatie- en Expertisecentra (RIEC), Handhaving, Stroomopwaarts (sociale recherche) en de politie. Volgens Gemeente Maassluis zijn bij deze controle verschillende tekortkomingen in het nakomen van de huurovereenkomst en de nadere afspraken in de vaststellingsovereenkomst geconstateerd.

Het toetsingskader in kort geding

2.4.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij de beoordeling van de eis tot veroordeling tot ontruiming van de bedrijfsruimte is van belang hoe aannemelijk het is dat een eventuele eis tot ontbinding van de huurovereenkomst in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Gemeente Maassluis heeft bij het toewijzen van de eis worden meegewogen en ook de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

De eis wordt afgewezen: [gedaagde] hoeft de bedrijfsruimte niet te ontruimen

2.5.

De kantonrechter wijst de geëiste veroordeling tot ontruiming van de bedrijfsruimte af, omdat niet is gebleken dat Gemeente Maassluis spoedeisend belang heeft bij het toewijzen van de eis. De beslissing wordt hierna toegelicht.

Tekortkomingen in het nakomen van de huurovereenkomst en/of vaststellingsovereenkomst?

2.6.

Gemeente Maassluis heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] artikel 5.1 van de huurovereenkomst heeft overtreden door tabak en vapes met smaakjes te verkopen of voorhanden te hebben. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst staat:

“Huurder dient het gehuurde vanaf de aanvangsdatum en overeenkomstig de bestemming daadwerkelijk, behoorlijk en zelf gebruiken en daartoe ingericht houden en van voldoende inventaris te voorzien. Huurder, dan wel vanwege hem aanwezige derden, mag / mogen het gehuurde niet zodanig gebruiken dat het in strijd met enige wet, verordening, bestaand beperkt recht of voorschrift van overheid, nutsbedrijf of verzekeraar wordt gehandeld.”

Onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] tabak heeft verkocht terwijl dat niet is toegestaan. [gedaagde] heeft uitgebreid toegelicht waarom verkoop van tabak vanuit het winkeltje bij de fietsenstalling wel is toegestaan en Gemeente Maassluis heeft daarop gereageerd dat dit kennelijk wel is toegestaan. Gemeente Maassluis heeft ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] vapes met smaakjes heeft verkocht, wat niet is toegestaan. Gemeente Maassluis heeft gewezen op een overgelegd rapport Bevindingen en een Mutatieverslag die naar aanleiding van de controle in december 2024 zijn opgemaakt. Daarin staan foto’s van gekleurde doosjes en wordt benoemd dat dit verboden vapes met smaakjes zijn. [gedaagde] heeft dat betwist. Volgens hem zien de kleuren niet op smaakjes maar op verschillende percentages nicotine/tabakssmaak. De kantonrechter constateert dat de foto’s in het inspectierapport geen duidelijkheid bieden en dat ook overigens in het inspectierapport niet blijkt wat voor vapes er precies zijn aangetroffen. Naar het oordeel van de kantonrechter is op dit punt nader feitenonderzoek nodig, omdat op basis van de voorhanden gegevens niet duidelijk is of de vapes die zijn aangetroffen bij de inspectie vapes met smaakjes zijn of niet. Deze procedure leent zich echter niet voor een dergelijk nader feitenonderzoek.

2.7.

Onvoldoende aannemelijk is voorts dat [gedaagde] is tekortgeschoten in het nakomen van artikelen 1.2, 5.1 en 8.1 van de huurovereenkomst en artikel 1.2 sub a van de vaststellingsovereenkomst door de bedrijfsruimte voor andere doeleinden dan de bestemming te gebruiken en aan derden in gebruik te geven en/of onbevoegden toe te laten.

In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat:

“Het Gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van het exploiteren van een fietsenreparatieruimte – en fietsenstalling en kleine detailhandelverkoopactiviteiten.”

In artikel 8.1 van de huurovereenkomst staat:

“Het is Huurder verboden:

- de huurrechten uit deze huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of het gehuurde in huur, onderhuur of gebruik af te staan, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming; (…)”

In artikel 1.2 sub a van de vaststellingsovereenkomst staat:

“[gedaagde] zal ervoor zorgdragen dat er zich geen onbevoegden (zoals hangjongeren) in en direct voor de ingang van de bedrijfsruimte bevinden. Alleen [gedaagde] of zijn zaakwaarnemer als bedoeld onder c, zijn werknemers, namens hem werkzame vrijwilligers en klanten zullen in de bedrijfsruimte aanwezig (mogen) zijn;”

Gemeente Maassluis heeft onder verwijzing naar de inhoud van eerdergenoemd rapport en verslag gesteld dat de bedrijfsruimte in strijd met de bestemming wordt gebruikt voor het repareren van oude scooters en dat (een deel van) de bedrijfsruimte aan derden in gebruik is gegeven, getuige de twee geschorste scooters die tijdens de controle werden aangetroffen en de mededelingen van [naam 2] die in de bedrijfsruimte aanwezig was tijdens de inspectie. Gemeente Maassluis heeft tijdens de zitting toegevoegd dat de scooters mogelijk brandstof kunnen lekken bij het repareren wat onwenselijk is in een fietsenstalling en verder dat [naam 2] heeft meegedeeld dat hij gerepareerde fietsen probeert te verkopen wat niet lijkt te passen bij de rol van een vrijwilliger. [gedaagde] heeft betwist dat de bedrijfsruimte voor iets anders dan de bestemming wordt gebruikt en dat die aan derden in gebruik is gegeven. Hij heeft toegelicht dat [naam 2] met medeweten van Gemeente Maassluis al jaren als vrijwilliger betrokken is bij de fietsenstalling en dat hij een paar dagen per week komt helpen met het repareren van fietsen (en soms een brommer). Hij heeft gewezen op artikel 1.2 sub a van de vaststellingsovereenkomst, waarin de toegestane aanwezigheid van vrijwilligers uitdrukkelijk wordt vermeld. Volgens [gedaagde] waren de aangetroffen voertuigen geschorste elektrische brommers van [naam 2] en zijn die door hem gestald met het doel deze te repareren. Nadat hier commotie over is ontstaan, heeft [gedaagde] de brommers laten weghalen, aldus [gedaagde]. Gemeente Maassluis heeft niet betwist dat de brommers inmiddels weg zijn. Zij heeft wel naar voren gebracht dat zij erbij blijft dat [naam 2] geen vrijwilliger is omdat dit nergens uit blijkt. Bij deze stand van zaken is nader feitenonderzoek en/of bewijslevering aangewezen voor de door Gemeente Maassluis gestelde tekortkoming(en), maar deze procedure leent zich daar niet voor. De gestelde tekortkomingen zijn dan ook onvoldoende aannemelijk geworden.

Uit het eerdergenoemde verslag blijkt dat tijdens de controle ook [naam 3] werd aangetroffen. [gedaagde] heeft toegelicht dat [naam 3] een werknemer is op wie hij een beroep kan doen als hij zelf even niet in de fietsenstalling aanwezig kan zijn. Dit heeft hij onderbouwd met een nulurencontract. De kantonrechter is van oordeel dat bij deze stand van zaken onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] in strijd met de voorwaarden onbevoegden heeft toegelaten of de bedrijfsruimte in gebruik heeft gegeven aan derden.

2.8.

Vast staat dat [gedaagde] in strijd met artikel 1.2 sub b van de vaststellingsovereenkomst spullen heeft opgeslagen in de bedrijfsruimte. In het artikel staat:

“[gedaagde] mag de bedrijfsruimte slechts gebruiken waarvoor de bedrijfsruimte bestemd is. Opslag voor derden e.d. is dus niet toegestaan.”

Hij heeft erkend dat hij dozen vuurwerk heeft opgeslagen in de bedrijfsruimte. Onduidelijk is of het om twee of om drie (aangebroken) dozen vuurwerk gaat. Het betreft in ieder geval (consumenten)vuurwerk dat bij een supermarkt is gekocht en dat niet vergunningplichtig is. [gedaagde] heeft toegelicht dat het vuurwerk niet voor de verkoop was bedoeld, maar voor zijn dochter en voor de neefjes en nichtjes die samen Oud en Nieuw komen vieren. Wat daar verder ook van zij, de kantonrechter begrijpt dat Gemeente Maassluis enkel het opslaan van het vuurwerk ten grondslag heeft gelegd aan de eis en niet ook verkoop ervan, zodat niet relevant is of er sprake was van verkoop van vuurwerk.

[gedaagde] heeft erkend dat hij een combimagnetron, een wasmachine en een flatscreentelevisie heeft opgeslagen in de bedrijfsruimte. Hij heeft toegelicht dat hij die spullen op verzoek van een verhuizend familielid tijdelijk in bewaring heeft genomen en in de bedrijfsruimte heeft opgeslagen omdat hij thuis geen plek had. Ook heeft hij op verzoek van een klant als vriendendienst tijdelijk twee dozen met flessen olijfolie opgeslagen. De kantonrechter gaat ervan uit dat de spullen inmiddels zijn verwijderd, omdat [gedaagde] dat heeft gesteld en Gemeente Maassluis dat niet heeft betwist.

Het spoedeisend belang bij de eis ontbreekt

2.9.

Nog daargelaten het antwoord op de vraag of voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst op basis van de enkele hiervoor vastgestelde tekortkoming van [gedaagde] zal worden ontbonden in een gewone procedure, moet de eis worden afgewezen vanwege het ontbreken van spoedeisend belang.

Gemeente Maassluis heeft haar stelling over spoedeisend belang onder meer gebaseerd op de aard van de (gestelde) tekortkomingen en op een risico op herhaling, maar de kantonrechter volgt haar daarin niet. Hiervoor is overwogen dat wat de gestelde tekortkomingen betreft slechts kan worden aangenomen dat [gedaagde] spullen heeft opgeslagen in de bedrijfsruimte terwijl dat niet mocht. De kantonrechter gaat ervan uit dat die spullen inmiddels zijn verwijderd en er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit moet worden afgeleid dat er gegronde vrees is dat [gedaagde] nogmaals de fout in zal (blijven) gaan. In deze omstandigheden valt niet in te zien waarom het langer voortduren van de huurrelatie niet kan worden gevergd en waarom deze tekortkoming tot een onmiddellijke voorziening bij voorraad in de vorm van een veroordeling tot ontruiming van de bedrijfsruimte noopt. Dat geldt ook voor de stellingen van Gemeente Maassluis dat zij in verband met de laatste kans van [gedaagde] in 2016 reputatieschade of een deuk in haar geloofwaardigheid oploopt als zij hem niet aanpakt en dat zij belang heeft bij het aantrekken van een betrouwbare uitbater van de bedrijfsruimte. De spoedeisendheid hierin ontbreekt; van Gemeente Maassluis kan gevergd worden dat zij de uitkomst van een gewone procedure afwacht. Verder valt niet in te zien waarom de treinreizigers belang hebben bij het ontruimen van de bedrijfsruimte als de stelling is dat zij belang hebben bij een faciliteit voor het bewaakt stallen van hun fietsen: dat is juist de faciliteit die [gedaagde] nu biedt. Tot slot is het argument dat een gewone procedure naar de mening van Gemeente Maassluis te lang duurt geen rechtens te respecteren belang waarop de vereiste spoedeisendheid voor het toewijzen van een eis in kort geding kan worden gebaseerd. De kantonrechter moet tot slot constateren dat Gemeente Maassluis zelf zes maanden heeft gewacht met het aanspannen van de onderhavige procedure.

Gemeente Maassluis moet de proceskosten betalen

2.10.

De proceskosten komen voor rekening van Gemeente Maassluis, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Gemeente Maassluis aan [gedaagde] moet betalen op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 949,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.11.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 258 Rv Pro).

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de eis af;

3.2.

veroordeelt Gemeente Maassluis in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 949,00;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.

34286