Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/7695
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2025 in de zaak tussen
[naam eiseres] , gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep
(gemachtigde: mr. E.J. Wilhemy-Damsté).
Procesverloop
Met het besluit van 25 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Schiedam vastgesteld op € 2.444.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Met de uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 25 februari 2024 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft gereageerd op het beroep met een verweerschrift. Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 25 maart 2025 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een kantoorpand uit 1991 met een bruto vloeroppervlak van 3.403 m² en 42 parkeerplaatsen.
Overwegingen
2. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat de gemachtigde van eiseres in de vele zaken die hij voert, altijd precies dezelfde stukken indient, zo ook in deze zaak. Het beroepschrift en de aanvullende stukken staan vol algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende, inconsistente en fragmentarische beweringen, zonder enige onderbouwing. Deze beweringen worden door de gemachtigde in alle zaken aangevoerd, ongeacht of ze relevant zijn voor de betreffende zaak. De gemachtigde gaat er kennelijk vanuit dat de wederpartij en de rechtbank met een stofkam door de ingediende stukken gaan en zelf uitzoeken welke beweringen voor de zaak van belang zijn om die in hun voorbereiding dan wel beoordeling mee te nemen.
3. Deze wijze van procederen is in strijd met de goede procesorde. [1] De wederpartij en de rechter worden door de werkwijze van de gemachtigde ernstig bemoeilijkt in de voorbereiding van de zaak, omdat niet duidelijk is wat in geschil is. De rechtbank laat de (inhoud van) de door eiseres ingediende stukken daarom buiten beschouwing. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt.
4. In deze zaak is het verweerschrift door een fout van de rechtbank te laat doorgestuurd aan de gemachtigde van eiseres. Partijen hebben ermee ingestemd dat de gemachtigde van eiseres op de zitting het verweerschrift heeft gelezen en daarop heeft gereageerd. Gelet op deze gang van zaken betrekt de rechtbank het betoog van eiseres zoals dat op de zitting naar voren is gebracht bij de beoordeling van het beroep.
5. Eiseres betoogt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Omdat de huurovereenkomsten en allonges van de vergelijkingsobjecten ontbreken, kan eiseres niet controleren of de heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste gegevens. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste huurwaarde van de onroerende zaak. Het leegstandsrisico is onvoldoende onderbouwd. De informatie op de aangeleverde iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten is onvolledig of onjuist. [adres 2] is ongeschikt als vergelijkingsobject, omdat het een veel kleiner vloeroppervlak heeft dan de onroerende zaak. Er is geen vierkantemeterprijs per objectonderdeel toegekend voor de keuken en het sanitair.
6. Eiseres heeft voor het eerst op de zitting aangevoerd dat de huurovereenkomsten en allonges van de vergelijkingsobjecten ontbreken. Eiseres heeft de juistheid van de gegevens van de vergelijkingsobjecten niet gemotiveerd betwist, maar betwist die juistheid slechts bij gebrek aan wetenschap. De heffingsambtenaar heeft daarop niet kunnen reageren. De rechtbank laat dit argument daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak opgevraagd bij de gemachtigde van eiseres, maar hij heeft daarop niet gereageerd. De heffingsambtenaar mocht daarom uitgaan van de bij hem bekende waarde. Het leegstandsrisico is gebaseerd op de leegstandsmonitor voor Schiedam van het Centraal Bureau voor de Statistiek, waarbij is uitgegaan van het voor eiseres gunstigste percentage. De iWOZ-kaarten zijn op verzoek van de gemachtigde van eiseres aan hem verstrekt, maar zij zijn niet gebruikt bij de waardering van de onroerende zaak, zodat de onjuistheid of onvolledigheid daarvan niet ter zake doet. [adres 2] heeft weliswaar een afwijkend vloeroppervlak, maar de huurwaarde is kort na de waardepeildatum gerealiseerd, zodat de heffingsambtenaar dit object in de vergelijking mocht betrekken. De heffingsambtenaar heeft de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast, waarbij het erom gaat of de totale huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Dat is hier het geval. Het is daarbij niet verplicht om per objectonderdeel een prijs per m² toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. Y.W. Geerts, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2025.
mr. Y.W. Geerts, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2025.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.