Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/590
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2025 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [persoon A] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Arkel (de woning) per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 401.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld door de heer [naam taxateur] (taxateur). Eiser en zijn gemachtigde zijn zonder bericht van verhindering niet verschenen. Op 30 april 2025 is een bericht in het digitale dossier geplaatst waarbij de gemachtigde van eiser in kennis is gesteld van de datum en het tijdstip van de zitting. Van de plaatsing van het hiervoor vermelde bericht in dit digitale dossier is eveneens op 30 april 2025 om 09:35 uur een kennisgeving (notificatie) verzonden naar het door de gemachtigde van eiser voor dit doel opgegeven e-mailadres. Op grond hiervan neemt de rechtbank aan dat de gemachtigde dit bericht heeft ontvangen, en wel, gelet op artikel 8:36c, lid 2, van de Awb, op 30 april 2025.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1938. De gebruiksoppervlakte bedraagt 111 m² en de grondoppervlakte bedraagt 225 m². De woning beschikt daarnaast over een carport van 19 m² en een berging van 15 m². Van de grondoppervlakte valt 7 m² onder de waterverdedigingsvrijstelling.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 371.000,-. Volgens de waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar indien de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde. Dit is niet het geval bij het vergelijkingsobject [adres 2] . Van de [adres 3] is geen verkoopadvertentie beschikbaar, waardoor niet beoordeeld kan worden of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. De gebruiksoppervlakte van het object [adres 4] bedraagt 103 m². De heffingsambtenaar gebruikt in het bestreden besluit echter een oppervlakte van 66 m². Bij een oppervlakte van 103 m² onderbouwt dit object een lagere WOZ-waarde van de woning in kwestie. Tot slot wijst eiser op de objecten [adres 5] en [adres 6] . Deze woningen zijn voor wat betreft afmetingen goed vergelijkbaar met de woning in kwestie en onderbouwen een lagere WOZ-waarde hiervan.
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De woning is vergeleken met de objecten [adres 4] , [adres 7] en [adres 8] in Arkel. Deze vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, bouwperiode en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
5.3.
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Omdat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in beroep niet meer gebruikt, laat de rechtbank de argumenten hiertegen buiten beschouwing. Voor het object [adres 4] heeft de heffingsambtenaar in beroep een gebruiksoppervlakte van 103 m² gehanteerd. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de objecten [adres 5] en [adres 6] minder goed vergelijkbaar zijn, nu deze objecten niet in hetzelfde dorp gelegen zijn als de woning van eiser. Deze objecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voor wat betreft afmetingen niet zodanig meer vergelijkbaar met de woning, dat deze in plaats van objecten binnen hetzelfde dorp gebruikt hadden moeten worden.
5.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden?
6. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar zijn mening over de waarde niet voldoende gemotiveerd uiteengezet heeft. Hierbij verwijst eiser naar uitspraken van de rechtbank Amsterdam en de rechtbank Middelburg. [2] Uit deze uitspraken blijkt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met de motiveringsplicht [3] wanneer de uitspraak op bezwaar slechts een aantal in zeer algemene bewoordingen gestelde tekstbouwstenen bevat waarin niet concreet wordt ingegaan op de bezwaren die door eiser naar voren zijn gebracht in de bezwaarfase. Deze werkwijze dwingt eiser om in beroep te gaan.
6.1.
De rechtbank is van oordeel dat de motiveringsplicht niet is geschonden. Eiser specificeert niet welk argument uit het bezwaarschrift niet dan wel onvoldoende is besproken. In de uitspraak op bezwaar gaat de heffingsambtenaar puntsgewijs op alle bezwaargronden in. Er is derhalve geen sprake van algemeen geformuleerde tekstbouwstenen waarin niet wordt ingegaan op de bezwaren. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 30 juli 2025.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.