Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Zaaknummers: AWB 10/704, 11/336, 11/337, 11/338 en 11/339
Uitspraakdatum: 12 mei 2011
Uitspraak in de gedingen tussen
[eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
gemachtigde: mr. N.B.M. Vink
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van de gedingen
1.1. Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2009 de waardes van de onroerende zaken [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] te [plaats] (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op respectievelijk € 474.000, € 259.500, € 259.500, € 201.000 en € 167.000. Hierbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum. Bij deze beschikkingen zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) 2009 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 24 februari 2010 de bij beschikkingen vastgestelde waardes en de aanslagen OZB 2009 gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Het beroep dat ziet op [adres 1] is geregistreerd onder zaaknummer 10/704, [adres 2] onder zaaknummer 11/336, [adres 3] onder zaaknummer 11/337, [adres 4] onder zaaknummer 11/338 en [adres 5] onder zaaknummer 11/339.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft in alle zaken tegelijkertijd plaatsgevonden op 8 april 2011. Namens eiseres is verschenen gemachtigde voornoemd. Namens verweerder zijn verschenen mr. N.M. Kell en mr. H. Oderkerk, bijgestaan door P.A. Mulders en R. Gordinou de Gouberville, taxateurs.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. [adres 1] is in gebruik als café/restaurant. De andere onroerende zaken, [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5], zijn in gebruik als woningen.
2.2. De WOZ-waar[adres 1] van € 474.000 heeft verweerder vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,3 en heeft verweerder gebruik gemaakt van de volgende gegevens:
tabel 1
tabel 2
2.3. De WOZ-waardes voor [adres 2] en [adres 3] van elk € 259.500 zijn door verweerder vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopcijfers van de objecten [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3], alle te [plaats]. In de door verweerder overgelegde overzichten taxatiewaarden staat voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
tabel 3
2.4. De waardes voor [adres 4] en [adres 5] van respectievelijk € 201.000 en € 167.000 heeft verweerder vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopcijfers van de objecten [referentieobject 4], [referentieobject 1] en [ referentieobject 3], alle te [plaats]. In de door verweerder overgelegde overzichten taxatiewaarden staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
tabel 4
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2008.
3.2. Eiseres bepleit een waarde van € 1.030.000 voor alle onroerende zaken tezamen. Voorts wijst eiseres op het feit dat verweerder in de uitspraken op bezwaar niet is ingegaan op de grieven van eiseres. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de WOZ-waardes van alle onroerende zaken tezamen tot € 1.030.000 en overeenkomstige vermindering van de aanslagen OZB 2009.
3.3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar door hem overgelegde overzichten taxatiewaarden en stelt zich op het standpunt dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Verweerder is met eiseres eens dat in de uitspraken op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grieven van eiseres.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat de bestreden uitspraken op bezwaar slechts een aantal in zeer algemene bewoordingen gestelde tekstbouwstenen bevatten, waarin niet concreet wordt ingegaan op de bezwaren die door eiseres naar voren zijn gebracht in de bezwaarfase. Verweerder miskent daarmee het zorgvuldigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en de uit artikel 7:12, eerste lid, Awb voortvloeiende motiveringsplicht. Deze (veelvuldig voorkomende) werkwijze van verweerder wekt de schijn dat er in het geheel geen heroverweging van het primaire besluit, zoals voorgeschreven in artikel 7:11, eerste lid, Awb, heeft plaatsgevonden en dwingt eiseres in beroep te gaan bij de rechtbank om er achter te komen, welke WOZ-waardes op welke gronden door verweerder aan zijn onroerende zaken worden toegekend en op welke wijze verweerder de bezwaren, die daartegen zijn ingebracht, meent te kunnen weerleggen. Eiseres moet in de uitspraken op bezwaar de antwoorden op haar bezwaren kunnen lezen, alsmede inzicht kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de WOZ-waardes met in beginsel bruikbare vergelijkingspanden en niet pas in een bijlage bij het verweerschrift, na het instellen van beroep bij de rechtbank met alle daarbij komende – soms onnodige en overbodige – werkzaamheden en kosten voor eiseres van dien. Gelet hierop zullen de beroepen gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraken op bezwaar worden vernietigd.
4.2. De rechtbank zal, om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over de geschillen tussen partijen te komen, beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, Awb, de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand kunnen blijven of er aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb, zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waardes van eiseres’ onroerende zaken zelf vast te stellen. De rechtbank zal teneinde te bepalen of zij van een van deze bevoegdheden gebruik zal maken beoordelen of verweerder heeft bewezen dat de vastgestelde WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
4.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald voor:
a. woningen: door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto-huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van de discounted-cashflow-methode.
4.5. De wetsgeschiedenis bevat onder meer de volgende toelichtingen op artikel 17 van Pro de Wet WOZ:
“De algemene regel is dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijging de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
(…)
Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid (van artikel 17 van Pro de Wet), bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak ene recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II, 22 885, nr. 36, blz. 44.)
4.6. Op grond van het vorenstaande moet bij de bepaling van de WOZ-waardes worden uitgegaan van de fictie (veronderstelling) dat de onroerende zaken niet zijn verhuurd en dat deze in volle eigendom verkocht kunnen worden. De omstandigheid dat de objecten hierdoor andere (hogere) waardes krijgen dan de reële waardes in het economische verkeer, is een direct gevolg van die fictie en dus niet onjuist.
4.7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe heeft verweerder de onder 2.2 tot en met 2.5 weergegeven overzichten taxatiewaarden verstrekt, waarin de waardevaststellingen van de onroerende zaken zijn onderbouwd met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten en waarbij voor de [adres 1] gebruik is gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze werkwijzen zijn in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ.
4.8. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder voor het object [adres 1] ten onrechte is uitgegaan van een 0de en 1ste verdieping. Het café/restaurant heeft maar één verdieping. Bovendien is verweerder van een onjuiste oppervlaktemaat uitgegaan, aldus eiseres.
Verweerder heeft aangegeven dat hij geen verklaring heeft voor het ten onrechte hanteren van een 0de en 1ste verdieping, maar geeft aan dat het totale oppervlakte dat in aanmerking is genomen, is ingemeten door een medewerker en daarom correct is.
Nu een medewerker van verweerder het object [adres 1] heeft ingemeten, acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat de door verweerder in aanmerking genomen oppervlakte juist is. Hierbij is van belang dat eiseres desgevraagd niet kon aangegeven wat de oppervlaktemaat van [adres 1] dan wel zou moeten zijn en ook geen onderbouwing heeft geleverd voor haar stelling dat de door verweerder ingemeten maat onjuist zou zijn.
4.9. Voorts heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat [adres 4] en [adres 5] bij elkaar horen. Voor zover eiseres hiermee bepleit dat zij beschouwd moeten worden als één object voor de Wet WOZ volgt de rechtbank dit standpunt niet. Beide gedeelten van het eigendom zijn blijkens de indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het enkele plan om de vierde verdieping bij de derde verdieping te trekken maakt niet dat zij voor de Wet WOZ gezien moeten worden als één object.
4.10. Eiseres heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat er bij de onroerende zaken geen bergingen of zolders aanwezig zijn. Verweerder heeft dit beaamd en aangegeven dat daarvan ook is uitgegaan. De rechtbank stelt ook vast dat de overzichten taxatiewaarden geen melding maken van een berging of zolder behorende bij de onroerende zaken van eiseres. Dit standpunt van eiseres kan dan ook niet leiden tot de door haar gewenste verlaging van de waardes.
4.11. De in de overzichten taxatiewaarden genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waardes van de onroerende zaken. Daarbij merkt de rechtbank op dat niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaken, maar dat het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om aan de hand van de transactiewaarden de waardes van de onroerende zaken te kunnen vaststellen. Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten bij de waardevaststellingen in voldoende mate rekening is gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de onderlinge verschillen voldoende in acht genomen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waardes van de onroerende zaken.
4.12. Eiseres heeft voorts gesteld dat de waardes van de onroerende zaken lager zijn vanwege het feit dat er sprake is van geluidsoverlast. Het vergelijkingsobject [referentieobject 4] heeft daar minder last van, aldus eiseres.
De rechtbank stelt aan de hand van door verweerder getoonde foto’s vast dat het vergelijkingsobject [referentieobject 4] is gelegen boven een restaurant en tussen twee cafés. Gelet hierop is onvoldoende aannemelijk geworden dat de [referentieobject 4] minder geluidsoverlast heeft dan de onroerende zaken van eiseres. Van de overige vergelijkingsobjecten is tussen partijen niet in geschil dat bij deze vergelijkingsobjecten in dezelfde mate sprake is van geluidsoverlast als bij de onroerende zaken van eiseres. Door in de waardebepaling vergelijkingsobjecten te betrekken die allen minstens in dezelfde mate geluidsoverlast ondervinden als de onroerende zaken van eiseres is een eventueel waardedrukkend effect van die geluidsoverlast in de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaken toegekende waardes in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.13. Ter zitting heeft eiseres de kapitalisatiefactor van 12,3 ten aanzien van het object [adres 1] betwist. Nu eiseres dit standpunt niet nader heeft onderbouwd, slaagt deze grief niet. Voorts geeft eiseres aan dat verweerder uitgaat van een te hoge huurwaarde van € 38.500 en dat uitgegaan moet worden van een huurwaarde van € 36.000.
De door verweerder gehanteerde huurwaarde van € 38.500 volgt uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten zoals weergegeven onder 2.2, zodat de rechtbank de enkele blote stelling van eiseres dat de huurwaarde lager moet liggen niet volgt.
4.14. Voorts heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat nu zij het totale pand rond de waardepeildatum heeft geprobeerd te verkopen voor € 1.100.000 en dat niet gelukt is, de door verweerder voorgestane waarde van in totaal € 1.361.000 niet juist kan zijn.
Eiseres gaat met haar standpunt ten onrechte voorbij aan de in aanmerking te nemen in rechtsoverwegingen 4.5 en 4.6 aangeduide ficties. Voor de vaststelling van de WOZ-waardes van de vijf WOZ-objecten van dit niet gesplitste en verhuurde pand, wordt uitgegaan van de fictie dat de onroerende zaken gesplitst en niet verhuurd in volle eigendom verkocht kunnen worden. Hierdoor krijgen de onroerende zaken hogere waardes dan de reële waardes in het economische verkeer van het totale pand in verhuurde staat. De grief faalt daarom.
4.15. Gelet op het vorenstaande concludeert de rechtbank dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Nu de rechtbank de vastgestelde WOZ-waardes juist vindt, ziet zij aanleiding om op grond van artikel 8:72, derde lid, Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraken op bezwaar geheel in stand blijven. Verweerder hoeft dus, ondanks de gegrondverklaring van de beroepen, niet opnieuw op de bezwaren van eiseres te beslissen.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1311 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 437, en een wegingsfactor 1,5 wegens samenhang).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraken op bezwaar in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1311;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 298 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. C.M. van Wechem en mr. W.A. Swildens, rechters, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2011.
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.