ECLI:NL:RBROT:2025:9760

• Datum uitspraak: 8 augustus 2025
• Publicatiedatum: 12 augustus 2025
• Zaaknummer: 11559815 CV EXPL 25-4080
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.W.M. Laurijssens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over oplevering van gehuurde woning en herstelkosten

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, gaat het om een huurgeschil tussen een verhuurder en twee huurders over de oplevering van een woning. De huurders, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], hebben de woning gehuurd van [eiser]. De huurovereenkomst eindigde op 30 september 2023. Na de eindinspectie op die datum heeft de verhuurder herstelkosten in rekening gebracht, omdat de woning niet in de afgesproken staat was opgeleverd. De huurders hebben tijdens een voorinspectie op 8 september 2023 afspraken gemaakt over de staat van de woning, maar de verhuurder stelt dat er schade aan de vloer is die niet is vermeld op het inspectieformulier. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [gedaagde 1] verstek heeft laten gaan en dat de vordering tegen haar is toegewezen. Voor [gedaagde 2] is geoordeeld dat hij geen kosten hoeft te betalen voor de vloer, omdat de schade niet als verborgen gebrek kan worden aangemerkt. Echter, [gedaagde 2] moet wel de kosten voor het schilderwerk en enkele kleine werkzaamheden betalen, omdat hij niet heeft voldaan aan de eisen die de verhuurder stelde. De kantonrechter heeft de proceskosten hoofdelijk toegewezen aan beide gedaagden, en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11559815 CV EXPL 25-4080

datum uitspraak: 8 augustus 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

woonplaats: Den Haag,

eiser,

gemachtigde: BoitenLuhrs Gerechtsdeurwaarders,

tegen

1. [gedaagde 1],

zonder bekende woon- of verblijfplaats,

gedaagde,

die niet in de procedure is verschenen,

2. [gedaagde 2] ,

woonplaats: Rotterdam,

gedaagde,

die zelf procedeert.

De partijen worden hierna ‘[eiser]’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 14 november 2024, met bijlagen;
• de aantekeningen van het mondelinge antwoord van [gedaagde 2];
• de akte overleggen producties van [eiser], met bijlagen;
• de brief van de gemachtigde van [eiser] van 2 juni 2025, met bijlage.

1.2.

Op 3 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [eiser] aanwezig [naam 1] (NRW Wonen, vastgoedbeheerder), bijgestaan door [naam 2]. [gedaagde 2] was ook aanwezig.

2. De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben van [eiser] een woning gehuurd aan de [adres]. De huurovereenkomst is geëindigd op 30 september 2023. Deze procedure gaat over de kosten die [eiser] heeft gemaakt omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] volgens hem het gehuurde niet in de goede staat hebben opgeleverd.

2.2.

Op 8 september 2023 heeft een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. [gedaagde 2] was daarbij. Op het formulier van die voorinspectie is vermeld dat [gedaagde 2] een aantal kleine werkzaamheden moet uitvoeren en veel wanden in het gehuurde moet (laten) schilderen. Over het schilderwerk is vermeld dat dat egaal en streeploos moet worden uitgevoerd.

2.3.

Op 30 september 2023 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. Ook daar was [gedaagde 2] bij. Namens [eiser] werd geconstateerd dat de muren niet egaal en streeploos geschilderd waren. Ook waren er nog een aantal kleine zaken niet in orde. In het rapport van de eindinspectie wordt ook melding gemaakt van vochtplekken, witte plekken en krassen in de houten vloer.

2.4.

[eiser] heeft herstelkosten voor het schuren en lakken van de vloer, het schilderen van de wanden en een aantal kleine werkzaamheden bij [gedaagde 2] in rekening gebracht. De kosten voor het herstellen van de vloer bedragen € 1.609,07. De kosten voor het schilderen en de kleine werkzaamheden zijn bij elkaar € 2.136,48. Op het totaalbedrag van € 3.745,55 heeft [eiser] de waarborgsom van € 1.050,- ingehouden. In deze procedure vordert hij betaling van het restantbedrag van € 2.696,15. Daarnaast maakt hij aanspraak op rente en buitengerechtelijke kosten.

2.5.

[gedaagde 2] vindt dat hij het gehuurde goed heeft geschilderd, maar erkent dat het niet (zo) egaal en streeploos is als wanneer de professionele schilder van [eiser] het zou hebben geschilderd. Over de vloer merkt hij op dat er lekkage is geweest, dat op het formulier van de voorinspectie geen schade aan de vloer wordt gemeld en dat hij niet in de gelegenheid is geweest om die schade te herstellen.

2.6.

[gedaagde 1] is niet verschenen in deze procedure en heeft geen verweer gevoerd. [gedaagde 2] heeft verklaard dat hij geen machtiging van haar had om namens haar verweer te voeren.

De vordering tegen [gedaagde 1] wordt toegewezen

2.7.

Tegen [gedaagde 1] is verstek verleend, omdat zij niet in de procedure is verschenen. Omdat het gaat om een geldvordering, is er geen sprake van processuele ondeelbaarheid. Het verweer dat [gedaagde 2] heeft gevoerd, geldt niet als verweer van [gedaagde 1] en de kantonrechter kan in zaken als deze ook niet ambtshalve bepaalde verweren toepassen. Dat betekent dat de kantonrechter voor zover het de vordering op [gedaagde 1] betreft alleen toetst of zij de vordering ongegrond en/of onbewezen acht. Dat is niet het geval. Daarom wordt de van [gedaagde 1] gevorderde hoofdsom toegewezen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, omdat niet gebleken is dat [eiser] aan [gedaagde 1] een zogenoemde veertiendagenbrief heeft verstuurd (artikel 6:96 lid 6 BW).

2.8.

Omdat [gedaagde 2] wel is verschenen, geldt dit vonnis wel als een vonnis op tegenspraak (artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

[gedaagde 2] hoeft geen kosten voor de vloer te betalen

2.9.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde 2] geen kosten hoeft te betalen voor het herstellen van de vloer en wel om de volgende reden. Partijen hebben op 8 september 2023 een voorinspectie verricht voor de oplevering. Het doel van zo’n voorinspectie is om vast te leggen welke werkzaamheden de huurder nog moet verrichten zodat hij het gehuurde behoorlijk oplevert (en hij dus niet in verzuim komt met die verplichting). In dit geval hebben partijen hierover bij de voorinspectie afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in het formulier dat [gedaagde 2] heeft ondertekend. Als na een gezamenlijke voorinspectie van het gehuurde afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere dan bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is alleen anders als die gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren (verborgen gebreken) of als de gebreken na de voorinspectie zijn ontstaan.

2.10.

[eiser] (althans zijn beheerder) heeft wel opgemerkt dat er tijdens de voorinspectie nog een grote bank in het gehuurde stond, maar gelet op de omvang van de schade aan de vloer is niet aannemelijk dat die door die bank helemaal niet zichtbaar was. De schade aan de vloer is daarom geen verborgen gebrek. Ook heeft [eiser] niet gesteld en is niet gebleken dat de schade aan de vloer tussen 8 en 30 september 2023 is ontstaan.

2.11.

[gedaagde 2] mocht er dus, vanwege de inhoud van het formulier van de voorinspectie, vanuit gaan dat hij geen herstelwerkzaamheden aan de vloer hoefde te verrichten. Daarom kan [eiser] de kosten voor dat herstel niet op [gedaagde 2] verhalen.

[gedaagde 2] moet de kosten voor het schilderwerk en kleine werkzaamheden betalen

2.12.

[gedaagde 2] moet wel de kosten voor het schilderwerk betalen. Op het formulier van de voorinspectie staat duidelijk dat het schilderwerk egaal en streeploos moet worden uitgevoerd. [gedaagde 2] heeft niet betwist dat het schilderwerk bij aanvang van de huurovereenkomst egaal en streeploos was. Hij heeft op de zitting ook erkend dat het schilderwerk er niet zo strak uit zag als wanneer het door een professionele schilder zou zijn gedaan. [gedaagde 2] heeft weliswaar geschilderd, maar door het zelf te doen, heeft hij het risico genomen dat het niet voldeed aan de eisen die [eiser] daaraan stelde. [gedaagde 2] heeft voldoende gelegenheid gehad om het schilderwerk goed op te leveren, daarom kan [eiser] de kosten voor het (na 30 september 2023) opnieuw schilderen van de wanden en de trapleuning bij [gedaagde 2] in rekening brengen. Die kosten worden daarom toegewezen.

2.13.

[eiser] heeft ook nog een aantal kleine werkzaamheden laten uitvoeren. Het gaat om:

• het vastzetten van een deurknop;
• het repareren van het kozijn van de meterkast;
• het leveren en plaatsen van een nieuwe stop in de badkamer;
• het vervangen van het kitwerk in de badkamer;
• het schoonmaken van de badkamer;
• het schoonmaken van de keuken;
• het ontdooien van de vriezer;
• het schoonmaken van de plaat in het gootsteenkastje.

Ook de kosten voor deze werkzaamheden moet [gedaagde 2] betalen. Hij heeft zich er niet op beroepen dat deze werkzaamheden niet gemeld zouden zijn bij de voorinspectie en ook is niet gebleken dat hij deze werkzaamheden zelf al had laten uitvoeren. De kantonrechter wijst ook deze kosten toe.

2.14.

Dit betekent dat aan herstelkosten een bedrag van € 2.136,48 voor rekening van [gedaagde 2] komt. Daarop heeft [eiser] de waarborgsom al in mindering gebracht en [gedaagde 2] heeft daar geen opmerkingen over gemaakt. Er blijft dan een bedrag van € 1.086,48 over dat [gedaagde 2] aan [eiser] moet betalen.

[gedaagde 2] moet incassokosten van € 197,19 betalen

2.15.

Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 197,19 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat is toegewezen.

[gedaagde 2] moet rente betalen

2.16.

De rente wordt toegewezen, omdat [eiser] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 2] dat niet heeft betwist. De rente over de factuur van het schilderwerk moet [gedaagde 2] betalen vanaf 26 januari 2024, de vervaldatum van die factuur.

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] moeten de proceskosten betalen

2.17.

De proceskosten komen hoofdelijk voor rekening van [gedaagde 2] en [gedaagde 1], omdat [gedaagde 2] deels ongelijk krijgt en [gedaagde 1] helemaal (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 2] en [gedaagde 1] aan [eiser] moeten betalen op € 127,54 aan dagvaardingskosten, € 257,- aan griffierecht, € 270,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 135,-) en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 722,04. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.18.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen € 2.838,57 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.696,15 vanaf 14 november 2024 tot de dag dat volledig is betaald;

3.2.

veroordeelt [gedaagde 2] om aan [eiser] te betalen € 1.086,48 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 26 januari 2024 tot de dag dat volledig is betaald;

3.3.

bepaalt dat voor zover [gedaagde 1] of [gedaagde 2] enig bedrag aan [eiser] betaalt, die betaling op de vordering op de ander in mindering wordt gebracht (als de een betaalt, wordt de ander gekweten);

3.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 722,04;

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.

51909