ECLI:NL:RBROT:2026:1483

• Datum uitspraak: 6 februari 2026
• Publicatiedatum: 16 februari 2026
• Zaaknummer: 11741076 CV EXPL 25-13347
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.W.M. Laurijssens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing huurprijsvermindering wegens gebrek aan woning met schimmel

Eisers huren een woning van Havensteder en vorderen een huurprijsvermindering van 60% vanaf juni 2023 vanwege schimmel op zolder. De Huurcommissie had eerder geoordeeld dat er geen actief bouwkundig gebrek was en geen recht op huurprijsvermindering bestond. Eisers maakten tijdig bezwaar tegen deze uitspraak en legden de zaak voor aan de kantonrechter.

De kantonrechter stelt vast dat de aanwezigheid van schimmel niet automatisch een gebrek betekent. Diverse onderhoudswerkzaamheden aan het dak en de hemelwaterafvoer zijn uitgevoerd, waarbij geen actieve lekkage werd vastgesteld. Eisers hebben geen aanvullend bewijs geleverd dat er nog sprake is van een gebrek. De stelplicht van eisers is onvoldoende vervuld, waardoor de eis tot huurprijsvermindering wordt afgewezen.

Havensteder stelde een tegeneis in voor betaling van een huurachterstand, maar deze is te laat ingediend en daarom niet-ontvankelijk verklaard. De proceskosten worden verdeeld: eisers betalen €720 aan Havensteder, en Havensteder betaalt €50 aan eisers. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De eis tot huurprijsvermindering wordt afgewezen en Havensteder is niet-ontvankelijk in haar tegeneis.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11741076 CV EXPL 25-13347

datum uitspraak: 6 februari 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1.. [persoon A] ,

2. [persoon B] ,

woonplaats: Capelle aan den IJssel,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

die zelf procederen,

tegen

Stichting Havensteder,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Meijerink.

De partijen worden hierna ‘ [persoon A] c.s.’ en ‘Havensteder’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 28 mei 2025, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de akte met eis in reconventie (tegeneis);
• de brief van [persoon A] c.s., ontvangen door de rechtbank op 29 december 2025;
• de mail van 6 januari 2026 van de zijde van Havensteder, met een bijlage.

1.2.

Op 8 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• de heer en mevrouw [naam] ;
• de heer [persoon C] (onderhoudsinspecteur en dagelijks onderhoud) en de heer [persoon D] (dagelijks onderhoud) namens Havensteder, bijgestaan door mr. Meijerink.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[persoon A] c.s. huren de woning aan de [adres] in Capelle aan den IJssel van Havensteder. [persoon A] c.s. vinden dat zij recht hebben op een huurprijsvermindering vanwege een gebrek aan de woning waardoor zij last hebben van schimmel op zolder. De Huurcommissie heeft hierover uitspraak gedaan en [persoon A] c.s. in het ongelijk gesteld. Volgens de Huurcommissie zijn er geen aanwijzingen voor een actief bouwkundig gebrek en hebben [persoon A] c.s. geen recht op huurprijsvermindering. [persoon A] c.s. kunnen zich niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie en leggen de kwestie nu aan de kantonrechter voor. Zij eisen in conventie dat de huur met 60% wordt verlaagd vanaf 21 juni 2023 en dat Havensteder wordt veroordeeld in de proces- en nakosten.

2.2.

Havensteder is het niet eens met de eis van [persoon A] c.s. Er is op dit moment geen sprake van een gebrek. Naar aanleiding van de meldingen van [persoon A] c.s. hebben er diverse werkzaamheden plaatsgevonden, waarna Havensteder geen nieuwe meldingen heeft ontvangen. Mocht de rechter vinden dat [persoon A] c.s. wel recht hebben op huurprijsvermindering, dan kan dit geen percentage van 60% zijn, maar maximaal 5% en pas vanaf 16 november 2023.

2.3.

Havensteder heeft een tegeneis ingesteld die ertoe strekt dat [persoon A] c.s. een huurachterstand van € 2.113,50 met rente moeten betalen. Zij betalen namelijk vanaf maart 2023 structureel te weinig huur.

Uitkomst

2.4.

De eis van [persoon A] c.s. wordt afgewezen. Havensteder is niet-ontvankelijk in haar tegeneis. Hierna wordt toegelicht waarom.

In conventie

Uitspraak Huurcommissie is komen te vervallen

2.5.

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter vraagt over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [persoon A] c.s. hebben van deze mogelijkheid tijdig gebruikgemaakt en de uitspraak van de Huurcommissie is dus komen te vervallen.

Het bestaan van een gebrek staat niet vast, dus geen huurprijsvermindering

2.6.

Een huurder heeft aanspraak heeft op huurprijsvermindering, als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek (artikel 7:207 BW). Het is aan de huurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een gebrek.

2.7.

Vast staat dat [persoon A] c.s. last hebben van schimmel op de bovenverdieping van hun woning. De aanwezigheid van schimmel betekent echter niet automatisch dat dit kwalificeert als een gebrek in de zin van de wet. Of sprake is van een gebrek, hangt in dit geval af van de oorzaak van de schimmel. Het kan namelijk ook zo zijn dat de schimmel het gevolg is van eerdere problemen die al opgelost zijn of slechts incidenteel optreedt bij extreme weersomstandigheden.

2.8.

Volgens [persoon A] c.s. is de schimmel ontstaan door problemen met de dakpannen en/of met de hemelwaterafvoer op het dak die door Havensteder niet naar behoren zijn verholpen. Havensteder heeft gemotiveerd betwist dat die problemen nog actueel zijn. Op 12 mei 2023 heeft het bedrijf Consolidated het pannendak in goede staat geacht. Verder staat vast dat er na de meldingen van [persoon A] c.s. op 22 april 2022 en 24 april 2023 diverse werkzaamheden op het dak hebben plaatsgevonden, namelijk het reinigen en ontstoppen van de dakgoot (27 juni 2022), werkzaamheden aan de hemelwaterafvoer (20 juli 2023) en vervanging van de rioolontluchting (8 mei 2025), waarna er op 26 juni 2025 door het bedrijf Intra-Air geen actieve lekkage is ontdekt. Als [persoon A] c.s. het niet eens waren met de bevindingen van Consolidated en Intra-Air en ook na de werkzaamheden nog last hadden van lekkage, dan had het op hun weg gelegen om daarvan (opnieuw) melding te maken bij Havensteder, voor te stellen om een ander bedrijf in te schakelen en/of om zelf een deskundige te benaderen om mogelijke problemen in kaart te brengen. Dat hebben [persoon A] c.s. echter niet gedaan. Zij hebben geen andere rapportages en/of documenten naar voren gebracht waaruit zou kunnen blijken dat er (nog) wél sprake is van een gebrek.

2.9.

De door [persoon A] c.s. overgelegde foto’s bieden ook geen aanknopingspunten om tot de conclusie te komen er een gebrek is. [persoon A] c.s. hebben niet uitgelegd wat er op het beeldmateriaal te zien is en waarom hieruit zou volgen dat er
actuele problemen op het dak zijn die zorgen voor lekkages en schimmel in de woning.

2.10.

Gelet op het voorgaande hebben [persoon A] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat sprake is van een gebrek dat vermindering van het huurgenot als gevolg heeft. [persoon A] c.s. hebben dus niet aan hun stelplicht voldaan, zodat zij niet in de gelegenheid worden gesteld bewijs te leveren. De eis tot vermindering van de huurprijs wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

2.11.

De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] c.s., omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] c.s. aan Havensteder moeten betalen op € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 720,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

In reconventie

De tegeneis is te laat ingesteld

2.12.

Een tegeneis moet dadelijk bij het antwoord worden ingesteld (artikel 137 Rv). Havensteder heeft dat echter pas bij een latere akte gedaan en dat is te laat. Havensteder is daarom niet-ontvankelijk in haar tegeneis.

Proceskosten

2.13.

De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [persoon A] c.s. moet betalen op € 50,- aan onkosten (artikel 238 lid 1 Rv).

In conventie en in reconventie

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.14.

Dit vonnis wordt (voor wat betreft de proceskostenveroordelingen) uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat beide partijen dat eisen en daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

wijst de eis af;

3.2.

veroordeelt [persoon A] c.s. in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 720,-;

in reconventie

3.3.

verklaart Havensteder niet-ontvankelijk in haar eis;

3.4.

veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] c.s. worden begroot op € 50,-;

in conventie en in reconventie

3.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.

43416