Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11702945 CV EXPL 25-11662
datum uitspraak: 27 februari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.B. Visser,
tegen
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.F. Dik.
Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 2 mei 2025, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen.
1.2.
Op 26 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiseres] huurt van Havensteder een woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [eiseres] wil dat Havensteder € 12.329,85 met rente en kosten aan haar betaalt, omdat er in de periode van oktober 2022 tot en met maart 2025 gebreken waren in de woning. Havensteder is het daarmee niet eens. De vordering wordt toegewezen tot een bedrag van € 796,94. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Huurprijsvermindering
2.2.
De vordering van [eiseres] is gebaseerd op artikel 7:207 BW Pro. Daarin staat: ‘
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.’ Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet dus wel komen vast te staan dat sprake was van gebreken aan de woning. Bovendien moet rekening worden gehouden met de vervaltermijn die is geregeld in artikel 7:257 lid 1 en Pro 3 BW. Die houdt in dat de periode waarover een vermindering van de huurprijs kan worden verkregen niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering bij de rechter. In dit geval is dat vanaf 2 november 2024. Dit betekent dat voor zover de vordering gaat over de periode tot die datum deze vanwege toepassing van de vervaltermijn moet worden afgewezen. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waarom het toepassen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het klopt dat zij vanaf 2022 heeft geklaagd, maar Havensteder heeft onbetwist toegelicht dat er door haar regelmatig herstelwerkzaamheden zijn verricht.
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.’ Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet dus wel komen vast te staan dat sprake was van gebreken aan de woning. Bovendien moet rekening worden gehouden met de vervaltermijn die is geregeld in artikel 7:257 lid 1 en Pro 3 BW. Die houdt in dat de periode waarover een vermindering van de huurprijs kan worden verkregen niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering bij de rechter. In dit geval is dat vanaf 2 november 2024. Dit betekent dat voor zover de vordering gaat over de periode tot die datum deze vanwege toepassing van de vervaltermijn moet worden afgewezen. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waarom het toepassen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het klopt dat zij vanaf 2022 heeft geklaagd, maar Havensteder heeft onbetwist toegelicht dat er door haar regelmatig herstelwerkzaamheden zijn verricht.
2.3.
De vraag is vervolgens of de aanwezigheid van gebreken vanaf 2 november 2024 kan worden vastgesteld. Het is aan [eiseres] om haar stelling dat dat het geval was voldoende te onderbouwen. Dat heeft zij in het bijzonder gedaan met een rapport van de huurcommissie van 2 juni 2025. Dat rapport is opgemaakt naar aanleiding van een verzoek tot huurprijsvermindering dat [eiseres] eerder bij de huurcommissie had ingediend. Bij de beoordeling zal dit rapport als uitgangspunt worden genomen, omdat de inhoud daarvan niet of niet voldoende gemotiveerd is betwist en de (rapporteur van de) huurcommissie kan worden aangemerkt als een onafhankelijke deskundige. De conclusie in het rapport is dat de woning ernstige gebreken kende die kunnen leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de geldende huurprijs voor de maanden januari, februari en maart 2025. Dit betrof een scheve vloer, schimmelvorming in een slaapkamer en onvoldoende waterdichte afwerking van de vloer of wand van de badruimte.
2.4.
Dat er vóór januari 2025 gebreken waren die een huurprijsvermindering rechtvaardigen kan niet worden vastgesteld. Dit blijkt niet uit het rapport en [eiseres] heeft niets aangevoerd op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat van een eerdere ingangsdatum uitgegaan zou moeten worden. Omdat op zitting duidelijk is geworden dat er na maart 2025 geen problemen meer zijn geweest, wordt bij de verdere beoordeling ervan uitgegaan dat in de drie maanden die in het rapport zijn genoemd sprake was van zodanige gebreken dat [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering. Gelet op de aard van de beschreven gebreken wordt de maximale korting van 60% op de geldende huur evenredig geacht aan de vermindering van het huurgenot. Havensteder heeft hiertegen ook geen concreet verweer gevoerd. Bij de berekening van de verlaging wordt de periode van 4 maart tot 28 maart 2025 uitgesloten, omdat [eiseres] toen op kosten van Havensteder in een logeerwoning heeft gezeten en dus geen verminderd huurgenot in de woning heeft gehad. Een en ander betekent het volgende. Met een geldende huur van € 605,51 per maand en
een korting van 60%, komt de huurprijsvermindering uit op € 363,31 voor januari 2025 en februari 2025 en op € 70,32 voor de resterende zes dagen van maart 2025. In totaal is dat € 796,94. Dit bedrag moet Havensteder aan [eiseres] betalen. Hiervoor krijgt Havensteder een betalingstermijn van 14 dagen.
Incassokosten en rente
2.5.
De incassokosten worden afgewezen, omdat niet aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro). De rente wordt toegewezen over € 796,94 vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald. Voor toewijzing over een hoger bedrag of vanaf een eerdere datum bestaat geen rechtsgrond, omdat de rente pas verschuldigd is vanaf het moment van de (gedeeltelijke) ontbinding en nadat Havensteder in verzuim verkeert met betaling van het toegewezen bedrag.
Proceskosten
2.6.
De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij voor een deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [eiseres] moet betalen op € 90,- aan griffierecht, € 288,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 144,-) en € 72,- aan nakosten. Dat is in totaal € 450,- . Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Er worden geen dagvaardingskosten toegewezen, omdat [eiseres] met een toevoeging procedeert en daarom geen dagvaardingskosten hoefde te betalen (artikel 40 Wet Pro op de rechtsbijstand).
Uitvoerbaar bij voorraad
2.7.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Havensteder daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Havensteder om binnen 14 dagen na de datum van deze uitspraak aan [eiseres] € 796,94 te betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag na die betalingstermijn tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 450,-;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
703