Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 26/1537 en 26/2842
uitspraak van de voorzieningenrechter van 8 mei 2026 in de zaak tussen
[naam eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: [persoon A] )
en
het college van burgemeester en wethouders van Molenlanden
(gemachtigde: mr. A.C. van der Gugten).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[persoon B], uit [plaats 2] (vergunninghouder)
[persoon B], uit [plaats 2] (vergunninghouder)
(gemachtigde: mr. T. Brouwer).
Inleiding
1. Met het primaire besluit van 23 juli 2025 heeft het college aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van vier kleine tijdelijke woningen (tiny houses) op het perceel tegenover de [adres 1] in Giessenburg, kadastraal bekend als gemeente Molenlanden, sectie [sectie X] , nr. [nummer X] (de locatie).
1.1.
Met het bestreden besluit van 6 januari 2026 heeft het college het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld en de voorzieningenrechter gevraagd een voorlopige voorziening te treffen.
1.2.
Het college heeft op het verzoek gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek op 24 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mevrouw [naam eiseres] , haar echtgenoot en de gemachtigde van eiseres; de gemachtigde van het college, vergezeld van collega mr. J.L. Roetman; de gemachtigde van vergunninghouder.
Samenvatting
2. Deze uitspraak gaat over de verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor de bouw van vier tijdelijke tiny houses. Eiseres is het hier niet mee eens omdat zij vreest door het project te worden beperkt in haar bedrijfsvoering. Zij vreest klachten van de bewoners van de tiny houses over geur. Eiseres heeft daarom beroep ingesteld en verzocht om een voorlopige voorziening om de (verdere) bouw te voorkomen. Eiseres voert een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze gronden beoordeelt de voorzieningenrechter of het college de vergunning heeft kunnen verlenen.
2.1.
De voorzieningenrechter komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de omgevingsvergunning mocht verlenen. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de voorzieningenrechter uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Omdat de voorzieningenrechter uitspraak doet op het beroep, wijst zij het verzoek om een voorlopige voorziening af.
2.2.
De voor wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
Spoedeisend belang
3. Op grond van artikel 8:81, eerste lid, van de Awb kan, indien tegen een besluit bij de rechtbank beroep is ingesteld dan wel, voorafgaand aan een mogelijk beroep bij de rechtbank, bezwaar is gemaakt of administratief beroep is ingesteld, de voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.
3.1.
Eiseres stelt dat sprake is van spoedeisend belang omdat vergunninghouder al is gestart met de bouwwerkzaamheden en twee tiny houses inmiddels bewoonbaar zijn. Deze situatie is moeilijk terug te draaien.
3.2.
Het college stelt zich op het standpunt dat het verzoek om voorlopige voorziening afgewezen dient te worden. De omgevingsvergunning is rechtmatig in werking getreden en de werkzaamheden vindenplaats voor risico van vergunninghouder. Van onomkeerbare gevolgen is geen sprake omdat de woningen tijdelijk zijn, de vergunning een herstelverplichting bevat en de situatie kan worden teruggebracht naar de oorspronkelijke staat.
3.3.
De voorzieningenrechter stelt vast dat het besluit in werking is getreden en vergunninghouder met de bouwwerkzaamheden is gestart. Alle vier de tiny houses zijn verkocht en twee zijn klaar voor bewoning. De voorzieningenrechter is met verweerder van oordeel dat de bouw in beginsel omkeerbaar is. Eiseres beoogt echter te voorkomen dat de tiny houses bewoond worden omdat zij in dat geval klachten ten aanzien van haar bedrijf vreest. Gelet hierop is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang bij het treffen van een voorlopige voorziening.
Ook uitspraak op het beroep (kortsluiten)
4. In artikel 8:86, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat, indien het verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan indien beroep bij de rechtbank is ingesteld en de voorzieningenrechter van oordeel is dat na de zitting, bedoeld in artikel 8:83, eerste lid, van de Awb, nader onderzoek redelijkerwijs niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaak, hij onmiddellijk uitspraak kan doen in de hoofdzaak (kortsluiten).
4.1.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat in dit geval de feiten en omstandigheden geen nader onderzoek vergen, zodat er geen beletsel bestaat voor toepassing van artikel 8:86, eerste lid, van de Awb. De voorzieningenrechter doet daarom uitspraak op het verzoek om een voorlopige voorziening en op het beroep.
Totstandkoming van het bestreden besluit
5. De aanvraag ziet op een tijdelijke omgevingsvergunning voor tien jaar voor de bouw van vier tiny houses van één bouwlaag en een gebruiksoppervlakte van 60 m² per tiny house. Ze worden aan de oostzijde van het projectgebied geplaatst waarbij ze haaks op de [naam locatie] komen te staan. De tiny houses krijgen een gezamenlijke, verharde ontsluitingsweg die op de [naam locatie] aansluit. Op de locatie worden vier parkeerplaatsen aangelegd waarbij aan beide kanten tussen de woningen twee parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het overige deel van het projectgebied blijft weiland.
5.1.
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet (de Ow) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet heeft elke gemeente een omgevingsplan van rechtswege dat regels geeft over de fysieke leefomgeving voor het gehele grondgebied van de gemeente. Op de locatie geldt het Omgevingsplan gemeente Molenlanden (het omgevingsplan). Dat omgevingsplan bevat een tijdelijk deel waarin onder meer alle bestemmingsplannen zijn opgenomen die vóór 1 januari 2024 golden. [1]
5.2.
Op de locatie was vóór 1 januari 2024 het bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ (het bestemmingsplan ‘Buitengebied’) van kracht. Dit bestemmingsplan maakt dus onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De locatie heeft de bestemmingen ‘Waarde - Archeologie - 2’ en ‘Agrarisch’. De gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone - dijk’ is van toepassing. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren’ is ook van toepassing. De eveneens toepasselijke ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten’ is in deze procedure niet aan de orde, omdat de aanvraag geen betrekking heeft op de huisvesting van arbeidsmigranten.
5.3.
Het college heeft voor het bouwplan -voor zover hier van belang- een buitenplanse omgevingsplanvergunning verleend (bopa) als bedoeld in artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Ow.
Toetsingskader
6. Het college heeft bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het omgevingsplan een omgevingsvergunning te verlenen beleidsruimte heeft en de betrokken belangen moet afwegen. De voorzieningenrechter beoordeelt daarom niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals bedoeld in artikel 8.0a, tweede lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De voorzieningenrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de omgevingsvergunning te dienen doelen.
Standpunten van partijen
7. Het college stelt zich op het standpunt dat bij de vergunningverlening sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het college wijst daarbij op de volgende omstandigheden. Het ingediende bodemonderzoek is akkoord bevonden. Het project ligt niet in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Het plan voldoet aan de door de gemeenteraad vastgestelde notitie ‘Menukaart tiny en small houses’ van 10 november 2023 (de Menukaart). Er is een landschappelijk inpassingsplan met streekeigen beplanting opgesteld. De plaatsing van de tiny houses wordt voor een periode van maximaal tien jaar toegestaan waarna de oude situatie wordt teruggebracht. Parkeren wordt op eigen terrein gerealiseerd. De footprint valt binnen de maximaal toegestane oppervlakte van 60 m². Het plan vormt volgens het college geen belemmering voor omliggende bedrijven. De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid en het Waterschap Rivierenland hebben positief geadviseerd. Op 23 november 2023 is ook een positief collegebesluit genomen op het principeverzoek voor het realiseren van de tiny houses op deze locaties. In de raadsvergadering van 18 maart 2025 heeft de gemeenteraad van de gemeente Molenlanden besloten dat geen participatie nodig is voor tijdelijke vergunningen. Ten slotte zijn er volgens het college geen privaatrechtelijke belemmeringen.
7.1.
Eiseres woont aan de [adres 2] in [plaats 1] waar zij een veehouderij exploiteert. Haar bedrijf ligt deels direct ten westen (het westelijke perceel) en deels ten noorden (het noordelijke perceel) van de locatie. Eiseres vreest dat de verleende vergunning haar bedrijfsvoering zal belemmeren.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat de tiny houses op onvoldoende afstand van haar bedrijf worden geplaatst, mede in het licht van de maximale planologische mogelijkheden op haar perceel. Op het westelijke perceel ligt een bouwvlak dat tot de grens met het perceel van vergunninghouder loopt. Dit zal in de toekomst tot klachten en handhavingsverzoeken gaan leiden met betrekking tot geurhinder. Het college heeft een onjuiste heroverweging in bezwaar gemaakt en de grondslag van de aanvraag ten onrechte gewijzigd, de tiny houses liggen nu dichter bij haar perceel. De bedrijfsbelangen van eiseres zijn onvoldoende meegewogen. Eiseres betwist de tijdelijkheid van de omgevingsvergunning en vreest dat ook een vijfde tiny house zal worden gebouwd. Ten slotte is de omgevingsvergunning in strijd met de Menukaart omdat er inbreuk wordt gemaakt op de zichtlijnen van het open polderlandschap. Op grond van artikel 3.1, onder b, van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ dienen de achterliggende agrarisch bestemde percelen zichtbaar te blijven.
Kennelijke verschrijving
8. Ter zitting is gebleken dat het advies van de bezwaarcommissie een kennelijke verschrijving bevat. Daarin staat onder ‘Juridisch kader’ dat op de locatie sprake zou zijn van de bestemming ‘Wonen’. Uit de gehele context van het advies (en de rest van het dossier) blijkt evenwel dat op de locatie de bestemming ‘Agrarisch’ heeft. De voorzieningenrechter verbindt dan ook geen gevolgen aan deze kennelijke verschrijving.
Grondslag aanvraag
9. De rechtbank is van oordeel dat het college geen onjuiste heroverweging in bezwaar heeft gemaakt en dat geen sprake is van het verlaten van de grondslag van de aanvraag. Het college heeft in het verweerschrift en ter zitting genoegzaam toegelicht dat tiny house [huisnummer A] abusievelijk verkeerd in het systeem staat. Ook wijken de afstanden per ongeluk af van de IPLO-site. De situatietekening bij de aanvraag is echter leidend. De voorzieningenrechter volgt het college in het standpunt dat uitgegaan moet worden van de situatietekening bij de aanvraag, die tekening maakt immers deel uit van de omgevingsvergunning. Indien daar bij de bouw van afgeweken wordt, kan daar in beginsel handhavend tegen worden op getreden.
Afstand en maximale planologische mogelijkheden
10. Het tiny house met huisnummer [huisnummer A] ligt het dichtst bij het westelijke perceel van eiseres. Niet in geschil is dat de afstand van de gevel van het dichtstbijzijnde dierenverblijf van eiseres tot tiny house [huisnummer A] circa 99 meter bedraagt, waarmee is voldaan aan de minimale afstand van 25 meter uit artikel 2, tweede lid, van de Geurverordening en van 30 meter uit de Menukaart. Bij de boordeling of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet niet alleen rekening gehouden worden met de bestaande situatie, maar ook met de maximale planologische mogelijkheden [2] . De afstand van de uiterste rand van het bouwvlak van eiseres op het westelijke perceel tot de gevel van tiny house [huisnummer A] bedraagt circa 24,5 meter. Voor de andere drie tiny houses geldt dat deze zowel ten opzichte van het dichtstbijzijnde dierenverblijf als de uiterste rand van het bouwvlak op het westelijke perceel van eiseres op een afstand van minimaal 30 meter liggen en daarmee voldoen aan de minimale afstand van zowel artikel 2, tweede lid, van de Geurverordening als die uit de Menukaart. De voorzieningenrechter volgt eiseres niet in haar stelling dat bij het bepalen van deze afstand gemeten zou moeten worden van het bouwvlak van eiseres tot de tuinen van de tiny houses, nu in de Geurverordening en in de menukaart uitgegaan wordt van de afstand tot het geurgevoelige object, dat wil zeggen de gevels van de tiny houses.
Zo bezien wordt eiseres evenwel beperkt in de maximale planologische mogelijkheden op haar perceel, de minimale afstand uit artikel 2, tweede lid, van de Geurverordening wordt immers met 0,5 meter overschreden, gezien de ligging van tiny house [huisnummer A] .
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) dient echter uitgegaan te worden van een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden [3] .
Op grond van artikel 4.2.1, onder d, van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ geldt dat bedrijfsgebouwen binnen een agrarisch bouwvlak een onderlinge afstand van minstens 2 tot 20 meter dienen te hebben. Dat betekent dat nieuwe bedrijfsbebouwing op het perceel van eiseres planologisch gezien in samenhang met de bestaande bebouwing moet worden gerealiseerd en niet willekeurige binnen het bouwvlak kan worden geplaatst. Voorts loopt de grens van het bouwvlak van eiseres en het perceel van vergunninghouder door een sloot. Hieruit volgt dat het volledig benutten van het bouwvlak van eiseres een zuiver theoretische mogelijkheid is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het college gelet hierop voldoende rekening gehouden met een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden op het perceel van eiseres. Ook heeft het college zich bij de beoordeling op het standpunt mogen stellen dat de Geurverordening leidend is en niet de afstanden uit handreiking Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, zoals eiseres betoogt.
Tijdelijke karakter en aantal
11. De omgevingsvergunning ziet op de bouw van vier kleine tijdelijke woningen en het daarbij afwijken van het omgevingsplan voor de duur van tien jaar. Gelet hierop valt wat eiseres aanvoert ter betwisting van het tijdelijke karakter van de omgevingsvergunning en met betrekking tot de mogelijke bouw van een vijfde tiny house buiten het bestek van deze procedure.
Zichtlijnen
12. Het college verwijst met betrekking tot de zichtlijnen naar de Menukaart die richtlijnen bevat voor de bouw van tiny houses. De Menukaart geeft ruimte voor afwijking en een plan hoeft dus niet volledig aan elke richtlijn te voldoen.
Uit de ‘Ruimtelijke onderbouwing’ bij de aanvraag volgt dat de tiny houses één bouwlaag en een gebruiksoppervlakte van 60 m² bevatten. De tiny houses worden voor de duur van tien jaar aan de oostzijde van de locatie geplaatst, haaks op de [naam locatie] . Door deze haakse ligging blijven de zichtlijnen (voldoende) behouden. Twee tiny houses worden aan de voorzijde van de locatie geplaatst en twee aan de achterzijde. Het westelijke tiny house aan de voorzijde wordt op grotere afstand van de ontsluitingsweg geplaatst, waardoor meer ruimte tussen de bebouwing en de weg ontstaat. Binnen het projectgebied worden vier parkeerplaatsen en een ontsluitingsweg aangelegd, met een beukenhaag rondom de parkeerplaatsen. Het overige deel van het projectgebied blijft behouden als weiland.
Gelet op het kleinschalige, tijdelijke karakter van het plan, de inpassing in het landschap en de parkeeroplossing op eigen terrein voldoet het plan volgens het college aan de richtlijnen
die in de Menukaart zijn vastgelegd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het college voldoende gemotiveerd dat het de uitgangspunten van de Menukaart niet heeft verlaten. Hieruit is naar het oordeel van de voorzieningenrechter af te leiden dat voldoende rekening is gehouden met het behoud van het karakter van het open polderlandschap en de zichtlijnen.
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
13. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor het college zijn daarbij onder meer de volgende omstandigheden relevant. Het project heeft een beperkte schaal. De omgevingsvergunning geldt voor de duur van tien jaar en het plan is dus van tijdelijke aard. De landschappelijke inpassing is volgens het college in overeenstemming met de Menukaart en het plan voorziet in de mogelijkheid op eigen terrein te parkeren. Verder heeft het college naar het oordeel van de voorzieningenrechter een zwaar gewicht kunnen toekennen aan het belang van woningbouw, gezien de huidige woningmarkt. De voorzieningenrechter vindt dat het college voldoende heeft onderkend dat eiseres een agrarisch bedrijf exploiteert door rekening te houden met de afstand tot het dichtstbijzijnde dierenverblijf en de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden. Dat bewoners van de tiny houses mogelijk hinder zullen ervaren van eiseres en vervolgens klachten gaan indienen, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd. Het maakt hoe dan ook niet dat geen sprake zou zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Gezien de afstanden die in acht worden genomen bij de bouw van de tiny houses, acht de voorzieningenrechter de angst voor gegronde klachten van bewoners van de tiny houses ongegrond. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat het college de omgevingsvergunning terecht heeft verleend.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de omgevingsvergunning in stand blijft. Omdat het beroep ongegrond is, is er geen aanleiding een voorlopige voorziening te treffen. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De voorzieningenrechter:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om voorlopige voorziening af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Vogtschmidt, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 8 mei 2026.
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
Griffier
voorzieningenrechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak voor zover deze gaat over het beroep, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak voor zover deze gaat over het beroep. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Tegen deze uitspraak voor zover deze gaat over de voorlopige voorziening staat geen hoger beroep open.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet en regelgeving
Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Ow is het verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit uit te voeren.
Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Ow is het verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit uit te voeren.
Op grond van artikel 8.0a, tweede lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (het Bkl) wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Op grond van artikel 5.91, eerste lid, van het Bkl is een geurgevoelig gebouw (onder meer) in ieder geval een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan.
Op grond van het derde lid van dat artikel wordt onder een geurgevoelig gebouw ook verstaan een gebouw dat nog niet aanwezig is, maar op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mag worden gebouwd.
Op grond van artikel 4 van Pro de Geurverordening Gemeente Molenlanden 2020 (de Geurverordening) bedraagt de minimale afstand van een veehouderij tot een geurgevoelig object in het gebied als genoemd in artikel 2, tweede lid, van de Geurverordening buiten de bebouwde kom 25 meter.
Op grond van artikel 3.1, onder b, van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ zijn de voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden (onder meer) bestemd voor de instandhouding van het veenweidelandschap mede door de bescherming en het herstel van de in het plangebied aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden in de vorm van de landschappelijke openheid, de slagenverkaveling en de doorzichten.
Op grond van artikel 4.2.1, onder d, van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ geldt voor het bouwen van bedrijfsgebouwen onder meer dat de onderlinge afstand van gebouwen op het bouwvlak ten minste 2 m en ten hoogste 20 m bedraagt.
Op grond van de Menukaart gelden als algemene uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing de volgende richtlijnen.
- Dient met streekeigen beplanting te worden ingepast, waarbij binnen de woonkern extra aandacht is voor privacy.
- Niet in open polderlandschap plaatsen.
Op grond van de Menukaart gelden op gronden met de functie ‘Agrarisch’ de volgende richtlijnen.
- Dient nabij de bebouwing (of in de nabijheid van de bedrijfswoning) geplaatst te worden, maar wel minstens op 30 meter afstand ten [op]zichte van een geur- en of geluidsbron.
- Dient milieukundig een burgerwoning te zijn.
- Niet plaatsen in een doorzicht dan wel in het open polderlandschap.
- Dient aan te sluiten op het verkavelingspatroon en op de verkavelingsrichting.
- Niet te dicht op een poldersloot plaatsen.