Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 12109309 CV EXPL 26-5204
datum uitspraak: 2 juni 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. I.M.M. Versloot,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 7 april 2026 en de daarin genoemde stukken;
- de akte van Hef Wonen, met bijlage 11.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurde tot en met 5 november 2025 een woning van Hef Wonen. Volgens Hef Wonen is er op dit moment nog een huurachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt, met rente en incassokosten. Ook eist Hef Wonen dat [gedaagde] de woning ontruimt en dat hij vanaf 1 maart 2026 tot en met de dag van ontruiming een gebruiksvergoeding betaalt.
2.2.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de huurachterstand en een gebruikersvergoeding moet betalen, met rente. Ook moet [gedaagde] de woning ontruimen. [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen. Hierna wordt dit uitgelegd.
[gedaagde] moet de huurachterstand betalen
2.3.
Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of er oneerlijke bepalingen zijn die aan toewijzing van de eis in de weg staan. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een nader door Hef Wonen te bepalen percentage. In het tussenvonnis is geoordeeld dat deze bepaling oneerlijk is. De kantonrechter komt echter in dit vonnis tot een ander oordeel. Dit legt ze hierna uit.
2.4.
De huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst is in artikel 5 van Pro de algemene voorwaarden nader ingevuld. In artikel 5 staat Pro dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) en dat Hef Wonen het recht heeft de huurprijs, bovenop deze indexering, te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat alleen dit opslagbeding van 5% oneerlijk is. Zo’n hoge opslag is namelijk niet nodig om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn en heeft bij akte erkend dat het opslagbeding niet ten grondslag kan liggen aan haar eis. De kantonrechter vernietigt daarom dit opslagbeding. [1] De bepaling in de huurovereenkomst wordt niet vernietigd, omdat deze bepaling zo wordt uitgelegd dat de verhuurder de huur slechts kan verhogen conform artikel 5 van Pro de algemene voorwaarden. In deze samenhang bezien is de bepaling in de huurovereenkomst niet oneerlijk.
2.5.
De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat Hef Wonen de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding in artikel 5 van Pro de algemene huurvoorwaarden. Hef Wonen heeft bij haar akte brieven overgelegd ter onderbouwing van de doorgevoerde huurprijsverhogingen. Daaruit blijkt dat zij de huur over de periode waar de huurachterstand op ziet alléén heeft verhoogd op grond van het indexatiebeding. De vernietiging van het opslagbeding heeft daarom geen gevolgen voor de hoogte van de huurachterstand. De huurachterstand van € 6.089,90 moet [gedaagde] daarom aan Hef Wonen betalen.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.6.
Omdat de huurovereenkomst is opgezegd per 1 maart 2026, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
2.7.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.217,98 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro).
[gedaagde] moet rente betalen
2.8.
De rente wordt toegewezen op de wijze zoals door Hef Wonen geëist, omdat zij genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze rente moet worden betaald.
[gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
2.9.
In de huurovereenkomst is onder ‘Overige kosten’ een bepaling opgenomen over (onder meer) de buitengerechtelijke incassokosten, waarin staat dat ‘alle’ buitengerechtelijke kosten voor rekening komen voor de partij die de overeenkomst niet nakomt. Die bepaling is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro) of wekt die indruk. Bij akte heeft Hef Wonen gesteld dat met deze bepaling slechts kosten bedoeld zijn die rechtens voor vergoeding in aanmerking komen. De kantonrechter is van oordeel dat deze wettelijke begrenzing in de kosten niet blijkt uit de bewoording van de bepaling. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
2.10.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 559,- aan griffierecht, € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.216,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 6.089,90 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand die na iedere wijziging vanaf oktober 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.216,02 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Hoogvliet Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 maart 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 1.217,98 per maand;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
62574