Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11943047 CV EXPL 25-23207
datum uitspraak: 26 juni 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.B. Craanen.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 oktober 2025, met bijlagen 1 tot en met 6;
- het verslag van het mondelinge antwoord;
- de stelbrief van de gemachtigde van [gedaagde] , met bijlagen 1 tot en met 5;
- de aanvullende bijlagen 7 en 8 van Havensteder.
1.2.
Op 24 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Havensteder aanwezig mr. P. Remmelts. Ook [gedaagde] was aanwezig bijgestaan door mr. M.J.B. Craanen.
Op 22 mei 2026 is de zaak verder besproken tijdens een zitting. Daarbij was, naast de hiervoor genoemde personen, ook mevrouw [persoon A] namens Havensteder aanwezig.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[gedaagde] huurt van Havensteder de woning aan de [adres] in Rotterdam. De huur bedraagt € 733,21 per maand. Volgens [gedaagde] zijn er gebreken ontstaan in en aan de woning. Daarom heeft zij een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie ingediend. In haar uitspraak van 20 augustus 2025 heeft de Huurcommissie de huur vanaf 1 september 2024 tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs, omdat sprake is van ernstige gebreken in de woning. Daarbij gaat het volgens de Huurcommissie om de volgende gebreken:
“(…) In de woning is op meerdere plekken, in de keuken en in de woonkamer rechts en links van de ingang, sprake van optrekkend vocht en vochtplekken. De muren in deze ruimtes zijn nat gemeten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer VI). (…)”
2.2.
Havensteder is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Zij heeft tijdens de voortzetting van de mondelingen behandeling op 22 mei 2026 erkend dat er gebreken zijn, maar volgens Havensteder is een vermindering tot 40% van de geldende huurprijs niet evenredig aan het verminderde huurgenot. Daarom eist Havensteder in deze procedure dat voor recht wordt verklaard dat de huurprijs per 1 september 2024 wordt vastgesteld op € 733,31 per maand.
2.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis van Havensteder en voert aan dat de beslissing van de Huurcommissie juist is. Volgens [gedaagde] is een huurprijsvermindering tot 40% passend bij de geconstateerde gebreken.
2.4.
De uitkomst is dat de kantonrechter genoeg reden ziet om in dit geval een huurprijsvermindering toe te passen. Anders dan de Huurcommissie vindt de kantonrechter een vermindering tot 80% van de geldende huurprijs passend. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
De uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen
2.5.
Niet in geschil is dat Havensteder binnen de in artikel 7:262 BW Pro genoemde termijn deze procedure is gestart. Daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen.
2.6.
Omdat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen, moet nu de kantonrechter beoordelen of, en zo ja in hoeverre, er aanleiding bestaat de huurprijs te verminderen. Ten aanzien van de punten waartegen partijen geen bezwaren hebben aangevoerd en waarover tussen hen geen discussie bestaat, neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over [1] . Dat betekent dat onderhavige procedure zich alleen toespitst op de hiervoor bij r.o. 2.1. genoemde gebreken.
De kantonrechter acht een huurprijsvermindering tot 80% van de huurprijs redelijk
2.7.
Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie (categorie C, nummer VI) is sprake van een ernstig gebrek als sprake is van – kort samengevat – vochtplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in één of meer van de verblijfsruimten van de woning, waarbij in het algemeen wordt uitgegaan van een voldoende ernstig gebrek als de vochtplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer. Uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie van 22 juli 2025 blijkt voldoende dat er op verschillende plekken op de muren van het gehuurde vochtdoorslag is vastgesteld. Volgens de rapporteur van de Huurcommissie is optrekkend vocht daar de oorzaak van. Havensteder heeft ook niet betwist dat er sprake was van enige vochtdoorslag door optrekkend vocht. De door de rapporteur vastgestelde oppervlakte van 0,25 m2 of meer van elk van die vochtplekken heeft Havensteder evenmin betwist. Daarmee staat vast, zoals Havensteder op de zitting ook heeft erkend, dat sprake is van een ernstig gebrek.
2.8.
Dat er sprake is van een gebrek in categorie C van het gebrekenboek betekent niet zonder meer dat daarom een huurverlaging tot 40% van de huurprijs moet volgen. In het gebrekenboek staat namelijk dat de huur dan wordt verlaagd tot
maximaal40% van de huurprijs.
maximaal40% van de huurprijs.
2.9.
Uitgangspunt is dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. De kantonrechter acht aannemelijk dat de aanwezigheid van vochtdoorslag en vochtplekken in met name in de woonkamer van de woning voor het nodige ongemak en overlast zorgt. Deze vochtproblemen kunnen immers leiden tot schimmelvorming en een vochtig binnenklimaat en vormen daarmee ook een risico voor de gezondheid van [gedaagde] . De vochtproblematiek manifesteert zich echter niet in de gehele woning, maar met name op enkele plekken in de woonkamer. Het grootste deel van de woning is dus normaal te gebruiken. De kantonrechter begrijpt verder dat de wisselingen van contactpersonen bij Havensteder voor [gedaagde] frustrerend zijn geweest en merkt op dat Havensteder ter zitting heeft aangegeven dat zij dit ook betreurt. Op zichzelf zijn dit soort communicatieproblemen echter geen gebreken die het woongenot aantasten. Daarmee kunnen die ook geen invloed hebben op het percentage huurprijsvermindering.
Alles bij elkaar genomen acht de kantonrechter een huurprijsvermindering tot 80% van de geldende huurprijs in de concrete omstandigheden van dit geval redelijk en passend. Een hoger percentage aan huurkorting is naar oordeel van de kantonrechter niet evenredig aan de mate waarin het huurgenot door het gebrek is verminderd.
[gedaagde] heeft recht op huurprijsvermindering over de periode van 1 september 2024 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld
2.10.
Partijen zijn het eens over het moment waarop de gebreken zijn ontstaan en over het moment waarop de huurprijsvermindering moet ingaan (1 september 2024). Vast staat ook dat de gebreken nog niet hersteld zijn.
Conclusie
2.11.
Gezien het voorgaande zal de kantonrechter voor recht verklaren dat [gedaagde] vanaf 1 september 2024 tot het moment waarop het gebrek is hersteld 80% van de op dat moment geldende kale huurprijs (inclusief eventuele huurverhogingen) verschuldigd is.
Partijen moeten ieder de eigen proceskosten betalen
2.12.
Omdat partijen allebei voor een deel (on)gelijk hebben gekregen, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen en dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] in de periode van 1 september 2024 tot en met het moment dat de gebreken zijn hersteld 80% van de op dat moment geldende kale huurprijs (inclusief eventuele huurverhogingen) aan Havensteder verschuldigd is;
3.2.
bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
62574