Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 11944393 CV EXPL 25-4288
datum uitspraak: 2 juli 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
STICHTING WOONBRON,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.N. Vethanayagam,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.R. Dill.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 oktober 2025, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van Woonbron van 20 februari 2026, met bijlagen;
- de brief van [gedaagde] van 27 februari 2026, met bijlage;
- de spreekaantekeningen van Woonbron.
1.2.
Op 9 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Woonbron:mevrouw [persoon A] en mr. C.N. Vethanayagam;
- namens [gedaagde] (zelf telefonisch aanwezig):de heer [persoon B] (partner) met
mr. M.R. Dill.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 8 november 2007 de woning aan de [adres] in Dordrecht (hierna: ‘het gehuurde’) van Woonbron. Het gehuurde is een sociale huurwoning. Volgens Woonbron heeft [gedaagde] sinds medio 2023 geen hoofdverblijf in het gehuurde. Woonbron wil daarom dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagde] het gehuurde moet verlaten. Woonbron stelt dat [gedaagde] ook een boete verschuldigd is omdat zij niet in het gehuurde woont. Deze boete zou inmiddels opgelopen zijn tot € 15.000,-.
2.2.
De vordering van Woonbron wordt grotendeels toegewezen. De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet de woning verlaten. De boete zal worden gematigd naar € 7.500,-. Hierna zal worden uitgelegd hoe tot dit oordeel is gekomen, waarbij zal worden ingegaan op het verweer dat [gedaagde] heeft gevoerd.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.3.
Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel bereikt is, er terug te komen. Bij de beoordeling van de vraag of een huurder hoofdverblijf in de woning heeft, moeten alle relevante feiten en omstandigheden worden afgewogen. Bij de beoordeling is bovendien van belang dat op [gedaagde] een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als Woonbron gemotiveerd stelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst overtreedt doordat zij geen hoofdverblijf (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast daarvan weliswaar op Woonbron blijft rusten, maar van [gedaagde] mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van de verhuurder (Hof Amsterdam 18 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1684, r.o. 5.4 en 5.5). Woonbron kan immers niet weten wat zich achter de voordeur van het gehuurde afspeelt.
2.4.
[gedaagde] heeft beaamd dat zij vaak afwezig was van het gehuurde. De afgelopen jaren heeft [gedaagde] steeds tegen Woonbron gezegd dat zij tijdelijk met haar gezin in een woning aan de Patersweg in Dordrecht woont. Namens [gedaagde] is voor het eerst tijdens de zitting aangevoerd dat zij met haar gezin schippert tussen twee woningen: het gehuurde en de woning aan de Patersweg. [gedaagde] heeft de woning aan de Patersweg verkregen uit een erfenis en is daar aan het verbouwen. Er zouden sinds medio 2024 periodes geweest zijn waarin zij daar volledig woonde met haar gezin. De woning moest namelijk beheerd worden toen de kozijnen eruit gehaald waren. Het einde van de verbouwing zou in zicht zijn en de woning zal na de verbouwing worden verkocht, aldus [gedaagde] . Bovendien voelde [gedaagde] zich onveilig in het gehuurde, omdat een buurman haar dochter zou hebben lastiggevallen.
2.5.
Vooropgesteld moet worden dat de omstandigheid dat een huurder een andere woning erft en daar tijdelijk verblijft er niet zonder meer toe leidt dat de huurder niet langer zijn of haar hoofdverblijf in de huurwoning houdt. In dit geval leiden de omstandigheden echter wel tot dit oordeel.
2.5.1.
Uit het door Woonbron overgelegde uittreksel van het Kadaster blijkt dat [gedaagde] sinds 22 juni 2023 de (enige) eigenaar is van de woning aan de Patersweg. Sinds medio 2024 zijn er signalen dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont. Woonbron heeft in juni 2024 drie huisbezoeken verricht, waarbij [gedaagde] geen enkele keer in het gehuurde werd aangetroffen, maar wel twee keer in de woning aan de Patersweg. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de door Woonbron overgelegde lijst met controlemomenten omdat deze niet is ondertekend door de bevoegde personen. [gedaagde] heeft echter niet betwist dat zij op die momenten niet aanwezig was in het gehuurde en wel twee keer is aangetroffen aan de Patersweg. Daarom gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de stelling van Woonbron op dit punt.
2.5.2.
Uit verklaringen van buren volgt bovendien dat [gedaagde] het gehuurde niet bewoont en enkel langs komt om iets te halen of te brengen. De complexbeheerder van het gehuurde is sinds 28 januari 2025 wekelijks langs het gehuurde gereden om te kijken of deze feitelijk bewoond wordt. Dat bleek volgens Woonbron niet het geval, omdat alles steeds dicht zat, een auto steeds op dezelfde plek stond en er steeds meer onkruid in de achtertuin groeide. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om deze bevindingen van Woonbron te verklaren en te verduidelijken wanneer zij in het gehuurde woonde. Dat de tuin in november 2025 aangepakt zou zijn en de auto is verplaatst, neemt niet weg dat dit kennelijk sinds januari 2025 niet gebeurd is. Het verweer van [gedaagde] dat dit onderzoek in strijd is met de privacywetgeving slaagt niet, omdat Woonbron de bevoegdheid had tot dit onderzoek door de complexbeheerder op grond van artikel 12.2 van de algemene huurvoorwaarden. Bovendien had Woonbron een gerechtvaardigd belang bij het onderzoek (artikel 6 AVG Pro).
2.5.3.
Hiertegenover lag het, in het kader van haar verzwaarde motiveringsplicht, op de weg van [gedaagde] om nader te onderbouwen dat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde had. [gedaagde] heeft geen stukken overgelegd waaruit dat blijkt, hoewel Woonbron daar meermaals om heeft gevraagd. Bovendien heeft Woonbron [gedaagde] meermaals uitgenodigd om in gesprek te gaan en haar de kans te geven om haar (woon)situatie toe te lichten. Ook hier is [gedaagde] niet op ingegaan. Ook tijdens de zitting heeft [gedaagde] niet verduidelijkt hoe het schipperen tussen de twee woningen er in de praktijk uitzag. Het is onduidelijk in hoeverre [gedaagde] sinds medio 2024 aan de Patersweg verbleef en in hoeverre in het gehuurde. Van haar mocht worden verwacht dat zij hierin beter samenwerkte en communiceerde met Woonbron. Gelet op het hiervoor onder 2.5.1 en 2.5.2 overwogene gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] met haar gezin voornamelijk in de woning aan de Patersweg verbleef. Niet valt in te zien waarom dit voor zo’n lange periode noodzakelijk was. Dat er soms werkzaamheden plaatsvonden waardoor de woning beheerd moest worden mag zo zijn, maar verklaart niet waarom het hele gezin voor een periode van meer dan een jaar in die woning moet verblijven.
2.5.4.
[gedaagde] heeft haar stelling dat de verbouwing van de woning aan de Patersweg bijna voltooid is en de woning daarna verkocht zal worden niet met stukken onderbouwd. [gedaagde] had kunnen toelichten welke werkzaamheden er nog moesten plaatsvinden, hoe lang dit ongeveer nog zou gaan duren en wanneer de woning vervolgens te koop zou worden aangeboden. Er is dus geen concrete aanwijzing dat [gedaagde] het gehuurde op korte termijn weer zal gaan bewonen.
2.6.
[gedaagde] heeft de onenigheid met haar buurman onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Woonbron was bovendien bekend met het conflict, maar heeft aangevoerd dat de betreffende buurman een andere kijk op de situatie heeft. Nu niet kan worden vastgesteld wat er precies is gebeurd en hoe ernstig dit is, kan de kantonrechter niet oordelen dat het gerechtvaardigd is om met haar gezin elders te wonen. Het verweer van [gedaagde] op dit punt faalt dus.
2.7.
Gelet op het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in het gehuurde had. Aan het bewijsaanbod van [gedaagde] komt de kantonrechter niet toe omdat [gedaagde] haar stellingen en betwistingen onvoldoende heeft onderbouwd. Door geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben schiet zij tekort in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming is ernstig genoeg om ontbinding te rechtvaardigen. Het gehuurde is een eengezinswoning in de sociale huursector en het is een feit van algemene bekendheid dat er grote tekorten en lange wachtlijsten zijn voor dergelijke woningen. Daarom is het belangrijker het gehuurde daadwerkelijk bewoond wordt door de huurder. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan en de redenen die zij daarvoor geeft rechtvaardigen dat niet. Van Woonbron kan niet worden gevergd dat zij deze situatie langer laat voortduren. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden toegewezen. Omdat [gedaagde] met haar gezin een andere woning in eigendom heeft en daar kan wonen hoeft de kantonrechter niet te onderzoeken of de minderjarige kinderen van [gedaagde] wel een dak boven hun hoofd hebben.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.8.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
2.9.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding betalen die gelijk is aan de huur (artikel 7:225 BW Pro). De huur bedroeg tijdens de dagvaarding € 792,13 per maand. Woonbron eist ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] die moet betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen.
[gedaagde] moet een boete van € 7.500,- betalen
2.10.
Woonbron heeft veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een boete van € 15.000,- gevorderd en beroept zich op artikel 8.2 van de algemene huurvoorwaarden. Daarin staat dat de huurder een boete van € 2.500,- vermeerderd met € 50,- per dag, met een maximum van € 15.000,- indien hij of zij het gehuurde niet als hoofdverblijf gebruikt. Op verlangen van [gedaagde] zal de kantonrechter de enigszins boete matigen omdat de billijkheid dat in dit geval eist (artikel 6:94 lid 1 BW Pro). Niet is gebleken dat Woonbron schade heeft geleden doordat [gedaagde] geen hoofdverblijf in het gehuurde had. Een boete van € 15.000,- is dan buitensporig hoog. Een boete behoort een afschrikwekkende functie te hebben en naar het oordeel van de kantonrechter is een boete van € 7.500,- ook afschrikwekkend. De kantonrechter zal de boete daarom matigen naar € 7.500,-.
Geen oneerlijke bepalingen
2.11.
De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonbron moet betalen op € 119,40 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.588,40. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.
Het vonnis is grotendeels uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt, met uitzondering van de verbeurde boete, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Nu vast is komen te staan dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en zij bovendien de woning aan de Patersweg tot haar beschikking heeft, heeft zij geen (zwaarwegend) belang bij behoud van het gehuurde totdat dit vonnis definitief is. Het belang van Woonbron om dit vonnis meteen ten uitvoer te leggen weegt in dit kader zwaarder. Er is een urgente woonbehoefte naar woningen als het gehuurde. Gezinnen staan jarenlang op een wachtlijst om ervoor in aanmerking te komen. Daarom is het belangrijk dat de woning zo snel mogelijk weer bewoond wordt.
2.14.
Voor het ten uitvoer leggen van de toegewezen boete gaat dit belang van Woonbron niet op. Daarom wordt het vonnis op dat punt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Dordrecht te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 17 oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Woonbron te betalen € 792,13 per maand;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonbron van een boete van € 7.500,-;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonbron worden begroot op € 2.588,40 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten van € 144,- vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis/ tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van de veroordeling onder 3.3., uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A. Buizer en in het openbaar uitgesproken.
50744