Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.328.564/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 10087012 CV EXPL 22-11529
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juni 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. L.C. Strating te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats 1] ,
advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
3.
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
4.
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
allen wonend te [plaats 1] ,
niet verschenen,
geïntimeerden.
Appellante wordt hierna Rochdale genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk [geïntimeerden] . en afzonderlijk [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3] genoemd.
1.De zaak in het kort
Rochdale heeft in eerste aanleg ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst met de huurder en ontruiming van de sociale huurwoning. Volgens Rochdale heeft de huurder in strijd met de huurovereenkomst zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde en heeft hij de woning onderverhuurd. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Rochdale komt daartegen in hoger beroep. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van Rochdale alsnog toe.
2.Het geding in hoger beroep
Rochdale is bij dagvaarding van 9 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 28 april 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerden] . als gedaagden. Tegen [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3] is verstek verleend. Rochdale heeft een memorie van grieven met productie ingediend. [geïntimeerde 1] heeft een memorie van antwoord ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de huurovereenkomst zal ontbinden en de vordering tot ontruiming van de woning zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] . in de proceskosten in beide instanties, met nakosten.
[geïntimeerde 1] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Rochdale in de proceskosten.
Rochdale heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.5. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Deze feiten, aangevuld met enkele andere onomstreden feiten, komen neer op het volgende.
3.1.
[geïntimeerde 1] en Rochdale hebben op 15 januari 2014 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de sociale huurwoning aan de [straat] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde).
3.2.
In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden staat dat de huurder gehouden is het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben en dat het niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan derden in gebruik af te staan.
3.3.
Rochdale heeft op 10 mei 2021 via de wijkbeheerder vernomen dat omwonenden overlast ervaren door de regelmatig wisselende bewoners van het gehuurde.
3.4.
Rochdale is hierna een onderzoek gestart. In dat kader zijn in de periode van november 2021 tot en met mei 2022 meerdere huisbezoeken afgelegd, waarbij [geïntimeerde 1] steeds niet in het gehuurde werd aangetroffen. [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3] zijn wel meerdere keren aangetroffen. In de Basisregistratie Personen staat op het adres van het gehuurde - naast [geïntimeerde 1] - [geïntimeerde 2] ingeschreven vanaf 11 maart 2021.
3.5.
Rochdale heeft [geïntimeerde 1] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde 1] heeft niet voldaan aan deze sommatie.
4.Eerste aanleg
4.1.
Rochdale heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] te ontbinden en hem te veroordelen het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het vonnis, met de vanwege hem aanwezige goederen en personen, te ontruimen, en [geïntimeerde 1] te veroordelen in de proceskosten, met nakosten en rente.
4.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. Daarnaast heeft de kantonrechter geoordeeld dat de onderverhuur aan [geïntimeerde 2] geen tekortkoming is die ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
5.Beoordeling
5.1.
Tegen [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3] is verstek verleend. Omdat [geïntimeerde 1] wel is verschenen, wordt het arrest op de voet van artikel 140 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in verbinding met artikel 353 lid 1 Rv Pro ook tegenover hen als een arrest op tegenspraak beschouwd.
5.2.
Rochdale heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.
[geïntimeerde 1] had zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde
5.3.
Rochdale en [geïntimeerde 1] zijn verdeeld over de vraag of [geïntimeerde 1] heeft gehandeld in strijd met zijn contractuele verplichting om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben.
5.4.
Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel bereikt is, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.
5.5.
Bij de beoordeling is bovendien van belang dat op [geïntimeerde 1] , als huurder, een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder (in dit geval Rochdale) gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekende hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, eventueel met de mogelijkheid van tegenbewijs.
5.6.
Rochdale heeft verschillende rapportages overgelegd die op ambtseed of -belofte zijn opgemaakt en waaruit blijkt dat [geïntimeerde 1] tijdens de verschillende huisbezoeken op 30 november 2021, 6 april 2022, 12 april 2022 en 3 mei 2022 niet aanwezig was. Deze huisbezoeken zijn, op één na, afgelegd op dagen dat [geïntimeerde 1] niet werkte, dus werk kan niet de reden zijn voor zijn afwezigheid. [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3] werden bij deze huisbezoeken wel meermalen in het gehuurde aangetroffen. [geïntimeerde 3] heeft desgevraagd bevestigd dat zij in het gehuurde woont. [geïntimeerde 3] heeft verklaard dat hij niet in het gehuurde woont, maar op bezoek is. [geïntimeerde 2] heeft (onder meer) verklaard dat zij wel en [geïntimeerde 1] niet in het gehuurde woont. Hoewel het – zoals [geïntimeerde 1] betoogt – mogelijk is dat door een taalbarrière misverstanden hebben kunnen ontstaan en het daarnaast niet ondenkbaar is dat de culturele achtergrond van [geïntimeerde 2] mee zou kunnen brengen dat zij alleen wenselijke antwoorden geeft, gaat het hof er toch van uit dat de verklaring van [geïntimeerde 2] juist is. Deze vindt namelijk steun in de volgende omstandigheden.
5.7.
[geïntimeerde 2] was ten tijde van de huisbezoeken kennelijk niet op de hoogte van de voornaam van [geïntimeerde 1] ; zij dacht dat hij [naam 1] heette, terwijl zijn voornaam [geïntimeerde 1] is. Dat [geïntimeerde 1] zelf in het gehuurde woonde en een kamer had onderverhuurd aan [geïntimeerde 2] , zoals hij stelt, is alleen al daarom niet erg geloofwaardig. Daarnaast vormt de inrichting van het gehuurde een duidelijke aanwijzing dat [geïntimeerde 1] niet in het gehuurde verbleef en [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3] wel. Vast staat namelijk dat het gehuurde maar één (functionerende) slaapkamer had. Daar sliepen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in één bed, zo blijkt uit een verslag van een huisbezoek op 3 mei 2022. De andere slaapkamer werd gebruikt als inloopkast. De bank in de woonkamer werd als bed gebruikt, waar [geïntimeerde 3] in sliep. Een behandelend ambtenaar heeft ook vastgesteld dat er alleen vrouwenkleding in het gehuurde aanwezig was en dat het gehuurde was ingericht alsof alleen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] er woonden, zonder dat er ook mannenkleding is aangetroffen. De verklaring van [geïntimeerde 1] dat hij, iedere keer als hij het gehuurde verliet, zijn spullen naar de zolder verplaatste, vindt het hof zonder nadere feitelijke onderbouwing ongeloofwaardig. Daar komt nog bij dat omwonenden op afzonderlijke momenten, en los van elkaar, in 2021 en 2022 hebben verklaard dat er al jaren verschillende mensen verbleven in het gehuurde, en dat zij [geïntimeerde 1] al jaren niet hebben gezien. Verder heeft [naam 2] (hierna: [naam 2] ), een jeugdvriend van de broer van [geïntimeerde 1] en tevens de werkgever van [geïntimeerde 2] , verklaard dat [geïntimeerde 1] bij zijn vriendin in [plaats 2] verbleef.
5.8.
[geïntimeerde 1] beroept zich bij wijze van verweer op drie verklaringen die door zijn advocaat zijn opgesteld. Deze verklaringen zijn van partijgetuige [geïntimeerde 2] , [naam 2] en [naam 3] , een vriend van [geïntimeerde 1] . Gelet op hun banden met [geïntimeerde 1] en, in het geval van [geïntimeerde 2] , haar eigen belangen, kan hieraan niet de waarde worden gehecht die [geïntimeerde 1] hieraan gehecht wil zien. Feitelijke gegevens aan de hand waarvan objectief kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde 1] daadwerkelijk in het gehuurde woonde, ontbreken bovendien. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan brieven die zijn gericht aan [geïntimeerde 1] op het adres van het gehuurde of bankafschriften waaruit aankopen in de buurt van het gehuurde blijken.
5.9.
Mede in het licht van de uitvoerig (met stukken) onderbouwde stellingen van Rochdale, heeft [geïntimeerde 1] daarom onvoldoende voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht, zoals hiervoor onder 5.5 bedoeld. Het hof neemt dan ook aan dat [geïntimeerde 1] gedurende langere tijd niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Dat hij tijdens een later huisbezoek in 2023 wel in het gehuurde zou zijn aangetroffen, maakt dit niet anders, nu daaruit niet is af te leiden dat hij ook vóór 2023 zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. Het beroep van [geïntimeerde 1] op artikel 21 Rv Pro dat Rochdale dit in strijd met de waarheid niet heeft vermeld, faalt reeds daarom.
5.10.
[geïntimeerde 1] is dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De eerste grief slaagt.
Ontbinding huurovereenkomst is gerechtvaardigd
5.11.
Bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst bepaalt het hof of de ernst van deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De vraag wanneer deze voorwaarde is vervuld, kan niet in het algemeen worden beantwoord; dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
5.12.
In dit geval gaat het om een sociale huurwoning. Rochdale heeft als toegelaten instelling de verplichting om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de (zeer schaarse) sociale huurwoningen. Dit belang van Rochdale staat op gespannen voet met het (langdurig) niet bewonen van het gehuurde door [geïntimeerde 1] . De tekortkoming van [geïntimeerde 1] is alleen al daarom van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daar komt in dit geval echter bij dat sprake is van verboden onderverhuur van het gehuurde aan (in ieder geval) [geïntimeerde 2] gedurende bijna twee jaar. Ook de tweede grief slaagt dus.
Ten aanzien van [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3]
5.13.
[geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 3] zijn in hoger beroep niet verschenen. De vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt ook jegens hen toegewezen, nu deze vordering het hof niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
Slotsom en proceskosten
5.14.
De eerste twee grieven slagen. De derde grief, die voorwaardelijk is voorgesteld, hoeft daarom niet te worden behandeld. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van Rochdale zullen alsnog worden toegewezen.
Dat betekent dat de huurovereenkomst tussen Rochdale en [geïntimeerde 1] zal worden ontbonden en dat [geïntimeerden] . zullen worden veroordeeld het gehuurde met al de hunnen en het hunne te ontruimen. Het hof zal [geïntimeerden] . niet veroordelen om, zoals gevorderd, het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit arrest te ontruimen, maar hen daarvoor een langere termijn gunnen, te weten een termijn van veertien dagen na betekening van dit arrest.
5.15.
[geïntimeerden] . zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
In eerste aanleg:
- dagvaardingskosten € 500,12
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde € 398,00 (tarief € 199,00, 2 punten)
Totaal € 1.026,12.
In hoger beroep:
- dagvaardingskosten € 516,56
- griffierecht € 783,00
- salaris advocaat € 1.214,00 (tarief II, 1 punt)
Totaal € 2.513,56.
6.Beslissing
Het hof:
6.1.
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
6.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Rochdale en [geïntimeerde 1] met betrekking tot het gehuurde aan de [straat] te [plaats 1] ;
6.3.
veroordeelt [geïntimeerden] . tot ontruiming van het gehuurde, met al de hunnen en het hunne, binnen veertien dagen na betekening van dit arrest;
6.4.
veroordeelt [geïntimeerden] . hoofdelijk in de proceskosten in beide instanties, tot op heden aan de zijde van Rochdale vastgesteld op:
- € 1.026,12 voor de eerste aanleg,
- € 2.513,56 voor het hoger beroep,
- € 178,00 voor nasalaris,
te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
6.5.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.J. Bellaart en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.