ECLI:NL:RBROT:2026:8675

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/713092 / HA ZA 26-44

Vonnis van 15 juli 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

te Ouddorp,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. B. van Zanten,

tegen

INSTAL VASTGOED B.V.,

te Ouddorp,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: Instal,

advocaat: mr. H.M.H. van Dongen.

1.De zaak in het kort

[eisers] zijn eigenaar van een perceel waarop zij hun woning en hun tuin hebben. Hun perceel grenst aan een perceel dat eigendom is van Instal. Aan de woning van [eisers] is in het verleden een aanbouw geplaatst. Deze staat deels over de kadastrale erfgrens. Ook hadden [eisers] tot voor kort een strook grond in gebruik die volgens de kadastrale erfgrens op het perceel van Instal lag. In deze zaak staat ter discussie of [eisers] eigenaar zijn geworden van deze grond. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. De vorderingen van [eisers] worden vrijwel geheel toegewezen. Die van Instal worden afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 december 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

- de e-mail van de rechtbank met een zittingsagenda;

- de akte overlegging aanvullende producties van Instal;

- de mondelinge behandeling van 3 juni 2026;

- de pleitaantekeningen van de beide advocaten;

- de akte van [eisers] ;

- de antwoordakte van Instal.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[eisers] zijn op 29 januari 2018 eigenaar geworden van het perceel dat kadastraal bekend is als [perceel 1] en dat plaatselijk bekend is als [adres 1] . Zij hebben de eigendom verkregen van wijlen [naam 1] , die eigenaar was vanaf tenminste begin jaren ’90 van de vorige eeuw.

3.2.

Instal is op 8 april 2022 eigenaar geworden van het aangrenzende perceel dat kadastraal bekend is als [perceel 2] en dat plaatselijk bekend is als [locatie] . Instal heeft de eigendom verkregen van [naam 2] , die eigenaar was vanaf tenminste de jaren ’80 van de vorige eeuw.

3.3.

Beide percelen grenzen in het noordoosten aan het perceel met kadastraal nummer [nummer] , plaatselijk bekend als [adres 2] .

3.4.

In 1993 heeft [naam 1] een aanbouw tegen de noordwestelijke gevel van zijn woning geplaatst. Deze aanbouw staat deels over de kadastrale erfgrens op het perceel van (destijds) [naam 2] .

3.5.

Tussen de percelen van [naam 1] en [naam 2] heeft vanaf halverwege de jaren ’10 een schutting gestaan. Deze stond in het verlengde van de achtergevel van de in 3.4 bedoelde aanbouw en liep door tot waar beide percelen grenzen aan [perceel 3] .

3.6.

Het perceel van (thans) Instal was voorheen in gebruik als tuincentrum dat door [naam 2] werd geëxploiteerd. Tussen de kassen van dat tuincentrum en het perceel van (thans) [eisers] bevond zich een open ruimte dat door [naam 2] werd gebruikt voor de kweek van planten en bomen. Na de eigendomsverkrijging heeft Instal de op haar perceel aanwezige bebouwing gesloopt en daarvoor in de plaats een bedrijfsverzamelgebouw gebouwd. De ruimte tussen dat gebouw en het perceel van [eisers] heeft Instal bestraat.

3.7.

Instal heeft het kadaster verzocht een grensreconstructie uit te voeren om daarmee de exacte ligging van de kadastrale erfgrens tussen de percelen van partijen te bepalen. Op 26 maart 2024 heeft het kadaster rapport uitgebracht. Dat rapport bevat de hieronder weergegeven tekening. Het vlak op die tekening tussen de punten (3), (4), (5) en (6) is de in 3.4 bedoelde aanbouw. De stippellijn geeft de kadastrale grens weer. Zichtbaar is dat de kadastrale erfgrens dwars door de aanbouw loopt.

In dit vonnis wordt gesproken over de strook grond die zich bevindt tussen de kadastrale erfgrens en de lijn tussen de achtergevel van de aanbouw en de grens met [perceel 3] . Meer precies gaat het, met verwijzing naar de hierboven weergegeven tekening van het kadaster, om het vlak tussen de punten (5), (18), (20) en het boven punt (20) gelegen punt op de erfgrens met [perceel 3] dat zich bevindt in een rechte lijn van de achtergevel van de aanbouw zoals zichtbaar tussen de punten (4) en (5). Hierna wordt in dit verband gesproken van ‘de strook grond’.

3.8.

In november 2024 heeft Instal de schutting tussen de percelen van partijen verwijderd en is zij begonnen met de aanleg van bestrating en van een erfafscheiding op de kadastrale grens.

3.9.

Bij vonnis in kort geding heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank Instal, kort samengevat, verboden om haar werkzaamheden voort te zetten.

3.10.

Instal heeft de units in haar nieuwe bedrijfsverzamelgebouw verhuurd.

3.11.

Instal heeft op enig moment een tijdelijk zwart scherm geplaatst om haar perceel af te schermen van dat van [eisers] Dit tijdelijke scherm staat min of meer op dezelfde plaats als de voormalige schutting.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] vorderen in conventie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat het volgende:

veroordeling van Instal tot ontruiming van de strook grond die zich bevindt tussen de zijgevel van de aanbouw en de erfgrens met [perceel 3] , op straffe van een dwangsom;

veroordeling van Instal tot het verlenen van medewerking aan het oprichten van een scheidsmuur op de nieuw vast te stellen erfgrens en machtiging van [eisers] om die oprichting zelf te doen realiseren;

veroordeling van Instal tot betaling van een schadevergoeding van € 1.135,75, vermeerderd met wettelijke rente;

een verklaring voor recht dat [eisers] eigenaar zijn van de grond onder de aanbouw;

primair een verklaring voor recht dat [eisers] eigenaar zijn van de strook grond tussen de zijgevel van de aanbouw en de erfgrens met [perceel 3] , subsidiair veroordeling van Instal om mee te werken aan inschrijving van deze erfgrens in het register van het kadaster;

veroordeling van Instal in de proceskosten.

4.2.

Instal voert verweer in conventie en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

4.3.

Instal vordert in reconventie, samengevat, het volgende:

veroordeling van [eisers] tot betaling van € 1.040,00 ter vergoeding van de kosten van de grensreconstructie, te vermeerderen met de wettelijke rente;

veroordeling van [eisers] om de strook grond te ontruimen;

een verbod van [eisers] om zonder toestemming van Instal haar perceel te betreden en video-opnamen te maken;

voor het geval [eisers] eigenaar van de hiervoor bedoelde grond zijn geworden: primair veroordeling van [eisers] tot teruglevering van de grond bij wijze van schadevergoeding in natura, subsidiair veroordeling van [eisers] tot betaling van een schadevergoeding op basis van een prijs per vierkante meter voor de betrokken grond;

veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

4.4.

[eisers] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Instal in de proceskosten.

5.De beoordeling

inleiding

5.1.

Deze zaak gaat in de kern over de vraag wie eigenaar is van de grond onder de aanbouw en van de strook grond. [eisers] menen dat hun rechtsvoorganger [naam 1] door verjaring eigenaar is geworden, zodat ook zij van die grond eigenaar zijn geworden. Zij willen met deze procedure bereiken dat die eigendom wordt vastgesteld en dat Instal wordt verplicht om de strook te ontruimen. Instal meent dat van verkrijgende verjaring geen sprake is. Haar tegenvorderingen vloeien voort uit dit standpunt.

in conventie

[eisers] zijn eigenaar van de grond onder de aanbouw

5.2.

Vast staat dat de aanbouw in de eerste helft van de jaren ’90 is gebouwd. Vast staat ook dat de aanbouw zich voor de helft bevindt op de grond die volgens de kadastrale erfgrens behoort bij het perceel van (thans) Instal.

5.3.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] eigenaar zijn van de gehele aanbouw, ook al bevindt deze zich deels op grond van de buurman. Uit artikel 5:20 lid 1 onder Pro e BW volgt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd, voor zover ze geen bestanddeel zijn van de onroerende zaak van een ander. Op grond van de hoofdregel werd de toenmalige eigenaar van het buurperceel ( [naam 2] ) dus eigenaar van die helft van de aanbouw die zich boven zijn grond bevond. Hier is echter sprake van de uitzondering op die hoofdregel. Anders dan Instal bij antwoordakte heeft bepleit, moet de aanbouw als geheel naar verkeersopvatting geacht worden onderdeel te zijn van de woning van (thans) [eisers] (artikel 3:4 lid 1 BW Pro). Specifiek voor de hier relevante helft van de aanbouw geldt dat die niet van de rest van het gebouw kan worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis, zodat ook om die reden sprake is van een bestanddeel (artikel 3:4 lid 2 BW Pro). Dit betekent dat de rechtsvoorganger van [eisers] door horizontale natrekking eigenaar is geworden van de aanbouw.

5.4.

Hiermee is niet gezegd dat [eisers] ook eigenaar zijn geworden van de grond onder de aanbouw. Horizontale natrekking bepaalt wie eigenaar is van een gebouw dat zich (deels) op andermans grond bevindt. Horizontale natrekking gaat echter niet zover dat de eigenaar van dat gebouw daarmee ook eigenaar van de onder dat gebouw gelegen grond wordt. Uit hun aktes genomen na de mondelinge behandeling volgt dat partijen het hierover eens zijn.

5.5.

[eisers] stellen zich op het standpunt dat zij de eigendom van de grond onder de aanbouw hebben verkregen door verjaring als bedoeld in artikel 3:105 BW Pro. Daarvoor is vereist dat sprake is van bezit van die grond op het moment waarop de vordering van (de rechtsvoorganger van) Instal tot beëindiging van het bezit verjaart. De verjaringstermijn van die vordering is twintig jaar (artikel 3:306 BW Pro) na het moment waarop de opheffing van dat bezit kan worden gevorderd (artikel 3:314 BW Pro). Of iemand bezitter is moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels opgenomen in de artikelen 3:109 e.v. BW en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW Pro). Het gaat in dit geval om (vermeende) inbezitneming (artikel 3:112 BW Pro), waarvan sprake is als (de rechtsvoorganger van) [eisers] zich over de grond de feitelijke macht heeft verschaft (artikel 3:113 lid 1 BW Pro). Dat bezit moet ondubbelzinnig zijn. Dat houdt in dat het gedrag van (de rechtsvoorganger van) [eisers] zodanig moet zijn dat (de rechtsvoorganger van) Instal daaruit niet anders heeft kunnen afleiden dan dat eerstgenoemde(n) pretendeerde(n) bezitter te zijn. Door de machtsuitoefening moet naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet zijn gedaan.

5.6.

Instal voert aan dat zijn rechtsvoorganger ( [naam 2] ) destijds heeft ingestemd met het gebruik door de rechtsvoorganger van [eisers] van zijn grond om daarop de helft van de aanbouw te kunnen bouwen. Zij verwijst daartoe naar schriftelijke verklaringen van [naam 2] zelf, zijn echtgenote en een buurman. Uit die verklaringen volgt dat, toen de rechtsvoorganger van [eisers] ( [naam 1] ) constateerde dat de aanbouw niet helemaal paste op zijn eigen grond, hij aan [naam 2] heeft gevraagd of hij “een stukje grond” voor die aanbouw mocht gebruiken. [naam 2] heeft dat goed gevonden. Hieruit leidt Instal af dat van inbezitneming door [naam 1] geen sprake is geweest, omdat hij de grond altijd als houder heeft gebruikt. Omdat een eenmaal aangevangen houderschap niet eenzijdig kan worden veranderd in bezit (artikel 3:111 BW Pro), is volgens Instal van het voor verjaring vereiste bezit nooit sprake geweest.

5.7.

De rechtbank verwerpt dit betoog. [naam 1] heeft de grond onder de aanbouw wel degelijk in bezit genomen. Als toelichting op dit oordeel geldt het volgende.

5.8.

Het gebruik van de grond van [naam 2] , waartegen hij klaarblijkelijk geen bezwaar had, was van meet af aan bedoeld voor de daarop te realiseren aanbouw. Die aanbouw
isook daadwerkelijk gerealiseerd. De aanbouw is door natrekking deel geworden van de al bestaande woning. Naar verkeersopvatting geldt onmiskenbaar dat de eigenaar van een woning die woning voor zichzelf houdt en dus in bezit heeft. Aanwijzingen dat ook anderen de aanbouw vrijelijk konden gebruiken zijn er niet. De aanbouw staat direct op de grond. Er is dus – naar verkeersopvatting – in beginsel geen zinnig gebruik denkbaar van die grond zolang de aanbouw daarop staat. Gelet op deze stand van zaken kan het niet anders dan dat [naam 2] heeft moeten begrijpen dat [naam 1] pretendeerde bezitter te zijn van (niet alleen de aanbouw zelf, maar ook) de grond onder de aanbouw. Hieraan doet de toestemming voor het gebruik van die grond door [naam 2] niet af.^[1]

5.9.

In dit verband is nog van belang dat niet is gebleken van enigerlei rechtsverhouding tussen de rechtsvoorgangers van partijen op grond waarvan [naam 1] de van [naam 2] verkregen grond voor laatstgenoemde zou gaan houden (artikel 3:111 BW Pro). Van huur van die grond was geen sprake, maar ook niet van bijvoorbeeld bruikleen. De aanbouw is opgetrokken uit baksteen en was (dus) van meet af aan onmiskenbaar bedoeld als permanente uitbreiding van de woning van [naam 1] . Aangenomen moet daarom worden dat het nooit de bedoeling is geweest dat [naam 1] de grond onder de aanbouw op enig moment weer zou moeten teruggeven. Instal heeft ook niet gesteld dat op dat punt door [naam 2] enig voorbehoud of iets dergelijks is gemaakt. Verder speelt voor de duiding van de feitelijke situatie een rol dat het hier gaat om gebruik van slechts enkele vierkante meters grond van het overigens zeer omvangrijke perceel van [naam 2] . Met zijn toestemming heeft [naam 2] als het ware aanvaard dat [naam 1] de grond in bezit zou nemen.

5.10.

De conclusie is dat [naam 2] met zijn toestemming aan [naam 1] om de grond voor de aanbouw te gebruiken als het ware heeft aanvaard dat [naam 1] die grond in bezit heeft genomen. Aan (tegen)bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De rechtbank is hiervoor immers uitgegaan van de feiten zoals die mede door Instal zijn aangevoerd, waaronder de stelling dat [naam 1] met toestemming van [naam 2] de grond in gebruik heeft genomen. Niet ter discussie staat dat het bezit van [naam 1] heeft voortgeduurd tot het moment waarop de verjaring van de vordering van [naam 2] tot verwijdering van de aanbouw was voltooid. Op dat moment is [naam 1] dus eigenaar geworden van die grond. Die grond is vervolgens door [naam 1] verkocht en geleverd aan [eisers]

verklaring voor recht dat [eisers] eigenaar zijn van de grond onder de aanbouw

5.11.

Onder IV vorderen [eisers] een verklaring voor recht dat, samengevat, zij eigenaar zijn van de grond onder de aanbouw. Gelet op het voorgaande is die vordering toewijsbaar. In het dictum zal de rechtbank voor de omschrijving van de grond waarover het hier gaat verwijzen naar het vak tussen de punten (4), (5), (17) en (18) zoals vermeld in de tekening die het kadaster heeft gemaakt bij de grensreconstructie en die is weergegeven onder 3.7 bij de vaststaande feiten.

[eisers] zijn eigenaar van de strook grond

5.12.

[eisers] stellen zich op het standpunt dat de strook grond (zoals omschreven in 3.7 van dit vonnis) gedurende lange tijd (in elk geval vanaf de jaren ’90 van de vorige eeuw) is afgescheiden geweest van het perceel van [naam 2] (als rechtsvoorganger van Instal) door middel van eerst een coniferenhaag en later een schutting. Na het plaatsen van de aanbouw heeft die haag en later de schutting gestaan in het verlengde van de achtergevel van de aanbouw in een rechte lijn naar de erfgrens met de andere buren op [perceel 3] . Met de haag en de latere schutting heeft [naam 1] (als rechtsvoorganger van [eisers] ) de strook grond in bezit genomen. De vordering tot het ongedaan maken van dit inbezitneming is verjaard, waardoor [naam 1] de strook in eigendom heeft verkregen.

5.13.

Instal betwist dat de beide percelen afgesloten zijn geweest door een haag die geplant was op de grond van [naam 2] . De haag die er stond, bevond zich op de eigen grond van [naam 1] en heeft dus niet tot inbezitneming van grond van [naam 2] geleid. Bovendien bevond zich een opening tussen het einde van de haag en de zijgevel van de aanbouw. De haag sloot het perceel van [naam 1] dus niet volledig af. De later geplaatste schutting heeft er te kort gestaan om de verjaring te voltooien. Van eigendomsverkrijging van de strook is volgens Instal dus geen sprake.

5.14.

Beide partijen hebben foto’s en verklaringen overgelegd. [eisers] hebben daarnaast een rapport van een deskundige overgelegd waarin de ouderdom van boomstronken is onderzocht. Op basis van die stukken komt de rechtbank tot het oordeel dat op de door [eisers] bedoelde plaats sinds in elk geval de jaren ’90 eerst een haag en later een schutting heeft gestaan. De rechtbank licht dit als volgt toe.

5.15.

[eisers] hebben een foto overgelegd,^[2]waarop een coniferenhaag zichtbaar is die zich bevindt op de erfgrens tussen het perceel van [eisers] en de buren op [perceel 3] . Vast staat dat deze foto uit 2006 dateert. De haag is ongeveer 4 meter hoog en volledig dicht gegroeid. De foto is genomen vanaf het perceel van de buren op [perceel 3] . Zichtbaar is dat de haag in een haakse bocht wegloopt in de richting van de woning van (thans) [eisers] Hoewel de haag vanaf die haakse bocht slechts heel beperkt zichtbaar is, kan op grond van deze foto in beginsel worden aangenomen dat beide gedeelten van de haag (het deel op de grens tussen het perceel van [eisers] en [perceel 3] en het deel dat wegloopt in de richting van de woning van [eisers] ) één geheel vormen. Verder kan op grond van deze foto, gelet op de hoogte en de dichte begroeiing, als vaststaand worden aangenomen dat de haag daar al een aanzienlijke tijd vóór 2006 moet hebben gestaan.

5.16.

Zowel de haag tussen het perceel van [eisers] en dat van de buren van [perceel 3] als de haag tussen het perceel van [eisers] en (thans) Instal is verwijderd. In de grond tussen het perceel van [eisers] en dat van de buren van [perceel 3] bevinden zich nog stronken van de verwijderde coniferen. [eisers] hebben de ouderdom van die stronken laten onderzoeken door een expert. Deze heeft aan de hand van de jaarringen vastgesteld dat de coniferen moeten zijn geplant in de jaren 1995-1996. Instal heeft betoogd dat dit onderzoek niet relevant is, omdat het in deze zaak niet gaat om de coniferenhaag op de grens tussen het perceel van [eisers] en het [perceel 3] , maar om de haag die heeft gestaan tussen het perceel van [eisers] en dat van Instal. De rechtbank verwerpt dit standpunt. Uit de hiervoor behandelde foto uit 2006 volgt dat de beide gedeelten van de haag een geheel vormden. Daarom kan in beginsel worden aangenomen dat de haag op beide gedeelten gelijktijdig is geplant. Enige aanwijzing voor het tegendeel ontbreekt. Het had desgewenst op de weg van Instal gelegen om ter onderbouwing van haar betwisting van de stellingen van [eisers] onderzoek te laten doen naar de ouderdom en herkomst van de stronken die zich – zoals [eisers] onbetwist en met verwijzing naar een foto hebben gesteld – bevinden onder het straatwerk dat Instal inmiddels heeft laten aanbrengen. Dat zij dat niet heeft gedaan, komt voor haar risico. Daarom neemt de rechtbank als vaststaand aan dat de haag die zich bevond tussen het perceel van [eisers] en dat van Instal ook uiterlijk in 1996 is aangeplant.

5.17.

Met de foto uit 2006 en het onderzoek van de deskundige is nog niet vastgesteld waar de haag tussen het perceel van [eisers] en dat van Instal exact heeft gestaan. Daarvoor is een luchtfoto uit 2013 van belang.^[3]Op die foto is de haag goed zichtbaar. Anders dan Instal heeft betoogd, is aannemelijk dat het bij de op de foto zichtbare ononderbroken groene band gaat om de haag en niet om begroeiing die [naam 2] ten behoeve van zijn tuincentrum had aangeplant. De op de foto zichtbare groene band past namelijk onmiskenbaar bij het beeld van een dichtbegroeide coniferenhaag en niet bij losse en diverse begroeiing. Bovendien is ook zichtbaar dat die groene band doorloopt op de grens tussen het perceel van [eisers] en dat van [perceel 3] , wat past bij de foto uit 2006 en niet verklaarbaar is als het zou gaan om de door Instal bedoelde aanplant van [naam 2] . Op de foto is duidelijk zichtbaar dat de haag zich bevindt ter hoogte van de achtergevel van de aanbouw (zelfs daaraan voorbij steekt) en in een rechte lijn loopt naar [perceel 3] . Ook is zichtbaar dat de haag die gehele lijn bedekt. Een opening tussen de haag en de zijgevel van de aanbouw ontbreekt.

5.18.

Hiertegenover heeft Instal onvoldoende ingebracht. Zij heeft drie foto’s uit 1985 overgelegd,^[4]waarop noch de aanbouw noch enige coniferenhaag te zien is. Dat spoort met de stellingen van [eisers] Ook heeft zij vier foto’s overgelegd^[5]uit de tweede helft van de jaren ’90, genomen vanaf het perceel van (destijds) [naam 2] in de richting van het perceel van (destijds) [naam 1] . Volgens Instal is op die foto’s een opening zichtbaar tussen de zijgevel van de aanbouw en de begroeiing en is zichtbaar dat de haag dieper op het perceel van [naam 1] staat (en dus niet op de lijn ter hoogte van de achtergevel van de aanbouw). De rechtbank volgt Instal hierin niet, omdat dit niet voldoende duidelijk uit de foto’s blijkt. Wel is op een van de foto’s zichtbaar dat achter aanplant op het perceel van [naam 2] een haag oprijst, ongeveer ter hoogte van de aanbouw, wat eerder steun biedt aan het standpunt van [eisers] Verder heeft Instal een whatsappbericht van de voorganger van [naam 1] en verklaringen van [naam 2] overgelegd. Deze stukken werpen geen ander licht op het voorgaande, omdat zij onvoldoende concreet zijn over de precieze locatie van de haag, in elk geval onvoldoende om afbreuk te doen aan wat zichtbaar is op de hiervoor behandelde luchtfoto. De stellingen van [eisers] zijn daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist. Aan (tegen)bewijslevering komt de rechtbank daarom niet toe.

5.19.

Al het voorgaande leidt de rechtbank tot de vaststelling dat zich vanaf uiterlijk 1996 over de gehele lijn van de zijgevel van de aanbouw tot aan de erfgrens met de buren op [perceel 3] een haag heeft bevonden.

5.20.

Het aanwezig hebben van een dergelijke coniferenhaag moet naar uiterlijke feiten in beginsel worden beschouwd als bezitsdaad. Met de haag wordt immers het ene perceel duidelijk onderscheiden van het andere en bovendien is het heel gebruikelijk om een coniferenhaag als hier aan de orde als erfafscheiding te gebruiken. Hier sluit de haag bovendien aan op de buitengevel van de aanbouw als deel van de woning van (destijds) [naam 1] . Dit versterkt het beeld dat de haag oproept, namelijk als afperking van het privégedeelte van [naam 1] . Daarmee wordt zichtbaar gemaakt dat anderen zich alleen met toestemming van [naam 1] binnen die afperking mogen bevinden. Hieraan doet niet af dat de haag mogelijk nog doordringbaar was, zelfs als zich (toch) een opening zou hebben bevonden tussen de haag en de zijgevel van de aanbouw. Fysieke ondoordringbaarheid is geen vereiste om van bezit te kunnen spreken. Vanaf de aanwezigheid van de haag, als gevolg waarvan de strook grond ook in optisch opzicht onderdeel van de tuin van [naam 1] is geworden, moet het voor [naam 2] duidelijk zijn geweest dat [naam 1] pretendeerde bezitter te zijn van de strook grond en dat [naam 2] dus in zoverre het bezit had verloren. Dat [naam 2] en [naam 1] op goede voet met elkaar stonden staat hieraan niet in de weg.

5.21.

Vast staat dat op enig moment (na 2013) de haag is verwijderd en dat op de lijn tussen de achtergevel van de zijgevel en de erfgrens met [perceel 3] een schutting is geplaatst. Die schutting heeft daar gestaan totdat Instal deze in 2024 heeft verwijderd. Niet ter discussie staat dat de schutting de lijn tussen de aanbouw en [perceel 3] volledig afsloot. In zoverre heeft het bezit van de strook grond na het plaatsen van de schutting dus voortgeduurd. Niet helemaal duidelijk is wanneer de schutting is geplaatst en of dit direct na het verwijderen van de haag is gebeurd. Op een foto uit 2024^[6]is zichtbaar dat de schutting duidelijk verouderd is en zwaar overwoekerd door klimop. Dat maakt aannemelijk dat de schutting direct of kort na het verwijderen van de haag is geplaatst. Maar ook als enige tijd is verstreken tussen het verwijderen van de haag en het plaatsen van de schutting, doet dat aan het voortduren van het bezit van de strook grond niet af. Bezit duurt immers voort totdat de bezitter zijn bezit kennelijk prijsgeeft of een ander de zaak in bezit heeft genomen (artikel 3:117 BW Pro). Van geen van die situaties is hier gebleken. De enkele afwezigheid van een erfafscheiding is onvoldoende voor de conclusie dat een bezitter zijn bezit kennelijk heeft prijs gegeven.

5.22.

Het bezit van de strook grond is dus uiterlijk in 1996 aangevangen. In 2016 was deze strook grond nog altijd in bezit van [naam 1] . Op dat moment is de vordering van [naam 2] tot beëindiging van dat bezit verjaard en is [naam 1] eigenaar geworden. Dit betekent dat ook [eisers] eigenaar van de strook grond zijn geworden.

verklaring voor recht dat [eisers] eigenaar zijn van de strook grond

5.23.

Onder V vorderen [eisers] primair een verklaring voor recht dat zij eigenaar zijn van de strook grond. Gelet op het voorgaande is deze vordering toewijsbaar. In het dictum zal de rechtbank de strook grond omschrijven zoals vermeld in 3.7 van dit vonnis. Omdat de primaire vordering toewijsbaar is, behoeft het subsidiaire deel van deze vordering geen behandeling.

Instal moet de strook grond ontruimen en egaliseren

5.24.

Onder I vorderen [eisers] dat Instal wordt veroordeeld om de strook grond te ontruimen. Omdat hiervoor is geoordeeld dat [eisers] eigenaar zijn van de strook, maakt Instal inbreuk op dat eigendomsrecht door op de strook zaken te hebben, zoals bestrating. Vast staat dat die zaken zich op de strook bevinden. De vordering is daarom toewijsbaar.

5.25.

Onder deel ii van deze vordering vorderen [eisers] ook dat Instal wordt verplicht om de grond te egaliseren tot het niveau van hun tuin. Ook deze vordering is toewijsbaar. Voorheen maakte de strook grond deel uit van de tuin van [eisers] Instal heeft dit geheel doorbroken door de strook zelf in gebruik te nemen. Daartoe was zij niet gerechtigd. Zij behoort de strook daarom in beginsel terug te brengen in de staat waarin deze zich voor zijn onrechtmatige handelen bevond. Daarvoor is redelijkerwijs vereist dat de strook wordt geëgaliseerd tot het niveau van hun tuin. Deze vordering is daarom toewijsbaar.

5.26.

Aan deze veroordelingen zal de rechtbank, zoals gevorderd, een dwangsom verbinden. Deze is nodig omdat de rechtbank er gelet op het handelen en de uitlatingen van Instal tot nu toe niet op kan vertrouwen dat zij zonder prikkel tot nakoming aan de veroordelingen zal voldoen. De subsidiair gevorderde machtiging van [eisers] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen is gelet hierop niet nodig.

Instal moet meewerken aan oprichten scheidsmuur

5.27.

[eisers] vorderen dat Instal wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan het oprichten van een nieuwe schutting op de (nieuwe) erfgrens. [eisers] hebben de maximale kosten van deze nieuwe schutting aan de hand van een offerte bepaald op € 6.000,00. Instal heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De vordering is gelet op het bepaalde in artikel 5:49 BW Pro toewijsbaar. De door [eisers] genoemde maximale kosten acht de rechtbank redelijk. Instal dient de helft van de uiteindelijke kosten voor haar rekening te nemen.

5.28.

[eisers] vorderen dat zij in dit kader worden gemachtigd om een en ander zelf te laten uitvoeren. Ook hiertegen heeft Instal geen verweer gevoerd. De rechtbank acht het, gelet op de problematische verhouding tussen partijen, redelijk dat [eisers] niet afhankelijk zijn van de medewerking van Instal. De vordering is daarom toewijsbaar. Niet toewijsbaar is de vordering die ertoe strekt dat Instal een voorschot van € 3.000,00 moet betalen. [eisers] hebben niet toegelicht waarom dit voorschot nodig is. Wel moet Instal, als gezegd, de helft van de daadwerkelijke oprichtingskosten aan [eisers] vergoeden. De daadwerkelijke oprichtingskosten moeten blijken uit een daartoe strekkende factuur. De vordering zal in zoverre worden toegewezen.

Instal moet schadevergoeding betalen

5.29.

[eisers] vorderen schadevergoeding. Zij stellen dat Instal bij het verwijderen van de voormalige schutting en het vervolgens bestraten van de strook grond eigendommen van [eisers] heeft beschadigd. Het gaat hier om het verwijderen van een volgroeide kamperfoelie en het beschadigen van een dakgoot van een overkapping in de tuin van [eisers] Beide punten hebben [eisers] onderbouwd met foto’s. De kosten van herstel van de dakgoot (€ 635,75) hebben [eisers] onderbouwd met een offerte. De kosten voor het terugplaatsen van een volgroeide kamperfoelie hebben [eisers] naar redelijkheid geschat op € 150,00. Verder betogen [eisers] dat hun terras, voor zover dat voorheen lag op de strook grond, weer moet worden aangeheeld. De kosten hiervan schatten [eisers] op € 350,00.

5.30.

De vordering is toewijsbaar. Instal heeft onrechtmatig gehandeld door de genoemde zaken van [eisers] te verwijderen dan wel te beschadigen. Zij moet de daardoor veroorzaakte schade vergoeden. Die schade is deels concreet onderbouwd, deels geschat en die schatting acht de rechtbank alleszins redelijk. Niet van belang is of wellicht, zoals Instal betoogt, [eisers] zelf of andere buren de door Instal verwijderde tegels hebben beschadigd. Aan de kosten gemoeid met het opnieuw betegelen van het terras van [eisers] doet dat namelijk niet wezenlijk af. De wettelijke rente is zoals gevorderd toewijsbaar vanaf de datum van dit vonnis. Instal is immers al geruime tijd in verzuim.

Instal moet de proceskosten van [eisers] vergoeden

5.31.

Instal wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eisers] vergoeden. Deze worden begroot als volgt:

griffierecht € 341,00
dagvaardingskosten € 144,47
salaris advocaat € 1.632,50
nakosten

totaal € 2.413,97

in reconventie

[eisers] zijn niet verplicht de kosten van het kadaster te vergoeden

5.32.

Instal vordert dat [eisers] worden veroordeeld tot vergoeding van de kosten die gemoeid waren met de grensreconstructie die het kadaster heeft uitgevoerd. Volgens Instal zijn dit kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder Pro b BW (kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid). Deze vordering is alleen al niet toewijsbaar, omdat [eisers] niet aansprakelijk of schadeplichtig zijn voor wat betreft de kwestie van de grondeigendom. In het midden kan blijven of de kosten van een door het kadaster uitgevoerde grensreconstructie als kosten ter vaststelling van schade of aansprakelijkheid zouden kunnen worden beschouwd.

[eisers] hoeven de strook grond niet te ontruimen

5.33.

Instal vordert veroordeling van [eisers] tot ontruiming van de strook grond. Deze vordering is niet toewijsbaar, omdat [eisers] eigenaar zijn van die grond.

geen verbod om perceel van Instal te betreden en opnames te maken

5.34.

Instal vordert dat het [eisers] wordt verboden om het perceel van Instal zonder toestemming te betreden en om opnames te maken van daar aanwezige personen, zoals huurders van Instal. Instal stelt hiertoe dat enkele van haar huurders last hebben ervaren van [eisers] , die verhaal kwamen halen over het gebruik van het terrein van Instal en over te harde muziek. Daarbij hebben [eisers] ook video-opnamen gemaakt. Instal betoogt dat [eisers] hiermee onrechtmatig handelen.

5.35.

De vordering is niet toewijsbaar. Allereerst is van belang dat uit de door Instal overgelegde verklaringen volgt dat de als hinderlijk ervaren bemoeienis door [eisers] met de bezigheden van de huurders klaarblijkelijk geheel of zeer aanzienlijk is afgenomen sinds Instal een ondoorzichtig scherm heeft geplaatst tussen de beide percelen. Daardoor kunnen [eisers] niet zo gemakkelijk meer op het perceel van Instal komen. Aangenomen mag worden dat dit nog sterker zal gelden zodra de nieuwe scheidsmuur op de (hierboven vastgestelde) erfgrens is geplaatst. Met die scheidsmuur zal het maken van beeldopnamen vanaf het perceel van [eisers] ook niet langer gemakkelijk te realiseren zijn. In zoverre heeft Instal onvoldoende belang bij het gevorderde verbod. In het midden kan blijven of [eisers] eerder onrechtmatig hebben gehandeld door de huurders aan te spreken op overlast en door in dat kader opnamen te maken. Of dat zo is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Een onderzoek daarvan kan gelet op het voorgaande achterwege blijven.

geen onrechtmatig handelen [eisers] door verkrijging eigendom

5.36.

Instal stelt zich op het standpunt dat [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld door de grond onder de aanbouw en de strook grond ten koste van Instal in bezit te nemen waardoor Instal de eigendom van die grond is verloren. Zij vordert schadevergoeding in natura (in de vorm van teruglevering van de grond) dan wel in geld (in de vorm van een prijs per vierkante meter).

5.37.

De vordering is niet toewijsbaar. Iemand die een zaak in bezit neemt en houdt, terwijl hij weet dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die ander onrechtmatig. Dit onrechtmatig handelen kan een aanspraak op schadevergoeding geven, waarbij het voor de hand ligt dat de voormalige eigenaar op grond van artikel 6:103 BW Pro schadevergoeding in natura vordert, bestaande uit overdracht van de betreffende grond door de nieuwe eigenaar.^[7]In dit geval is van onrechtmatig handelen door [eisers] niet gebleken. Uit de in deze procedure gebleken feiten kan niet worden afgeleid dat zij wisten of behoorden te weten dat de aanbouw en de (ten tijde van hun verkrijging aanwezige) schutting zich voorbij de kadastrale erfgrens bevonden. Zij wisten dus ook niet dat hun rechtsvoorganger ten koste van de rechtsvoorganger van Instal een stuk grond in bezit had genomen die hij inmiddels door verjaring in eigendom had verkregen. Op het ontbreken van onrechtmatig handelen van [eisers] stuit de vordering af.

Instal moet de proceskosten van [eisers] vergoeden

5.38.

Omdat Instal ook in reconventie in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten van [eisers] . Deze worden begroot op € 653,00 aan advocaatsalaris. De nakosten zijn al betrokken in de proceskostenbegroting in conventie.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

verklaart voor recht dat [eisers] eigenaar zijn van de grond onder de aanbouw zoals weergegeven in het vak tussen de punten (4), (5), (17) en (18) in de tekening van het kadaster die is opgenomen onder 3.7 van dit vonnis, welke grond zich bevindt op het perceel dat kadastraal bekend is als Ouddorp E 6071;

6.2.

verklaart voor recht dat [eisers] eigenaar zijn van de strook grond zoals weergegeven in het vak tussen de punten (5), (18) en (20) en het boven punt (20) gelegen punt op de erfgrens met [perceel 3] dat ligt in het verlengde van de achtergevel van de aanbouw tussen de punten (4) en (5), een en ander blijkend uit de tekening van het kadaster die is opgenomen onder 3.7 van dit vonnis, welke grond zich bevindt op het perceel dat kadastraal bekend is als Ouddorp E 6071;

6.3.

veroordeelt Instal binnen twee weken na betekening van dit vonnis de in 6.2 bedoelde strook grond te ontruimen door van die strook grond alle door of namens haar aangebrachte zaken, zoals klinkers, (beton)banden, (straat)kolken en afvoerbuizen, te verwijderen en verwijderd te houden, en de strook grond te egaliseren tot het niveau van de tuin van [eisers] , een en ander op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 20.000,00 voor het geval zij niet aan deze veroordeling voldoet;

6.4.

veroordeelt Instal tot het verlenen van medewerking aan het oprichten van een scheidsmuur op de lijn in het verlengde van de achtergevel van de aanbouw tot aan de erfgrens met [perceel 3] , zoals bedoeld in 6.2 van dit vonnis, en machtigt [eisers] om deze scheidsmuur zelf te doen oprichten tegen maximale kosten van € 6.000,00;

6.5.

veroordeelt Instal tot betaling aan [eisers] van de helft van de daadwerkelijke kosten van oprichting van de scheidsmuur zoals die blijken uit een daartoe strekkende factuur, tot een maximum van € 3.000,00;

6.6.

veroordeelt Instal tot betaling aan [eisers] van € 1.135,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de datum van dit vonnis;

6.7.

veroordeelt Instal in de proceskosten van [eisers] , begroot op € 2.413,97, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;

6.8.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

6.10.

wijst de vorderingen af;

6.11.

veroordeelt Instal in de proceskosten van [eisers] , begroot op € 653,00;

6.12.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.

1980/1694

Eigendomsvaststelling en ontruiming strook grond bij burengeschil over aanbouw en erfafscheiding