Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11834499 CV EXPL 25-17289
datum uitspraak: 17 juli 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden,
die zelf procederen.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en (in enkelvoud) ‘[gedaagde partij]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 5 augustus 2025, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord;
- de e-mail van de gemachtigde van Hef Wonen van 4 december 2025, met bijlage;
- het proces-verbaal van de zitting op 16 december 2025;
- de akte van Hef Wonen van 7 mei 2026, met bijlage.
1.2.
Op 16 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was voor Hef Wonen [naam] (gemachtigde) aanwezig. Gedaagden waren beiden aanwezig, vergezeld door hun dochter, die ook als tolk heeft opgetreden.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak (nog) over?
2.1.
[gedaagde partij] huurt een woning van Hef Wonen. Hef Wonen is deze procedure begonnen omdat [gedaagde partij] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Volgens Hef Wonen was die achterstand op de zitting van 16 december 2025 (berekend tot en met december 2025) € 10.413,25.
2.2.
Partijen hebben op de zitting van 16 december 2025 afspraken gemaakt. Die zijn vastgelegd in het proces-verbaal van die zitting. Vervolgens is afgesproken dat partijen op de rolzitting van 7 mei 2026 moesten laten weten wat de stand van zaken was. Het ging dan niet alleen om de afspraken die partijen hadden gemaakt over het aflossen van de achterstand door [gedaagde partij], maar ook over het volgende.
2.3.
De kantonrechter heeft in eerdere zaken die Hef Wonen als verhuurder is gestart geoordeeld over een huurverhogingsbeding dat in huurovereenkomsten van Hef Wonen is opgenomen. Het gaat om de bepaling:
“De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd (…)”. Deze bepaling in de huurovereenkomst is opgenomen naast de bepaling in artikel 6.1 van de algemene huurvoorwaarden, waarin staat:
“De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen / voorschriften en de bepalingen in de huurovereenkomst.”
Ook in de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde partij] is deze bepaling opgenomen en is hetzelfde artikel 6.1 van de algemene voorwaarden van toepassing. In een eerdere zaak heeft de kantonrechter op 14 mei 2024 geoordeeld dat het huurverhogingsbeding oneerlijk is en dit daarom vernietigd. Hef Wonen is in hoger beroep gegaan tegen dat vonnis en het Hof Den Haag heeft vervolgens geoordeeld dat het huurverhogingsbeding
nietoneerlijk is (ECLI:NL:GHDHA:2026:872).
nietoneerlijk is (ECLI:NL:GHDHA:2026:872).
2.4.
De kantonrechter moet in deze procedure nog beoordelen of zij het huurverhogingsbeding, gelet op wat het Hof daarover heeft gezegd, oneerlijk vindt of niet.
De kantonrechter vindt het huurverhogingsbeding oneerlijk
2.5.
De kantonrechter vindt, anders dan het Hof Den Haag, het huurverhogingsbeding in deze zaak wel oneerlijk. Hieronder licht de kantonrechter toe waarom zij dat vindt en waarom zij dus afwijkt van de uitspraak van het Hof Den Haag.
2.6.
Vooropgesteld wordt dat de oneerlijkheid van een bepaling wordt beoordeeld naar de stand van zaken en positie van partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Weliswaar kan bij die beoordeling rekening gehouden worden met de uitvoering van de overeenkomst, maar zij kan in geen geval afhangen van gebeurtenissen die zich, buiten de wil van contractspartijen om, voordoen na de sluiting van de overeenkomst [1] .
2.7.
Het Hof heeft overwogen dat de verhuurder een goede reden heeft om de huurprijs jaarlijks te kunnen herzien. Het nationale recht voorziet in die mogelijkheid, ook bij vrije sectorwoningen. In artikel 7:248 lid 1 BW Pro is immers bepaald dat in de huurovereenkomst een huurverhogingsbeding mag worden opgenomen. Het Hof betrekt vervolgens ook artikel 7:248 lid 2 en Pro 3 BW in de beoordeling. Hierin is bepaald dat de hoogte van de verhoging op grond van een huurverhogingsbeding wordt begrensd door een maximaal percentage dat van overheidswege wordt bepaald. Die begrenzing geldt voor vrije sectorwoningen (waarvan zowel in deze procedure sprake is als in de procedure bij het Hof) echter pas sinds 1 mei 2021. [2] De huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde partij] is daarvóór, op 8 februari 2019, ondertekend. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst – het beoordelingsmoment voor de vraag of sprake is van een oneerlijk beding – was dus
geensprake van een wettelijke begrenzing van de huurverhoging. De kantonrechter oordeelt dat de enkele wettelijke beperking van de huurverhoging tot één maal per jaar op zichzelf niet maakt dat het wijzigingsbeding niet oneerlijk is.
geensprake van een wettelijke begrenzing van de huurverhoging. De kantonrechter oordeelt dat de enkele wettelijke beperking van de huurverhoging tot één maal per jaar op zichzelf niet maakt dat het wijzigingsbeding niet oneerlijk is.
2.8.
Het Hof heeft daarnaast bijzonder gewicht toegekend aan de identiteit van Hef Wonen als verhuurder. De kantonrechter oordeelt dat als het gaat om de vrijheid om de huurprijs te verhogen, de verhouding tussen Hef Wonen (als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet Pro) en haar huurders ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet anders moet worden beoordeeld dan de verhouding tussen andere (particuliere) verhuurders of beleggers en hun huurders. Voor de kantonrechter is van doorslaggevend belang dat de huurder, ongeacht van wie hij huurt, niet van te voren kan inschatten met welke bedragen de huurprijs in de toekomst zal worden verhoogd, als het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst geen maximumpercentage of maximumbedrag noemt waarmee de huur kan worden verhoogd en ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst ook geen wettelijk maximumpercentage gold. Dat geldt te meer nu het gaat om een vrije sectorwoning. Het verhuren daarvan behoort niet tot de kerntaken van de toegelaten instelling; die heeft juist als kerntaak het sluiten van huurovereenkomsten in de sociale sector (artikel 46 Woningwet Pro).
2.9.
Als het gaat om de bijzondere positie van Hef Wonen als corporatie heeft het Hof tot slot overwogen dat de verhogingen in overleg en samenspraak met de huurdersraad worden vastgesteld en dat daaruit volgt dat daarbij met de wederzijdse belangen van verhuurder en huurder rekening wordt gehouden. Uit artikel 3 lid 2 onder Pro e Wohv volgt dat Hef Wonen haar huurdersorganisatie moet informeren over het beleid inzake huurprijzen. Naar het oordeel van de kantonrechter valt de hoogte van de jaarlijkse (procentuele) verhoging niet onder het begrip ‘beleid’, zodat dit artikel geen waarborg biedt voor de huurders van Hef Wonen. Als de jaarlijkse verhoging wel onder het recht op informatie zou vallen, dan zou de Wohv de huurders nog steeds onvoldoende waarborgen geven. Hef Wonen zou in dat geval wel gehouden zijn tot overleg over een wijziging van het beleid, maar zou een advies van de huurdersraad naast zich neer kunnen leggen (artikel 5 Wohv Pro).
Conclusie
2.10.
Uit het voorgaande brengt mee dat [gedaagde partij]
ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomstop basis van de toen geldende wet- en regelgeving niet kon inschatten wat de financiële gevolgen van dit beding konden zijn. Dit klemt temeer omdat Hef Wonen op grond van deze bepaling de huur
onbeperkt(namelijk “
met een door verhuurder nader te bepalen percentage”)kan verhogen. Dat leidt tot het oordeel dat het beding oneerlijk is. De identiteit van Hef Wonen als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet Pro en de omstandigheid dat over huurverhogingen is overlegd met de huurdersraad doen hieraan niet af.
ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomstop basis van de toen geldende wet- en regelgeving niet kon inschatten wat de financiële gevolgen van dit beding konden zijn. Dit klemt temeer omdat Hef Wonen op grond van deze bepaling de huur
onbeperkt(namelijk “
met een door verhuurder nader te bepalen percentage”)kan verhogen. Dat leidt tot het oordeel dat het beding oneerlijk is. De identiteit van Hef Wonen als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet Pro en de omstandigheid dat over huurverhogingen is overlegd met de huurdersraad doen hieraan niet af.
2.11.
Omdat de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk vindt, vernietigt zij dit beding. Dit betekent dat de doorgevoerde huurverhogingen vanaf aanvang van de huurovereenkomst komen te vervallen en de aanvangshuurprijs is blijven gelden.
De verschuldigde huurachterstand
2.12.
Hef Wonen heeft op de zitting van 16 december 2025 onbetwist gesteld dat, als het huurprijswijzigingsbeding zou worden vernietigd, de huurachterstand op dat moment € 2.977,57 bedraagt. De kantonrechter gaat van de juistheid van dat bedrag uit. Dit betekent dat [gedaagde partij] op basis van het proces-verbaal van 16 december 2026 € 2.977,57 moest aflossen, door middel van betalingen van € 400,- bovenop de maandelijkse huurprijs. In haar akte van 7 mei 2026 heeft Hef Wonen vermeld dat [gedaagde partij] tot en met mei 2026 € 1.600,- heeft afgelost op de achterstand. Dat betekent dat daarna nog € 1.377,57 moe(s)t worden afgelost.
Geen belang bij het opnemen van afspraken in proces-verbaal in vonnis
2.13.
Hef Wonen heeft gevraagd om een deel van het proces-verbaal van 16 december 2025 op te nemen in een vonnis, omdat dit proces-verbaal niet in executoriale vorm is afgegeven. De kantonrechter heeft de griffie opdracht gegeven om het proces-verbaal van 16 december 2025 alsnog in executoriale vorm af te geven. Dat brengt mee dat bij opname van de in dat proces-verbaal opgenomen afspraken in dit vonnis geen belang bestaat.
2.14.
Partijen hebben (onder 4) in het proces-verbaal al een afspraak over de rente vastgelegd. Hierover hoeft dus ook niet meer beslist te worden. Datzelfde geldt voor de gevorderde ontbinding en ontruiming; in dit vonnis wordt immers geen huurachterstand vastgesteld die hoger is dan waar partijen afspraken over hebben gemaakt.
[gedaagde partij] hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen
2.15.
De bepaling in de huurovereenkomst over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument-huurder af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar-verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.
[gedaagde partij] moet de proceskosten betalen
2.16.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde partij], omdat hij als partij wordt beschouwd die voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). Hij had op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding immers een huurachterstand, zodat Hef Wonen terecht deze procedure is begonnen. De kantonrechter houdt bij de hoogte van de kosten (griffierecht en salaris gemachtigde) wel rekening met het lagere bedrag dat is toegewezen. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde partij] aan Hef Wonen moet betalen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht (het bedrag dat past bij de door [gedaagde partij] bij dagvaarding verschuldigde huurachterstand), € 506,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 253,-) en € 126,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.292,93. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.17.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde partij] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.292,93;
3.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.3.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
51909