Uitspraak
Rechtbank 's-Gravenhage
sector bestuursrecht
eerste afdeling, meervoudige kamer
Reg. nrs. AWB 03/790 en 03/917 WVG
UITSPRAAK
als bedoeld in artikel 8:77
van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Uitspraak in het geding tussen
mr. B.J. Tideman, curator in het faillissement van Project Rijksstraatweg B.V., eiser,
en
de raad van de gemeente Wassenaar, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 8 juli 2002 heeft verweerder op grond van artikel 8 van Pro de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de artikelen 10-24, 26 en 27 van die wet van toepassing verklaard op de tot de boedel van Project Rijksstraatweg B.V. behorende grondplan-nummers 73 en 74, plaatselijk bekend Rijksstraatweg 771, nabij 773, 773a, 773b, 773c en 773d te Wassenaar (hierna: gebied I, reg.nr. 03/917).
Bij besluit van eveneens 8 juli 2002 heeft verweerder op grond van de artikelen 2 en 2a van die wet de artikelen 10-24, 26 en 27 van die wet van toepassing verklaard op de geheel of gedeeltelijk tot de boedel behorende grondplannummers 1 tot en met 72, plaatselijk bekend Rijksstraatweg 699 tot en met 773b, Het Kerkehout 2 en 4, Wittelaan 2 tot en met 17 en van Bommellaan ongenummerd, te Wassenaar (hierna: gebieden II en III, reg.nr. 03/790).
Bij brieven van 18 februari 2003 respectievelijk 19 februari 2003, ingekomen bij de rechtbank op 20 februari 2003, heeft eiser beroep ingesteld tegen het uitblijven van een beslissing op het door hem tegen deze besluiten gemaakte bezwaar.
Op het verzoek van de rechtbank om aan te geven of het juist is dat de termijn waarbinnen de beslissingen op bezwaar dienen te worden genomen is overschreden, heeft verweerder schriftelijk gereageerd.
Bij besluit van 22 april 2003, verzonden op 1 mei 2003, heeft verweerder het tegen genoemde besluiten gemaakte bezwaar, conform het advies van de Commissie voor de behandeling van bezwaar- en beroepschriften (de commissie), ongegrond verklaard.
Eiser heeft naar aanleiding van dit besluit aanvullende beroepschriften ingediend.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. De gronden zijn daarna aangevuld.
De beroepen zijn op 25 november 2003 ter zitting behandeld.
Eiser is verschenen, bijgestaan door mr. A.M.C. Marius-van Eeghen, advocaat te Den Haag. Verweerder was vertegenwoordigd door mr. D.H. de Witte en mr. S.N.D. Sneijder, beiden advocaat te Amsterdam en mr. M.J. Waleboer, ambtenaar van de gemeente.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat.
Verweerder heeft bij brief van 3 december 2003 inlichtingen aan de rechtbank toegezonden. Eiser heeft hierop gereageerd.
De beroepen zijn op 18 maart 2004 opnieuw ter zitting behandeld. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. A.M.C. Marius-van Eeghen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. D.H. de Witte en mr. M.J. Waleboer.
Motivering
Aangezien verweerder op 22 april 2003 heeft beslist op de bezwaarschriften van eiser, heeft eiser geen belang meer bij een beoordeling van de beroepen tegen het niet tijdig nemen van een besluit op zijn bezwaarschriften.
In zoverre zullen de beroepen niet-ontvankelijk worden verklaard.
Ten aanzien van verweerders besluit van 22 april 2003 wordt het volgende overwogen.
Verweerder heeft het standpunt ingenomen dat geen belang meer bestaat bij beoordeling van het voorkeursrecht betreffende de grondplannummers 37 tot en met 72 (gebied III), omdat die zijn verkocht en het college van burgemeester en wethouders aan eiser heeft meegedeeld dat geen gebruik wordt gemaakt van het recht van koop. Hoewel het beroep ook betrekking heeft op het voorkeursrecht dat op de tot gebied III behorende percelen was gevestigd, acht de rechtbank verweerders standpunt ter zake juist, nu ook in beroep niet is gebleken van belang bij een oordeel over de rechtmatigheid van dit gedeelte. In zoverre is het beroep niet-ontvankelijk.
De rechtbank zal de bij het bestreden besluit gehandhaafde voorkeursrechten op de percelen, behorende tot de gebieden I en II beoordelen.
Eiser heeft als formeel bezwaar aangevoerd dat verweerder de hypotheekhouders niet heeft vermeld in het besluit en de daarbij behorende kaart. In eisers visie is ook de hypotheekhouder een rechthebbende op een beperkt recht en had deze volgens het voorschrift van artikel 2, derde lid, van de Wvg vermeld moeten worden en had de in artikel 4, tweede lid, genoemde kennisgeving ook naar de hypotheekhouder gezonden moeten worden.
De rechtbank volgt eisers uitleg niet. In artikel 1, aanhef en onder a. van de Wvg wordt vervreemding gedefinieerd als: "de overdracht in eigendom of de toedeling van een onroerende zaak alsmede de overdracht of toedeling dan wel vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik, waaraan een onroerende zaak is onderworpen." Onder b. wordt, voor zover van belang, als verkoper gedefinieerd: "de eigenaar van een onroerende zaak of de rechthebbende op een beperkt recht als onder a. bedoeld, die tot vervreemding wenst over te gaan...". Uit deze bepalingen volgt dat onder rechthebbende op een beperkt recht in de artikelen 2 en 4 van de WVG moet worden verstaan de rechthebbende op een van de in artikel 1, aanhef en onder a. genoemde beperkte zakelijke rechten. De rechthebbende op een (beperkt) zekerheidsrecht, zoals de hypotheekhouder, valt hier derhalve buiten.
Ten aanzien van gebied I (reg.nr. 03/719)
Ingevolge artikel 8, eerste lid, van de Wvg kan de gemeenteraad gronden aanwijzen waarop van toepassing zijn de artikelen 10-24, 26 en 27, voor zover die gronden nog niet zijn opgenomen in een ter inzage gelegd ontwerp van een structuurplan als bedoeld in artikel 2, eerste lid, of van een bestemmingsplan, waarbij aan de betrokken gronden een gewijzigde bestemming wordt toegedacht onderscheidenlijk gegeven.
In artikel 8, tweede lid, is bepaald dat voor een aanwijzing als bedoeld in het eerste lid alleen gronden in aanmerking komen waaraan bij dat raadsbesluit een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming.
In het vierde lid is bepaald dat het in het eerste lid bedoelde besluit geldt voor een termijn van ten hoogste twee jaren, te rekenen van zijn dagtekening.
Verweerder acht de ontwikkeling van het gehele in geding zijnde gebied van groot belang, mede gelet op het feit dat het desbetreffende gebied aan een belangrijke doorgaande weg, de Rijksstraatweg, ligt en derhalve het visitekaartje van de gemeente moet zijn. De aanleg van een parallelweg langs de Rijksstraatweg is daar een belangrijk onderdeel van. Door het faillissement van Project Rijksstraatweg B.V. (hierna: Project Rijksstraatweg) is onzekerheid ontstaan over de vraag of de integrale ontwikkeling van het gebied nog verzekerd is en het kwaliteitsniveau zal hebben dat de gemeente voor ogen staat. Om haar positie te versterken heeft de gemeente de vestiging van het voorkeursrecht noodzakelijk geacht.
In het primaire besluit heeft verweerder vermeld dat de grondplannummers 73 en 74 in gebruik zijn als wasserij, magazijn, showroom, kantoor, erf, verkoopruimte, huis enz.. Voorts is vermeld dat de toegedachte bestemming van dit gebied verkeersdoeleinden is.
Verweerder heeft ter toelichting op het voorkeursrecht dat op gebied I is gevestigd naar voren gebracht dat het gaat om een verplaatsing van het bestaande benzinestation en de aanleg van de parallelweg in een lus achter het benzinestation. Deze ontwikkeling, die volgt uit de ontwikkelingsvisie van Project Rijksstraatweg, betekent een afwijking van het geldende bestemmingplan.
De rechtbank is van oordeel dat voor gebied I is voldaan aan de toepassings-voorwaarden van artikel 8 van Pro de Wvg. Het gaat om gronden waaraan een andere bestemming dan de thans geldende wordt toegedacht, afwijkend van het huidige gebruik. Verweerder heeft de aan deze gronden toegedachte bestemming concreet vermeld. Weliswaar is door het faillissement van Project Rijksstraatweg de uitvoering van de destijds gemaakte integrale ontwikkelingsvisie onzeker geworden, doch dit betekent niet dat bij dit - beperkte - gebied de toegedachte bestemming op voorhand als irreëel kan worden beschouwd. Een afzonderlijke ontwikkeling van gebied I in de door verweerder voorgestane zin is naar het oordeel van de rechtbank denkbaar. Daarbij is van belang dat het voorkeursrecht voor dit gebied een tijdelijk karakter heeft - er dient binnen twee jaar een ontwerp-structuurplan of -bestemmingsplan ter inzage te worden gelegd - zodat aan de motivering minder zware eisen behoeven te worden gesteld dan aan een besluit tot vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 2 van Pro de Wvg. Hetgeen door eiser is aangevoerd onder meer ten aanzien van het ontbreken van een (expliciete) belangenafweging, de motivering en het vertrouwensbeginsel leidt de rechtbank niet tot het oordeel dat verweerder niet in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot aanwijzing op grond van artikel 8 van Pro de Wvg over te gaan.
Het beroep tegen de aanwijzing van gebied I is dan ook ongegrond.
Ten aanzien van gebied II (reg.nr. 03/790)
Ingevolge artikel 2, eerste lid van de Wvg kunnen bij besluit van de gemeenteraad gronden, begrepen in een structuurplan, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, of in een bestemmingsplan, worden aangewezen als gronden, waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van toepassing zijn.
In artikel 2, tweede lid, van de Wvg is bepaald dat voor een aanwijzing als bedoeld in het eerste lid alleen in aanmerking komen de gronden, waaraan bij het structuurplan, onderscheidenlijk het bestemmingsplan een niet-agrarische bestemming is toegedacht, onderscheidenlijk gegeven en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan.
Eiser heeft gesteld dat het merendeel van de percelen in gebied II feitelijk worden gebruikt conform de geldende bestemmingen, te weten als woningen en winkels, zodat artikel 2 van Pro de Wvg niet kan worden toegepast. Bovendien is voor die gronden volgens eiser geen voldoende concreet bestemmingsplan of structuurplan aanwezig.
Blijkens de gedingstukken en het verhandelde ter zitting betreft gebied II de grondplannummers 1 tot en met 35, zijnde de adressen Rijksstraatweg 699 tot en met 773B.
In het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Kerkehout", dat in 1997 onherroepelijk is geworden hebben de in gebied II gelegen percelen blijkens de plankaart de bestemming "Gemengde doeleinden" dan wel "Bedrijfsdoeleinden" gekregen.
In het advies van de commissie dat verweerder ter motivering van het bestreden besluit heeft overgenomen is het volgende gesteld:
"Vastgesteld kan worden dat voor het gebied II de gronden in dit gebied de bestemmingen "Gemengde doeleinden" en "Bedrijfsdoeleinden" hebben. Het feitelijk gebruik is grotendeels woondoeleinden, waarvan een groot gedeelte van de woningen zich in desolate toestand bevindt. Dit gebruik wijkt derhalve geheel of gedeeltelijk af van de bestemming. Gebleken is dat van gemeentewege wordt voorgestaan de bestemming gemengde doeleinden met wonen ter plekke toe te staan, waarbij een accent komt te liggen op wonen. Naar het oordeel van de commissie gaat het hier derhalve om een wijziging van de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" en een verbetering of intensivering van het gebruik ten opzichte van het huidige gebruik onder de bestemming "Gemengde doeleinden". Zoals hiervoor is overwogen is dit voldoende grond om het voorkeursrecht te vestigen."
De rechtbank overweegt dat, voor zover in dit gebied gelegen percelen worden gebruikt in afwijking van de bestemming, volgens artikel 2, tweede lid, van de Wvg aanwijzing mogelijk is. Blijkens de wetsgeschiedenis kan ook van afwijkend gebruik worden gesproken indien het plan voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande.
In het bestreden besluit wordt gesproken over een wijziging ten opzichte van de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" en een verbetering of intensivering van het gebruik ten opzichte van het huidige gebruik onder de bestemming "Gemengde doeleinden".
De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat, voorzover ten behoeve van de door verweerder gewenste ontwikkeling wijziging van het geldende bestemmingsplan, met name van de bestemming "Bedrijfsdoeleinden", nodig is, artikel 2 van Pro de WVG geen grondslag biedt voor het vestigen van een voorkeursrecht. Blijkens het tweede lid van die bepaling komen immers slechts voor aanwijzing in aanmerking de gronden waarvan het gebruik afwijkt van de bij het bestemmingsplan gegeven bestemming. Verweerders motivering kan dan ook in zoverre niet de handhaving van de vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 2 van Pro de Wvg dragen.
Voorts overweegt de rechtbank dat ten aanzien van de gronden met de bestemming "Gemengde doeleinden" niet is gebleken dat verbetering of intensivering van het gebruik door het geldende bestemmingsplan wordt voorzien. Blijkens de mededelingen van verweerder is het destijds door Project Rijksstraatweg voor het gehele gebied gemaakte ontwikkelingsplan verwerkt in het geldende bestemmingsplan. De planvoorschriften laten het huidige gebruik voor woondoeleinden toe. Wel kan het bestemmingsplan de basis zijn voor een ander gebruik, zoals in de ontwikkelingsvisie beschreven, doch dit andere - volgens verweerder betere en intensievere gebruik - volgt niet uit het bestemmingsplan zelf. De ontwikkelingsvisie is slechts een mogelijke uitwerking van het bestemmingsplan en heeft geen officiële planologische status.
Alle nader overgelegde stukken omtrent de destijds gesloten overeenkomsten tussen Project Rijksstraatweg en de gemeente, alsmede de ten behoeve van het project verleende bouwvergunningen, hebben betrekking op de inmiddels door het faillissement onzeker geworden situatie dat het door Project Rijksstraatweg opgestelde ontwikkelingsplan zou worden uitgevoerd. Het bestemmingsplan biedt daartoe wel de mogelijkheid, maar ook een andere uitwerking is mogelijk, zoals ook handhaving van het huidige gebruik voor woondoeleinden is toegestaan.
De conclusie uit het vorenstaande moet zijn dat door verweerder niet is aangetoond dat hier sprake is afwijkend gebruik, zodat ten aanzien van de gronden met de bestemming "Gemengde doeleinden" niet kan worden gezegd dat is voldaan aan de in artikel 2, tweede lid, van de Wvg gestelde voorwaarde.
Gelet op een en ander is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit voorzover daarbij de aanwijzing van gronden in gebied II is gehandhaafd, niet op een deugdelijke motivering berust.
Het beroep dient derhalve gegrond te worden verklaard en het bestreden besluit zal in zoverre wegens strijd met 7:12 van de Awb worden vernietigd.
Verweerder dient binnen acht weken na verzending van deze uitspraak opnieuw op bezwaar te beslissen.
Verweerder wordt in de door eiser gemaakte proceskosten veroordeeld, waarbij met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht het gewicht van de zaak is bepaald op 1 (gemiddeld) en voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (het indienen van een beroepschrift, het verschijnen ter zitting en het verschijnen ter nadere zitting) 2,5 punt wordt toegekend.
Beslissing
De Rechtbank 's-Gravenhage,
RECHT DOENDE:
verklaart de beroepen tegen het niet tijdig nemen van een besluit niet-ontvankelijk;
verklaart het beroep, reg.nr. 03/917, ten aanzien van gebied I ongegrond;
verklaart het beroep, reg.nr. 03/790, niet-ontvankelijk ten aanzien van gebied III en gegrond ten aanzien van gebied II;
vernietigt het bestreden besluit van 22 april 2003 voor zover daarbij het bezwaar ten aanzien van gebied II ongegrond is verklaard;
bepaalt dat verweerder binnen acht weken na verzending van deze uitspraak opnieuw beslist op het bezwaar, voor zover betrekking hebbend op gebied II;
bepaalt dat de gemeente Wassenaar aan eiser het door hem in de zaak 03/790 betaalde griffierecht, te weten € 218,-, vergoedt;
veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten ten bedrage van € 805,-, welk bedrag de gemeente Wassenaar aan eiser moet vergoeden.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Aldus gegeven door mrs. E.R. Eggeraat, E. Dijt, en W.E. Doolaard en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2004, in tegenwoordigheid van de griffier drs. A.C.P. Witsiers.