Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/8170 WOZ
Uitspraakdatum: 18 mei 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [te P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 5 oktober 2005 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 mei 2006.
Eiser is daar vertegenwoordigd door zijn echtgenote, [echtgenote], tot bijstand vergezeld door haar vader [vader echtgenote]. Namens verweerder is verschenen C.G. Kol.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vernietigt de beschikking en de aanslagen inzake de garage;
- handhaaft de beschikking en de aanslagen inzake de woning;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 108,60 en wijst de gemeent [te P] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan eiser dient te voldoen;
- gelast dat de gemeent [te P] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 5 te [Z] (hierna: de woning), alsmede de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] 5A te [Z] (hierna: de garage), per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 191.000 respectievelijk € 36.000 (hierna: de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen). Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning en de garage. De woning is een maisonnette met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 318 m³.
In geschil zijn de waarden van de woning en de garage op de waardepeildatum.
Eiser heeft - kort samengevat en zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder bij de waardevaststelling van de woning ten onrechte van een aparte berging is uitgegaan. Met betrekking tot het bepalen van de waarde van de garage acht eiser de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist toegepast, nu vergeleken is met vier garageboxen uit hetzelfde appartementencomplex. Eiser is voorts van mening dat de vastgestelde waarden van de woning en de garage niet in een juiste verhouding staan tot de waarden per de vorige waardepeildatum. Eiser heeft zich ten slotte op het standpunt gesteld dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet door verweerder is gehoord.
Verweerder heeft twee taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 2 februari 2006 respectievelijk 15 februari 2006 door C.G. Kol, gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [bedrijf A] te [R]. In deze taxatierapporten is de waarde van de woning bepaald op € 191.000 en de waarde van de garage op € 38.000. Naast gegevens van de woning en de garage bevatten deze taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
De rechtbank overweegt allereerst het navolgende.
Eiser is in zijn bezwaarschrift van 21 maart 2005 opgekomen tegen de in één geschrift verenigde beschikkingen met betrekking tot de woning en de garage. Bij besluit van 5 oktober 2005 heeft verweerder, hoewel hij in de aanhef van het besluit alleen de woning noemt, beslist op de bezwaren van eiser tegen beide beschikkingen. Bij besluit van 14 december 2005 heeft verweerder nogmaals beslist op het bezwaar tegen de beschikking waarbij de waarde van de garage is vastgesteld. De rechtbank vat dit laatste besluit op als een verduidelijking van het besluit van 5 oktober 2005.
De rechtbank begrijpt dat (de redactie van) het besluit van 5 oktober 2005 en de nadien - na het instellen van het onderhavige beroep - gevolgde toelichting van 14 december 2005 tot verwarring bij eiser hebben geleid, maar acht geen gronden aanwezig aan de gang van zaken consequenties met betrekking tot de beslissing op bezwaar, de beschikkingen en/of de aanslagen te verbinden.
Ter zitting heeft eiser opgemerkt dat hij de garage eerst heeft gekocht op 6 oktober 2004 en dat in de loop van 2005 een deur tussen de garage en de woning is aangebracht, waardoor de garage vanuit de hal van eisers woning is te bereiken. Eiser heeft de situatie aan de hand van een plattegrond verduidelijkt.
Ingevolge artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
De rechtbank is gelet op hetgeen omtrent de bouw en inrichting van de woning en de garage is komen vast te staan, van oordeel dat de woning en de garage naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Vast staat voorts dat de woning en de garage bij eiser in gebruik zijn.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de woning en de garage dienen te worden beschouwd als één onroerende zaak.
Gelet op het vorenstaande heeft verweerder een objectafbakeningsfout gemaakt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 september 2002, nr. 34 927, BNB 2002/375 zijn aanvankelijke leer over de gevolgen van objectafbakeningsfouten gewijzigd. Daarbij heeft de Hoge Raad geen afstand gedaan van zijn eerdere beslissing inzake ten onrechte niet in aanmerking genomen aanhorigheden (HR 21 januari 1981, rolno. 20 302, BNB 1981/100). Gelet op het laatstgenoemde arrest en in aanmerking genomen dat de garage als een aanhorigheid van de woning dient te worden beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat de objectafbakeningsfout in dit geval slechts tot vernietiging van de beschikking en de aanslagen van de garage behoeft te leiden.
Derhalve rest uitsluitend nog de vraag of de waarde van de woning, met inbegrip van de garage, op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het voormelde taxatieverslag van 2 februari 2006 en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 191.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
In hetgeen eiser met betrekking tot de berging heeft aangevoerd is geen grond gelegen voor een ander oordeel. Verweerder heeft gesteld en eiser heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat bij de herleiding van de marktgegevens inzake de vergelijkingsobjecten naar de aan de woning toegekende waarde op een consequente wijze rekening is gehouden met de aanwezigheid van een berging van 20 m3 bij zowel de woning als bij de vergelijkingsobjecten.
Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 1999. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die in een eerdere taxatieronde, uitgaande van een andere waardepeildatum, aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
Ook de beroepsgrond van eiser, dat hij in de bezwaarfase niet is gehoord, faalt. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb, gehoord op zijn verzoek. Gesteld noch gebleken is dat eiser op enig moment aan verweerder een dergelijk verzoek heeft gedaan.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
Het vorenstaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat het beroep gegrond is, voorzover betrekking hebbend op de waardevaststelling van de garage. Voor het overige is het beroep ongegrond.
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op € 8,60 als reiskosten in verband met het verschijnen ter zitting en op € 100 als verletkosten.
Deze uitspraak is gedaan op 18 mei 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van mr. M.A.H. Strik, griffier.