Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/7675 WOZ
Uitspraakdatum: 9 mei 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 26 september 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat - huisnummer] te [P.] (hierna: de woning), krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) is vastgesteld.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2006.
Eiser is daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. A.J. ten Hoedt en M.A.M. van den Oord.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) naar de toestand op 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 384.295. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande nieuwbouwwoning in aanbouw. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 472 m². Eiser en zijn partner, mevrouw [Z.], hebben op 14 januari 2004 een koop-/aanneemovereenkomst gesloten ten bedrage van € 509.000. De woning is in de maand juni 2005 in gebruik genomen.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Hierbij dient met name de vraag beantwoord te worden, of de opstal voor 45 percent (standpunt eiser) dan wel voor 65 percent gereed is (standpunt verweerder). Eiser bepleit primair een waarde van
€ 277.405, subsidiair een waarde van € 313.035.
2.4. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
Eiser verwijst naar de bij de woz-beschikking meegezonden 'gemeentelijke belastingwijzer 2005' (hierna: de brochure) waarin onder punt 2.2. het volgende is vermeld:
'De waarde van woningen in aanbouw wordt vanaf 1 januari 2005 gebaseerd op de prijs die er voor is betaald. Dit is de zogenaamde vrij op naam prijs. Deze prijs bestaat uit de kosten voor de grond en de kosten voor de opstallen. De kosten voor de grond worden voor 100 % in de waarde meegenomen. De kosten van de opstallen worden niet voor 100 % meegenomen, maar voor het percentage van de opstallen dat op 1 januari 2005 gereed is. Hierbij dienen de door de aannemer in rekening gebrachte bouwtermijnen als uitgangspunt'.
Met de door hem gemaakte berekening aan hand van de tot 1 januari 2005 in rekening gebrachte bouwtermijnen is de waarde van de woning naar de toestand op 1 januari 2005 € 277.405.
Voorts voert eiser aan dat de woning volgens opgave van de bouwmaatschappij slechts voor 45 percent gereed was. Subsidiair staat hij daarom een waarde van de woning voor van € 313.035, te weten kosten grond van € 152.700 en 45 percent van de bouwsom is € 160.335.
2.5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en heeft hiertoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 december 2005 door M.A.M. van den Oord, makelaar en taxateur te Den Haag. In dit taxatierapport is de waarde van de woning per waardepeildatum getaxeerd op € 384.295. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport een toelichting hoe de waarde van de woning naar de toestand op 1 januari 2005 is totstandgekomen.
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft de woning gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2005 op € 384.295, te weten € 152.700 voor de grond en 65 percent van de bouwkosten van € 356.300, derhalve € 231.595 voor de opstal. De rechtbank acht de gekozen waarderingsmethodiek juist. Verweerder heeft aan de hand van feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, tegenover de betwisting door eiser, mede gelet op het overgelegde taxatierapport, dat de waarde van de woning naar de toestand op 1 januari 2005 € 384.295 bedraagt. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Verweerder is terecht uitgegaan van de feitelijke situatie op 1 januari 2005 en de daaraan toe te kennen waarde van de woning. De beroepsgrond van eiser, luidende dat verweerder ten onrechte niet is uitgegaan van de hem tot 1 januari 2005 in rekening gebrachte bouwtermijnen, faalt.
Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de opstal (na correctie) voor 65 percent gereed is aan de hand van de foto en de standaard bouwtermijn-modellen.
2.7. Voor zover eiser door de verwijzing naar de 'gemeentelijke belastingwijzer 2005' een beroep op het vertrouwensbeginsel doet, overweegt de rechtbank als volgt.
Krachtens constante jurisprudentie (vergelijk Hoge Raad van 9 maart 1988, nr. 24 199, BNB 1988/148) dient bij de beantwoording van de vraag of eiser met succes een beroep kan doen op informatie neergelegd in een brochure als de onderhavige te worden vooropgesteld dat niet voor elke uitlating van de belastingadministratie, waardoor bij een belastingplichtige vertrouwen is gewekt ten aanzien van een door de belastingadministratie te volgen wetstoepassing, een juiste toepassing van de wet moet wijken.
2.8. Voor het antwoord op de vraag of zulks het geval is, dient het beginsel dat de wet moet worden toegepast te worden afgewogen tegen het algemene beginsel van behoorlijk bestuur dat de administratie verwachtingen honoreert welke zij bij een belastingplichtige ten aanzien van een door haar te volgen gedragslijn heeft gewekt en waarop die belastingplichtige zich in redelijkheid tegenover haar mag beroepen. Wanneer het gaat om uitlatingen die niet als een toezegging of goedkeuring zijn op te vatten doch waarin slechts algemene voorlichting wordt gegeven, zoals te dezen, dient aan het beginsel dat de wet moet worden toegepast meer gewicht te worden toegekend dan aan voormeld algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Voor afwijking van deze regel is slechts sprake ingeval de belastingplichtige de onjuistheid niet had behoeven te beseffen en tevens wordt geconfronteerd met het feit dat hij schade lijdt doordat hij, afgaande op de onjuiste voorlichting, enige handeling heeft verricht of nagelaten.
2.9. In het onderhavige geval is niet gesteld of gebleken dat eiser als gevolg van de onjuistheid in de brochure een handeling als bedoeld in punt 2.8 heeft verricht of nagelaten, zodat het beroep op het vertrouwensbeginsel van eiser dan ook niet kan slagen.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Nu de rechtbank ook overigens niet is gebleken van omstandigheden waaruit blijkt dat de waarde niet juist zou zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond.
2.11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 9 mei 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.A. Dirks, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Duijvendijk, griffier.