Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 264598 / HA ZA 06-1456
Vonnis van 11 juli 2007
in de zaak van
1. [eiser in conventie sub 1.],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser in conventie sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser in conventie sub 3],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. F.N. Grooss,
tegen
1. de vereniging
DE VERENIGING VAN EIGENAARS PARK OUD WASSENAAR,
gevestigd te 's-Gavenhage,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
2. de stichting
MONUMENTENSTICHTING KASTEEL OUD-WASSENAAR,
gevestigd te Wassenaar,
gedaagde in conventie,
procureur mr. A.J.T. de Bree,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. EXPLOITATIE KASTEEL OUD-WASSENAAR,
gevestigd te Wassenaar,
gedaagde in conventie,
procureur mr. A.J.T. de Bree.
Eisers zullen hierna ook gezamenlijk [eiser c.s.]. genoemd worden. Gedaagde sub 1 zal de VVE worden genoemd. Gedaagden sub 2 en 3 zullen ook met het kasteel worden aangeduid.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 juli 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 1 december 2006
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de akte van [eiser c.s.]. d.d. 28 februari 2007
- de akte van VVE d.d. 14 maart 2007
- de akte van het Kasteel d.d. 14 maart 2007
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden te Wassenaar op 21 maart 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In deze zaak staat centraal de 'Villa Oud Wassenaar' gebouwd in 1876, in de 20ste eeuw "omgedoopt" tot 'Kasteel Oud Wassenaar'. Eigenaar van deze villa met omliggende gronden was C.J. van der Oudermeulen, stalmeester in buitengewone dienst van Koning Willem III.
2.2. Deze villa is gebouwd op de buitenplaats 'Oud Wassenaar'. Met de bouw van de villa is door de Duitse tuinarchitect C.E.A. Petzold een park in landschapsstijl met waterpartij aangelegd. De buitenplaats is door ruilverkaveling in het begin van de 20ste eeuw, na het overlijden van Van der Oudermeulen in 1904, ontmanteld.
2.3. De rechtsopvolgers van Van der Oudermeulen hebben besloten de onverkoopbare villa als hotel te exploiteren. Deze exploitatie heeft van 1910 tot 1968 plaatsgevonden.
2.4. Tot 1907 lag 'Villa Oud Wassenaar' op buitenplaats 'Oud Wassenaar', een perceel dat zich uitstrekte tot waar thans - ten zuiden van de villa - de Van der Oudermeulenlaan ligt. Dit perceel had meerdere ingangen vanaf de van oudsher bestaande lanenstructuur bestaande uit de (thans zo geheten) Van der Oudermeulenlaan, de Oud-Wassenaarseweg en de Groen van Prinstererlaan. Aan de Van der Oudermeulenlaan bij een ingang van de buitenplaats ‘Oud-Wassenaar’ is omstreeks 1907 een portierswoning gebouwd. Naast deze woning begon een berijdbaar pad van schelpengruis dat naar de villa leidde. Dit is aangelegd als toegangspad en had een afsluitbaar toegangshek.
2.5. In 1910 bracht de N.V. Exploitatiemaatschappij Groot Haesebroek de percelen waarop de villa (perceelnummer 2878) en het park (perceelnummer 2877) waren gelegen in de nieuwe N.V. Exploitatiemaatschappij Kasteel Oud Wassenaar in. Perceel 2875 dat - grof gezegd - tussen de villa en de Van der Oudermeulenlaan, de Oud-Wassenaarseweg, de Groen van Prinstererlaan en de Lindelaan lag, derhalve het kasteel deels omringde, bleef eigendom van de N.V. Exploitatiemaatschappij Groot Haesebroek.
2.6. Blijkens de notariële akte van levering van 24 maart 1910 werd de volgende erfdienstbaarheid gevestigd:
"Dat ten behoeve van het ingebrachte onroerend goed [de villa en het park, rechtbank] als heerschend erf wordt gevestigd de erfdienstbaarheid van weg over de bestaande rijwegen van en naar het landgoed Oud-Wassenaar, zoowel van en naar den Leidschen Straatweg, als van en naar den Achterweg, zulks ten laste van die rijwegen als lijdend erf welke rijwegen deel uitmakenden de kadastrale perceelen sectie F nummers 2887, 2889, 2875 en 2670, allen toebehoorende aan Exploitatie Maatschappij Park Groot-Haesebroek en door haar in eigendom verkregen op dezelfde wijze als het ten deze ingebrachte onroerend goed."
2.7. Perceel 2875 omvatte onder andere de later ontstane en hierna te vermelden percelen van [eiser] onderscheidenlijk [eiser sub 2.] en [eiser sub 3]. Op perceel 2889 lag de Van der Oudermeulenlaan.
2.8. In 1975 waren zowel de villa Kasteel Oud Wassenaar (inmiddels vernummerd tot 10321) als het park (inmiddels vernummerd tot 10320 en 10322) eigendom van [eigenaar]. Hij verkocht de percelen 10320 en 10322 aan een projectontwikkelaar die perceel 10320 zou laten bebouwen en perceel 10322 als tuin zou handhaven. Daarmee zou de villa ingesloten zijn. Partijen vestigden echter bij akte van 14 juli 1975 een erfdienstbaarheid ten behoeve van de villa (10321) en ten laste van de tuin. Deze luidt als volgt:
"ten nutte van voormeld Kasteel Oud Wassenaar, kadastraal bekend alsvoren, nummer 10321, als heersend erf en ten laste van het hiervoor sub b omschreven onroerend goed, kadastraal bekend alsvoren nummer 10322, als lijdend erf, de erfdienstbaarheid van weg om te gaan naar en te komen van de Oud Wassenaarseweg en de Lindelaan, over de bestaande weg, de Kasteellaan, zo te voet als met auto’s of een ander vervoermiddel en deze auto’s of andere vervoermiddelen te parkeren op de daartoe kennelijk bestemde gedeelten, aangelegd als parkeerplaats."
2.9. [eiser sub 1] is sinds 2 maart 2004 eigenaar van het perceel perceel 10177 met daarop de voormelde portierswoning, plaatselijk bekend als Van der Oudermeulenlaan 19. [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] zijn sinds 21 december 2000 eigenaar van het naastgelegen perceel aan de Van der Oudermeulenlaan 20 (perceel 7756).
2.10. De VVE heeft de aangrenzende tuin met vijver in eigendom (perceel 10322), evenals perceel 10320 waarop in 1975 vier appartementencomplexen zijn gebouwd.
2.11. De Monumentenstichting Kasteel Oud-Wassenaar is eigenaar van het perceel waarop een villa genaamd Kasteel Oud-Wassenaar staat (perceel 10321).
2.12. De percelen van de VVE en de Monumentenstichting Kasteel Oud-Wassenaar vormen tezamen sinds 1974 "Park Oud Wassenaar".
2.13. Het park in ruime zin, dus inclusief de percelen van [eiser sub 1] onderscheidenlijk [eiser sub 2.] en [eiser sub 3], heeft thans een ingang aan de noordzijde die uitkomt op de Lindelaan en een ingang aan de zuidzijde, daar waar de Van der Oudermeulenlaan en de Oud-Wassenaarseweg samenkomen. Tussen deze ingangen slingert zich een asfaltweg, voorheen het pad van schelpengruis, (hierna ook: 'de weg' of 'het berijdbaar pad') door het park. Deze weg, althans een gedeelte ervan, is de in voormelde akte uit 1975 genoemde Kasteellaan.
2.14. Gezien vanaf de noordzijde loopt deze weg eerst over perceel 10322 en vervolgens over de erfgrens tussen de percelen van [eiser sub 1] enerzijds en [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] anderzijds. Gezien vanaf de zuidingang naar de villa staat, links vlak naast de weg, de portierswoning, thans het woonhuis van [eiser]. Aan de andere kant van de weg, maar er verder vanaf gelegen, staat het woonhuis van [eiser sub 2.] en [eiser sub 3]. [eiser] onderscheidenlijk [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] maken zelden of nooit gebruik van de weg om te komen en te gaan naar hun huis of om gebruik te maken van hun tuin; [eiser] heeft zijn perceel gedeeltelijk met een haag van de weg afgescheiden en [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] hebben een hek langs de weg geplaatst.
2.15. De huidige situatie is in een tekening weergegeven: (...)
2.16. De weg wordt via beide ingangen wel gebruikt door bewoners van de appartementen en door bezoekers en leveranciers van Kasteel Oud-Wassenaar dat als partycentrum wordt geëxploiteerd door B.V. Exploitatie Kasteel Oud-Wassenaar. De bezoekers en leveranciers werden aanvankelijk met verkeersborden, geplaatst door de gemeente Wassenaar, naar de zuidingang, langs het huis van [eiser] derhalve, geleid. Deze borden zijn in 2006 door de gemeente verhangen zodat bezoekers en leveranciers de richting van de noordingang wordt gewezen. De weg verkeert thans in zeer slechte staat.
2.17. Teneinde verkeer van bezoekers en leveranciers van Kasteel Oud-Wassenaar via de zuidingang zoveel mogelijk te beperken, heeft de VVE bij de zuidingang op het perceel van [eiser] of [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] een wit verkeersbord met rode rand (gesloten verklaring voor alle verkeer) met het onderbord 'behalve bewoners' geplaatst. In 2006 is dit bord vervangen door een bord 'verboden toegang'.
2.18. [eiser c.s.]. wensen het gebruik van de weg te beëindigen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiser c.s.]. vorderen - na wijziging van eis - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
Primair
I te verklaren voor recht dat bij akte van 24 maart 1910 geen erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van de percelen met nummer 10177 en 7756;
II De VVE en het Kasteel hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezer zake te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
Subsidiair
I de erfdienstbaarheid, welke is gevestigd bij akte van 24 maart 1910, op te heffen op grond van artikel 5:79 BW Pro, in het bijzonder op grond van het feit dat de VVE en het Kasteel geen redelijk belang hebben bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid;
II de VVE en het Kasteel te gelasten medewerking te verlenen aan de doorhaling van de desbetreffende erfdienstbaarheid in de openbare registers;
III de VVE en het Kasteel de doorgang over de oprijlaan aan de kant van de Van der Oudermeulenlaan te ontzeggen, voorzover die loopt over de aan [eiser c.s.]. in eigendom toebehorende percelen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte daarvan dat de VVE en het Kasteel in gebreke blijven aan het vonnis te voldoen, althans van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag, gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat zij hiermee in gebreke blijven;
IV de VVE en het Kasteel hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezer zake te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
Meer subsidiair
I te verklaren voor recht dat [eiser c.s.]. gerechtigd zijn de toegang tot hun percelen af te sluiten door middel van een sluitbaar hek;
II de erfdienstbaarheid, die is gevestigd bij akte van 24 maart 1910, te wijzigen in die zin dat alleen aan de bewoners van de appartementen in Park Oud Wassenaar en de directe medewerkers van gedaagden sub 2 en 3 doorgang zal worden verleend;
III de VVE en het Kasteel te gelasten medewerking te verlenen aan het doorvoeren van de wijziging van de erfdienstbaarheid middels het doen passeren van een daartoe op te stellen notariële akte en aan de inschrijving daarvan in de openbare registers.
IV de VVE en het Kasteel hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezer zake te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2. [eiser c.s.]. leggen aan hun vordering - samengevat weergegeven - ten grondslag dat de erfdienstbaarheid waarvan in de akte van 1910 wordt gesproken niet kan zien op de weg over hun percelen omdat in die akte wordt gesproken van een erfdienstbaarheid van weg over 'de bestaande rijwegen' terwijl de weg geen rijweg maar een oprijlaan was. Deze erfdienstbaarheid is gevestigd op andere, vanouds tot de formele lanenstructuur behorende rijwegen, zoals de Lindelaan, de Groen van Prinstererlaan en de Oud Wassenaarseweg. Voorzover er wel sprake zou zijn van een erfdienstbaarheid van weg, dient deze te worden opgeheven op de grond dat de VVE en het Kasteel een alternatieve ingang hebben aan de noordzijde van het park; zij hebben bij het gebruik van de weg geen redelijk belang. [eiser c.s.]. voeren voorts aan dat zij op grond van artikel 5:48 BW Pro het recht hebben hun erf af te sluiten. Aan de vordering tot wijziging op grond van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 5:78 BW Pro leggen [eiser c.s.]. ten grondslag dat de omstandigheden dat in 1975 appartementen in het park zijn gebouwd en dat kasteel Oud-Wassenaar thans als partycentrum wordt geëxploiteerd.
3.3. De VVE en het Kasteel voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. VVE vordert - samengevat - [eiser c.s.]. te bevelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis tot herstel van de weg gelegen op de percelen van [eiser c.s.]. in de oorspronkelijke staat over te gaan en deze herstelwerkzaamheden binnen 14 dagen daarna af te ronden op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat gedaagden in reconventie in gebreke blijven aan dit bevel te voldoen, met veroordeling van [eiser c.s.]. in de proceskosten.
3.5. Aan haar vordering legt de VVE ten grondslag dat in 1910 ten behoeve van (onder meer) de thans aan haar toebehorende percelen en ten laste van de percelen die nu eigendom zijn van [eiser c.s.]. een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd en dat [eiser c.s.]. onrechtmatig hebben gehandeld door die weg te versmallen als gevolg waarvan het genot van de weg verminderd is.
3.6. [eiser c.s.]. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. De posities van partijen kunnen als volgt worden samengevat. [eiser c.s.]. bestwisten thans primair het bestaan van een erfdienstbaarheid van weg ten laste van hun percelen die voortvloeit uit de akte van 1910. Subsidiair en meer subsidiair vorderen zij opheffing respectievelijk wijziging van de erfdienstbaarheid van weg. Ter comparitie van 21 maart 2007 hebben [eiser c.s.]. aangegeven dat zij de stellingen van de VVE verwoord in de akte van 28 februari 2007 tot de hunne maken. Daarmee heeft het kasteel toen ingestemd. De VVE sluit zich in conventie aan bij de stelling dat geen erfdienstbaarheid bij akte is gevestigd en betoogt dat deze evenmin door verjaring kan zijn ontstaan. De VVE zet in op afsluiting van de weg om slechts de VVE en [eiser c.s.]. toegang te verschaffen. Niettemin heeft zij bij akte d.d. 14 maart 2007 gepersisteerd bij haar conclusie tot afwijzing van de vorderingen van [eiser c.s.]. In reconventie vordert zij herstel van de weg. Het kasteel voert aan dat de erfdienstbaarheid bij de akte in 1910 is gevestigd en dat er rechtens geen grondslag bestaat voor opheffing of wijziging van de erfdienstbaarheid.
4.2. De rechtbank is van oordeel dat het kasteel de bewijslast heeft van zijn stelling dat een erfdienstbaarheid van weg op de percelen van [eiser c.s.]. rust. Daartoe wordt voorop gesteld dat de primaire stelling van [eiser c.s.]. er op neer komt dat zij ongestoord gebruik wensen te maken van de - onbetwiste - eigendom van hun percelen. Aangezien het verweer van het kasteel dat hij op grond van een erfdienstbaarheid daarop inbreuk mag maken als een 'zelfstandig bevrijdend verweer' heeft te gelden en niet als grond voor betwisting van de vordering van [eiser c.s.]., rust op het kasteel de bewijslast daarvan. Wanneer komt vast te staan dat een erfdienstbaarheid op de percelen rust, dragen [eiser c.s.]. echter de bewijslast ter zake van de stelling dat opheffing of wijziging daarvan gerechtvaardigd is. In reconventie rust op de VVE de bewijslast ter zake van haar stelling dat [eiser c.s.]. onrechtmatig hebben gehandeld door een deel van de asfaltlaag te verwijderen als gevolg waarvan het genot voor de VVE als eigenaar van het heersend erf is verminderd.
in conventie
Eiswijziging
4.3. Bij akte van 14 maart 2007 heeft het kasteel zich verzet tegen de eiswijzing van [eiser c.s.]. bij akte van 28 februari 2007 op de grond dat deze tardief is. Naar het oordeel van de rechtbank levert de eiswijziging geen onredelijke bemoeilijking van de verdediging door het kasteel op omdat het voldoende in de gelegenheid is geweest daarop te reageren, zowel bij akte als ter gelegenheid van de comparitie van 21 maart 2007. Dat de eiswijziging leidt tot onredelijke vertraging is gesteld noch gebleken. De rechtbank acht het bezwaar ongegrond. Er zal dan ook recht worden gedaan op de gewijzigde eis.
Uitleg notariële akte
4.4. Bij de beoordeling van de vraag of in 1910 bij notariële akte een erfdienstbaarheid is gevestigd op (thans) de percelen van [eiser c.s.]. als dienend erf (voorheen onderdeel van het veel grotere 2875) ten behoeve van (thans) de percelen van de VVE en het kasteel als heersende erven (voorheen onderdeel van 2877 en 2878), stelt de rechtbank het volgende voorop. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251).
4.5. Ten aanzien van de bedoeling van partijen bij de akte heeft het kasteel gesteld dat de erfdienstbaarheid gevestigd is teneinde de exploitatie van het kasteel als hotelbedrijf mogelijk te maken. Het heeft aangevoerd dat de weg mogelijk moest maken het park en het kasteel vanaf de Leidsche Straatweg (thans: Rijksstraatweg) te bereiken. Over perceel 2875 liep een rijweg, de enige rijweg over dat perceel, zodat op die - thans in geding zijnde - weg de erfdienstbaarheid is gevestigd. [eiser c.s.]. en de VVE hebben dit betwist. Zij betogen dat deze weg een berijdbaar pad was, aangelegd in circa 1907 voor toezicht op en bewaking van de villa, voor de aanleg c.q. bouw van een hotelvleugel naast de villa en voor controle op het personeel. Dit berijdbaar pad was geen rijweg waarvan in de akte van 1910 wordt gesproken. De bestaande rijwegen waarnaar in de akte wordt verwezen zijn de Oud Wassenaarseweg, de Groen van Prinstererlaan en de Lindelaan ofwel de formele oude lanenstructuur die reeds vóór 1872 bestond, aldus [eiser c.s.]. en de VVE.
4.6. Er dient van uitgegaan te worden dat de weg die thans loopt over de (grens tussen) de percelen van [eiser] onderscheidenlijk [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] al bij de vestiging van de erfdienstbaarheid in 1910 bestond en dat dit een berijdbaar pad van schelpengruis was. Uit het feit dat de toenmalige eigenaar van perceel 2875 aan het begin van dit pad een portierswoning had laten bouwen en de ingang had voorzien van een toegangshek of ketting blijkt dat dit pad toegankelijk was voor verkeer. Op de overgelegde prentbriefkaart uit 1920, waarnaar de VVE heeft verwezen bij haar uitleg over de in 1907 ontstane situatie, is dit naar het oordeel van de rechtbank goed te zien. De VVE duidt de weg ook aan met 'oprijlaan', een weg waarover verkeer kan rijden derhalve. Voorts vindt dit bevestiging in het feit dat een erfdienstbaarheid van weg - en niet van voetpad, rijpad of dreef - werd gevestigd, die onder het toenmalige BW diende om er met een wagen of rijtuig te rijden. Het ligt daarmee voor de hand dat partijen het berijdbaar pad als rijweg hebben aangeduid.
4.7. De VVE en [eiser c.s.]. hebben tegengeworpen dat (tenminste) een andere in 1910 bestaande rijweg kan worden aangewezen die voert over perceel 2875 en met uitsluiting van andere rijwegen, waaronder het berijdbaar pad, bedoeld is om te gaan van en naar het landgoed Oud Wassenaar, zowel van en naar de Leidsche Straatweg als van en naar de Achterweg (thans Buurtweg). Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Indien zou moeten worden aangenomen dat de Oud-Wassenaarseweg, de Groen van Prinstererlaan en de Lindelaan die om perceel 2875 heen lagen voor de helft (in de lengterichting) behoorden tot dit perceel en dus bestaande rijwegen over perceel 2875 in de zin van de akte vormen, dan laat het feit dat in de akte wordt gesproken over rijwegen (meervoud) de mogelijkheid onverlet dat daartoe niet alleen laatstgenoemde drie rijwegen behoren maar ook het berijdbaar pad langs de portierswoning. Bovendien suggereert de akte dat er een bestaande rijweg is die voert van en naar de Leidsche Straatweg. Deze moet ook over perceel 2587 gaan, want het landgoed had drie voor verkeer geschikte uitgangen: aan de Lindelaan, de Groen van Prinstererlaan en de Van der Oudermeulenlaan en deze zijn alleen bereikbaar over dat perceel. Als [eiser c.s.]. en de VVE gevolgd zouden worden in hun stelling dat met de bestaande rijweg over perceel 2875 slechts gedoeld wordt op de Lindelaan, de Groen van Prinstererlaan en Oud-Wassenaarseweg, dan zou hieruit moeten worden afgeleid dat verkeer via deze wegen naar de Leidsche Straatweg zou moeten rijden. Dit ligt echter allerminst voor de hand nu dat een omweg ten opzichte van het berijdbaar pad langs de portierswoning is.
4.8. Naar het oordeel van de rechtbank vindt voorgaande uitleg bevestiging in het belangrijke gegeven dat na het vestigen van de erfdienstbaarheid, het berijdbaar pad daadwerkelijk is gebruikt om er met een wagen of rijtuig (later met de auto) overheen te rijden om te gaan naar en te komen van de villa. Illustratief in dit verband zijn de brochures uit de jaren 50 en 60 van de als hotel in gebruik zijnde villa, waarin een routebeschrijving voor autoverkeer is opgenomen die voert over de weg langs de portierswoning van [eiser sub 1.]. Hetzelfde geldt voor de van gemeentewege geplaatste bewegwijzering die pas in 2006 is verwijderd. Dat tegen dit gebruik vanaf 1910 door de eigenaar van perceel 2587, de N.V. Exploitatiemaatschappij Groot Haesebroek althans haar rechtsopvolgers, tot aan de verwerving van de percelen 10177 en 7756 door [eiser c.s.]., zou zijn geprotesteerd, is niet aangevoerd of anderszins gebleken. De rechtbank vermeldt hier nog dat de bewaarder van het kadaster en de openbare registers bij brief van 17 november 2004 heeft verklaard dat het in nr. 2.6 opgenomen citaat uit de notariële akte uit 1910 mogelijk de erfdienstbaarheid van weg over de percelen van [eiser c.s.]. weergeeft.
4.9. Ten slotte verwerpt de rechtbank het betoog van de VVE en [eiser c.s.]. dat het berijdbaar pad geen 'rijweg' kan zijn geweest - en dus ook niet een van de 'bestaande rijwegen' uit de akte van 1910 - omdat deze term uitsluitend gereserveerd was voor wegen die deel uitmaakten van de 'formele oude lanenstructuur' en toegang gaven tot bewoonbare percelen. De rechtbank acht het weinig aannemelijk dat partijen bij de akte van 1910 het over perceel 2587 lopende berijdbaar pad, dat de meest voor de hand liggende route vormde om de komen van en te gaan naar de Leidsche Straatweg van de lijdende erven hebben willen uitsluiten door het woord 'rijweg' te gebruiken. Voor het uitsluiten van de snelste route voor verkeer van en naar de Leidsche Straatweg zouden partijen en de notaris vermoedelijk een eenvoudiger oplossing gekozen hebben. Bovendien weegt ook hier zwaar dat het berijdbaar pad na het vestigen van een erfdienstbaarheid van weg op de bestaande rijwegen gedurende vele decennia is gebruikt om te komen van en te gaan naar de villa met een wagen of rijtuig (later auto). Met andere woorden: gedurende vele tientallen jaren waarin het berijdbaar pad door verkeer is gebruikt is nooit discussie gevoerd over de status van dit pad als rijweg in de zin van de akte uit 1910 en dat illustreert dat heersend en dienend erf het niet meer dan normaal vonden dat dit pad een bestaande rijweg genoemd in die akte was. In dit verband vermeldt de rechtbank nog dat vanaf 1975 - toen het kasteel al als partycentrum werd geëxploiteerd - dit pad van nieuw asfalt en verlichting is voorzien door de projectontwikkelaar van de appartementen op kosten van de VVE, hetgeen eerder getuigt van de handhaving van rechten die toekomen aan een heersend erf dan van ontkenning van het bestaan van een erfdienstbaarheid.
Verjaring
4.10. De rechtbank is voorts van oordeel dat - indien het bovenstaande anders zou zijn - door verjaring een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd. Uitgangspunt hierbij is dat verkrijging van een erfdienstbaarheid door extinctieve verjaring onder oud BW niet mogelijk was. Onder het in 1992 ingevoerde nieuw BW is dit anders. De bezitter die niet te goeder trouw is kan op grond van artikel 3:105 jo Pro. 3:306 BW na verloop van 20 jaren een recht van erfdienstbaarheid verkrijgen. Ingevolge artikel 93 Overgangswet Pro geldt een uitgestelde werking van een jaar ingeval de termijn van 20 jaar (art. 3:306 BW Pro) op het tijdstip van inwerkingtreding reeds is verstreken. Dit betekent dat de extinctieve verjaringstermijn op zijn vroegst op 1 januari 1993 kan zijn voltooid. Het moet dan wel gaan om een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid. Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan sprake.
4.11. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de weg van aanvankelijk schelpengruis en later asfalt vanaf ongeveer 1907 over het perceel 2587 (thans de percelen van [eiser c.s.].) langs de portierswoning aan de Van der Oudermeulenlaan loopt. Dat maakt de geclaimde erfdienstbaarheid van weg echter nog niet voortdurend. Hiervoor is vereist dat uit de plaatselijke gesteldheid zelf ondubbelzinnig blijkt dat de betrokken erven zich tot elkaar verhouden als heersend en dienend erf. Dat is het geval. In de jarenlange aanwezigheid van een houten draaibare poort aan de ingang van de weg aan de Van der Oudermeulenlaan, later vervangen door een ketting aan een (nu nog zichtbare paal), en een portierswoning gebouwd om toezicht op deze weg te houden is al een aanwijzing te vinden dat de weg een heersend erf vormt. In die situatie heeft immers het lijdend erf voorzieningen in stand gehouden om van het heersend erf gebruik te kunnen maken. Toen deze voorzieningen hun functie hadden verloren was het bestaan van de erfdienstbaarheid van weg kennelijk zo vanzelfsprekend geworden dat op enig moment de gemeentelijke bewegwijzering het verkeer over de weg naar de villa voerde en de VVE als eigenaars van een heersend erf op het lijdend erf een verkeersbord hebben geplaatst dat de bewoners een exclusief recht op toegang over de weg beoogde te verschaffen. In lijn met deze - naar het oordeel van de rechtbank uit de plaatselijke gesteldheid voortvloeiende vanzelfsprekendheid van het bestaan van de erfdienstbaarheid van weg - ligt de zwaarwegende omstandigheid dat de eigenaars van de ondergrond geen enkel profijt van de weg hebben gehad. De weg is zeer regelmatig gebruikt door hotelgasten, bezoekers van het park en de villa en - later - door bewoners van de appartementen, maar had voor de eigenaar(s) van de ondergrond geen functie. Ook nu nog is de tuin van [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] door een hek geheel afgescheiden van de weg en was tijdens de door de rechtbank gehouden comparitie ter hoogte van de portierswoning van [eiser sub 1.] een hek dan wel haag in aanbouw. Het strookt naar het oordeel van de rechtbank met de eisen van de rechtszekerheid om voor de reeds lang bestaande en sprekende plaatselijke situatie te concluderen dat een erfdienstbaarheid van weg is ontstaan. Aangenomen moet derhalve worden dat de hiervoor beschreven plaatselijke gesteldheid al (tenminste) 19 jaren voor 1992 bestond en vervolgens in ieder geval tot 1 januari 1993 heeft voortgeduurd.
4.12. De slotsom van het bovenstaande is dat het primair gevorderde zal worden afgewezen.
Opheffing
4.13. Daarmee komt aan de orde de subsidiair gevorderde opheffing van de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:79 BW Pro. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
4.14.[eiser c.s.]. hebben aangevoerd dat zij - ten koste van hun rust - dagelijks worden geconfronteerd met passerende auto’s van bewoners van de appartementen en van bezoekers van partijen die in het kasteel worden gehouden en dat de VVE en het kasteel geen redelijk belang meer hebben bij het gebruik van de oprijlaan langs de portierswoning aangezien zij een goed alternatief hebben; zij kunnen park Oud-Wassenaar via de hoofdingang aan de Lindelaan/Groen van Prinstererlaan in- en uitrijden. Naar het oordeel van de rechtbank weegt het belang van [eiser c.s.]. dat zij geen verkeer meer langs hun woningen behoeven te dulden minder zwaar dan het belang van de VVE en het kasteel om van beide uitgangen gebruik te kunnen blijven maken. Het kasteel heeft uit bedrijfseconomisch oogpunt een groter belang om vanaf de Rijksstraatweg gemakkelijk bereikbaar te zijn voor bezoekers van partijen en voor leveranciers en daarvoor is de ingang aan de Van der Oudermeulenlaan - zoals namens het kasteel ter comparitie is uiteengezet - onmisbaar. De VVE heeft evenzeer een overwegend belang nu zij onweersproken heeft aangevoerd dat de uitgang aan de Lindelaan regelmatig verstopt raakt met 'partyverkeer' en dus niet volstaat om als uitgang te dienen. De rechtbank merkt hierbij op uit de vestiging van de erfdienstbaarheid in beginsel reeds volgt dat de belangen van [eiser c.s.]. ondergeschikt zijn aan die van de VVE en het kasteel (vgl. hof Arnhem, 15 februari 2005, NJF 2005, 403).
4.15. Het voorgaande leidt er toe dat ook het subsidiair gevorderde zal worden afgewezen.
Afsluiting
4.16. Ten slotte ligt in conventie ter beoordeling voor de meer subsidiaire vordering om te verklaren voor recht dat [eiser c.s.]. de weg mogen afsluiten met een sluitbaar hek en de erfdienstbaarheid aldus te wijzigen dat alleen de bewoners van de appartementen en de directe medewerkers van het kasteel doorgang wordt verleend.
4.17. De rechtbank stelt voorop dat [eiser c.s.]. op grond van artikel 5:48 BW Pro in beginsel bevoegd zijn hun erf af te sluiten. Daarbij zouden zij ervoor dienen te zorgen dat de VVE en het kasteel als eigenaren van de heersende erven onbelemmerd toegang behouden tot de weg om zo via de Van der Oudermeulenlaan park Oud-Wassenaar in en uit te kunnen gaan. Wanneer [eiser c.s.]. de weg zouden afsluiten met een hek, zouden zij sleutels of toegangspasjes permanent ter beschikking moeten stellen. Naar het oordeel van de rechtbank zou dit ten aanzien van de bewoners van de appartementen nog wel realiseerbaar zijn, maar ten behoeve van het kasteel niet. Naast personeel en leveranciers wordt het kasteel immers met name bezocht door gasten van - voor de exploitatie noodzakelijk te houden - recepties en feesten. Niet valt in te zien hoe een werkbaar systeem met toegangspasjes dat ook nog leidt tot vermindering van het verkeer over de percelen van [eiser c.s.]. ingevoerd zou kunnen worden. De rechtbank zal de gevorderde verklaring voor recht dan ook niet afgegeven.
4.18. Aan de vordering tot wijziging van de erfdienstbaarheid hebben [eiser c.s.]. ten grondslag gelegd dat de bouw van de appartementen en de exploitatie van het kasteel als partycentrum hebben te gelden als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 5:78 sub a BW Pro. De rechtbank zal eerst de vraag beantwoorden of zich omstandigheden voordoen waarin partijen bij de vestiging van de erfdienstbaarheid niet hebben voorzien. Daarbij geldt op grond van artikel 165 Overgangswet Pro dat de rechtbank geen rekening houdt met omstandigheden die zich vóór 1 januari 1992 hebben voorgedaan. Op die datum waren de appartementen al gerealiseerd en bewoond en werd het kasteel reeds geëxploiteerd door het houden van recepties en feesten, zodat aangenomen moet worden dat de weg ook toen al door verkeer van bewoners en bezoekers geregeld werd gebruikt. Deze omstandigheden kunnen derhalve niet leiden tot wijziging van de erfdienstbaarheid. Indien aangenomen zou moeten worden dat de erfdienstbaarheid door verjaring op 1 januari 1993 is ontstaan, dient de vraag te worden beantwoord in hoeverre partijen, indien zij op het tijdstip van ontstaan van de erfdienstbaarheid een akte van vestiging zouden hebben opgemaakt, met de betreffende omstandigheden rekening zouden hebben gehouden. [eiser c.s.]. - op wie de stelplicht rust van feiten en omstandigheden die kunnen leiden tot wijziging van de erfdienstbaarheid - hebben zich hierover niet uitgelaten zodat de rechtbank er van moet uitgaan dat partijen met de genoemde omstandigheden geen rekening zouden hebben gehouden.
4.19. De conclusie luidt dat ook hetgeen meer subsidiair is gevorderd zal worden afgewezen.
4.20. Als de in het ongelijk te stellen partij zullen [eiser c.s.]. worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.
in reconventie
4.21. Hoewel de stellingname van de VVE in conventie, zoals die met name in de akte van 14 maart 2007 tot uitdrukking is gekomen, dat van een erfdienstbaarheid ten laste van de percelen van [eiser c.s.]. geen sprake kan zijn (akte, nr. 11), maar moeilijk valt te rijmen met haar onvoorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering die immers juist grondslag vindt in die erfdienstbaarheid ten gunste van de VVE, zal de rechtbank hierna ingaan op de vraag of onrechtmatig jegens de VVE heeft gehandeld door de weg te versmallen.
4.22. [eiser c.s.]. hebben als verweer aangevoerd dat de weg in de loop der jaren is verbreed doordat bewoners en bezoekers met de auto naast de weg hebben gereden. Zij voeren aan dat [eiser sub 1.] de weg op 20 juni 2005 heeft teruggebracht in zijn oorspronkelijke breedte, maar hierbij geen asfalt heeft verwijderd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VVE tegenover deze gemotiveerde betwisting onvoldoende gesteld waaruit zou kunnen blijken dat asfalt is weggefreesd of beschadigd. Bij deze stand van zaken is de vordering van de VVE niet toewijsbaar.
4.23. De VVE zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiser sub 1.], [eiser sub 2.] en [eiser sub 3], ieder voor een gelijk deel, in de proceskosten aan de zijde van de VVE in totaal begroot op € 248,-- voor verschotten en € 1.356,-- voor salaris procureur en aan de zijde van het kasteel in totaal op € 248,-- voor verschotten en € 1.356,-- voor salaris procureur;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt de VVE in de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1.], [eiser sub 2.] en [eiser sub 3] in totaal begroot op € 452,-- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Thierry en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2007.