Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/6446 WOZ
Uitspraakdatum: 11 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 16 juni 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [A]. Namens verweerder is verschenen [B] en [C]. Het beroep is gezamenlijk behandeld met dat van [A], zaaknummer 06/6445.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast dat de gemeente Reeuwijk het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 444.000. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met bijgebouwen. De inhoud van de woning is ongeveer 475 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 4.394 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 220.000.
2.4. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - onder meer het navolgende aangevoerd. De woning betreft een voormalige boerderij die is verbouwd tot twee zelfstandige wooneenheden. In het taxatieverslag wordt de woning ten onrechte omschreven als een vrijstaande woonboerderij. Volgens het vigerende bestemmingsplan is de bestemming agrarisch met woondoeleinden.
De vergelijkingsmethode is onjuist toegepast nu daarbij uitsluitend is gekeken naar vrijstaande woningen welke zijn gelegen in een gebied met een andere bestemming.
Het pand heeft als geheel de status van beschermd gemeentelijk monument, kan niet worden aangesloten op aardgas en riolering en is niet onderheid. De buitengevels zijn slechts 1.80 meter hoog en het geheel staat onder een doorlopende kapconstructie. Het perceel wordt ontsloten door een gemeenschappelijke toegangsbrug waardoor over en weer recht van overpad moet worden verleend. Dit zijn waardedrukkende factoren.
Op de vorige waardepeildatum is de waarde van de woning vastgesteld op € 363.477. Na bezwaar en beroep heeft het Hof Den Haag deze waarde verminderd naar een waarde van € 254.116.
Agrarische boerderijen (woningen nog in agrarisch gebruik of behorend bij een agrarisch bedrijf) worden door verweerder stelselmatig lager gewaardeerd dan woonboerderijen. Verweerder handelt daarmee in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Ter ondersteuning van dit betoog heeft eiser een overzicht overgelegd van agrarische boerderijen en de daarvoor vastgestelde WOZ-waarden.
De uitspraak op bezwaar is onvoldoende gemotiveerd.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 oktober 2006 door [C], WOZ-taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 442.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en met hetgeen verweerder overigens heeft betoogd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft in het taxatierapport aansluiting gezocht bij drie twee-onder-één-kapwoningen ([a-straat 2], [b-straat 1] en [c-straat 1]) en vijf vrijstaande woningen ([a-straat 3], [d-straat 1], [e-straat 1], [a-straat 4], [d-straat 2]). Voorts heeft verweerder een onbebouwd perceel ([f-straat 1]) in zijn vergelijking betrokken. De rechtbank overweegt dat het
verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
2.8. Nu ook de woning een twee-onder-een-kapwoning betreft dient primair naar die vergelijkingsobjecten te worden gekeken. Deze vergelijkingsobjecten verschillen in meer of mindere mate van de woning van eiser doch de rechtbank acht de objectkenmerken van die objecten voldoende vergelijkbaar met die van de woning van eiser om aan de hand van vergelijking met die objecten tot een juist waardeniveau voor de woning te komen. In het bijzonder het object [a-straat 2] is naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar als vergelijkingsobject nu dit aan dezelfde weg is gelegen en hiervoor eveneens geen aansluiting op aardgas en riolering mogelijk is. Dit object is wel veel kleiner en heeft een geheel andere uitstraling dan de woning. De vergelijkingsobjecten [a-straat 4] en [a-straat 3] hebben een met de woning vergelijkbare uitstraling zodat bij de waardebepaling van de woning mede betekenis kan worden toegekend aan de voor die objecten betaalde transactieprijzen, mits rekening wordt gehouden met het feit dat het vrijstaande objecten zijn. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, wat betreft onder meer type, de woonoppervlakte en de grondoppervlakte, voldoende rekening is gehouden bij de waardevaststelling. Daarom kan niet worden geoordeeld dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De door eiser als vergelijkingsobjecten aangedragen agrarische boerderijen leiden niet tot een ander oordeel nu van die objecten geen transactieprijzen bekend zijn van rond de waardepeildatum.
2.9. Voor wat betreft eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Uit hetgeen door partijen over en weer is gesteld, is niet aannemelijk geworden dat door verweerder jegens één of meer belanghebbenden of groepen van belanghebbenden een begunstigend beleid zou worden gevoerd of dat in een meerderheid van de met dit geval vergelijkbare gevallen een juiste waardering achterwege zou zijn gebleven. De enkele verwijzing van eiser naar de vastgestelde waarden van een aantal agrarische boerderijen is daarvoor onvoldoende nu niet kan worden vastgesteld dat die agrarische boerderijen zodanig vergelijkbaar zijn met de woning dat sprake is van gelijke gevallen. Zo ontbreekt informatie over de inhoud van de betreffende percelen en heeft verweerder onweersproken gesteld dat de door eiser geschatte oppervlakten van de percelen onjuist zijn. Tevens heeft verweerder onweersproken gesteld dat op grond van het bestemmingsplan agrarische boerderijen niet in gebruik mogen worden genomen door partijen die niet in het agrarisch bedrijf werkzaam zijn en dat voor een afwijkend gebruik (de zogenoemde "burgerbewoning") ontheffing dient te worden aangevraagd op grond van artikel 19 WRO Pro welke ontheffing zelden wordt verleend.
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt daarom.
2.10. Met zijn verwijzing naar de per 1 januari 1999 na beroep vastgestelde waarde stelt eiser dat de nu vastgestelde waarde daarmee niet in een juiste verhouding staat. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
2.11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
2.12. De rechtbank vindt in de zeer summiere motivering van de uitspraak op bezwaar aanleiding verweerder te gelasten het griffiegeld te vergoeden dat eiser voor de behandeling van het beroep heeft voldaan.
Deze uitspraak is gedaan op 11 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. Ebbeling, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Duijvendijk, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.