Uitspraak
Rechtbank ’s-Gravenhage
sector bestuursrecht
eerste afdeling, meervoudige kamer
Reg. nr. AWB 06/6387 WRO
UITSPRAAK
als bedoeld in artikel 8:77
van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Uitspraak in het geding tussen
De heer [A.] en mevrouw [A.-B.], wonende te [woonplaats], eisers,
en
de raad van de gemeente Noordwijkerhout, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
Bij brief van 8 december 2004 hebben eisers aan verweerder verzocht om toekenning van schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO).
Bij besluit van 15 december 2005, verzonden op 21 december 2005, heeft verweerder eisers een schadevergoeding toegekend ter hoogte van € 12.495,81.
Bij besluit van 15 juni 2006, verzonden op 106 juli 2006, heeft verweerder, overeenkomstig het advies van de Commissie bezwaarschriften van 15 mei 2006, het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit hebben eisers beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 1 november 2007 ter zitting behandeld.
Eisers zijn verschenen, bijgestaan door mr. M.J.H.M. Verhoeven, advocaat te Waalre, alsmede door S.M.H. Kroon en P.V.A.M. Jansen.
Verweerder is vertegenwoordigd door mr. E.J.S. Verjans en mr. K.J. van de Laar, juridisch adviseur bij Houdringe Grontmij.
Motivering
Het verzoek van eisers om schadevergoeding houdt verband met de door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Noordwijkerhout bij besluit van 27 oktober 2003 verleende (lichte) bouwvergunning en vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan op grond van artikel 19, derde lid, van de WRO voor het bouwplan van [persoon A.], [a-straat, nummer] te [woonplaats].
De bouwvergunning en de vrijstelling zijn, gelet op de uitspraak van de Voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 1 juli 2004, in rechte onaantastbaar geworden.
Eisers hebben in 1997 de woning in de [a-straat nummer] gekocht. Zij betogen dat zij door de planologische wijziging in verband met de genoemde vergunning en vrijstelling schade lijden bestaande uit een vermindering van het woon- en gebruiksgenot van hun woning en het erf. Eisers begroten de omvang van de schade op € 65.000,-. Zij beroepen zich daartoe op een taxatierapport van makelaar C.C.J. Lefeber van 12 augustus 2002.
Toen eisers in 1997 de woning kochten was er bij de woning in de [a-straat, nummer] reeds een aanbouw gerealiseerd, dat wil zeggen een bijgebouw inclusief een doorgang tussen het hoofd- en bijgebouw (corridor) met een totale diepte van 8,9 meter. De goot- en nokhoogte van het bijgebouw bedroeg respectievelijk 3,3 en 5 meter, de goot- en nokhoogte van de corridor 2,75 meter. De diepte en de goothoogte van het bijgebouw overschreden de volgens het bestemmingsplan maximaal toegestane afmetingen.
Het vergunde bouwplan voorziet in het plaatsen van een nieuwe, grotere kap op het bestaande bijgebouw aan de achterzijde van de woning van [persoon A.]. De nok van de nieuwe kap staat haaks op die van het hoofdgebouw en heeft een hoogte van 6,75 meter. In het zuidelijke dakvlak van de kap bevindt zich een dakkapel. Tussen de kap op het bijgebouw en die op het hoofdgebouw wordt een corridor gerealiseerd met een hoogte van 5,75 meter zodat op de bestaande corridor op de eerste verdieping een doorgang wordt gemaakt.
Aan het bestreden besluit heeft verweerder ten grondslag gelegd het advies van de schadebeoordelingscommissie van het Adviesbureau Houdringe Rentmeesters (hierna: de schadebeoordelingscommissie) van 19 oktober 2005. Daarin is voorgesteld eisers een schadevergoeding toe te kennen van € 12.000,-.
In beroep hebben eisers aangevoerd, kort weergegeven, dat bij de beoordeling van het verzoek om schadevergoeding ten onrechte de feitelijke situatie is betrokken zoals die bestond vóór de peildatum (de datum waarop de vrijstelling ingevolge artikel 19, derde lid, van de WRO onherroepelijk is geworden), terwijl uitsluitend relevant is een vergelijking tussen hetgeen onder het oude en nieuwe planologische regime maximaal mogelijk is. Als gevolg hiervan zijn schadefactoren ten onrechte niet of onvoldoende meegewogen. Voorts hebben zij aangevoerd dat verweerder onvoldoende gemotiveerd voorbij is gegaan aan het taxatierapport van makelaar Lefeber waarin de waardevermindering van de woning als gevolg van het bouwplan is getaxeerd op € 65.000,-.
Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals luidend ten tijde hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijker-wijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Voor de beoordeling van een dergelijk verzoek dient in de eerste plaats bezien te worden of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor de verzoeker in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Bepalend zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de achtereenvolgende planologische regimes. Ingevolge vaste rechtspraak, onder meer de uitspraak van de Afdeling van 12 februari 1997, BR 1998, 672, is daarbij niet bepalend hoe de feitelijke situatie onder het voorheen geldende planologische regime was, maar hetgeen onder dat regime maximaal was toegestaan.
Ter plaatse is van toepassing het bestemmingsplan Zeeburg, vastgesteld door verweerder op 29 januari 1998. Ingevolge het plan rust op het betrokken deel van het perceel de bestemming “Erven” (artikel 12 van Pro de planvoorschriften).
Ingevolge artikel 12, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de voor deze bestemming aangewezen gronden bestemd voor erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen en voor toegangspaden tot de gebouwen.
Ingevolge artikel 12, tweede lid, mogen op deze gronden ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Ingevolge artikel 12, derde lid, voor zover hier van belang, gelden voor het bouwen de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen:
a. het gezamenlijk grondoppervlak van uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste 50% van het zij- en achtererf van de woning bedragen tot een maximum van 60 m² met dien verstande dat een aaneengesloten oppervlakte van minimaal 25 m² van het achtererf onbebouwd en onoverdekt dient te blijven;
b. de diepte van een uitbouw of aangebouwd bijgebouw, gemeten vanuit de achtergevel van het hoofdgebouw, mag ten hoogste 2,50 meter bedragen;
c. de goothoogte van uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag ten hoogste 3 meter bedragen en de nokhoogte ten hoogste 4,50 meter.
Ingevolge artikel 12, vijfde lid, voor zover hier van belang, zijn burgemeester en wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van artikel 12, derde lid, aanhef en onder b, teneinde voor woningen die niet grenzen aan tuinkamerwoningen, de diepte van uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen over ten hoogste de helft van de perceelsbreedte te vergroten, mits de diepte ten hoogste 4 meter bedraagt, een onbebouwde ruimte overblijft van ten minste 25 m² en geen inbreuk mag worden gemaakt op het bepaalde in lid 3, onder a ten aanzien van het maximaal te bebouwen gedeelte van de gronden.
Ingevolge artikel 12, zesde lid, voor zover hier van belang, zijn burgemeester en wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 3 onder c, teneinde de nokhoogte van uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen te vergroten, indien dit een beter stedenbouwkundig beeld oplevert in verband met de dakhelling van het hoofdgebouw, met dien verstande dat de nokhoogte van uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen ten hoogste 7 meter mag bedragen.
De rechtbank kan eisers niet volgen in de stelling dat verweerder bij de planologische vergelijking tevens de bestaande feitelijke situatie heeft betrokken. In de eerste plaats verwijst de rechtbank naar het aan het bestreden besluit ten grondslag liggende advies van de schadebeoordelingscommissie waar in paragraaf 6.1 op pagina 24 is vermeld dat bij de beoordeling van het planschadeverzoek het thans geldende planologische regime dient te worden vergeleken met hetgeen planologisch gold. Daarbij is wat betreft het oude regime niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat regime maximaal mocht worden gerealiseerd, ongeacht de of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, aldus het advies.
In paragraaf 6.5 op pagina 25 en 26 van het advies wordt dit uitgangspunt bij de vergelijking herhaald waarna de (bouw)mogelijkheden uiteen worden gezet van de bestemmingsplanbepalingen voor de bestemmingen “Erven” en “Woondoeleinden”, alsmede de bijbehorende vrijstellingsbepalingen. In paragraaf 6.6. op pagina 29 onder “Verlies aan privacy” wordt bij de vergelijking in aanmerking genomen de maximale bouwmogelijkheden voor een uitbouw, zijnde een uitbouw met een diepte, goot- en nokhoogte van onderscheidenlijk 4, 3 en 7 meter. Een en ander toont aan dat de schadebeoordelingscommissie beoogd heeft de maximale invulling van het geldende bestemmingsplan (derhalve inclusief vrijstellingen) in kaart te brengen.
In beroep hebben eisers het bestreden besluit in het bijzonder bestreden waar het gaat om de planologische vergelijking met betrekking tot de diepte van de aanbouw.
Verweerder heeft in deze vergelijking ten onrechte de reeds bij de woning gerealiseerde aanbouw betrokken waarvan de diepte 8,9 meter is.
Dit betoog kan niet slagen.
Op pagina 29 van het advies wordt onder ‘Verlies van privacy’ opgemerkt dat er ook rekening dient te worden gehouden met het feit dat de betreffende aanbouw groter is dan planologisch is toegestaan, althans waar het de lengte (lees: diepte) betreft. Planologisch mocht de aanbouw maximaal 4 meter diep zijn, terwijl deze thans 8,9 meter diep is. Dit heeft tot gevolg gehad dat de aanbouw ter hoogte van het terras van verzoekers (lees: eisers) is gesitueerd, aldus het advies. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de schadebeoordelingscommissie niet de feitelijke situatie op het oog heeft gehad. Dit kan eveneens worden opgemaakt uit het vermelde op pagina 30 van het advies onder het kopje ‘Verlies van uitzichten en hemelbeleving’. Daar wordt, gelet op de maximale planmogelijkheden, uitgegaan van een aangebouwd bijgebouw of uitbouw met een maximale diepte van 4 meter.
Gelet op het bovenstaande behoeft geen bespreking het betoog van eisers
dat de bestaande aanbouw onder de overgangsbepaling in artikel 19, eerste lid, van het bestemmingsplan valt en om die reden bij de planvergelijking buiten beschouwing zou moeten blijven.
De rechtbank kan eisers evenmin volgen in hun betoog dat de schadebeoordelingscommissie er bij de vergelijking van uit is gegaan dat de aanbouw over de gehele diepte van 8,9 meter reeds feitelijk voor woondoeleinden werd gebruikt. Immers, op pagina 28 van het advies merkt de commissie op dat de aanbouw een diepte heeft van 8,9 meter, terwijl planologisch slechts een diepte is toegestaan van 4 meter. Dit heeft tot gevolg dat een groter deel van de achterliggende gronden gebruikt kan worden voor woondoeleinden, aldus de commissie. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de commissie er in de vergelijking - terecht – vanuit is gegaan dat ten gevolge van het vrijstellingsbesluit de aanbouw tot een diepte van 8,9 meter voor woondoeleinden kan worden gebruikt, terwijl dat op grond van het bestemmingsplan Zeeburg slechts tot een diepte van 4 meter mogelijk was.
De rechtbank kan tot slot het betoog van eisers niet onderschrijven dat verweerder onvoldoende gemotiveerd is voorbijgegaan aan het taxatierapport van makelaar Lefeber. Zoals verweerder terecht heeft gesteld, is dit rapport opgesteld ter beoordeling van een aanvraag van een hypothecaire lening. Hiertoe kan worden verwezen naar het vermelde op pagina 1 onder ‘C. Doel van de taxatie’.
Voorts blijkt uit de rapportage niet dat aan de taxatie een planologische vergelijking ten grondslag heeft gelegen als vereist is in het kader van een verzoek op de voet van artikel 49 van Pro de WRO. Hieraan wordt niet afgedaan door de enkele vermelding op pagina 4 onder 1.d van het rapport dat bekend is dat een aanvraag voor een uit-/ en opbouw is gedaan voor de woning [a-straat, nummer] en dat de vergunning nadelig effect kan hebben op de waarde van het pand.
Gelet op het bovenstaande ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder het advies van de schadebeoordelingscommissie niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
Evenmin ziet de rechtbank aanleiding het bedrag van de door verweerder vastgestelde waardevermindering van de woning van eisers voor onjuist te houden.
De rechtbank komt tot de slotsom dat het beroep ongegrond is.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank ’s-Gravenhage,
RECHT DOENDE:
verklaart het beroep ongegrond.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Aldus gegeven door mr. C.F. de Lemos Benvindo, mr. E. Dijt en
mr. E.R. Eggeraat, en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2008, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J Fokke.