Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 284112 / HA ZA 07-896
Vonnis van 19 maart 2008
in de zaak van
DE GEMEENTE DEN HAAG,
zetelend te Den Haag,
procureur: mr. E.J. Storm,
tegen
mr. J.P. VAN DEN BERG
in hoedanigheid van derde als bedoeld
in artikel 20 Onteigeningswet Pro voor:
1. [X1],
wonende in Frankrijk,
2. [X2],
laatstelijk wonende in Frankrijk,
3. [X3],
laatstelijk wonende in Frankrijk,
gedaagde,
procureur: mr. J.P. van den Berg,
alsmede tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
gevestigd te [plaats],
interveniënte,
procureur: mr. J.P. van den Berg,
advocaat: mr. S.L. Schram,
en tegen
[B],
wonende te [plaats],
interveniënt,
procureur: mr. J.P. van den Berg,
advocaat: S.L. Schram.
Partijen zullen hierna worden genoemd de Gemeente, [gedaagde], [A. B.V.] en [B].
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 4 februari 2007.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 2 mei 2007 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de Gemeente van het perceel kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie [sectie], nummer [nummer], ter grootte van 2 a 30 ca (grondplannummer 2), zoals nader in dat vonnis omschreven (hierna: het perceel).
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 162.000. Het voorschot op de schadeloosstelling voor [A. B.V.] is bepaald op € 16.020,--. Het voorschot op de schadeloosstelling voor [B] is bepaald op € 40.500,--.
3. Het vonnis is op 23 augustus 2007 ingeschreven in de openbare registers.
4. De opneming door de deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54 j lid 1 juncto artikel 27 lid 2 van Pro de Onteigeningswet (Ow) heeft op 5 juli 2007 plaatsgevonden. Het definitieve rapport van de commissie van deskundigen is ter griffie gedeponeerd op 24 januari 2008.
5.Het onteigende is een pand van drie lagen, met op de begane grond een bedrijfsruimte, te weten een horecagelegenheid, en daarboven een woning. Indertijd is tussen de eigenaren (thans [gedaagde]) en [A. B.V.] Speelautomaten B.V. met betrekking tot het pand een huurovereenkomst gesloten vanaf 1 mei 1997 voor de bepaalde tijd van vijf jaren en vijf optiejaren.
Zowel de bedrijfsruimte (café [C], voorheen café [D]) als de woning worden sinds 13 januari 2000 -na indeplaatsstelling- gehuurd door [A. B.V.]. Met ingang van 1 januari 2003 heeft [A. B.V.] het café en de bovenwoning onderverhuurd aan [B], het café op basis van onderhuur- en pachtovereenkomsten van 3 maart 2003 voor de duur van 52 maanden, derhalve eindigend 30 april 2007, nadien te verlengen voor een periode van een jaar en daarna, behoudens opzegging door een van de partijen, te verlengen voor onbepaalde tijd. Overeengekomen is ook dat [B] uitsluitend speelautomaten mag betrekken bij [A. B.V.] Speelautomaten B.V. of een door deze aan te wijzen bedrijf.
6. Bij brief van 30 januari 2008 heeft de Gemeente de rechtbank medegedeeld dat met [gedaagde] overeenstemming is bereikt over de schadeloosstelling voor de eigenaren. De Gemeente verzoekt de rechtbank de schadeloosstelling vast te stellen op € 215.000,-, de kosten van de partij-deskundige De Man inbegrepen. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
7.De deskundigen hebben de schadeloosstelling voor [A. B.V.] als volgt begroot:
A.vermogensschade € 77.000,00
B.inkomensschade € 4.870,00
Totaal behoudens p.m. ter zake rentederving € 81.870,00
8.De schadeloosstelling voor [B] hebben deskundigen begroot op:
A. schade wegens verlies bovenwoning € 9.506,34
B. vermogensschade € 5.000,00
C. inkomensschade € 95.203,58
Totaal behoudens p.m. ter zake rentederving €109.709,92
9.Deze begrotingen zijn, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De schade van [A. B.V.]
vermogensschade
10. De deskundigen hebben geconcludeerd dat het belang van [A. B.V.] bij voortzetting van de huurovereenkomst is gelegen in de bedongen pachtsom van € 5.200,- per jaar en het aan haar toekomende gedeelte van 25% van de totale speelautomatenopbrengst van het café.
Bij de begroting van de schadeloosstelling zijn zij uitgegaan van de verwerving van een vervangende horeca-onderneming, omdat de verpachting van de onderneming rendabel is, [A. B.V.] belang heeft bij voortzetting van de exploitatie van de speelautomaten en liquidatie naar verwachting leidt tot een hogere schadeloosstelling. Dit uitgangspunt wordt door de Gemeente niet langer bestreden evenmin als het door de deskundigen geadviseerde bedrag aan vermogensschade. De rechtbank sluit zich aan bij het advies van de deskundigen en zal de schadeloosstelling wegens vermogensschade vaststellen op € 77.000,-.
inkomensschade
11. De deskundigen zijn uitgegaan van een zoekperiode van zes maanden. De Gemeente acht deze periode te lang voor een ondernemer als [A. B.V.] met goede contacten in de branche. Daarnaast zouden de speelautomaten meteen in een andere onderneming kunnen worden geplaatst, zodat op dit punt geen inkomensschade behoeft te worden geleden. Ook zou een aftrek wegens voordeel nieuw voor oud moeten plaatsvinden, aldus de Gemeente.
De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat een aftrek nieuw voor oud is verdisconteerd in het bedrag waarop de vermogensschade is begroot: die schade is mede daarom niet hoog getaxeerd. Met een zoekperiode van zes maanden voor een vervangend bedrijf moet rekening worden gehouden, omdat er een schaarste is aan vervangende objecten op een markt die grotendeels in handen is van speelautomatenexploitanten en bierbrouwerijen. De speelautomaten zijn niet direct verplaatsbaar. Voor het plaatsen van speelautomaten in een horeca-onderneming is een vergunning nodig en het aantal is aan een maximum gebonden. De speelautomaten afkomstig van het onteigende kunnen daarom niet zondermeer tijdelijk elders worden ingezet.
De rechtbank acht deze visie juist. De enkele stelling van de Gemeente dat 'een juiste makelaar' de zoektijd kan bekorten is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. De rechtbank zal de schadeloosstelling wegens inkomensschade dan ook vaststellen overeenkomstig het advies van de deskundigen, met dien verstande dat de voorgestelde rente van 5% over het voorschot hoger ligt dan [A. B.V.], naar de rechtbank aanneemt, zal kunnen realiseren, gelet op het rentepeil ten tijde van de peildatum, zodat de rechtbank zal uitgaan van 3,5 %, mede in aanmerking nemend dat het voorschot voor wederbelegging binnen zes maanden beschikbaar dient te zijn, hetgeen aan het realiseren van een hogere rente-opbrengst in de weg staat. De inkomstenderving over zes maanden bedraagt dan € 2.319,65 en de totale inkomensschade over deze periode (2.319,65+2.670,50 =) € 4.990,15.
De schaden van [B]
woonruimte
12. De deskundigen hebben geadviseerd de vergoeding voor het verlies van het huurgenot van de bovenwoning te stellen op tweemaal de jaarhuur (2 x 12 x € 655,61) = € 15.734,64, te verminderen met het voordeel van het aan [B] aangeboden voortgezet gebruik om niet over de periode van 23 augustus 2007 tot uiterlijk 15 juni 2008. Dit uitgangspunt is niet bestreden.
Ter zitting is gebleken dat [B] de woning op 16 januari 2008 heeft verlaten. Het voortgezet gebruik heeft dus vier en een halve maand voordeel opgeleverd. Dit betekent dat het als voordeel in mindering te brengen bedrag uitkomt op € 2.950,24 en het te vergoeden bedrag op € 12.784,40.
bedrijfsschade
13. De deskundigen hebben de vergoeding voor de bedrijfsschade van [B] wegens de beëindiging van de exploitatie van Café [C] berekend op basis van verplaatsing met een zoekperiode van zes maanden. [B] kan zich vinden in die berekening. De Gemeente meent dat bij de berekening van de inkomensschade rekening moet worden gehouden met een aftrek wegens voordeel nieuw voor oud, omdat onder meer de veel hogere huurprijs erop duidt dat sprake zal zijn van een verbetering ten opzichte van de oude situatie, waardoor meer inkomsten zullen kunnen worden gegenereerd.
De deskundigen hebben hiertegen ingebracht, dat zij zijn uitgegaan van verplaatsing naar een gelijkwaardige caféruimte, waarbij geen sprake zal zijn van voordeel wegens nieuw voor oud. Dat rekening is gehouden met een veel hogere huurprijs dan bij het onteigende, komt omdat de oude huur zeer laag was. Dat voordeel wordt [B] door de onteigening ontnomen.
De rechtbank acht de redenering van de deskundigen overtuigend. Voor een aftrek wegens voordeel voor nieuw voor oud bestaat daarom geen aanleiding. De jaarlijkse inkomensschade zal overeenkomstig het advies van deskundigen worden gesteld op € 11.190,44.
14. De Gemeente meent voorts dat de door de deskundigen gehanteerde kapitalisatiefactor van 7 te hoog is, omdat de hoofdhuurovereenkomst al langer dan tien jaar voortduurde en in de onderhuurovereenkomst uitdrukkelijk was opgenomen dat na afloop van deze periode de overeenkomst met één jaar zal worden verlengd, zodat onzeker is hoe lang [B], de onteigening weggedacht, het huurgenot zou hebben kunnen behouden. Het aanvankelijk genoemde argument van een door [B] opgelopen huurschuld heeft de Gemeente ter zitting laten vallen.
De deskundigen hebben er in hun reactie op gewezen dat de kapitalisatiefactor 7 voor huurders gebruikelijk is en dat er geen reden is onderscheid te maken tussen de eerste huurperiode en latere huurperioden.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel. Niets duidt er op dat, de onteigening weggedacht, de huurovereenkomsten tussen de erven Haas en [A. B.V.] en tussen [A. B.V.] en [B] niet zouden zijn voortgezet. Dit leidt ertoe dat de gekapitaliseerde inkomensschade wordt gesteld op € 78.333,08. Daarnaast wordt schade geleden ten bedrage van € 16.870,50 wegens inkomstenderving gedurende de zoekperiode van zes maanden. Het totaal van de inkomensschade bedraagt dan € 95.203,58. Tesamen met de door deskundigen onweersproken op € 5000,- geraamde vermogensschade bedraagt de te vergoeden bedrijfsschade dus € 100.203,58.
renteschade
15. De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en het bedrag van de schadeloosstelling voor [A. B.V.] en [B] te bepalen op 3,5%.
Partijen kunnen zich daarmee verenigen. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
voorts
16. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van het hiervoor overwogene, over en maakt dit tot het hare. Zij zal de schadeloosstellingen voor [A. B.V.] en [B] dienovereenkomstig vaststellen.
kosten
17.De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 19.815,45. De Gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen de hoogte van deze kosten. De Gemeente zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot vergoeding van deze kosten.
18. [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van rechtsbijstand ten bedrage van € 10.465,81, vermeerderd met € 1.562,- aan afwikkelingskosten. De Gemeente heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal de vergoeding vaststellen zoals verzocht.
19. [A. B.V.] en [B] maken gezamenlijk aanspraak op vergoeding van kosten van deskundige bijstand en griffierecht tot een totaalbedrag van € 21.667,50. De Gemeente heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal de vergoeding vaststellen zoals verzocht.
20. De Gemeente zal op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagde], [A. B.V.] en [B] over het thans vast te stellen schadebedrag vanaf heden de wettelijke rente moeten vergoeden.
21. Tenslotte zal een nieuws-/advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 215.000,-, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot van € 162.000,-, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 53.000,- vanaf 23 augustus 2007 tot heden;
II veroordeelt de Gemeente tot betaling van € 53.000,- aan [gedaagde], vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van de algehele voldoening;
III stelt de schadeloosstelling voor [A. B.V.] vast op € 81.990,15, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot van € 16.020,-, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 65.970,15 vanaf 23 augustus 2007 tot heden;
IV veroordeelt de Gemeente tot betaling van € 65.970,15 aan [A. B.V.], vermeerderd met de hiervoor onder III genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van de algehele voldoening;
V stelt de schadeloosstelling voor [B] vast op € 112.987,98, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot van € 40.500,-, alsmede op een samengestelde rente van 3,5 % over € 72.487,98 vanaf 23 augustus tot heden;
VI veroordeelt de Gemeente tot betaling van € 72.487,98 aan [B], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van de algehele voldoening;
VII veroordeelt de Gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 19.815,45 inclusief BTW;
VIII veroordeelt de Gemeente in de kosten van rechtskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] ten bedrage van € 12.027,81;
IX veroordeelt de Gemeente in de kosten van rechts- en deskundige bijstand aan de zijde van [A. B.V.] en [B] ten bedrage van € 21.667,50;
X veroordeelt de gemeente in de overige kosten van de procedure, die tot hiertoe aan de zijde van [gedaagden]. worden begroot op € 1.135,- aan grifffierecht;
XI wijst het 'AD/de Haagsche Courant' en de 'Posthoorn' aan als nieuws- en advertentiebladen waarin de grifier van de rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. G.H.I.J. Hage en mr. J.L. Verbeek en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2008.