Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Eerste afdeling, meervoudige kamer
Reg.nr.: AWB 07/8863 WRO
UITSPRAAK als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eiseres], wonende te [plaats 1],
en
de raad van de gemeente Teylingen, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 28 november 2006, verzonden op 5 december 2006, heeft het college van burgemeester en wethouders van Teylingen (hierna: het college) besloten eiseres geen schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) toe te kennen.
Bij besluit van 27 september 2007, verzonden op 16 oktober 2007, heeft verweerder, overeenkomstig het advies van de Commissie Bezwaarschriften en Klachten (hierna: de Commissie BK) van 5 april 2007, het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en onder aanvulling van de motivering het primaire besluit bevestigd.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 21 november 2007, ingekomen bij de rechtbank op 27 november 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 21 oktober 2008 ter zitting aan de orde gesteld.
Partijen zijn niet ter zitting verschenen.
Motivering
Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), zoals dat artikel luidde tot 1 september 2005, kent de gemeenteraad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Ingevolge artikel II, eerste lid, van de Wet van 8 juni 2005 tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedingsovereenkomsten, Stb. 2005, 305) blijft artikel 49 van Pro de WRO, zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, zijnde 1 september 2005, van toepassing op aanvragen om vergoeding van schade die vóór dat tijdstip zijn ingediend. Aangezien de aanvraag is ingekomen op 27 juli 2005, is in dit geval het recht van toepassing zoals dat gold vóór 1 september 2005.
Eiseres is eigenaresse van de woning [adres 1] te [plaats 1].
Zij stelt in haar verzoek van 24 juli 2005 schade te hebben geleden ten gevolge van het bestemmingsplan 'Oost-West', waardoor de bouw van een woning op een bouwblok dat direct grenst aan de tuin van haar woning mogelijk is geworden, alsmede het realiseren van uitbreidingen en bijgebouwen. Daarnaast is volgens eiseres het planologisch regime verruimd doordat bij een woning op grond van het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb) een aantal bouwwerken mogen worden opgericht die niet bij een gebouw geen woning zijnde kunnen worden gerealiseerd. Zij heeft gesteld schade in de vorm van waardevermindering van haar woning te ondervinden vanwege aantasting van het uitzicht vanuit haar woonkamer en keuken, alsmede verminderde bezonning in haar tuin en aantasting van haar privacy.
Op 27 september 2005 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Sassenheim besloten dat in plaats van de raad burgemeester en wethouders bevoegd zijn te beslissen op vóór 1 september 2005 ingediende verzoeken om vergoeding van planschade. Eveneens op 27 september 2005 heeft de gemeenteraad besloten op grond van de procedureverordening de Stichting Adviesbureau Onroerende zaken (SAOZ) aan te wijzen als deskundige voor het uitbrengen van een advies. Op 6 oktober 2005 heeft het college de SAOZ feitelijk de opdracht gegeven advies uit te brengen.
Het primaire besluit is door het college genomen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna te noemen: de Afdeling) heeft in haar uitspraak van
24 september 2008 (LJN: BF2133) geoordeeld dat artikel 156, eerste lid, van de Gemeentewet de ingevolge artikel 10:15 van Pro de Awb vereiste wettelijke grondslag biedt voor de overdracht aan het college van de bevoegdheid van de raad om te beslissen op planschadeverzoeken die vóór 1 september 2005 zijn ingediend.
Het delegatiebesluit is dus rechtsgeldig genomen.
Het primaire besluit is - anders dan in het bestreden besluit wordt beweerd - dan ook niet onbevoegd genomen. Dat betekent echter dat het bestreden besluit onbevoegd genomen is, omdat een beslissing op bezwaar door hetzelfde bestuursorgaan moet worden genomen als het orgaan dat het primaire besluit heeft genomen. Het bestreden besluit moet om die reden worden vernietigd.
Vervolgens zal de rechtbank bezien of aanleiding bestaat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder, in navolging van het advies van de Commissie BK, de bezwaren van eiseres gedeeltelijk gegrond verklaard voor zover die betrekking hebben op het ontbreken van een deugdelijke motivering met betrekking tot de vaststelling van de waarde van het perceel van eiseres vóór en na de wijziging van het planologisch regime. Als aanvullende motivering dienen de nadere adviezen van de SAOZ van 23 maart 2007 en 10 mei 2007. Voorts is in het bestreden besluit overwogen dat volgens het advies van de SAOZ uit juni 2006 de waarde van de woning na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 'Oost-West' is toegenomen. Terecht is hierbij volgens verweerder uitgegaan van de maximale invulling van beide planologische regimes.
Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO moet in de eerste plaats worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor de verzoeker in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Niet bepalend is daarbij hoe de feitelijke situatie onder het voorheen geldende planologische regime was, maar hetgeen onder dat regime maximaal was toegestaan.
Gelet op de beroepsgronden moet worden beoordeeld of de planologische vergelijking correct is uitgevoerd.
Tot de datum van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 'Oost-West' in augustus 1994 gold ter plaatse het 'Uitbreidingsplan Sassenheim 1960'.
Aan de van belang zijnde gronden was blijkens de bij het uitbreidingsplan behorende plankaart de bestemming 'achtererf' gegeven. In artikel 14, eerste lid, van de bij dat plan behorende voorschriften was bepaald dat op deze gronden slechts achteruitbouwen en bijgebouwen mochten worden gebouwd. Ingevolge het tweede lid van dit artikel waren burgemeester en wethouders bevoegd op gronden met deze bestemming toestemming te verlenen voor de bouw van vrijstaande bollenschuren gelegen achter de woning.
In artikel 29, eerste lid, van de voorschriften was bepaald dat bijgebouwen moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:
a.zij mogen geen grotere oppervlakte beslaan dan 16 m2;
b.de goothoogte mag ten hoogste 2,25 meter bedragen;
c.wanneer zij worden gebouwd naast een woning of woonruimte moeten zij ten minste 3,00 meter achter de naar de weg gekeerde zijde van de bebouwingsstrook worden geplaatst.
Burgemeester en wethouders waren op grond van het tweede lid van dat artikel bevoegd hiervan vrijstelling te verlenen waar het bijgebouwen behorende bij vrijstaande en aan één zijde niet aangebouwde eengezinswoningen betreft teneinde de bouw van bij de woningen behorende garages mogelijk te maken met een oppervlakte van ten hoogste 40 m2 per woning en een goothoogte van ten hoogste 3,50 meter.
Aan de van belang zijnde gronden is blijkens de bij het bestemmingsplan 'Oost-West' behorende plankaart de bestemming 'Woondoeleinden (W6(v))' gegeven. Ingevolge artikel 10, eerste lid, van de bij dit bestemmingsplan behorende voorschriften zijn deze gronden bestemd voor het wonen en voor de daarbij behorende erven, een en ander overeenkomstig de beschrijving in hoofdlijnen. Op deze gronden mogen ingevolge het tweede lid van dit artikel ten behoeve van de bestemming uitsluitend hoofdgebouwen met bijbehorende uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. In het derde lid is bepaald dat de woningen op de gronden met de nadere aanduiding (v) uitsluitend vrijstaand mogen worden gebouwd, alsmede dat het grondoppervlak per woning, inclusief uitbouwen en aanbouwen, ten hoogste 150 m2 mag bedragen en de goothoogte van hoofdgebouwen ten hoogste 6 meter. In artikel 9, derde lid, betreffende een beschrijving in hoofdlijnen, is vermeld dat voor de deelgebieden Menneweg en Rusthoflaan/Parklaan het streven erop gericht is de bestaande gemengde functionele structuur te handhaven; in de overige deelgebieden wordt de nadruk gelegd op het behoud van de bestaande woonfunctie, met dien verstande dat het aantal woningen, met uitzondering van dienst- of bedrijfswoningen niet mag toenemen.
De SAOZ heeft vastgesteld dat er als gevolg van de planologische mutatie in de directe omgeving van het object van eiseres meerdere woningen mogelijk zijn geworden en dat de bebouwingsmassa en hoogte op dat deel van die gronden ook toenemen. Hierdoor wordt het zicht vanuit het object van eiseres aangetast en zal er vanuit meerdere woningen zicht zijn op het object. Hier staat volgens de SAOZ echter tegenover dat ook op de gronden van eiseres de bouw van een extra woning mogelijk is geworden. Gelet op de grootte en ligging van het perceel is een tweede bouwkavel met een oppervlakte van circa 250 m2 mogelijk. De SAOZ is tot de conclusie gekomen dat de waarde van het object per saldo is toegenomen, zodat de planologische maatregel voor eiseres niet heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
In de omstandigheid dat, zoals zijdens eiseres is aangevoerd, in strijd met de bepalingen van de gemeentelijke procedureverordening van het bezoek van de taxateur van de SAOZ en van het met haar gevoerde gesprek geen verslag is gemaakt, ziet de rechtbank geen aanleiding om het beroep gegrond te verklaren. Aangenomen moet worden dat een en ander is verwerkt in de door de SAOZ opgestelde rapportage, die op 29 juni 2006 aan het college is toegezonden. Hierin is onder meer opgemerkt dat eiseres haar verzoek tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht, grotendeels onder verwijzing naar het door haar ingediende verzoek.
Eiseres heeft aangevoerd dat artikel 10 van Pro de planvoorschriften van het nieuwe bestemmingsplan niet toestaat dat het aantal woningen wordt uitgebreid dan wel dat meerdere woningen op één perceel gebouwd zouden mogen worden. De stelling van de SAOZ dat het perceel in waarde zou zijn toegenomen door het ontstaan van de mogelijkheid om ook op haar eigen perceel een tweede woning te bouwen gaat volgens eiseres dan ook niet op.
De rechtbank heeft in artikel 10 noch Pro in artikel 9 van Pro de planvoorschriften van het bestemmingsplan 'Oost-West' aanknopingspunten gevonden voor de juistheid van deze stelling. Hetgeen in het derde lid van artikel 9 is Pro vermeld omtrent het aantal woningen heeft betrekking op de overige deelgebieden en niet op het gebied Menneweg en Rusthof-laan/Parklaan. De rechtbank is dan ook niet gebleken dat de SAOZ een onjuiste planologische vergelijking heeft gemaakt.
Het rapport van SAOZ geeft naar de mening van eiseres niet aan welke waardevermindering zou ontstaan indien van maximale invulling van het bestemmingsplan zou worden uitgegaan. Op grond van het bestemmingsplan zouden ter weerszijden van de woning van eiseres meerdere woningen met een gevelhoogte van 9 meter tot nagenoeg in de perceelsgrens gebouwd kunnen worden.
Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de door de SAOZ genoemde waardevermindering van € 5000,- niet wordt onderbouwd.
In het verweerschrift is, onder verwijzing naar het nadere advies van de SAOZ van 11 februari 2008, opgemerkt dat het advies van de SAOZ uit juni 2006 niet is gebaseerd op de feitelijk ontstane situatie, omdat gesproken wordt van meerdere woningen. De rechtbank onderschrijft deze stelling en voegt hieraan nog toe dat niet is gebleken dat de planologische vergelijking, die aan het bestreden besluit ten grondslag ligt, onjuist is.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling, zie onder meer haar uitspraken van
6 augustus 2008 (LJN: BD9434), 24 mei 2006 (LJN: AX4424) en 12 januari 2005 (LJN: AS2172), is de SAOZ te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat verweerder in beginsel op een door haar uitgebracht advies mag afgaan. Dit is naar het oordeel van de Afdeling slechts anders indien moet worden geoordeeld dat dat advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen alsmede gelet op de aanvullende rapportages van de SAOZ van 23 maart 2007 en 10 mei 2007 is hiervan in dit geval geen sprake.
In hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd heeft de rechtbank evenmin aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat het uit juni 2006 daterende advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen dan wel dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de Afdeling in haar uitspraak van 29 augustus 2007 (LJN:BB2527) heeft overwogen dat de bepaling van de WOZ-waarde niet plaatsvindt aan de hand van de criteria die van belang zijn voor de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade. Uit deze waarden kan volgens de Afdeling derhalve niet worden afgeleid dat het object onmiddellijk voor de peildatum onjuist of onzorgvuldig is gewaardeerd.
Het college heeft het advies van de SAOZ en de aanvullingen daarop derhalve aan zijn besluitvorming ten grondslag mogen leggen en op goede gronden besloten tot afwijzing van het verzoek om planschade.
Derhalve bestaat aanleiding de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
Nu niet is gebleken van kosten die daarvoor in aanmerking komen, bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank ’s-Gravenhage,
RECHT DOENDE:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
bepaalt dat de gemeente Teylingen aan eiseres het door haar betaalde griffierecht, te weten € 143,-, vergoedt.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Aldus gegeven door mr. C.J. Waterbolk, mr. J.M. Ghrib en mr. M.P. de Valk en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2008, in tegenwoordigheid van de griffier
drs. A.C.P. Witsiers.