Uitspraak
200708273/1.
Datum uitspraak: 6 augustus 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. de raad van de gemeente Papendrecht,
2. [appellant sub 2], wonend te [woonplaats],
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 19 oktober 2007 in zaak nr. 06/1329 in het geding tussen:
[appellant sub 2]
en
de raad van de gemeente Papendrecht.
1. Procesverloop
Bij besluit van 4 april 2005 heeft de raad van de gemeente Papendrecht (hierna: de raad) op het verzoek van [appellant sub 2] om planschadevergoeding een bedrag toegekend van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Bij besluit van 21 september 2006 heeft de raad het door [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 oktober 2007, verzonden op dezelfde datum, heeft de rechtbank Dordrecht (hierna: de rechtbank) het door [appellant sub 2] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en het besluit van 21 september 2006 vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben de raad bij brief bij de Raad van State ingekomen op 27 november 2007, en [appellant sub 2] bij brief bij de Raad van State ingekomen op 29 november 2007, hoger beroep ingesteld. De raad heeft zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 10 januari 2008. [appellant sub 2] heeft zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 2 januari 2008.
[appellant sub 2] heeft nadere stukken ingediend. Deze zijn aan het college toegezonden.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 juni 2008, waar de raad, vertegenwoordigd door mr. A.P. Nienkemper, werkzaam bij de gemeente Papendrecht, bijgestaan door mr. J.H.J. van Erk, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, en [appellant sub 2] , in persoon en bijgestaan door mr. A.R. van Tilborg, rechtsbijstandverlener, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. [appellant sub 2] is eigenaar van de percelen met woning en opstallen aan [locatie 1], kadastraal bekend gemeente Papendrecht, sectie […], nummers […] en […]. Hij heeft de gemeenteraad verzocht om vergoeding van de schade die hij stelt te lijden in de vorm van waardevermindering van deze percelen met woning en opstallen door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Westpolder 1995". Dat bestemmingsplan veroorzaakt die waardevermindering volgens [appellant sub 2] doordat het - samengevat weergegeven - voorziet in een beperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van zijn gronden en doordat het voorziet in de bouw van woningen aan de in nabijheid van zijn gronden gelegen Van Maerlantstraat.
De raad heeft, op basis van adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), het verzoek toegewezen voor wat betreft perceel 3753 en de waardevermindering daarvan getaxeerd op € 5.000,00, en afgewezen voor wat betreft perceel […] omdat de schade volgens hem ten aanzien van dat perceel voorzienbaar was op grond van voorbereidingsbesluiten en een brief van het gemeentebestuur aan [appellant sub 2] van 5 juli 1994.
2.3. De rechtbank heeft overwogen dat de raad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de schade voor het perceel […] voorzienbaar was, omdat de voorbereidingsbesluiten op een veel groter gebied betrekking hadden en geen aanwijzing bevatten over de inrichting daarvan en voormelde brief geen concrete beleidsvoornemens bevat waaruit een wijziging van de planologische situatie kan worden afgeleid.
De rechtbank heeft voorts overwogen dat de raad op de taxatie van de SAOZ mocht afgaan nu die op een gebruikelijke wijze is verricht en [appellant sub 2] geen deskundig tegenadvies heeft overgelegd.
2.4. De raad betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat hij zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de schade voor het perceel […] voorzienbaar was. Hij voert daartoe aan dat uit voormelde brief in samenhang met de vanaf 1991 opeenvolgende voorbereidingsbesluiten duidelijk volgt dat er voor het perceel op de hoek Westeind-Van Maerlantstraat woningbouwplannen bestonden bij de gemeente.
2.4.1. Of sprake is van voorzienbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt.
Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
[appellant sub 2] heeft het perceel […] in december 1994 gekocht.
Het op 26 mei 1994 genomen voorbereidingsbesluit voor het gebied waarin dit perceel is gelegen, bevat geen aanwijzingen voor een wijziging van het planologische regime voor dit perceel of aangrenzende percelen.
In de brief van 5 juli 1994 van het college van burgemeester en wethouders van Papendrecht aan [appellant sub 2] is geweigerd een stuk grond te verkopen nabij het pand [locatie 2]. In de brief is vermeld dat uitgifte van enige grond nabij het Westeind de gemeente zou kunnen beperken in eventuele plannen om de bebouwing langs de dijk te versterken. In dat verband wil de gemeente niet op voorhand de mogelijkheid uitsluiten om de hoek/het kruispunt te begeleiden met woonbebouwing.
Het gestelde in deze brief heeft geen betrekking op het perceel 1596, nu dat niet langs de dijk of aan de hoek/het kruispunt ligt.
Reeds hierom kon [appellant sub 2] op grond van deze brief niet voorzien dat een nadelige wijziging van het juridisch-planologische regime voor het perceel […] zou worden doorgevoerd. Het betoog faalt in zoverre.
Voor wat betreft de door [appellant sub 2] gestelde waardedaling van het perceel […] door woningbouw aan de hoek Westeind-Van Maerlantstraat is de Afdeling, anders dan de rechtbank, evenwel van oordeel dat deze brief een voldoende concreet beleidsvoornemen tot woningbouw op die gronden bevat. [appellant sub 2] diende op grond daarvan ten tijde van de aankoop van het perceel 1596 dan ook rekening te houden met voor hem nadelige gevolgen in verband met wijziging van het juridisch-planologische regime van de gronden gelegen aan de hoek Westeind-Van Maerlantstraat. Het betoog slaagt in zoverre, maar leidt niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak.
2.5. [appellant sub 2] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de raad op de taxatie van de SAOZ mocht afgaan. Hij voert aan dat in de taxatie van de SAOZ de waarde van de bijgebouwen is gebagatelliseerd nu deze een aanzienlijke omvang hadden en een bedrijfsfunctie hebben gehad.
2.5.1. De SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade zodat de raad in beginsel op een door haar uitgebracht advies mag afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat dat advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
Uit de door de SAOZ verrichte taxatie, zoals deze nader door haar is toegelicht bij brieven van 1 december 2005 en 28 februari 2006, blijkt dat daarin de voorheen beperkte meerwaarde van de bijgebouwen op perceel […] voor een licht bedrijfsmatige functie in ogenschouw is genomen en dat deze is gewaardeerd op € 30.000,00. In het door [appellant sub 2] overgelegde rapport van De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen van 6 juni 2008 is de waardering van de bijgebouwen op dat perceel niet gemotiveerd betwist. Wel is in dat rapport gesteld dat de SAOZ ten onrechte de bijgebouwen op perceel 1596 buiten beschouwing heeft gelaten, waardoor de getaxeerde waarde te laag is. Gelet op hetgeen in 2.4.1. is overwogen dient de raad in het nieuw te nemen besluit op bezwaar alsnog de gevolgen van de wijziging van het juridisch-planologisch regime van perceel […] in de beoordeling te betrekken. Het betoog slaagt in zoverre, maar leidt niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak.
2.6. De hoger beroepen zijn ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd, met verbetering van de gronden waarop deze berust.
2.7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. bepaalt dat van de gemeente Papendrecht een griffierecht van € 428,00 (zegge: vierhonderdachtentwintig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. P.J.J. van Buuren en mr. T.M.A. Claessens, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Rop, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Rop
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 6 augustus 2008
417.