Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 320292 / HA ZA 08-3179
Vonnis van 24 juni 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats]
eiser,
advocaat mr. H.M.G. van Lotringen,
tegen
DE STAAT DER NEDERLANDEN
(Ministerie van Financiën, meer speciaal Regionale Directie Domeinen West)
zetelend te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. T.M. van Dijk.
Partijen worden hierna [eiser] en de Staat genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding met producties van 8 september 2008;
- de conclusie van antwoord met producties van 10 december 2008;
- het tussenvonnis van 7 januari 2009;
- de akte houdende overlegging van producties met producties van 1 april 2009 van de zijde van de Staat;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 1 april 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft deelgenomen aan een openbare inschrijving die plaatsvond op 8 juni 2006 op het kantoor van de Regionale Directie Domeinen West te Leiden met betrekking tot een door de Staat te houden openbare verkoping van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de tweekamerwoning op de derde verdieping met berging in de kelderruimte, plaatselijk bekend [het appartement]
2.2. Bij akte van levering van 21 juli 2006 is het appartement door de Staat in eigendom overgedragen aan [eiser] tegen betaling van de koopsom door [eiser] van € 32.500,00.
2.3. Het appartement maakt onderdeel uit van een omvangrijk appartementencomplex genaamd [naam appartementencomplex]. De stichting De Seyster Veste (hierna na te noemen: De Seyster Veste) is eigenaresse van de grond waarop het appartementcomplex is gevestigd en ontvangt van de opstalgerechtigden een maandelijkse retributie. Daarnaast is De Seyster Veste eigenaresse van een groot aantal tot het appartementencomplex behorende appartementen en beheert zij alle overige diensten op het appartementencomplex. Voor deze diensten brengt zij een maandelijkse bijdrage aan de opstalhouders in rekening.
2.4. Bij brief van 9 februari 2007 heeft (notaris Nielsen namens) [eiser] zich bij de Staat beklaagd over de ernstig brandonveilige situatie in het appartement en daarbij gesteld dat de Staat in gebreke is gebleven in de nakoming van een leveringsverplichting van een appartement dat volgens de gangbare normen en geldende wet- en regelgeving voor bewoning geschikt is. De rechten terzake van eventuele vorderingen krachtens wanprestatie ten aanzien van de verkoop en levering door de Staat van het betreffende appartement zijn daarbij voorbehouden.
2.5. Bij brief van 16 februari 2007 heeft de Staat bericht iedere aansprakelijkheid wegens wanprestatie af te wijzen.
2.6. Bij brief van 25 mei 2007 heeft [eiser] buitengerechtelijk de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen op grond van de omstandigheid dat het appartement in verband met ernstige brandonveiligheid niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en heeft [eiser] de Staat aansprakelijk gehouden voor zijn schade.
2.7. In opdracht van De Seyster Veste is door [bedrijf A.]) onderzocht of de niet gerenoveerde appartementen in het appartementencomplex voldoen aan de brandveiligheidseisen van het Bouwbesluit. In de notitie van 29 juni 2007 is [bedrijf A.] tot de volgende conclusie gekomen:
"De huidige schachtwanden van geperst stro met (vinyl)behang zijn waarschijnlijk voldoende brandwerend om te voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit stelt (zowel de nieuwbouweisen als de eisen voor bestaande bouw)."
2.8. [eiser] heeft [bedrijf B.]), verzocht om een verslag met betrekking tot diens betrokkenheid bij het appartement. Volgens [bedrijf B.] in het verslag van 7 augustus 2007 is de test in het onderzoek van [bedrijf A.] niet uitgevoerd volgens de daarvoor geldende normering, hetgeen onvoldoende is om conclusies te trekken.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert - samengevat - :
a. primair: vernietiging van de tussen partijen gesloten overeenkomst, met veroordeling van de Staat tot medewerking aan teruglevering van het appartement, met bepaling dat bij gebreke van medewerking het ten deze te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de akte, met veroordeling van de Staat tot terugbetaling van de koopsom en tot vergoeding van de schade;
b. subsidiair: ontbinding danwel ontbondenverklaring vanaf 25 mei 2007 van de de tussen partijen gesloten overeenkomst, met veroordeling van de Staat tot medewerking aan teruglevering van het appartement, met bepaling dat bij gebreke van medewerking het ten deze te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de akte, met veroordeling van de Staat tot terugbetaling van de koopsom en vergoeding van de schade;
c. veroordeling van de Staat in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiser] legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag. Doordat het appartement ernstig brandonveilig is, bezit het niet de eigenschappen die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De Staat wist, althans behoorde te weten, dat de niet-gerenoveerde appartementen behorende tot het appartementencomplex, waaronder het appartement, brandgevaarlijke binnenwanden hadden en had [eiser] daarover dienen te informeren. Had [eiser] dat geweten, dan had hij nader onderzoek gedaan en had hij daarna zeker afgezien van de koop. [eiser] heeft derhalve gedwaald. Voor zover de Staat evenals [eiser] in de veronderstelling verkeerde dat er geen sprake was van een brandgevaarlijke situatie, hebben beide partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst gedwaald en daarbij had de Staat behoren te weten dat bij een juiste voorstelling van zaken [eiser] van de koop zou hebben afgezien. Bij brief van 9 februari 2007 heeft [eiser] zich bij de Staat beklaagd over de brandonveilige situatie van het appartement bij brief van 25 mei 2007 heeft [eiser] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
3.3. De Staat voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De vordering van [eiser] is in alle grondslagen gestoeld op de stelling dat het appartement niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Nu het hier gaat om een koopovereenkomst is het bepaalde in boek 7, titel 1, BW van toepassing.
4.2. De Staat voert als meest verstrekkend verweer aan dat [eiser] niet op grond van het bepaalde in artikel 7:23 BW Pro binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek had ontdekt de Staat daarvan in kennis heeft gesteld, zodat een beroep op artikel 7:17 BW Pro niet meer openstaat. Uit de brief die [eiser] op 15 augustus 2006 aan de Vereniging van eigenaren van het appartementencomplex (hierna te noemen: de VvE) zond en de brief van 9 februari 2007 van notaris Nielsen aan de Staat, leidt de Staat af dat [eiser] het gebrek heeft ontdekt in de week vóór 15 augustus 2006. [eiser] heeft de Staat bij brief van 9 februari 2007 in kennis gesteld van het door hem geconstateerde gebrek. Indien deze datum wordt aangehouden is duidelijk dat de termijn van 7:23 BW verlopen is. Er is op 10 oktober 2006 contact geweest tussen notaris Nielsen en de Staat. Zelfs indien van de datum van 10 oktober 2006 (de datum dat er telefonisch contact is geweest tussen partijen) moet worden uitgegaan, is de termijn van artikel 7:23 BW Pro verstreken.
4.3. De rechtbank overweegt als volgt. De vraag of binnen bekwame tijd in de zin die artikel 7:23 lid 1 BW Pro daaraan geeft, is geklaagd, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Daarbij merkt de rechtbank op dat gelet op de definitie van consumentenkoop (artikel 7:5 lid 1 BW Pro) deze bijzondere bepalingen hier niet van toepassing zijn, nu het hier om een onroerende zaak gaat. Anders dan de Staat kennelijk meent, bedraagt deze termijn derhalve geen (vaste termijn van) twee maanden, maar is deze afhankelijk van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (HR 29 juni 2007; RvdW 2007, 636).
4.4. [eiser] stelt bij brief van 9 februari 2007 aan de Staat zich te hebben beklaagd over de brandonveilige situatie van het appartement. Uit de brief die [eiser] op 15 augustus 2006 aan de VvE heeft gezonden en de brief van 9 februari 2007 van notaris Nielsen aan de Staat, volgt dat [eiser] in ieder geval op 15 augustus 2006 bekend was met het gebrek. In deze brieven wordt beschreven dat [eiser] bouwkundig advies had ingewonnen en opdracht had gegeven aan een aannemer voor de volledige ontmanteling en wederopbouw van de binnenmuren. Gezien deze activiteiten, die toch enige tijd in beslag zullen hebben genomen, houdt de rechtbank het ervoor dat [eiser] van het gebrek op de hoogte is gekomen in de week voordat hij op 15 augustus 2006 de brief aan de VvE schreef (zoals ook in die brief wordt beschreven), zodat de klachttermijn bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro gaan lopen in de week voor 15 augustus 2006.
4.5. [eiser] heeft op 15 augustus 2006 over zijn brandveiligheidklachten contact opgenomen met de notaris en daarover gecorrespondeerd met de VvE. Niet valt in te zien waarom [eiser] niet reeds op dat moment (rond of op 15 augustus 2006) zich (ook) bij de Staat over het gebrek heeft beklaagd, maar daarmee heeft gewacht tot 9 februari 2007. [eiser] heeft daaromtrent niets gesteld noch is in de procedure gebleken van enige rechtens te respecteren reden voor dit tijdsverloop. De conclusie is op grond van het voorgaande dat [eiser] met de brief van 9 februari 2007 aan de Staat, bijna zeven maanden na de ontdekking van het gebrek, niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd.
4.6. Uit hetgeen overigens naar voren is gekomen in de procedure blijkt dat er in oktober 2006 telefonisch contact is geweest tussen partijen. Door [eiser] wordt niet gesteld dat hij zich daarbij tegenover de Staat zou hebben beklaagd over de omstandigheid dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde. Uit hetgeen de notaris in zijn brief van 9 februari 2007 over dit contact heeft geschreven en hetgeen [eiser] daarover ter comparitie heeft verklaard, valt wel af te leiden dat het om overleg over de staat van het appartement is gegaan maar niet dat [eiser] zich op dat moment heeft beklaagd in de zin die artikel 7:23 BW Pro daaraan geeft. Maar zelfs al zou komen vast te staan dat in het telefonisch contact in oktober 2006 [eiser] zich tegenover de Staat zou hebben beklaagd dan nog geldt dat hij daarmee niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd omdat op dat moment het door hem gestelde gebrek aan het appartement al twee maanden aan hem bekend was en er niet gesteld of gebleken is dat sprake was van omstandigheden die een dergelijk afwachten zouden kunnen rechtvaardigen.
4.7. Het op artikel 7:23 lid 1 BW Pro gegronde verweer treft dus doel. Het onbenut verstrijken van de in dat artikel bedoelde termijn staat niet alleen in de weg aan een beroep van de koper op een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, maar ook aan een vordering op grond van dwaling, indien die vordering - zoals hier aan de orde -
gebaseerd is op feiten die eveneens de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt (HR 29 juni 2007, RvdW 2007, 636).
4.8. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op in totaal € 1.848,00, bestaande uit € 690,00 voor vast recht en € 1.158,00 (2,0 punten × tarief III € 579,00) voor salaris advocaat.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot op heden begroot op € 1.848,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2009.?
??
??
5
Datum Uitspraak: 24-6-2009 Instantie: Rechtbank 's-Gravenhage Zaaknummer: 320292 - HA ZA 08-3179
Datum Opslag: 30-6-2009 Sector: Civiel Concipiënt: Schippers
Opmerking(en): artt. 7:17 en 7:23 BW
320292 / HA ZA 08-3179
24 juni 2009
Datum Uitspraak: 24-6-2009 Instantie: Rechtbank 's-Gravenhage Zaaknummer: 320292 - HA ZA 08-3179
Datum Opslag: 30-6-2009 Sector: Civiel Concipiënt: Schippers
Opmerking(en): artt. 7:17 en 7:23 BW