Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 396813 / KG ZA 11-725
Vonnis in kort geding van 23 augustus 2011
in de zaak van
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. K. Mels te Purmerend,
tegen:
de commanditaire vennootschap
GRONDEXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ VROONDAAL C.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. F. Spraakman te Amsterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als enerzijds "[eiser]" en "[eiseres]" (gezamenlijk ook wel als [eisers]") en anderzijds "Vroondaal".
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 16 augustus 2011 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Vroondaal houdt zich bezig met de ontwikkeling van het project Vroondaal te
[M] (hierna "het project"). In dat kader verkoopt zij bouwkavels aan particulieren, die daarop vervolgens een door hen (lees: hun architect) ontworpen woonhuis realiseren.
1.2. De brochure betreffende het project vermeldt, voor zover hier van belang:
"Als geïnteresseerde komt u altijd eerst in gesprek met één van de Vroondaaladviseurs; gesprekspartners die van de hoed en de rand weten. Bij de afweging tot een mogelijke koop, staat de adviseur u bij. In dit traject wordt de ambitie van Vroondaal toegelicht. Samen met uw adviseur formuleert u uw woonambitie. U bepaalt gezamenlijk hoe en in welke woonsfeer deze ambitie gerealiseerd kan worden en welke ondersteuning u hierbij wenst.
De Vroondaaladviseurs vormen een vast team binnen Vroondaal Ontwikkeling. De adviseurs zijn bereikbaar via hun persoonlijke telefoonnummer of e-mailadres.
Het advies van de Vroondaaladviseur is onderdeel van de aankoop van een kavel binnen Vroondaal. De adviseurs beschikken over veel kennis en ervaring op het gebied van particulier opdrachtgeverschap en kunnen u als toekomstige kaveleigenaar ondersteunen met persoonsgericht advies.
(.....)
Tijdens het adviestraject beslist u over de aankoop. Om u hiertoe de gelegenheid te geven, wordt door Vroondaal Ontwikkeling voor een bepaalde tijd een kavel voor u gereserveerd. Op basis van deze reservering kunt u een schetsontwerp met bijbehorend kavelplan laten vervaardigen door een gekwalificeerde architect of ontwikkelende bouwer. Dit schetsontwerp wordt vervolgens voorgelegd aan de Commissie Esthetiek voor advies. Over de Commissie leest u hierna meer.
Voordat u tot de aankoop van een kavel overgaat weet u of uw woonambities haalbaar zijn binnen Vroondaal. Daarnaast heeft u ook volop de gelegenheid gehad om de financiële haalbaarheid te toetsen. U kunt zeer bewust overgaan tot de aankoop van uw kavel middels het tekenen van een koopovereenkomst. Het notarieel transport gaat via een van onze notariskantoren.
Het adviestraject is hiermee echter nog niet afgelopen, gedurende het gehele proces van ontwerp en uitvoering van uw woning blijft de Vroondaaladviseur uw aanspreekpunt. En zal u desgewenst ondersteunen bij alle keuzes die u maakt. Denk hierbij aan de afstemming met de Commissie Esthetiek, het vergunningstraject, de keuze voor een aannemer en andere leveranciers, de eisen voor uitvoering en oplevering, kennismaking met uw toekomstige buren etc.
Op enig moment nadat het notarieel transport heeft plaatsgevonden, vindt de formele grondoverdracht plaats en kunt u starten met de realisatie van uw woning. Tijdens de realisatie van uw woning komt u in contact met de beheerder van Vroondaal.".
1.3. Op 10 december 2010 heeft [eiser] een oriënterend gesprek gehad met Vroondaaladviseur [A.] (hierna "[A.]"), met het oog op de aankoop van een bouwkavel binnen het project. Kort daarna heeft [eiser] aan [A.] laten weten bouwkavel [yy], waarvan de vraagprijs € 525.000,-- bedroeg, te willen kopen voor een bedrag van € 510.000,--.
1.4. Op 3 januari 2011 berichtte [A.] - per e-mail - onder meer het volgende aan [eiser]:
"Ik heb de ontwikkelaar gesproken en uitgelegd waarom u een bieding deed op de kavel [yy]. Zij willen, zoals gebruikelijk is op Vroondaal, niet iets aan de prijs doen."
1.5. Daarop heeft [eiser] bij e-mailbericht van 5 januari 2011, voor zover hier van belang, als volgt gereageerd:
"De kavelprijs. Ik heb u aangegeven wat ons budget is. Kavel [[zz]] zat daar net boven, maar omdat u aangaf dat daar een informele optie op zit schoven we door naar kavel [yy]. Dat zit echter nog wat verder boven ons budget, vandaar deze vraag. Ik snap echter uw redenering. Na ons even beraden te hebben, antwoorden wij u hierbij formeel dat wij kavel [yy] inderdaad willen gaan kopen onder de door u geboden regeling. Wij begrijpen uit onderstaande en de brochures dat wij binnenkort een optie op de grond moeten nemen, dat 3 maanden daarna de koopovereenkomst gesloten zal worden en dat daarbij bepaald wordt dat vier maanden daarna de betaling plaatsvindt (waarover dan rente betaald moet worden aan de hypotheeknemer)."
1.6. Op 12 januari 2011 hebben [eisers] aan [A.] doorgegeven een optie te nemen op bouwkavel [yy]. Naar aanleiding daarvan berichtte [A.] op 25 januari 2011 - per e-mail - onder andere het volgende aan [eiser]:
"Vanaf woensdag 12 januari jl. heeft u een optie, zonder kosten, op de kavel [yy] voor een periode van 3 maanden, te weten: einddatum dinsdag 12 april 2011. Zoals u eerder gemaild, dan kan er in deze drie maanden een schetsontwerp ter beoordeling bij de commissie esthetiek voorgelegd worden. Wanneer een en ander positief wordt ontvangen en daar ga ik vanuit, dan leg ik u het contract voor ter ondertekening".
1.7. Op 23 februari 2011 heeft [A.] aan [eiser] laten weten dat een optie op bouwkavel [[zz]] alsnog tot de mogelijkheden behoort. Daarop heeft [eiser] - bij e-mail van 24 februari 2011 - onder meer het volgende bericht aan [A.]:
"Gisteren noemde je de mogelijkheid dat wij in plaats van kavel [yy], de kavel van onze oorspronkelijke keuze, kavel [[zz]], zouden kunnen krijgen. Ik kan je nu mededelen dat wij inderdaad opteren voor kavel [[zz]]. Wil dat dus graag omzetten".
1.8. Enige tijd daarna deelde [A.] aan [eisers] mee dat de optie op bouwkavel [[zz]] niet kan doorgaan, omdat een andere Vroondaaladviseur daarover al in gesprek was met derden. Als gevolg daarvan behielden [eisers] de optie op bouwkavel [yy].
1.9. Tijdens de zitting van de Commissie Esthetiek op 16 maart 2011, ter gelegenheid waarvan het ontwerp-bouwplan van [eisers] voor wat betreft bouwkavel [yy] werd besproken en goedgekeurd, werden [eisers] ermee geconfronteerd dat de heuvel waarop bouwkavel [yy] was gesitueerd, geheel was afgegraven.
1.10. Naar aanleiding van een mededeling van [A.] dat [eisers] bouwkavel [yy] mogelijk kunnen ruilen met bouwkavel [ww ], heeft [eiser] op 23 maart 2011 - per e-mail - het volgende bericht aan [A.]:
"[eiseres] en ik zijn akkoord met een eventuele wisseling van kavel [yy] (of [[zz]] want dat was onze voorkeur) met [ww ]. Op de site staat overigens aangegeven dat kavel [ww ] verkocht is. Ik neem aan dat dat geen belemmering is voor het nu voorgestelde.) Wel is het noodzakelijk dat onze erfgrenzen niet pas op 1 m hoogte beginnen, maar dat op kavel 95 een stijgende lijn ingezet wordt zodat zichtbaar sprake is van een heuvel die tot, liefst, 3 meter reikt. Anders gaat het er lullig uitzien, om het maar even plat te zeggen.
Ik ga ervan uit dat als de eigenaar van kavel [ww ] niet bereid is tot een 'ruil' er met ons nog degelijk overleg komt over de dan ontstane situatie, uitgaande van het oorspronkelijke aanbod, zoals dat ook in de brochures en de website vermeld staat."
1.11. Op 15 april 2011 heeft [A.] [eisers] bouwkavel [xx] aangeboden voor een prijs van € 525.000,--. De website van het project vermeldde ten aanzien van die kavel een verkoopprijs van € 656.750,--.
1.12. Bij e-mailbericht van 18 april 2011 heeft [A.] het volgende medegedeeld aan [eiser]:
"Hierbij bevestig ik dat jullie een optie hebben op kavel [xx] voor de prijs van € 525.000,= v.o.n. (prijs kavel [yy]). De optie loopt formeel tot 10 mei a.s. Maar gezien het tijdverlies vanwege de strubbelingen van de kavels 90 / 95, stel ik voor de optietermijn te stellen op 1 juni a.s. In de tussentijd zou een voorlopig ontwerp gepresenteerd kunnen worden op de nieuwe kavel aan de CE zodat meer duidelijkheid c.q. zekerheid kan worden verkregen. Ik leg, wanneer dit positief verloopt, op 1 juni a.s. een contract voor waarna een juridische overdracht na 1 maand kan plaatsvinden om de rente ingangsdatum uit het contract te voorkomen.
Ik vertrouw erop dat ik jullie hiermee naar behoren heb geïnformeerd en wacht verdere ontwikkelingen met belangstelling af."
1.13. Op 9 mei 2011 heeft [eiser] - per e-mail - het volgende bericht aan [A.]:
"Ik werd vandaag gebeld door [B.] (voorzieningenrechter: ook een Vroondaaladviseur), die zei dat jouw directie kavel [xx] niet aan ons wil verkopen voor de afgesproken prijs. [B.] wil met ons praten over alternatieven. Ik onderstreep hier meteen schriftelijk wat ik telefonisch aan hem ook heb geantwoord: wij hebben op 18 april van jou een aanbod gehad mede ter compensatie van het gerommel door Vroondaal met kavels, en wij hebben dat aanbod vrijwel meteen aanvaard.
Jij hebt aangegeven dat wij op 1 juni het contract inzake de koop van kavel [xx] zullen krijgen ter tekening. Wij houden jou en Vroondaal hieraan en zijn bereid dat ook rechtens kracht bij te zetten".
1.14. Vroondaal weigert mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een koopovereenkomst betreffende bouwkavel [xx] ([adres] te
[M]).
2. Het geschil
2.1. Zakelijk weergegeven vorderen [eisers]:
I. Vroondaal - op verbeurte van een dwangsom - te gebieden haar medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst met [eisers] met betrekking tot bouwkavel [xx], alsmede - vervolgens - aan de levering van het betreffende onroerend goed;
II. te bepalen dat - indien Vroondaal na de betekening van het vonnis nalaat aan het voorgaande te voldoen - het te wijzen vonnis daarvoor in de plaats zal treden;
III. Vroondaal te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen het (na)salaris van de advocaat.
2.2. Samengevat voeren [eisers] daartoe het volgende aan.
[A.] heeft op 15 april 2011 - als bevoegd vertegenwoordiger van Vroondaal - bouwkavel [xx] onherroepelijk aangeboden aan [eisers] voor een prijs van € 525.000,--, vrij op naam. Nadat [eisers] kort nadien dat aanbod hadden aanvaard, is tussen partijen een perfecte (ver)koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende die kavel. Voor zover [A.] niet bevoegd was om namens Vroondaal op te treden, is sprake van schijn van volmachtverlening in de zin van artikel 3:61 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van een en ander is Vroondaal gehouden om mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van een (ver)koopovereenkomst betreffende bouwkavel [xx] en de levering van die kavel aan [eisers].
2.3. Vroondaal heeft de vordering van [eisers] gemotiveerd weersproken. Voor zover nodig zal haar verweer hierna worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Vooropgesteld wordt dat [eisers] hebben aangetoond dat zij een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Zij hebben onder andere onweersproken gesteld dat zij hun huidige woning in [woonplaats] inmiddels hebben verkocht en dat de levering aan de nieuwe eigenaren zal plaatsvinden op 2 januari 2012. Indien in het onderhavige geschil het gelijk aan hun zijde ligt, hebben zij er alle belang bij dat hun nieuwe woning op bouwkavel [xx] zo spoedig mogelijk wordt gerealiseerd. Om daartoe te kunnen overgaan is een - ondertekend - koopcontract, gevolgd door de levering van de kavel, essentieel.
3.2. Kern van het onderhavige geschil betreft de vraag of tussen partijen een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen nadat [eisers] het aanbod van [A.] om bouwkavel [xx] te kopen voor een prijs van € 525.000,--, vrij op naam, hadden geaccepteerd.
3.3. Allereerst dient te worden beoordeeld of [A.] bevoegd was om Vroondaal te vertegenwoordigen bij het sluiten van een koopovereenkomst ter zake van die kavel. Vroondaal heeft dat gemotiveerd betwist. Volgens haar beperkte de rol van [A.] zich tot het optreden als haar makelaar.
3.4. Met het oog daarop is allereerst van belang dat uit de hiervoor onder 1.2 bedoelde brochure de juistheid van het standpunt van Vroondaal niet kan worden afgeleid. Integendeel, daaruit volgt veeleer dat de Vroondaaladviseurs - waaronder [A.] - in dienst zijn van Vroondaal en dat deze haar in alle opzichten vertegenwoordigen bij verkooptransacties aangaande bouwkavels (in ieder geval) tot en met het notariële transport. De brochure vermeldt zelfs uitdrukkelijk dat tot dat moment de Vroondaaladviseur voor geïnteresseerden het enige aanspreekpunt is. Iedere opmerking, waaruit enige beperking in de bevoegdheden c.q. taken van de adviseur zou kunnen worden opgemaakt, ontbreekt. Daar komt bij dat Vroondaal op de zitting heeft verklaard dat [A.] op zichzelf bevoegd is opties voor een bepaalde duur te geven. Gelet hierop en nu een dergelijke optie, op grond van het bepaalde in artikel 6:219 lid 3 BW Pro, geldt als een onherroepelijk aanbod, moet ervan worden uitgegaan dat [A.] bevoegd was om - namens Vroondaal - een koopovereenkomst te sluiten met betrekking tot een bouwkavel. Door de enkele aanvaarding van zo'n aanbod komt immers een koopovereenkomst tot stand. Aan het voorgaande doet niet af dat [A.] ook als makelaar in dienst was van Frisia Makelaars en dat zulks voor [eisers] kenbaar was aan de hand van onder andere diens visitekaartje en e-mailadres. Bezien in het licht van het voorgaande behoefden [eisers] op grond daarvan in ieder geval niet te concluderen dat [A.] optrad als makelaar van Vroondaal. Te minder nu goed voorstelbaar is dat de functies van makelaar en Vroondaaladviseur naast elkaar worden uitgeoefend.
3.5. Op grond van het vorenstaande moet in het bestek van dit kort geding worden aangenomen dat [A.] bevoegd was om Vroondaal te vertegenwoordigen bij het aangaan van (verkoop)transacties ter zake van bouwkavels binnen het project.
3.6. Vaststaat dat [A.] medio april 2011 een optie heeft verleend aan [eisers] op bouwkavel [xx] voor een prijs van € 525.000,--. Voor zover Vroondaal heeft willen stellen dat het in die optie vervatte onherroepelijk aanbod niet (tijdig) is aanvaard door [eisers], kan zij daarin niet worden gevolgd. Uit het - onder 1.13 vermelde - e-mailbericht van [eiser] van 9 mei 2011 volgt in ieder geval onmiskenbaar dat [eisers] het aanbod hebben aanvaard. Dat was ook tijdig, nu [A.] in zijn e-mail van 18 april 2011 de optietermijn had gesteld op 1 juni 2011.
3.7. Een en ander brengt - in beginsel - mee dat tussen partijen een (ver)koopovereenkomst tot stand is gekomen betreffende bouwkavel [xx] voor een verkoopprijs van € 525.000,--. Op het in artikel 7:2 BW Pro vastgelegde schriftelijkheidsvereiste kan Vroondaal zich als "verkoper" reeds niet beroepen omdat dat artikel enkel strekt tot bescherming van een consument-koper. Dat is zij niet.
3.8. Rest nog de beantwoording van de vraag of [eisers] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de bevoegdheid van [A.] zo ver strekte dat hij bouwkavel [xx] mocht aanbieden voor een bedrag van € 525.000,--, terwijl de vraagprijs volgens de website
€ 656.750,-- bedroeg.
3.9. Op zichzelf staat buiten kijf dat de korting van € 131.750,--, waarvoor [eisers] in aanmerking zouden komen (€ 656.750,-- minus € 525.000,--), aanzienlijk is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengen de - bijzondere - omstandigheden van het geval echter mee dat [eisers] desondanks mochten aannemen dat [A.] bij het verstrekken van de optie zijn bevoegdheid niet overschreed. Daarvoor is het navolgende van belang.
3.10. Allereerst moet op grond van het onder 1 vermelde feitencomplex worden geconcludeerd dat er van de zijde van Vroondaal ernstige fouten zijn gemaakt, waardoor verschillende aan [eisers] gegeven - en als zodanig genomen - opties niet konden uitmonden in een (ver)koopovereenkomst. Op grond daarvan mochten [eisers] verwachten dat zij daarvoor door Vroondaal zouden worden gecompenseerd.
3.11. Daar komt bij dat het een feit van algemene bekendheid is dat de huidige laagconjunctuur meebrengt dat op de onroerend goedmarkt transacties plaatsvinden (ver) onder de vraagprijs. Dat zulks in de onderhavige situatie ook aan de orde zou kunnen zijn kan worden afgeleid uit de door [eisers] - als productie 12 - in het geding gebrachte krantenartikelen, waaruit volgt dat het project geen groot succes is.
3.12. Voorts mochten [eisers] ervan uitgaan dat [A.] - voordat hij de optie gaf - met Vroondaal had overlegd over de aan te bieden prijs. Dat was in een eerdere situatie - betreffende bouwkavel [yy] - immers ook gebeurd, zo blijkt uit het onder 1.4 vermelde bericht van [A.] van 3 januari 2011. Op grond daarvan mochten [eisers] aannemen dat iedere eventuele korting op de vraagprijs zou worden besproken met Vroondaal.
3.13. Tot slot is in het onderhavige verband van belang dat - zoals in feite al onder 3.4 overwogen - voor [eisers] niet kenbaar was dat de bevoegdheid van [A.] niet verder strekte dan het sluiten van overeenkomsten waarbij de op de website vermelde verkoopprijs in acht was genomen, zoals door Vroondaal aangevoerd op de zitting.
3.14. De slotsom is dat de vorderingen van [eisers] zullen worden toegewezen op de hieronder in het dictum vermelde wijze.
3.15. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. Deze zal dan ook - gematigd - worden toegewezen. Voorts zal de op te leggen dwangsom worden gemaximeerd. Tevens zal worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
3.16. Vroondaal zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, alsmede - zij het deels voorwaardelijk - in de nakosten.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- gebiedt Vroondaal om binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst met [eisers] met betrekking tot de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [M], beter bekend als bouwkavel [xx] binnen het project, en om vervolgens haar medewerking te verlenen aan de levering van die onroerende zaak aan [eisers], een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- voor iedere dag dat Vroondaal niet meewerkt, met een maximum van € 150.000,--;
- bepaalt dat - indien Vroondaal, na de betekening van dit vonnis, niet voldoet aan voormelde geboden - deze uitspraak in de plaats zal treden van de van Vroondaal verlangde medewerking;
- bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 3.15 vermeld;
- veroordeelt Vroondaal in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van [eisers] begroot op € 1.170,76, waarvan
€ 816,-- aan salaris advocaat, € 258,-- aan griffierecht en € 96,76 aan dagvaardingskosten;
- veroordeelt Vroondaal tevens in de nakosten, forfaitair begroot op € 131,-- aan salaris advocaat;
- bepaalt dat, indien en voor zover Vroondaal niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en het vonnis om die reden door [eisers] aan Vroondaal is betekend, de nakosten worden vermeerderd met een bedrag van
€ 68,-- aan salaris advocaat en met de explootkosten van de betekening van dit vonnis;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2011.
jvl